Face à la montée en puissance des SCPI sans frais, une certaine confusion sur les coûts peut s'installer dans l'esprit des épargnants. Voici donc une explication sur tous les frais liés aux SCPI pour clarifier ce point.
Quels sont les frais d’une SCPI ?
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui se constitue un portefeuille d’actifs immobiliers professionnels ( immeubles de bureaux, commerces, locaux d’activités, etc.) afin de les louer. La Société de Gestion encaisse les loyers et reverse aux associés des revenus sous forme de dividendes. Ces derniers sont souvent exprimés en taux de distribution dont la moyenne s'établit à 4,72% sur l’année 2024. Mais comme pour tous les placements dans la pierre, l’investisseur doit supporter des frais. Voici les principaux frais inhérents à un investissement dans la pierre papier, que cela soit en pleine propriété ou en démembrement de SCPI :
- Les frais de souscription, aussi appelés à tort, frais d'entrée, impactent directement l’investisseur lorsqu’il souhaite revendre ses parts.
- Les frais de gestion qui impactent indirectement les revenus perçus par l’associé. On les appelle aussi commissions de gestion.
- Les frais de transaction (ou commissions d’acquisition ou de cessions des actifs immobiliers). Ils sont prélevés à chaque achat ou cession d’actifs et servent à rémunérer la société de gestion.
- Les frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux représentent un pourcentage calculé sur l’ensemble de l’entretien réalisé sur les immeubles.
- Les frais de cession de parts sont appliqués par la société de gestion aux associés qui vendent leurs parts sur le marché secondaire.
- Les frais de retrait ou commissions de retrait appliqués par la société de gestion exclusivement dans le cas des SCPI sans frais de souscription et pour un certain délai.
Le Guide des SCPI 2025 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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Les frais de souscription de SCPI
Ces frais exclusifs à la pierre papier sont généralement utilisés par la société de gestion pour payer toutes les charges annexes à l’acquisition d’actifs, notamment :
- La recherche du bien,
- Les frais de notaire,
- Rémunérer les intermédiaires qui ont permis l’acquisition,
- Rémunérer les sociétés qui commercialisent la SCPI.
Ils correspondent à un pourcentage du prix de souscription de la part qui oscillent entre 7% et 12% pour la plupart des SCPI de rendement, 12% étant le montant maximum appliqué. Ils sont parfois aussi appelés frais d’entrée alors qu’il s’agit de deux notions totalement différentes. En effet, les frais d’entrée sont retenus sur l’investissement SCPI de départ. À contrario, les frais de souscription ont la particularité d’être payés au moment de la revente des parts. Dans la pratique, tant que l’épargnant conserve ses parts, il ne paie pas ces frais de souscription. Mais lorsqu’il décide de revendre, la SCPI applique les frais qui représentent un pourcentage de la valeur de la part au moment de la revente.
À titre d’exemple, un épargnant investit dans des parts de SCPI dont le prix de souscription unitaire est de 100€ et les frais de souscription de 10%. 5 ans plus tard, ce même investisseur souhaite se séparer de ses parts qui ont atteint un prix de souscription unitaire de 110€. Les frais de souscription supportés par part seront bien de :
110€ x 10% = 11€
La valeur de 99€ obtenue après déduction des frais de souscription correspond donc à la valeur de retrait.
Relativement élevés, ces frais de souscription des SCPI sont très souvent critiqués par les investisseurs. Pourtant, l’achat d’un bien immobilier engendre généralement des frais comparables à ceux de la SCPI (entre 8 et 10%). De plus, les parts de SCPI sont conservées en moyenne 23 ans, laissant normalement suffisamment de temps pour amortir les frais de souscription.
Il est à noter que depuis quelques temps, on observe aussi l’arrivée de SCPI sans frais d’entrée qui commencent à faire concurrence au modèle dominant.
Les frais de gestion SCPI
Tout comme s’il s’agissait d’un bien classique, le portefeuille immobilier d’une SCPI engendre une gestion. La société de gestion s’occupe notamment de :en effet répondre à plusieurs charges relatives à la détention d’un bien. Il peut s’agir par exemple :
- Tous les travaux d’entretiens et/ou de rénovation,
- Des charges et des taxes liées à la détention d’un bien,
- La gestion des locataires qui implique notamment :
- La recherche de locataire,
- Les états des lieux et l’édition d’un bail,
- Les encaissements des loyers et les relances en cas de loyers impayés.
La société de gestion doit également répondre à plusieurs engagements vis-à-vis de ses associés tels que :
- L’information semestrielle, voire trimestrielle, sur les performances de la SCPI,
- L’organisation des Assemblées Générales Extraordinaire,
- L’expertise du patrimoine immobilier de la SCPI à raison d’une fois par an.
Les frais de gestion, aussi appelés commission de gestion, sont directement déduits du montant des loyers, avant le versement des dividendes aux associés. Le rendement, c’est-à-dire le taux de distribution, est donc exprimé net de frais de gestion par la SCPI.
En moyenne les frais de gestion sur le marché des SCPI oscillent entre 8% et 14%, en fonction des loyers perçus par une SCPI. Ceux des SCPI sans frais de souscription sont plus élevés et peuvent atteindre les 18%.
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Le classement des SCPI par frais de souscription et frais de gestion
Retrouvez ci-dessous le classement des SCPI triées par leur frais de souscription par ordre décroissant.
Les frais de transaction
Une société de gestion peut décider librement d’acquérir ou de céder un bien pour le compte de sa SCPI. Mais pour financer ces arbitrages et se rémunérer, elle applique des frais de transaction, à l’achat comme à la revente. Certaines SCPI peuvent librement choisir d’appliquer soit des frais d’acquisition, soit des frais de cessions, ou les deux. L’investisseur ne paye pas directement ces frais puisqu’il s’agit d’une part prélevée sur les transactions.
Les frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux
Pour entretenir son parc immobilier, la SCPI met en place des frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux. Il s’agit généralement d’un pourcentage appliqué sur le montant total des aménagements réalisés. Ces frais sont prélevés directement sur les loyers perçus avant le versement des dividendes aux associés. Toutes les SCPI n’appliquent pas forcément des frais liés à de gros entretiens.
Les frais de cession de parts
Plutôt que de confier la cession de leurs parts à la Société de Gestion, certains investisseurs préfèrent s’occuper seuls de la revente. Ce marché secondaire de la SCPI porte un nom : le marché de gré-à-gré qui se déroule sans l’intervention de la société de gestion. Ainsi les associés peuvent fixer le prix de cession et poster leur annonce sur des sites comme leboncoin. Une fois avertie du changement de propriétaire, la Société de gestion appliquera des frais de cessions de parts. En fonction de leur accord, ces frais sont à la charge du cédant ou de l’acquéreur. Plus rarement, des frais de mutation sont mis en place pour les cessions à titre gratuit, dans le cadre de donations ou de successions.
Les frais de retrait
Pour l’instant, exclusivement appliqués aux SCPI sans frais de souscription, ces frais de retraits sont mis en place pour encourager les associés à converser leur part de SCPI pour une durée minimum. Ces frais sont également appelés commission de retrait ou frais de sortie. Cette commission est souvent mise en place par les sociétés de gestion pour gérer la liquidité et empêcher les mouvements d’aller-retour des épargnants.
Une SCPI sans frais, comme Iroko Atlas applique 5% de commission de retrait pendant les 5 premières années de détention des parts. Pour une part d’une valeur de 100€, l’épargnant revend sa part et récupère seulement 95€. Au-delà des 3 ans de détention, aucune commission n’est appliquée.
Les SCPI sans frais de souscription
Bien que les frais de souscription soient habituels dans un investissement en pierre papier, quelques maisons de gestion proposent désormais des SCPI sans frais. Naturellement, ces dernières compensent en se rémunérant grâce à d’autres types de frais.
