Les SCPI Logistique briguent le haut du podium des meilleures SCPI depuis plusieurs années. Elles sont même passées devant les SCPI Bureau, SCPI Commerces, et SCPI Santé. Revenons sur cette typologie très pertinente, surtout dans un contexte inflationiste.
Qu'est-ce que l'immobilier logistique ?
L'immobilier logistique désigne un segment spécifique du marché de l’immobilier professionnel, centré sur des biens immobiliers utilisés pour le stockage, la distribution, et la gestion de marchandises. Cela inclut une variété d’actifs, tels que :
- des entrepôts,
- des hangars,
- des terrains industriels,
- des locaux d’activité,
- des plateformes logistiques,
- des centres de distribution.
Ces locaux remplissent des fonctions clés dans les opérations quotidiennes des sociétés locataires, notamment :
- Le rangement pour les matériels d’entretien,
- Le stockage des produits tout au long de la chaîne de production,
- L’administration consacrée aux bureaux,
- La préparation et la réception des marchandises notamment pour le secteur du e-commerce.
Cette dernière fonction occupe une place centrale dans le domaine de la logistique. Son rôle est d'autant plus important qu'elle contribue à l'expansion du commerce digital.
Pourquoi investir dans la logistique ?
Les nouveaux modes de consommation, dus à l’essor du commerce électronique, impactent de manière considérable le marché de l'immobilier industriel. La demande croissante pour des services de livraisons exige une gestion stratégique des entrepôts afin de maintenir des performances de rapidité et d’efficacité du secteur logistique. Cette évolution de la chaîne d'approvisionnement encourage les investisseurs, qui cherchent à faire fructifier leur patrimoine. Investir dans cette typologie d’actifs offre plusieurs avantages à l’épargnant :
- D’investir au sein d’un marché dynamique, soutenu par la croissance exponentielle des sociétés liées à l’e-commerce,
- De bénéficier d’une rentabilité importante grâce aux revenus réguliers des loyers de biens logistiques, généralement loués par des entreprises à la gestion stricte,
- De diversifier géographiquement leur patrimoine dans la métropole parisienne ainsi qu’en régions et qu’en Europe.
Comment investir dans la logistique ?
Les investissements dans la logistique peuvent se réaliser directement par l’achat de biens immobiliers spécifiques à ce domaine. Cependant, la création d’un portefeuille immobilier par cette voie se heurte aux coûts d’acquisition élevés des biens et, à fortiori, à leur rareté qui tend à influencer à la hausse les prix d’achat.
Ainsi, une alternative se présente à l’épargnant qui souhaite investir dans la logistique et capitaliser sur l'expansion soutenue de ce secteur : la souscription à une SCPI. De la sorte, cette méthode permet un accès indirect à ce type de biens, notamment ceux liés à l’e-commerce.
Dans l’Hexagone et comme dans la plupart des pays européens, le secteur du e-commerce devient davantage fructueux. Depuis de nombreuses années, cette activité affiche une croissance à deux chiffres : Avec une progression des ventes en ligne de 15,1% durant l’année 2021, l’activité du e-commerce présente un chiffre d’affaires dépassant les 129 milliards d'euros*. L’augmentation du nombre d’entreprises ayant désormais leur propre site d’achat va de pair avec cette croissance de la demande. Cette tendance ne semble pas s’infléchir.
Le Guide des SCPI 2023 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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À la croisée d’intérêts économiques, d’impératifs corrélés à la transition énergétique et de changements sociétaux, le e-commerce se révèle comme une solution plébiscitée par les consommateurs ainsi que par les entreprises. Plusieurs raisons expliquent cette tendance :
- Viabilité économique : les progrès de la chaîne logistique ont rendu ce modèle économiquement viable,
- Extension de la zone de chalandise : le e-commerce permet à de nombreuses entreprises d’étendre leur zone de chalandise bien au-delà de leur localisation physique et de s’adresser à une clientèle auparavant considérée comme inatteignable,
- Réduction des émissions de CO2 : le développement du e-commerce contribue à diminuer les émissions de CO² liées au trafic routier. En effet, la livraison centralisée par un seul camion remplace de nombreux déplacements individuels vers des magasins physiques,
- Adoption d’Internet et optimisation du temps : le succès croissant du e-commerce est également lié à l’adoption généralisée d’Internet par les consommateurs ainsi qu’un gain de temps considérable que représente cette nouvelle habitude de consommer dans leur quotidien.
Ces avantages peuvent se traduire en bénéfices écologiques, en efficacité de gestion ou encore en opportunités de revenus pour les épargnants.
Dans le cadre d’investissements en SCPI, plusieurs options sont disponibles pour acquérir des parts : l’achat au comptant, à crédit, l'achat de SCPI démembrées ou encore dans un contrat d’assurance vie. Toutefois, investir dans des parts de SCPI à crédit implique des spécificités à considérer avant de s'engager.
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Retrouvez ici l’investissement en SCPI à crédit.
*source FEVAD (fédération du e-commerce et de la vente à distance)
L'essor du e-commerce : une opportunité pour les SCPI
L’un ne va pas sans l’autre. Le développement du e-commerce est intrinsèquement lié à l’expansion des bâtiments de logistique. En effet, la conquête de nouvelles parts de marché pour la vente en ligne demeure subordonnée à l’accroissement constant des surfaces de stockage. De nombreux investissements immobiliers ont été réalisés dans ce domaine. Beaucoup d’autres restent à accomplir. Cependant, les investisseurs particuliers n’y ont souvent pas accès. S’agissant là d’un marché professionnel, les sociétés y ont la mainmise. Or, l’émergence de SCPI de rendement à thématique e-commerce et logistique a ouvert ce type de placement à un public plus large.
SCPI e-commerce et logistique : des valeurs à haut rendement
La SCPI spécialisée dans le secteur du e-commerce et de la logistique est un produit prometteur et particulièrement attractif. Positionnés avant tout comme des SCPI de rendement, ces véhicules de placements professionnel adoptent une stratégie d’acquisition de biens bénéficiant de baux commerciaux particulièrement pérennes. Ces actifs profitent directement de la santé florissante de l'e-commerce et d’une demande toujours plus rigide de la part de ses principaux acteurs d’infrastructures logistiques. En conséquence, le Taux d’Occupation Financier (TOF), indicateur indispensable dans l’analyse des Sociétés Civiles de Placement Immobilier, est relativement performant dans les SCPI axées sur la logistique. Cela suppose une forte stabilité et une rentabilité potentiellement élevée pour les investisseurs qui choisissent de placer leur capital dans ce type de placements.
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Les meilleures SCPI logistique
Parmi les supports d’investissement possible, nous vous proposons de découvrir les 3 SCPI spécialisées dans la logistique et le e-commerce du marché.
| SCPI | Société de gestion | TD 2022 | TD 2021 |
| Activimmo | Alderan | 5,50% | 6,02% |
| LF Opportunité Immo | La Française | 5,40% | 5,21% |
| LOG IN | Theoreim | Objectif : 5% | N.C. |
Le TD 2022 est un indicateur de performance mais il ne se suffit pas à lui-même pour choisir d'investir dans une SCPI.
La SCPI Activimmo : la logistique du dernier kilomètre en ligne de mire
Créée en septembre 2019 par la société de gestion Alderan, Activimmo est ouverte à la souscription depuis cette date. Véhicule d’investissement spécialisé dans le domaine du e-commerce, elle cible des locaux d’activités économiques dans des zones périurbaines (proche de Paris ou d’autres grandes villes régionales) avec la volonté d’investir dans des infrastructures logistiques dites du dernier kilomètre. Si ses bâtiments en portefeuille sont pour l’instant essentiellement localisés dans l’hexagone, la SCPI, fonds d’investissement star d'Alderan, s'ouvre progressivement à d’autres pays européens à l'instar de l'Espagne. Depuis son lancement, Activimmo s’impose peu à peu dans l’univers de la pierre papier, sa capitalisation dépassant les 800 millions d’euros. Devenir associé de cette SCPI implique d’acquérir au moins 10 parts avec un prix unitaire de 610€, soit un montant minimum de 6.100 euros. Les objectifs de rendement supérieur à 5%, fixés par ses gestionnaires, sont largement atteints. Pour l'année 2022, le Taux de Distribution affiché par cette Société Civile de Placement Immobilier est de 5,5%. Son TOF au 31/12/2022, témoin d’une gestion qualitative, avoisine, quant à lui, les 98%. Ces dernières données confèrent à Activimmo sa place dans le classement des meilleures SCPI de logistique.
La SCPI LF Opportunité Immo
La SCPI LF Opportunité Immo se voit attribuer la deuxième place du classement. Elle a, dès sa création en 2012, pour spécificité d’investir dans les biens immobiliers reposant principalement sur les besoins immobiliers des sociétés de type PME et PMI. Cette SCPI à capital variable fait aujourd’hui figure de pionnière dans le domaine de la logistique. Son allocation d’actifs est diversifiée au sein même de cette branche. Son patrimoine est composé de locaux d’activité et d’entrepôts. Pour diluer le risque locatif, la SCPI, gérée par La Française REM, détient également des bureaux localisés équitablement en Île-de-France, en régions et en Europe. Sa stratégie d’acquisition est basée sur les parcs et locaux d’activités « nouvelle génération » situés dans des zones du dernier kilomètre. Le montant minimum de souscription est de 1.015€ correspondant à un achat de 5 parts dont le prix unitaire est de 203€. Sa capitalisation, qui reflète la valeur vénale de son patrimoine, dépasse les 300 millions d’euros. Pour l'année 2022, le rendement annuel, exprimé par le Taux de Distribution, est de 5,4%. Ici le Taux d’Occupation Financier est de 97%, un score plutôt encourageant.
La toute nouvelle SCPI LOG IN : le secteur industriel européen
LOG IN est la dernière SCPI à capital variable dédiée à la logistique lancée sur le marché. Gérée par la société de gestion Theoreim, cette toute nouvelle SCPI se démarque avec une stratégie orientée sur l'Europe. Elle fait aussi le choix d'investir sur une plus grande diversité d'actifs avec notamment des murs d'usine, des centres de recherche et de développement ou encore des datas centers. Ce véhicule immobilier affiche un objectif de Taux de Distribution de 5% à l’issue de l’année 2023. Avec un minimum de souscription fixé à 1.000€ soit 4 parts au prix unitaire de 250€, elle se veut accessible. Son TOF n’est pas encore mesurable puisque la SCPI LOG IN n’existe que depuis fin d’année 2022.
Avant d'envisager une souscription à une SCPI, les épargnants peuvent consulter l’ensemble des données et les informations sur les SCPI dans leur rapport annuel ainsi que dans leur dernier bulletin trimestriel publié.
Vous pouvez également découvrir les autres classements de France SCPI, notamment celui des SCPI résidentielles, des SCPI de Bureaux, celui des SCPI d'hôtellerie ou encore celui des SCPI européennes.
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