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Les frais des SCPI : ce que vous allez réellement payer

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Les frais des SCPI : ce que vous allez réellement payer

Comme le propriétaire d’un bien immobilier, le détenteur de parts de SCPI doit supporter des frais et les prendre en considération avant d’investir. Si les plus connus sont les frais de souscription et les frais de gestion, il en existe d'autres à connaître. Découvrez à quoi correspondent tous ces frais et dans quel cas l’associé les paye.

Quels sont les frais d’une SCPI ?

La SCPI est une société qui se constitue un patrimoine immobilier afin de le louer. Dès lors, ses associés perçoivent des rendements issus des loyers. Mais comme pour tout placement dans la pierre, l’investisseur doit supporter des frais. On retrouve plusieurs catégories de frais :

  • Les frais de souscription, aussi appelés à tort, frais d'entrée, impactent directement l’investisseur lorsqu’il souhaite revendre ses parts.
  • Les frais de gestion qui impactent indirectement les dividendes perçus par l’associé. On les appelle aussi commissions de gestion.
  • Les frais de transaction (ou commissions d’acquisition ou de cessions des actifs immobiliers). Ils sont prélevés à chaque achat ou cession de biens et servent à rémunérer la société de gestion.
  • Les frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux représentent un pourcentage calculé sur l’ensemble des travaux et des gros entretiens réalisés dans la SCPI.
  • Les frais de cession de parts sont appliqués par la société de gestion aux associés qui vendent leurs parts de gré à gré.
  • Les frais de retrait ou commissions de retrait appliqués par la société de gestion exclusivement dans le cas des SCPI sans frais de souscription et pour un certain délai.

Les frais de souscription de SCPI

Les frais de souscription sont généralement utilisés par la société de gestion pour payer tous les frais annexes à l’acquisition d’un bien, notamment :

  • La recherche du bien,
  • Les frais de notaire,
  • Rémunérer les intermédiaires qui ont permis l’acquisition,
  • Rémunérer les sociétés qui commercialisent la SCPI,
  • Etc.

Ces frais correspondent à un pourcentage du prix de souscription de la part qui oscillent entre 7% et 12% pour la plupart des SCPI. Ils sont parfois aussi appelés frais d’entrée alors qu’il s’agit de deux notions totalement différentes. En effet, les frais d’entrée sont des frais retenus sur l’investissement de départ. À contrario, les frais de souscription de SCPI ont la particularité d’être payés au moment de la revente des parts. Dans la pratique, tant que l’épargnant conserve ses parts, il ne paie pas de frais de souscription. Mais lorsqu’il décide de les revendre, le pourcentage est appliqué sur la valeur de la part au moment de la revente.

Comprendre la revente de SCPI

À titre d’exemple, au 01/01/2022, un épargnant investit dans des parts de SCPI dont le prix de souscription unitaire est de 100€. Ses frais de souscription sont de 10%. 5 ans plus tard, ce même souscripteur souhaite se séparer de ses parts qui ont atteint un prix de souscription unitaire de 110€. Les frais de souscription supportés par part seront bien de :

110€ x 10% = 11€

La valeur qu’il obtient après déduction des frais de souscription de 99€ (110€ - 11€) correspond donc à la valeur de retrait.

Relativement élevés, ces frais de souscription des SCPI sont très souvent critiqués par les investisseurs. Pourtant, l’achat d’un bien immobilier engendre généralement des frais comparables à ceux de la SCPI (entre 8 et 10%). De plus, les parts de SCPI sont conservées en moyenne 23 ans, laissant normalement suffisamment de temps pour amortir les frais de souscription.

Les frais de gestion SCPI

Tout comme le propriétaire d’un bien immobilier, la SCPI doit mettre en place plusieurs actions pour optimiser son parc immobilier et par conséquent, ses rendements. Elle doit aussi répondre à plusieurs charges relatives à la détention d’un bien. Il peut s’agir par exemple :

  • De travaux d’entretiens et/ou de rénovation,
  • Des charges et des taxes liées à la détention d’un bien,
  • La gestion des locataires qui implique notamment :
    • La recherche de locataire,
    • Les états des lieux et l’édition d’un bail,
    • La collecte des loyers et leur relance en cas de loyers impayés.

La SCPI doit également répondre à plusieurs engagements vis-à-vis de ses associés tels que :

  • L’information semestrielle, voire trimestrielle, sur les performances de la SCPI,
  • L’organisation des Assemblées Générales Extraordinaire,
  • L’expertise du patrimoine immobilier de la SCPI à raison d’une fois par an.

Les frais de gestion, aussi appelés commission de gestion, sont directement déduits du montant des loyers, avant le versement des dividendes auprès des associés. Les rendements sont donc exprimés nets de frais de gestion par la SCPI.

Le classement des SCPI par frais de souscription et frais de gestion

Retrouvez ci-dessous le classement des SCPI triées par leur frais de souscription.

SCPI SOCIÉTÉ DE GESTION Frais de souscription en % Frais de gestion en %
Allianz Pierre Immovalor Gestion 12 12
Atream Hôtels Atream 12 12
Buroboutic Fiducial Gérance 12 10,8
Coeur de régions Sogenial Immobilier 12 12
Corum XL Corum AM 12 13,2
Eurion Corum AM 12 12,4
Fair Invest Norma Capital 12 12
Ficommerce Fiducial Gérance 12 12
Grand Paris Résidentiels Inter Gestion 12 12
Immorente 2 Sofidy 12 12
Novapierre Allemagne PAREF Gestion 12 12
Pierre Expansion Santé Fiducial Gérance 12 8,5
Selectipierre 2 Fiducial Gérance 12 10,2
Sofidy Europe Invest Sofidy 12 12
Vendôme Régions Norma Capital 12 12
Corum Origin Corum AM 11,96 13,2
Patrimmo Croissance Primonial REIM 11,96 12
Eurovalys Advenis 11,4 12
Coeur de Ville Sogenial Immobilier 11,06 9,57
Kyaneos Pierre Kyaneos AM 11 10
Actipierre Europe AEW Ciloger 10,8 11,04
Altixia Cadence XII Altixia REIM 10,8 12
Pierre Plus AEW Ciloger 10,8 11,04
Pierre Privilège La Française 10,8 12
Primopierre Primonial REIM 10,77 12
Activimmo Alderan 10,6 12
Pierval Santé Euryale AM 10,5 8,4
Pierre Capitale Swiss Life REIM 10,4 12
Aestiam Cap'Hébergimmo Aestiam 10,2 7,2
Laffitte Pierre AEW Ciloger 10,17 10,8
Affinités Pierre Groupama 10 12
Cap Foncières et Territoires Foncières & Territoires 10 8
Cristal Rente Inter Gestion 10 11,04
Efimmo 1 Sofidy 10 12
Epargne Pierre Atland Voisin 10 12
Immorente Sofidy 10 12
Interpierre Europe Centrale PAREF Gestion 10 13,2
Interpierre France PAREF Gestion 10 9,6
Novapierre Allemagne 2 PAREF Gestion 10 13,2
Novapierre Résidentiel PAREF Gestion 10 9,6
Aestiam Pierre Rendement Aestiam 9,6 12
Placement Pierre Aestiam 9,6 11,4
Rivoli Avenir Patrimoine Amundi Immobilier 9,6 9,6
PF Grand Paris Perial AM 9,5 12
PFO Perial AM 9,5 12
Atout Pierre Diversification AEW Ciloger 9,3 9,6
Patrimmo Commerce Primonial REIM 9,15 12
Primofamily Primonial REIM 9,15 12
Primovie Primonial REIM 9,15 12
Fructipierre AEW Ciloger 9,03 10,8
LF Avenir Santé La Française 9 12
LF Opportunité Immo La Française 9 14,4
Urban cœur commerce Urban Premium 9 12
PF Hospitalite Europe Perial AM 8,5 10,8
PFO2 Perial AM 8,5 13,8
Edissimmo Amundi Immobilier 8,39 11,96
Logipierre 3 Fiducial Gérance 8,2 9,6
Immo Placement Atland Voisin 8,03 9,6
Crédit Mutuel Pierre 1 La Française 8 12
Foncière des Praticiens Foncière Magellan 8 7,8
Genepierre Amundi Immobilier 8 9,9
LF Europimmo La Française 8 12
LF Grand Paris Patrimoine La Française 8 12
Novapierre PAREF Gestion 8 9,6
Fructiregions Europe AEW Ciloger 7,78 10,8
Epargne Foncière La Française 7,5 12
Selectinvest 1 La Française 7,5 10,8
Elysées Pierre HSBC REIM 6 10,2
Epsilon 360° Epsilon Capital 5 10
Altixia Commerces Altixia REIM 3 18
Iroko Zen Iroko 0 12
Neo Novaxia 0 18
Remake Live Remake AM 0 15

Les frais de transaction

Une société de gestion peut décider librement d’acquérir ou de céder un bien de son portefeuille immobilier. Mais pour financer ces arbitrages et rémunérer la société de gestion, la SCPI applique des frais de transaction, à l’achat comme à la revente. Certaines SCPI peuvent librement choisir d’appliquer soit des frais d’acquisition, soit des frais de cessions, ou les deux. L’associé ne paye pas directement ces frais puisqu’il s’agit d’une part prélevée directement sur les loyers perçus, avant le versement des dividendes.

Les frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux

Pour entretenir son parc immobilier, la SCPI met en place des frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux. Il s’agit généralement d’un pourcentage appliqué sur le montant total des travaux réalisés. Ces frais sont prélevés directement sur les loyers perçus avant le versement des dividendes aux associés. Toutes les SCPI n’appliquent pas forcément des frais liés à de gros entretiens.

Les frais de cession de parts

Plutôt que de confier la cession de leurs parts à la Société de Gestion, certains épargnants préfèrent s’occuper seuls de la revente. Ce marché de l’occasion de la SCPI porte un nom : le marché de gré-à-gré qui se déroule sans l’intervention de la société de gestion. Ainsi les associés peuvent fixer le prix de cession et poster leur annonce sur des sites comme leboncoin. Une fois avertie du changement de propriétaire, la Société de gestion appliquera des frais de cessions de parts. En fonction de leur accord, ces frais sont à la charge du cédant ou de l’acquéreur. Plus rarement, des frais de mutation sont mis en place pour les cessions à titre gratuit, dans le cadre de donations ou de successions.

Les frais de retrait

Pour l’instant, exclusivement appliqués aux SCPI sans frais de souscription, ces frais de retraits sont mis en place pour encourager les associés à converser leur part de SCPI pour une durée minimum. Ces frais sont également appelés commission de retrait ou frais de sortie. Cette commission est souvent mise en place par les sociétés de gestion pour gérer la liquidité et empêcher les mouvements d’aller-retour des épargnants.

Une SCPI sans frais peut, par exemple, appliquer 5% de commission de retrait pendant les 3 premières années de détention des parts. Pour une part d’une valeur de 100€, l’épargnant revend sa part et récupère seulement 95€. Au-delà des 3 ans de détention, aucune commission n’est appliquée.

Les SCPI sans frais de souscription

Bien que les frais de souscription soient habituels dans un investissement en pierre papier, quelques sociétés de gestion proposent désormais des SCPI sans frais de souscription. Naturellement, ces dernières compensent en se rémunérant grâce à d’autres types de frais.


Découvrir les SCPI sans frais

Questions fréquentes sur les frais des SCPI

Quelques questions fréquentes

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