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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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Lexique SCPI

De nombreux indicateurs permettent de mieux comprendre le marché des SCPI. Retrouvez la définition de chacun des termes ci-dessous.

AMF - Autorité des Marchés Financiers

Si l'Autorité des Marchés Financiers n'existait pas, il serait très certainement difficile de se faire un avis objectif sur les produits d'épargne. Et pour cause, la principale mission du gendarme des marchés financiers est de protéger l'investisseur de placements douteux.

En savoir plus sur l’AMF.

Capitalisation

Elle est calculée en multipliant le nombre de parts par :

  • le dernier prix de marché (dernier prix de souscription ou d’exécution de l’année),
  • ou à défaut, le prix moyen sur le marché secondaire (y compris le marché de gré à gré),
  • ou, en l’absence de marché des parts, la dernière valeur de réalisation publiée.

Collecte brute

Somme des émissions (créations de nouvelles parts correspondant à des augmentations de capital) et des achats de parts sur le marché secondaire. Elle mesure l’ensemble des flux de capitaux, qu’ils proviennent d’augmentations de capital ou de transactions sur le marché secondaire.

Pour les SCPI fiscales, c’est la valeur de réalisation la plus récente publiée qui tient lieu de capitalisation. Pour les SCPI à capital variable, c’est le dernier prix d’émission qui sert de référence.

Collecte nette

C’est la somme des émissions de parts (création de nouvelles parts correspondant à des augmentations de capital) diminuée, pour les SCPI à capital variable, des retraits non compensés par des souscriptions (destruction de parts).

Délai de jouissance

Délai entre la date de l'achat des parts de la SCPI et la date à laquelle les parts commencent à distribuer des revenus. Ce délai de jouissance peut aller de 1 à 6 mois. Il doit être pris en compte par le souscripteur, notamment dans le cadre d'un achat de part financé via crédit car il existe un décalage entre les remboursements du crédit et la survenance des premiers revenus.

En savoir plus sur le délai de jouissance.

Marché Primaire

C'est le marché de la souscription. L'associé peut souscrire au capital d'une SCPI :

  • au moment d'une augmentation de capital (pour les SCPI à capital fixe),
  • ou à tout moment (pour les SCPI à capital variable).

Marché Secondaire

C’est l’ensemble des échanges de parts (et, pour les SCPI à capital variable, des souscriptions compensant des retraits). Ce marché comprend :

  • le marché avec intervention de la société de gestion,
  • le marché de gré à gré.

Prix d’exécution

Prix vendeur hors frais fixé, dans une SCPI à capital fixe, lors de la confrontation des ordres d’achat et de ventes sur le marché secondaire.

Provision pour grosses réparations (PGR)

Provision permettant d’anticiper et de mettre en réserve les coûts associés aux futurs travaux de rénovations nécessaires à l’entretien du parc immobilier de la SCPI.

Prix acquéreur

Prix payé par l’acquéreur d’une part de SCPI (pour les SCPI à capital variable, on parle plutôt de « prix de souscription »). Il s'agit du prix d’exécution (ou prix vendeur) augmenté des frais (commission de cession et droits d’enregistrement).

Rendement

Rapport entre le revenu distribué au titre de l’année N et la valeur de part de l’année N-1. Le rendement d'une part de SCPI est égal au montant annuel des revenus distribués par la part divisé par le prix d'acquisition de la part. Le 1er juillet 2012, le "Rendement" est devenu le "Taux de Distribution sur Valeur de Marché” (TDVM).

Report à nouveau (RAN)

Exprimé en nombre de jours ou en pourcentage, il s’agit d’une dotation mise en réserve par rapport au résultat net. Cet indicateur est essentiel pour constater les réserves financières d’une SCPI disponible en cas de fluctuations des revenus. Il existe plusieurs raisons pour lesquelles les revenus peuvent varier.

En savoir plus sur le Report à Nouveau (RAN).

Taux d'occupation financier (TOF)

Rapport entre le montant des loyers effectivement facturés et le total des loyers qui pourraient être facturés si les immeubles étaient entièrement loués. Cet indicateur est essentiel pour évaluer la qualité de gestion d’une SCPI et s’il est pertinent d’y investir.

En savoir plus sur le Taux d’Occupation Financier (TOF).

Taux de Distribution (TD)

Il s'agit du rapport entre le dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (dont acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) divisé par le prix de la part au 1er janvier de l’année N. Cette nouvelle donnée vient remplacer la notion de Taux de Distribution sur Valeur de Marché

En savoir plus sur le Taux de Distribution(TDVM).

Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM)

Rapport entre le dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (dont acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) divisé par le prix de la part à l'achat moyen de l’année N. Concrètement, cet indicateur très consulté par les investisseurs, permet de constater la rentabilité d’une SCPI sur l’année précédente.

En savoir plus sur le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM).

Taux de rendement interne (TRI)

Taux de rentabilité interne annualisé sur une période donnée, avec à l’entrée le prix acquéreur de la première année considérée, à la sortie le prix d’exécution (SCPI à capital fixe) ou la valeur de retrait (SCPI à capital variable) au 31 décembre de la dernière année, et sur la période les revenus distribués avant prélèvement libératoire.

En savoir plus sur le Taux de Rendement Interne SCPI (TRI).

Taux de rendement

Le taux de rendement est un excellent indicateur pour savoir si un placement financier est pertinent ou non. Cet indicateur peut être appliqué au monde de la pierre papier.

En savoir plus sur le taux de rendement.

Valeur de réalisation (ou ANR : actif net réévalué)

Valeur vénale (hors droits et frais) des immeubles d’après expertise, augmentée de la valeur nette des autres actifs. L’ANR équivaut aux capitaux propres augmentés de la plus ou moins-value latente sur les actifs détenus.

En savoir plus sur la valeur de réalisation.

Valeur de reconstitution

Il s'agit de la valeur de réalisation augmentée des frais estimés si la société devait reconstituer tout son patrimoine immobilier (frais de recherche, frais de commission...). En comprenant correctement cet indicateur, un investisseur peut donc savoir s’il achète une part de SCPI plus ou moins chère que sa valeur réelle.

En savoir plus sur la valeur de reconstitution.

Valeur de retrait

Il s'agit du prix d’exécution d’un associé sortant dans le cas d’une SCPI à capital variable. Il correspond à la valeur de la part diminuée des frais de souscription.

En savoir plus sur la valeur de retrait.

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