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Toutes les SCPI sans frais de souscription

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Toutes les SCPI sans frais de souscription

Les SCPI sans frais d'entrée ont le vent en poupe. C'est compréhensible : lorsqu’un associé décide de revendre ses parts de SCPI, il supporte de manière habituelle des frais de souscription sur son investissement. Mais depuis quelques années, on observe l’émergence de SCPI sans frais de souscription. Découvrez ce qu’implique cette tendance sur les frais inhérents à la SCPI et quelles sont les SCPI concernées.

Récapitulatif des SCPI sans Frais de souscription

Note SCPI Frais de souscription Taux Distribution 2022
1 Neo 0% 6,30%*
2 Remake Live 0% 7,65%*
3 Iroko Zen 0% 7,04%

Les Taux de distribution 2022 ci dessus, lorsqu'ils sont accompagnés d'un astérisque * sont des objectifs qui doivent encore être

Quels frais impactent les SCPI ?

La SCPI est une société qui a pour but de se constituer un patrimoine immobilier. En louant ses actifs, elle encaisse des revenus qu’elle reverse en partie à ses associés détenteurs de parts. Elle permet donc aux épargnants de réaliser un investissement immobilier de manière indirecte, avec un rendement important. Mais comme tout placement immobilier, la pierre papier implique **des frais à la charge de l’investisseur **catégorisés en :

  • Frais directs qui impactent les revenus de l’associé comme les frais de souscription,** les frais de cession de parts ou les frais de retrait**,
  • Frais indirects prélevés sur le montant total des loyers perçus, avant le versement des dividendes aux associés : les frais de gestion, les frais de transaction ou les frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux.
Comprendre les frais des SCPI

Parmi les coûts directement imputés à l’associé d’une SCPI, on retrouve les frais de souscription. Généralement compris entre 7 et 12%, ces derniers sont considérés comme élevés par les épargnants. De ce fait, de nouvelles sociétés de gestion ont commencé à remettre en cause ce modèle de distribution en proposant un investissement immobilier dans la pierre papier sans commission d’entrée. Les associés peuvent donc revendre leur part simplement au prix de souscription en vigueur lors de la cession.

Quelles sont les SCPI sans frais d'entrée ?

A chaque nouvelle génération de SCPI correspond un nouveau type de client. Assez logiquement les frais de souscription à 0% conjugués au faible prix de souscription attirent un client plus jeune et moins informé quant aux différents véhicules. À ce jour, on compte seulement 3 SCPI sans frais d'entrée :

La SCPI Iroko Zen

Iroko Zen est une Société Civile de Placement Immobilier de rendement gérée par la Société de gestion Iroko. Elle est identifiée comme diversifiée tant sur le secteur géographique que sur la typologie de ses actifs. Elle s’est notamment implantée en France, en Allemagne et en Espagne. Grâce à ce parc immobilier en partie étranger, chaque associé pourra également optimiser sa fiscalité. Pour l’année 2021, elle a versé 7,10% de rendement à ses associés, c’est-à-dire le meilleur taux de distribution sur le marché de l’investissement immobilier dans la pierre papier. Le montant d’acquisition minimum équivaut à 25 parts, soit 5.000€. Avant d’acheter des parts, l’épargnant doit avoir à l’esprit qu’il devra supporter un délai de jouissance de 4 mois ainsi qu’une commission annuelle de gestion qui s’élève à 12% des revenus encaissés par la société de gestion.

Découvrir la SCPI Iroko ZEN

Précisons qu'une passe d'armes par médias interposés a eu lieu entre la Société de Gestion Iroko et une de ses concurrentes : Corum. Cette dernière est à l'origine de différentes SCPI comme Corum Origin, Corum XL ou Eurion qui affichent des frais de souscription parmi les plus élevés du marché. Nous reviendrons plus tard sur les différences fondamentales qui existent entre ces 2 modèles et les critiques parfois infondées de Corum quant au business model dernière génération.

La SCPI Novaxia Neo

Novaxia Neo a été la première SCPI à capital variable à afficher 0% de frais de souscription. Avec un minimum d’investissement établi à 187€, elle se distingue particulièrement sur le marché pour son accessibilité et son rendement supérieur à 6% depuis sa création. L’investissement minimum sur cette SCPI est d’une part soit 187€ . Elle est particulièrement accessible aux personnes souhaitant créer un capital sans grand apport financier. En contrepartie des droits d'entrée nuls, la société de Gestion Novaxia à l'origine de la SCPI Neo assume très clairement une commission de gestion qui s'élève à 18% des revenus fonciers annuels.

Découvrir la SCPI Novaxia Neo

La SCPI Remake Live

Remake Live est une des plus jeunes SCPI à capital variable spécialisée dans l’immobilier d’entreprise. Elle est accessible dès 200€ et affiche un objectif de rendement de 5,5% pour sa première année d’exercice. La durée entre laquelle l’associé investit et son droit à percevoir des loyers est de 3 mois. Celle-ci correspond au fameux délai de jouissance. La commission de gestion appliquée sur les revenus encaissés est de 15%. Enfin, Le ticket d’entrée minimum correspond à une part pour un prix de 200€.

Découvrir la SCPI Remake Live

Dangers et limites des SCPI à 0% de frais de souscription

Comme dans le monde de l’assurance vie dans les années 2000 qui a vu fleurir des contrats dits zéro frais, les SCPI excluant les frais de souscription ont fait, il y a seulement quelques années, leur apparition. Et cette nouvelle génération n’est pas sans effet sur le monde de l’investissement immobilier. Dès lors, de nombreux épargnants ont choisi de privilégier ces SCPI à 0% de frais de souscription au détriment des SCPI traditionnelles. Malgré des avis dithyrambiques, le zéro frais n’est pas sans danger. Il nous semble important de préciser, à nos clients comme à tous les épargnants, qu’il comporte quelques limites.

Des frais de gestion plus élevés

A l’instar de l’assurance vie qui a fait disparaître ses frais d’entrée au profit d’une rémunération plus discrète liée à la gestion, l’absence d’une commission de souscription dans les SCPI ne doit pas faire oublier aux souscripteurs rien ne se fait sans rémunération. En général, ces SCPI choisissent de compenser ce manque de revenus par des frais de gestion plus élevés que la moyenne. Par exemple, la SCPI Novaxia Neo affiche des frais de gestion de 18% contre 7 à 12% pour les véhicules plus classiques. Ces commissions sont prélevées sur les loyers perçus par la SCPI et avant le versement des dividendes.

Pour compenser ce zéro frais, on peut aussi noter la présence d'une commission liée à l'acquisition de chaque actif souvent inexistante pour les véhicules plus anciens.

Pour l’instant, même si les frais de gestion impactent indirectement le rendement des SCPI, on constate que le Taux de Distribution des SCPI zéro droits d'entrée n’est pas dégradé. Il est même nettement au-dessus du rendement moyen des SCPI (4,45% en 2021).

La trop forte liquidité de la SCPI

C’est très souvent une contrainte mal vécue, mais ces frais de souscription élevés obligent les associés à conserver leurs parts pour une durée minimale. Et heureusement : la SCPI demeure un placement immobilier et engage les gérants sur plusieurs années. Sans frais de souscription, les épargnants pourraient envisager la pierre papier comme un placement moyen voire court terme. Une demande de retrait massive entraînerait une crise de liquidité pour la SCPI, la contraignant à revendre des actifs rapidement, perturbant ainsi sa stabilité et la pérennité de ses revenus.

Des conditions de sortie restrictives

Pour anticiper des mouvements trop fréquents d’achat-revente, les SCPI dont les frais de souscription sont nuls appliquent désormais des frais de sortie. Ceux-ci correspondent à un pourcentage du prix de part, conditionné par le nombre d'années de détention des parts. Par exemple, la SCPI Iroko ZEN applique 5% HT de commission de sortie avant 3 ans de détention des parts. Au-delà de 3 ans, il n’y a aucun frais. Cette composante est à prendre en compte lors de l’acquisition de parts dans une Société de Placement Immobilier sans frais.

Découvrir le comparatif des frais SCPI

Questions fréquentes sur les SCPI sans frais

Les SCPI sont frais d'entrée autrement appelée SCPI sans frais d'entrée sont aujourd'hui au nombre de 3. On retrouve celle qui est apparue en premier : Novaxia Neo. Très rapidement, elle a été rejointe par Iroko Zen et enfin Remake Live.

Découvrir Iroko Zen

Tout comme les véhicules classiques, les SCPI sans frais sont disponibles au comptant, à crédit ou en démembrement de propriété. Elles sont toutes commercialisées par la plateforme France SCPI, où la souscription est 100% digitalisée.

Investir sur une SCPI sans frais

Les SCPI les plus rentables sont celles qui affichent les meilleurs taux de distribution en 2021. Certaines d’entre elles ont versé des rendements supérieurs à 6%. Retrouvez le classement des SCPI triées par rendement pour faire votre choix.

Le classement des meilleures SCPI

Quelques questions fréquentes

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