Les français trouvent refuge dans les investissements immobiliers, source de revenus particulièrement stables. Dans ce contexte, la Société Générale s’est ouverte à l’immobilier collectif dès la fin des années 1970, un moyen pour les ménages de trouver des placements alternatifs aux livrets d’épargne. Ces placements immobiliers génèrent des revenus locatifs réguliers et, pour la plupart, attractifs notamment en période de taux bas. De ce fait, la banque permet aux investisseurs de diversifier leur patrimoine, tant sur le plan sectoriel que géographique.
L’investissement locatif direct n'étant pas accessible à la majorité des épargnants, la banque s'est ouverte à une autre forme d’investissement : la Société Civile de Placement Immobilier pour SCPI. Ce placement permet de détenir une partie du portefeuille immobilier d’un fonds et d’en tirer les bénéfices. Ainsi, les associés perçoivent des dividendes chaque trimestre ou chaque mois, au prorata du montant investi. L’expertise en immobilier de la banque renvoie ainsi à la solidité avec laquelle elle navigue sur les marchés depuis bientôt deux siècles.
Historique de la Société Générale
Créée sous l’égide de Louis-Napoléon Bonaparte, la Société Générale s’est longtemps voulue comme une solution de relance pour l’industrie nationale, avant de basculer vers les services bancaires et l’assurance. Progressivement, elle s’est imposée comme la référence dans la gestion foncière avec la création de plusieurs fonds d’investissement.
- La banque de détail, avec l’appui de sa filiale Boursobank,
- La banque de financement et d’investissement.
Dans le cadre de son développement, l’établissement bancaire a également noué plusieurs partenariats, dont le plus marquant a été celui avec le Crédit Agricole. Les deux géants bancaires fusionnent leur gestion d’actifs en 2010 et créent le groupe Amundi et sa filiale Amundi Immobilier. Devenue société de gestion à part entière, cette dernière ajoute les SCPI autrefois pilotées par la Société Générale.
Pourquoi investir sur la SCPI de la Société Générale ?
Parmi les SCPI proposées par la Société Générale, certaines appartiennent, de fait, à la société de gestion Amundi Immobilier. De par son historique en commun, la Société Générale propose donc la souscription de ses SCPI à travers un contrat d’assurance vie. Cependant, par manque d’informations sur sa gamme de ces fonds d’investissement, France SCPI préfère ne présenter qu’une seule SCPI, à savoir Génépierre.
Génépierre, la première d’une génération de SCPI
Principale SCPI de la banque, Génépierre investit sur des immeubles de bureaux et de commerces situés dans les grandes métropoles françaises et européennes. Son nom est, par ailleurs, exclusivement attaché aux produits du groupe. En 2014, Génépierre fusionne avec le fonds Géné-Entreprise, lui permettant de s’ouvrir à un capital variable. Depuis plus de dix ans, la SCPI de bureaux investit donc en régions françaises et, dans une moindre mesure, en Europe. Elle place progressivement ses pions sur le continent avec une large proportion en Allemagne, suivi des Pays-Bas et de l’Espagne.
Au total, son patrimoine immobilier s’étend sur 8 pays, lui permettant de mutualiser son risque locatif et profiter des fruits portés par chaque économie locale. De ce fait, elle sert un rendement de 4,63% en 2024, un taux qui lui permet de figurer dans le tableau des meilleures SCPI.
Après plusieurs ajustements, le prix de part de la SCPI de rendement est à 191 euros pour une valeur de reconstitution de 175,40 euros. Malgré ce repli, la SCPI a maintenu une politique de distribution stable, avec un dividende annuel de 10,38 euros par part, en ligne avec celui versé en 2023.
Les modalités d’investissement
Comme pour toute autre souscription, il est recommandé de détenir ses parts de SCPI pour une durée minimum de 8 ans. Si cela peut être perçu comme un inconvénient, le fonds d’investissement offre l’avantage d’une plus grande flexibilité dans les modalités.
Celles-ci dépendent souvent du profil de l’investisseur et de la base de revenus qu’il détient, raison pour laquelle elle doit être pensée en amont du placement. Globalement, la Société Générale présente les mêmes modalités que les plateformes intermédiaires, à savoir :
L'investissement à crédit
L’investissement à crédit concerne le plus souvent des montants importants de placement. Le taux d'intérêt peut être fixe ou variable, pouvant aller jusqu’à plus de 5%. Ces taux peuvent varier selon le montant investi, l'âge de l’investisseur, la durée de l’emprunt et le type de crédit. Investir avec un crédit d’emprunt permet également de booster la rentabilité de l’investissement grâce à l’effet de levier. Les revenus locatifs perçus par l’investisseur participent en effet à rembourser les mensualités de son crédit.
Si les revenus immobiliers sont supérieurs au coût mensuel du crédit, la situation tourne à l’avantage de l’investisseur, d’autant plus s’il dispose d’une fiscalité optimisée. Toutefois, des frais de dossier de l'ordre de 0,5% à 1% et une assurance emprunteur sont à ajouter aux coûts supportés par l’investisseur. Il est donc recommandé de se tourner vers un conseiller bancaire spécialisé avant de souscrire au crédit avec la Société Générale.
L'investissement au comptant
L’investissement au comptant constitue généralement la forme la plus courante de placement en SCPI. Dans le cas d’un investissement via la Société Générale, l’épargnant peut acheter des parts uniquement à travers son contrat d’assurance vie. Dans les faits, il choisit d’allouer une partie de son capital dans des Unités de Compte (UC), une enveloppe qui comprend les SCPI. Les revenus perçus ne sont donc pas imposables avant le retrait des parts et les frais d’entrée peuvent être réduits, de l’ordre de 3% à 6% contre 10% en moyenne.
Le système de rémunération fonctionne toutefois de la même façon, à savoir que les dividendes sont versés de manière trimestrielle. Si l’épargnant souhaite revendre ses parts, il peut effectuer un retrait via un rachat partiel du contrat d’assurance-vie. Ce rachat sera taxé selon la fiscalité établie dans le contrat. L’investissement au comptant présente plusieurs avantages tels :
- Une fiscalité optimisée,
- Des revenus locatifs immédiats, source de rémunération complémentaire.
L’investissement en démembrement temporaire
Contrairement à l’investissement au comptant, l'investissement en démembrement ne peut pas être réalisé à travers l’assurance-vie. Ce mécanisme repose en effet sur la dissociation temporaire de la pleine propriété en nue-propriété et usufruit pour une durée définie en amont.
En outre, la SCPI Génépierre propose un démembrement temporaire, généralement pour une durée de 5 à 20 ans. Durant toute cette période le nu-propriétaire renonce à percevoir des dividendes en contrepartie d’une décote à l’achat des parts. À l’issue de cette période, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire et l'épargnant commence à percevoir ses revenus locatifs.
