Les SCPI Logistique briguent le haut du podium des meilleures SCPI depuis plusieurs années. Revenons sur cette typologie très pertinente, surtout dans un contexte inflationiste.
Qu'est-ce que l'immobilier logistique ?
L'immobilier logistique désigne un domaine de l’immobilier professionnel concentré sur des biens identifiés comme locaux logistiques :
- Les entrepôts,
- Les hangars,
- Par transposition, les terrains industriels.
Ces locaux, utilisés par des sociétés, sont essentiellement occupés pour les fonctions suivantes :
- Rangement pour les matériels d’entretien,
- Stockage des produits tout au long de la chaîne de production,
- Administration consacrée aux bureaux,
- Préparation et réception des marchandises notamment pour le secteur du e-commerce.
Cette dernière fonction est centrale dans le domaine de la logistique car elle participe à la progression du commerce en ligne.
Pourquoi investir dans la logistique ?
Ce sont justement les nouveaux modes de consommation, dus à l’essor du commerce électronique qui impactent de manière importante le marché de l'immobilier industriel. La forte croissance du service des livraisons exige une gestion stratégique des entrepôts afin de garantir la rapidité et l’efficacité du service logistique. Par ailleurs, un tel progrès de la chaîne d'approvisionnement encourage les investisseurs, qui veulent créer ou faire fructifier leur patrimoine, à privilégier les investissements dans un secteur qui devient de plus en plus rentable. Investir dans cette typologie d'immobilier permet aux épargnants :
- D’investir au sein d’un marché dynamique qui est soutenu par la croissance exponentielle des sociétés liées à l’e-commerce,
- De bénéficier d’une rentabilité importante grâce aux revenus réguliers des loyers de biens logistiques, souvent loués par des sociétés à la gestion stricte,
- De diversifier leurs patrimoines géographiquement à Paris, en province ou en Europe.
Comment investir dans la logistique ?
Investir dans la logistique peut s’effectuer par l’achat direct de biens immobiliers liés à ce domaine. La création d’un capital immobilier par ce biais se heurte néanmoins aux coûts d’acquisition élevés des biens et, à fortiori, à leur rareté. Cette dernière composante faisant varier à la hausse les prix d’achat.
Une alternative peut être d'investir dans des parts de SCPI dans le secteur de la logistique. Permettant ainsi aux investisseurs l’acquisition indirecte de biens immobiliers logistiques liés notamment à l’e-commerce. En effet, investir son capital via la pierre papier représente une solution plus flexible pour les investisseurs intéressés par l'immobilier logistique. Ainsi l’investissement dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier logistique peut présenter des avantages en termes de capitalisation pour les épargnants.
Comment investir dans les meilleures SCPI logistiques ? En France comme dans la plupart des pays européens, investir dans le e-commerce devient de plus en plus fructueux. Ce secteur d’activité affiche en effet, depuis de nombreuses années, une croissance à 2 chiffres. Avec une progression des ventes en ligne de 15,1 % en 2021, le secteur du commerce en ligne dépasse les 129 milliards d'euros*. Le nombre de sociétés possédant désormais un site d’achat va de pair avec l’augmentation de la demande. Et cette tendance ne devrait pas s’infléchir.
À la croisée d’intérêts économiques, d’impératifs corrélés à la transition énergétique et de changements sociétaux, le e-commerce se révèle de plus en plus comme une solution plébiscitée par les consommateurs et les sociétés. A cela plusieurs raisons et avantages :
- Les progrès de la chaîne logistique ont en effet permis de rendre ce modèle économiquement viable,
- Il permet à de nombreuses entreprises d’étendre leur zone de chalandise et d’adresser une clientèle qu’elles ne pourraient atteindre avec des magasins physiques,
- Globalement, le développement du e-commerce se traduit par une diminution importante des émissions de CO² liées au trafic routier, car un seul camion suffit à livrer de nombreux particuliers qui auraient utilisé leur véhicule personnel s’ils avaient dû se rendre dans un magasin physique,
- Enfin, le succès croissant du e-commerce relève également d’une adoption généralisée d’internet par les particuliers et du gain de temps considérable que représente pour eux cette nouvelle habitude de consommer dans leurs modes de vie.
On recense alors des avantages écologiques, de gestion ou encore de revenus pour les épargnants.
Comme dans tout investissement en SCPI, les épargnants ont la possibilité d’acquérir au comptant. Mais également à crédit, ou encore dans le cadre d’une assurance vie. Mais attention, investir dans le cadre d’une assurance vie présente souvent plus d’inconvénients que d’avantages. De même, investir dans des parts de SCPI à crédit présente des particularités propres.
Découvrez ici l’investissement en assurance vie dans les SCPI.
Retrouvez ici l’investissement en SCPI à crédit.
*source FEVAD (fédération du e-commerce et de la vente à distance)
L'essor du e-commerce : une opportunité pour les SCPI
L’un ne va pas sans l’autre. Le développement du e-commerce est intrinsèquement lié à des investissements dans la logistique. Et la conquête de nouvelles parts de marché pour la vente en ligne demeure subordonnée à l’accroissement constant des surfaces de stockage. De nombreux investissements immobiliers ont été réalisés dans ce domaine. Beaucoup d’autres restent à accomplir. Mais il s’agit là d’un marché professionnel difficilement accessible en direct aux particuliers, les sociétés y ont la mainmise. Or l’émergence de SCPI de rendement à thématique e-commerce et logistique met désormais ce type de placement à la portée de tous.
SCPI e-commerce et logistique : des valeurs à haut rendement
La SCPI ou pierre papier spécialisée dans le e-commerce et la logistique promet un retour sur investissement particulièrement attractif. Positionnés avant tout comme des SCPI de rendement, ces véhicules de placements dans l’immobilier professionnel structurent leur patrimoine avec des biens bénéficiant de baux commerciaux particulièrement pérennes. Et ceux-ci profitent bien sûr de la santé florissante de l'e-commerce et d’une demande toujours plus rigide, de la part de ses principaux acteurs, d’infrastructures logistiques. On peut alors supposer que le Taux d’Occupation Financier (TOF), critère indispensable dans l’analyse des Sociétés Civiles de Placement Immobilier, est relativement performant dans les SCPI logistique.
Les meilleures SCPI logistique
Parmi les supports d’investissement possible, nous vous proposons de découvrir les 3 SCPI spécialisées dans la logistique et le e-commerce du marché.
| SCPI | Société de gestion | TD 2022 | TD 2021 |
| Activimmo | Alderan | 5,50% | 6,02% |
| LF Opportunité Immo | La Française | 5,40% | 5,21% |
| LOG IN | Theoreim | Objectif : 5% | N.C. |
Le TD 2022 est un indicateur de performance mais il ne se suffit pas à lui-même pour choisir d'investir dans une SCPI.
La SCPI Activimmo : la logistique du dernier kilomètre en ligne de mire
Créée en septembre 2019 par la Société de Gestion Alderan et ouverte à la souscription depuis cette date, la SCPI Activimmo fait figure de véhicule d’investissement spécialisé dans le e-commerce. Les zones ciblées sont celles d’activités économiques en zone périurbaine (proche de Paris ou d’autres grandes villes régionales) avec la volonté d’investir dans des infrastructures logistiques dites du dernier kilomètre. Si les actifs en portefeuille sont pour l’instant essentiellement localisés dans l’hexagone, la SCPI star d'Alderan s'ouvre progressivement à d’autres pays européens à l'instar de l'Espagne. Devenir associé de cette SCPI implique d’acquérir au moins 10 parts avec un prix unitaire de 610 €, soit un montant minimum d’investissement de 6 100 €. Les objectifs de rendement supérieur à 5%, fixés par les gérants, sont largement atteints. Sur l'année 2022, le Taux de Distribution servi par cette Société Civile de Placement Immobilier est de 5,5%. Son TOF au 31/12/2022, témoin d’une gestion qualitative, avoisine, quant à lui, les 98%. Ces dernières données confèrent à Activimmo sa place dans le classement des meilleures SCPI logistique.
La SCPI LF Opportunité Immo
La SCPI LF Opportunité Immo se voit attribuer la deuxième place du classement. Elle a eu, dès sa création en 2012, pour spécificité d’investir dans les biens immobiliers reposant principalement sur les besoins immobiliers des sociétés de type PME et PMI. Cette SCPI fait aujourd’hui figure de pionnière dans le domaine de la logistique. Son allocation d’actifs est diversifiée entre des locaux d’activité, des entrepôts et des bureaux localisés équitablement entre l'Ile-de-France et les régions. Son cœur d’investissement est basé sur les parcs d’activités « nouvelle génération » situés dans des zones d’activités établies et la logistique du dernier kilomètre avec des entrepôts. Le montant minimum de souscription est de 1015€ correspondant à un achat de 5 parts dont le prix unitaire est de 203€. Pour la totalité de l'année 2022, le rendement exprimé par le Taux de Distribution, est de 5,4%. Ici le Taux d’Occupation Financier est de 97%, score plutôt encourageant.
La toute nouvelle SCPI LOG IN : le secteur industriel européen
LOG IN est la dernière SCPI dédiée à la logistique lancée sur le marché. Gérée par la société de gestion Theoreim, cette toute nouvelle SCPI se démarque avec une stratégie orientée sur l'Europe. Elle fait aussi le choix d'investir sur une plus grande diversité d'actifs avec notamment des murs d'usine, des centres de recherche et de développement ou encore des datas centers. Cette SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier affiche un objectif de rendement de 5% avec un minimum de souscription fixé à 1000 € soit 4 parts au prix unitaire de 250€. Son TOF n’est pas encore mesurable puisque la SCPI LOG IN est toute nouvelle sur le marché.
