Les SCPI sans frais de souscription, vraiment ?

TOP 3 des SCPI sans frais de souscription

Quels frais impactent les SCPI ?

La SCPI est une société qui a pour but de se constituer un patrimoine foncier. En louant ses actifs, elle encaisse des revenus qu’elle reverse en partie à ses associés détenteurs de parts. Elle permet donc aux épargnants de réaliser un investissement immobilier de manière indirecte, avec un rendement important. Mais comme tout placement, la pierre papier implique des frais à la charge de l’investisseur catégorisés en :

• frais directs qui impactent les revenus de l’associé comme les frais de souscription, les frais de cession de parts ou les frais de retrait,
• frais indirects prélevés sur le montant total des loyers perçus, avant le versement des dividendes aux associés : les frais de gestion, les commissions de transaction ou la rémunération pour le suivi de pilotage de la réalisation des travaux.

Parmi les coûts directement imputés à l’associé d’une SCPI, on retrouve les frais de souscription. Généralement compris entre 7 et 12%, ces derniers sont considérés comme élevés par les épargnants. De ce fait, de nouvelles sociétés de gestion ont commencé à remettre en cause ce modèle de distribution en proposant un investissement dans la pierre papier avec des commissions d’entrée nulles. Les associés peuvent donc revendre leur part simplement au prix de souscription en vigueur lors de la cession.

Quelles sont les SCPI sans frais d'entrée ?

A chaque nouvelle génération de SCPI correspond un nouveau type de client. Assez logiquement les frais de souscription à 0% conjugués au faible prix de souscription attirent un client plus jeune et moins informé quant aux différents véhicules. À ce jour, on compte seulement 3 SCPI zéro commission d'entrée :

La SCPI Remake Live

Remake Live est une des plus jeunes véhicules à capital variable spécialisée dans l’immobilier d’entreprises. Accessible dès 200€ la part, elle affiche le meilleur rendement à 7,64% en 2022, toutes SCPI confondues pour sa deuxième année d’exercice. La durée entre laquelle l’associé investit et son droit à percevoir des loyers est de 3 mois. Celle-ci correspond au fameux délai de jouissance. La commission de gestion appliquée sur les revenus encaissés est de 15%.

La SCPI Iroko Zen

Iroko Zen est une Société Civile de Placement Immobilier de rendement gérée par la Société de gestion Iroko. Iroko Zen est identifiée comme diversifiée tant sur le secteur géographique que sur la typologie de ses actifs. Elle s’est notamment implantée en France, en Allemagne et en Espagne. Grâce à ce parc immobilier en partie étranger, chaque associé pourra également optimiser sa fiscalité. Pour l’année 2022, elle a versé 7,04% de rendement à ses associés. Elle figure à la deuxième place du classement qui propose le meilleur Taux de Distribution sur le marché de l’investissement dans la pierre papier. Le montant d’acquisition minimum équivaut à 25 parts, soit 5.000€. Avant d’acheter des parts d'Iroko Zen, l’épargnant doit avoir à l’esprit qu’il devra supporter un délai de jouissance de 3 mois ainsi qu’une commission annuelle de gestion qui s’élève à 12% des revenus encaissés par Iroko.

Précisons qu'une passe d'armes par médias interposés a eu lieu entre Iroko et une de ses concurrentes : Corum. Cette dernière est à l'origine de différentes placement pierre papier comme Corum Origin, Corum XL ou Eurion qui affichent des frais d'entrée parmi les plus élevés du marché. Nous reviendrons plus tard sur les différences fondamentales qui existent entre ces 2 modèles et les critiques parfois infondées de Corum quant au business model dernière génération défendu par Iroko Zen.

La SCPI Novaxia Neo

Novaxia Neo a été la première SCPI à capital variable à afficher 0% de droits d'entrée. Avec un minimum d’investissement établi à 187€, elle se distingue particulièrement sur le marché pour son accessibilité et son rendement supérieur à 6% depuis sa création. L’investissement minimum sur cette SCPI est d’une part soit 187€ . Elle est particulièrement accessible aux personnes souhaitant créer un capital avec un apport financier réduit. En contrepartie des droits d'entrée nuls, la société de Gestion à l'origine de la SCPI Neo assume très clairement une commission de gestion qui s'élève à 18% des revenus fonciers annuels.

Dangers et limites des SCPI à 0% de frais de souscription

Comme dans le monde de l’assurance vie dans les années 2000 qui a vu fleurir des contrats dits zéro frais, les SCPI à droits d'entrée nuls ont fait, il y a seulement quelques années, leur apparition. Et cette nouvelle génération impacte forcément le monde de l’investissement immobilier. Dès lors, de nombreux épargnants ont choisi de privilégier ces SCPI à 0% de frais de souscription au détriment de véhicules plus traditionnels. Malgré des avis dithyrambiques, le zéro frais comporte quelques points de vigilance. Il nous semble important de préciser, à nos clients comme à tous les épargnants, qu’il engendre quelques limites.

Des coûts de gestion plus élevés

A l’instar de l’assurance vie qui a fait disparaître ses frais d’entrée au profit d’une rémunération plus discrète liée à la gestion, l’absence d’une commission d'entrée dans les SCPI ne doit pas faire oublier aux souscripteurs que tout travail mérite une rémunération. En général, ces SCPI choisissent de compenser ce manque de revenus par des coûts de gestion plus élevés que la moyenne. Par exemple, la SCPI Neo affiche des frais de gestion de 18% contre 7 à 12% pour les véhicules plus classiques. Ces commissions sont prélevées sur les loyers perçus par la SCPI et également avant le versement des dividendes.

Pour compenser ce zéro frais, on peut aussi noter la présence d'une commission liée à l'acquisition de chaque actif souvent inexistante pour les véhicules plus anciens.

Pour l’instant, même si ces charges de gestion impactent indirectement le rendement des SCPI, on constate que le Taux de Distribution des SCPI zéro droits d'entrée n’est pas dégradé. Il est même nettement au-dessus du rendement moyen des SCPI (4,53% en 2022).

La trop forte liquidité de la SCPI

C’est très souvent une contrainte mal vécue, mais ces frais de souscription élevés obligent les associés à conserver leurs parts pour une durée minimale. Et heureusement. La pierre papier demeure un placement immobilier et engage les gérants sur plusieurs années. Avec des frais d'entrée nuls, les épargnants pourraient envisager la pierre papier comme un placement moyen voire court terme. Une demande de retrait massive entraînerait une crise de liquidité pour la SCPI, la contraignant à revendre des actifs rapidement, perturbant ainsi sa stabilité et la pérennité de ses revenus.

Des conditions de sortie restrictives

Pour anticiper des mouvements trop fréquents d’achat-revente, les placements pierre papier dont les frais de souscription sont nuls appliquent désormais des frais de sortie. Ceux-ci correspondent à un pourcentage du prix de part, conditionné par le nombre d'années de détention des parts. Par exemple, la SCPI Iroko Zen applique 5% HT de commission de sortie avant 3 ans de détention des parts. Au-delà de 3 ans, il n’y a aucun frais. Cette composante est à prendre en compte lors de l’acquisition de parts dans une Société de Placement Immobilier zéro frais.