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SCPI sans frais de souscription : sont-elles si avantageuses ?

La SCPI est un véhicule de placement qui, depuis sa création, applique des frais de souscription lorsqu’un associé souhaite revendre ses parts. Mais depuis quelques années, on observe l’émergence de SCPI sans frais de souscription. Découvrez ce qu’implique cette tendance sur les frais inhérents à la SCPI et quelles sont les SCPI concernées.

Quels frais impactent les SCPI ?

La SCPI est une société qui a pour but de se constituer un patrimoine immobilier. En louant ses actifs, elle encaisse des revenus qu’elle reverse en partie à ses associés détenteurs de parts. Elle permet donc aux épargnants d’investir dans l’immobilier de manière indirecte. Mais comme tout placement dans la pierre, la SCPI implique des frais à la charge de l’investisseur catégorisés en :

  • Frais directs qui impactent les revenus de l’associé comme les frais de souscription,les frais de cession de parts ou les frais de retrait,
  • Frais indirects prélevés sur le montant total des loyers perçus, avant le versement des dividendes aux associés : les frais de gestion, les frais de transaction ou les frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux.
Comprendre les frais des SCPI

Parmi les coûts directement imputés à l’associé d’une SCPI, on retrouve les frais de souscription. Généralement compris entre 7 et 12%, ces derniers sont considérés comme élevés par les épargnants. De ce fait, de nouvelles sociétés de gestion ont commencé à remettre en cause ce modèle de distribution en proposant des SCPI sans frais de souscription. Les associés peuvent donc revendre leur part simplement au prix de souscription en vigueur lors de la cession.

Quelles sont les SCPI sans frais de souscription ?

À ce jour, on compte seulement 3 SCPI sans frais de souscription :

La SCPI Iroko Zen

Iroko Zen est une SCPI diversifiée tant sur le secteur géographique que sur la typologie de ses actifs. Elle s’est notamment implantée en France, en Allemagne et en Espagne. Pour l’année 2021, elle a versé 7,10% de rendement à ses associés, c’est-à-dire le meilleur taux de distribution sur le marché des SCPI.

Découvrir la SCPI Iroko ZEN

La SCPI Novaxia Neo

Créée en 2019, Novaxia Neo a été la première SCPI à afficher 0% de frais de souscription. Avec un minimum d’investissement établi à 187€, elle se distingue particulièrement sur le marché pour son accessibilité et son rendement supérieur à 6% depuis sa création.

Découvrir la SCPI Novaxia Neo

La SCPI Remake Live

Remake Live est une des plus jeunes SCPI spécialisée dans l’immobilier d’entreprise. Elle est accessible dès 200€ et affiche un objectif de rendement de 5,5% pour l'année 2022, sa première année d’exercice.

Découvrir la SCPI Remake Live

Dangers et limites des SCPI à 0% de frais de souscription

Les SCPI sans frais de souscription ont fait leur apparition il y a seulement quelques années, bouleversant ainsi le monde de la pierre papier. Dès lors, de nombreux épargnants ont choisi de privilégier ces SCPI à 0% de frais de souscription au détriment des SCPI traditionnelles. Mais le sans-frais n’est pas sans dangers et comporte quelques limites :

Des frais de gestion plus élevés

L’absence de frais de souscription ne doit pas faire oublier aux souscripteurs que les SCPI doivent se rémunérer. En général, celles-ci choisissent de compenser ce manque de revenus par des frais de gestion plus élevés que la moyenne. Par exemple, la SCPI Novaxia Neo affiche des frais de gestion de 18% contre 7 à 12% pour les véhicules plus classiques. Ces frais sont prélevés sur les loyers perçus par la SCPI et avant le versement des dividendes.

Pour l’instant, même si les frais de gestion impactent indirectement le rendement des SCPI, on constate que le Taux de Distribution des SCPI dites sans frais n’est pas dégradé. Il est même nettement au-dessus du rendement moyen des SCPI (4,49% en 2021).

SCPI Frais de gestion Frais de souscription Taux de distribution 2021
Neo 18% 0% 6,49%
Remake Live 15% 0% Objectif 2022 : 5,5%
Iroko Zen 12% 0% 7,10%
Découvrir toutes les SCPI

La trop forte liquidité de la SCPI

C’est très souvent une contrainte dénoncée par les associés mais les frais de souscription élevés les obligent à conserver leurs parts pendant plusieurs années pour les amortir. Et heureusement : la SCPI demeure un placement immobilier et engage les gérants sur plusieurs années. Sans frais de souscription, les épargnants pourraient envisager la pierre papier comme un placement moyen voire court terme. Une demande de retrait massive entraînerait une crise de liquidité pour la SCPI, la contraignant à revendre des actifs rapidement, perturbant ainsi sa stabilité et la pérennité de ses revenus.

Des conditions de sortie restrictives

Pour anticiper des mouvements trop fréquents d’achat-revente, les SCPI dont les frais de souscription sont nuls ont trouvé la parade. Elles appliquent désormais des frais de sortie. Ceux-ci correspondent à un pourcentage du prix de part, conditionné par le nombre d'années de détention des parts. Par exemple, la SCPI Iroko ZEN applique 5% HT de commission de sortie avant 3 ans de détention des parts. Au-delà de 3 ans, il n’y a aucun frais.

Découvrir le comparatif des frais SCPI

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