Qu’est ce qu’une SCPI sans frais - définition ?
Une SCPI sans frais est une Société Civile de Placement Immobilier qui ne fait supporter aucun frais de souscription à ses nouveaux associés. Contrairement aux SCPI traditionnelles, qui prélèvent des frais de souscription lorsque l'épargnant revend ses parts, une SCPI sans frais d’entrée supprime ces coûts initiaux. Cela signifie que l'intégralité du montant investi par l'épargnant est directement affectée à l'achat des parts, sans déduction de frais de souscription.
Les SCPI sans frais représentent une tendance moderne et novatrice dans le domaine de l'investissement immobilier, offrant une option simplifiée et potentiellement plus rentable pour les investisseurs. Dans ce modèle, la totalité du montant investi est directement allouée à l’acquisition de biens immobiliers, sans qu'aucun frais de souscription n’en soit déduit. En choisissant une SCPI sans frais, les investisseurs s'engagent dans l'immobilier avec une approche plus directe et transparente. Toutefois, la suppression de ces frais engendrent généralement d'autres frais plus conséquents, tels que les frais de gestion.
Quels frais impactent les SCPI ?
La SCPI a pour but de se constituer un patrimoine foncier. En louant ses actifs, elle encaisse des revenus locatifs qu’elle reverse en partie à ses associés détenteurs de parts, sous forme de dividendes. Elle permet donc aux épargnants de réaliser un investissement immobilier de manière indirecte, avec un rendement conséquent. Cependant, comme tout placement, la pierre papier implique des frais à la charge de l’investisseur se divisant en deux catégories :
- Les frais directs : ils impactent directement les revenus de l’associé. Ils incluent les frais de souscription, les frais de cession de parts ou les frais de retrait prématurés,
- Les frais indirects : prélevés sur le montant total des loyers perçus, avant le versement des dividendes aux associés, ils comportent les frais de gestion, les commissions de transaction et le pilotage de la réalisation des travaux.
Parmi les coûts directement imputés à l’associé d’une SCPI, les frais de souscription se situent généralement entre 7% et 12%. Perçus comme élevés par de nombreux épargnants, ces frais ont amené certaines sociétés de gestion à reconsidérer ce modèle de distribution. Désormais, elles proposent un investissement dans la pierre papier avec des commissions d’entrées nulles. Ainsi, les associés peuvent revendre leur part au prix de souscription en vigueur lors de la cession. Ces véhicules d’investissement, appelés SCPI sans frais, sont également accessibles à la souscription en démembrement, offrant davantage de flexibilité aux investisseurs.
L'évolution numérique a grandement influencé ce placement immobilier. La digitalisation a simplifié les processus de souscription, rendant l'investissement en SCPI accessible en quelques clics seulement. Cette transformation digitale a contribué à populariser les SCPI et à ouvrir davantage le marché à une variété plus large d'investisseurs.
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TOP 3 des SCPI sans frais de souscription
Parmi les SCPI existantes sur le marché de la pierre papier, nous vous présentons, par ordre décroissant du rendement de l’année 2022, le TOP 3 des SCPI sans frais.
| Note | SCPI | Frais de souscription | Rendement 2022 |
| 1 | Remake Live | 0% | 7,64% |
| 2 | Iroko Zen | 0% | 7,04% |
| 3 | Novaxia Neo | 0% | 6,33% |
Quelles sont les SCPI sans frais d'entrée ?
Avec l'émergence de chaque nouveau profil d'investisseurs, une nouvelle génération de SCPI apparaît. Les SCPI proposant des frais de souscription nuls, conjugués à un faible prix de souscription attirent davantage une clientèle plus jeune et potentiellement moins familière avec les divers types de véhicules d'investissement. Cette évolution démocratise l'accès aux investissements en SCPI, en les rendant plus attractifs et accessibles à un public plus large et diversifié. À ce jour, le marché de la pierre papier compte seulement quatre SCPI zéro commission d'entrée :
La SCPI Remake Live
Remake Live est l’une des plus jeunes SCPI à capital variable axées sur l'investissement immobilier professionnel. Elle se distingue par sa grande accessibilité à partir d’un montant de 200€. Pour son deuxième exercice en 2022, elle a servi à ses associés un rendement de 7,64% lui permettant d’être la SCPI la plus rentable du marché. Investir sur Remake Live présente un autre avantage : un délai de jouissance réduit. Lorsque la moyenne parmi toutes les SCPI s’établit à 5 mois, Remake Live fait supporter un délai de jouissance de 3 mois. En contrepartie des frais d’entrées nuls, Remake Live applique une commission de gestion de 15% sur les revenus locatifs encaissés.
La SCPI Iroko Zen
Iroko Zen est une Société Civile de Placement Immobilier gérée par la société de gestion Iroko. Elle se caractérise par sa diversification, tant géographique que typologique avec des implantations en France, en Allemagne et en Espagne. Cette dilution géographique offre aux associés des avantages fiscaux sur les revenus fonciers. Pour l’année 2022, elle se place sur la deuxième marche du podium des meilleures SCPI en affichant un Taux de Distribution de 7,04%. Le montant d’acquisition minimum équivaut à 25 parts, soit 5.000€. Avant d’envisager un investissement dans la SCPI Iroko Zen, l’épargnant doit considérer une commission annuelle de gestion de 12%.
Une passe d'armes par médias interposés a eu lieu entre les sociétés de gestion Iroko et Corum. Cette dernière,à l'origine de différents véhicules de placement comme Corum Origin, Corum XL ou Eurion affiche des frais d'entrée parmi les plus élevés du marché.
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La SCPI Novaxia Neo
Novaxia Neo a été la première SCPI à capital variable à afficher ce modèle tarifaire avec 0% de droits d'entrée. Avec un investissement minimum fixé à seulement une part à 187€, elle rend l'investissement immobilier accessible à un large éventail d'épargnants. Elle se distingue notamment sur le marché pour sa stabilité. Depuis son lancement, elle a toujours versé un rendement supérieur à 6%.En contrepartie des droits d'entrée nuls, sa société de gestion assume une commission de gestion élevée de 18% des revenus fonciers annuels.
La SCPI Upeka
Upeka est la dernière SCPI en date à voir le jour. Lancée par la société de gestion Axipit REP, elle souhaite démocratiser l'investissement immobilier en alliant ses deux points forts : pas de frais de souscription et une entrée accessible à tous, à partir de 190€. Son portefeuille immobilier se dirige vers une diversification, aussi bien sectorielle que géographique. En revanche, sa commission de gestion annuelle de 15% sur les revenus encaissés est supérieure à celle appliquée par la majorité des SCPI.
Upeka est la toute dernière SCPI en date à voir le jour dans cette catégorie. Lancée par la société de gestion Axipit REP, elle souhaite démocratiser l'investissement immobilier en alliant ses deux points forts : 0% de frais de souscription et une entrée accessible à tous, à partir de 190€. Son portefeuille immobilier veut offrir aux associés une diversification, aussi bien sectorielle que géographique. En revanche, sa commission de gestion annuelle de 15% sur les revenus encaissés est supérieure à celle appliquée par la majorité des SCPI.
Dangers et limites des SCPI à 0% de frais de souscription
Comme dans le monde de l’assurance vie dans les années 2000 qui a vu fleurir des contrats dits zéro frais, les SCPI à droits d'entrée nuls ont fait leur apparition il y a seulement quelques années. Cette nouvelle génération a incontestablement impacté le monde de l’investissement immobilier. Dès lors, de nombreux épargnants ont commencé à privilégier ces SCPI à 0% de frais de souscription, souvent au détriment de véhicules plus traditionnels. Malgré des avis dithyrambiques, le zéro frais comporte quelques points de vigilance. Pour France SCPI, il semble important de préciser à tous les épargnants que ce genre de placement engendre certaines limites.
Des coûts de gestion plus élevés
A l’instar de l'évolution observée dans le contrat d’assurance vie, les frais d’entrée ont été supprimés au profit d’une structure de rémunération plus discrète axée sur la gestion. L’absence d’une commission d'entrée dans les SCPI ne doit pas occulter le fait que tout travail mérite une rémunération. Ainsi, ce genre de véhicules compense le manque de revenus par des coûts de gestion plus élevés que la moyenne. A titre comparatif, la SCPI Novaxia Neo affiche des frais de gestion de 18% lorsque des véhicules plus classiques appliquent des frais compris entre 7% à 12%. Ces commissions sont prélevées sur les loyers encaissés, et ce, avant la distribution des dividendes des dividendes aux associés.
Pour pallier l'absence de frais de souscription, les SCPI compensent par une commission liée à l'acquisition de chaque actif, une pratique souvent inexistante chez les véhicules plus anciens. Cette commission d'acquisition, bien que différente des frais de souscription traditionnels, représente un coût additionnel à prendre en compte dans l'évaluation globale de l'investissement.
Toutefois, bien que ces charges de gestion impactent indirectement le rendement, ces SCPI affichent des performances remarquables. Leur Taux de Distribution reste non seulement compétitif mais se situe souvent bien au-dessus du rendement moyen observé sur le marché des SCPI, qui était de 4,53% en 2022.
La trop forte liquidité de la SCPI
Les frais de souscription élevés, bien que souvent perçus comme une contrainte, obligent les associés à conserver leurs parts pour une durée minimale. La pierre papier demeure en effet un placement immobilier et engage les gérants sur plusieurs années. Avec des frais d'entrée nuls, les épargnants pourraient envisager cet investissement comme un placement moyen, voire court terme. Une demande de retrait massive entraînerait une crise de liquidité pour la SCPI, la contraignant à revendre des actifs rapidement, perturbant ainsi sa stabilité et la pérennité de ses revenus.
Des conditions de sortie restrictives
Pour anticiper des mouvements trop fréquents d’achat-revente, certaines SCPI, dont les frais de souscription sont nuls, ont introduit des frais de sortie. Ceux-ci, calculés en pourcentage du prix de part, sont conditionnés à la durée pendant laquelle l'investisseur détient ses parts. Par exemple, la SCPI Iroko Zen applique 5% HT de commission de sortie avant 3 ans de détention des parts. Au-delà de 3 ans, il n’y a aucun frais. Cette mesure vise à encourager les investisseurs à adopter une vision à long terme de leur investissement en pierre papier, en dissuadant les retraits précoces et fréquents. Elle aide également à maintenir une certaine stabilité au sein du fonds, en évitant les fluctuations excessives de liquidité qui pourraient survenir en cas de ventes massives de parts.
Synthèse des avantages et inconvénients des SCPI sans Frais
| AVANTAGES | INCONVÉNIENTS |
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