Pierre papier, pourquoi investir ?

Définition et origines de la pierre papier

Apparue dans les années 1960, la pierre papier est un terme qui se rapporte à l’investissement immobilier indirect. Pour en saisir le sens, il faut se référer à son étymologie : la pierre renvoie à l’immobilier physique lorsque le papier évoque le support financier par lequel les épargnants accèdent à ce placement. Il s’agit donc d’un support où les associés acquièrent des parts de sociétés foncières et perçoivent des revenus locatifs, sous forme de dividendes.

Les différentes formes d'investissement dans la pierre papier

Plusieurs produits d’investissement se rattachent à la pierre papier :

• La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : C’est un placement immobilier qui permet à un investisseur d’accéder à des immeubles professionnels. Accessible dès 100 euros, celle-ci permet de percevoir des revenus locatifs réguliers, soit de manière trimestrielle ou mensuelle. On retrouve trois sortes de SCPI (de rendement, fiscales ou de plus-value).

• L’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) : Il s’agit d’un placement de capitalisation détenu au sein d’un contrat d’assurance vie. L’OPCI est un produit qui investit principalement dans des fonds immobiliers et qui doit également investir dans des actifs financiers.

• La SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) : Sa particularité réside dans la nécessité d’être cotée en bourse. Ses performances sont corrélées donc à l’ensemble des marchés financiers et pas seulement à la valeur de ses biens immobiliers. Pour investir dans une SIIC, les épargnants doivent détenir un compte titres.

• La SCI (Société Civile Immobilière) : Il s’agit d’un produit non agréé par l’AMF, permettant la constitution et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Ce placement est également utilisé comme outil de transmission, notamment pour faciliter l’administration d’un patrimoine commun.

Pourquoi investir dans la pierre papier ?

Bien que la pierre papier regroupe plusieurs produits d’investissement, le terme s’est progressivement recentré autour d’un support dominant : la SCPI de rendement.

Contrairement à d’autres supports d’investissement, elle repose exclusivement sur de l’immobilier. De plus en plus plébiscitée, celle-ci séduit de nombreux investisseurs. Moins contraignante que d’avoir un bien immobilier classique en direct, elle s’impose comme un fonds immobilier présentant plusieurs atouts et points de vigilance :

Les avantages de la pierre papier

La pierre papier offre un fort rendement

En investissant dans les grandes métropoles en France ou à l’étranger, l’épargnant se retrouve souvent avec une rentabilité proche de 4%. En 2024, les SCPI servaient un rendement moyen, également appelé Taux de Distribution (TD), de 4,72%. Cela fait plus de 30 ans que la pierre papier délivre une performance annuelle moyenne comprise entre +4% et +8%. Même si les performances passées ne présagent pas de l’avenir, il est intéressant de constater que pendant des périodes de turbulences intenses, comme la crise TNT, celle de Subprimes, ou encore celle de la crise sanitaire du Covid-19, elle a également affiché un TD important à ses associés.

Les meilleures SCPI affichent un rendement supérieur à la moyenne du marché et la majorité d’entre elles sont récentes. Ces nouveaux véhicules d’investissement ont la capacité de se montrer réactifs face aux évolutions du marché immobilier. Il est possible de découvrir les les meilleures SCPI sur notre page dédiée.

La pierre papier à la portée de tous avec un faible ticket d’entrée

L’inconvénient le plus fréquent dans l’investissement immobilier direct est son inaccessibilité. Son ticket d’entrée élevé, notamment dans les grandes villes, ne permet pas à tous de réaliser un placement immobilier. Néanmoins, la pierre papier est accessible à partir de 100 euros. Contrairement à l’achat d’un bien en direct, l’investisseur acquiert des parts de SCPI. En devenant associé, l’épargnant perçoit des dividendes au prorata de son investissement.

Dans le cadre d’un investissement en SCPI par emprunt à partir de 50.000 euros, les investisseurs peuvent profiter de l’effet de levier.

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La pierre papier ne demande aucune gestion à l’investisseur

Contrairement à l’immobilier classique, la SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans contrainte de gestion. C’est justement la fonction des sociétés de gestion, en charge des fonds immobiliers, de s’occuper des travaux de rénovation, la réhabilitation et l’encadrement des locataires. Ce suivi locatif demande des compétences et du temps que n’ont pas forcément les investisseurs particuliers. Par ailleurs, les épargnants peuvent rencontrer des obstacles dans la réalisation des démarches administratives. En investissant dans une société civile de placement immobilier, les associés se déchargent de ces formalités.

La pierre papier permet d’investir dans un portefeuille immobilier niche

Les SCPI investissent dans de l’immobilier dit professionnel, composé d’immeubles de bureaux, de commerce ou encore d’entrepôts logistiques. Ce type de patrimoine, en raison de son coût élevé et de sa complexité, reste généralement hors de portée des épargnants particuliers,même des plus aisés.

Ces classes d’actifs professionnels sont traditionnellement réservées à des experts de l’investissement immobilier. Grâce à la pierre papier, les souscripteurs peuvent accéder à des typologies d’actifs difficilement accessibles de manière individuelle.

La pierre papier permet de diversifier son patrimoine et de mutualiser le risque locatif

En investissant dans une SCPI, les épargnants détiennent indirectement une multitude d’actifs (en moyenne 50 par SCPI). Ces biens immobiliers sont occupés par différents locataires. Le risque de non-paiement de loyer par un locataire est donc dilué parmi la multitude de locataires gérés dans la SCPI.

Certaines SCPI de rendement sont même diversifiées patrimonialement. Elles possèdent différentes classes d’actifs immobilier professionnel, diluant également les risques en cas de crises, notamment durant celle du Covid-19.

La pierre papier s’adapte à toutes les situations patrimoniales

La pierre papier constitue une solution d’investissement répondant à une grande diversité de profils, qu’ils soient novices ou expérimentés. Les souscripteurs disposant d’un capital à placer peuvent se tourner vers l’investissement en pleine propriété. A l’inverse, ceux disposant d’un patrimoine moins important peuvent se tourner vers le crédit pour acquérir des parts de SCPI.

Pour les épargnants qui souhaitent approfondir leurs connaissances sur la SCPI, ils peuvent également consulter l’article Avantages SCPI : pourquoi investir en SCPI en 2025 rédigé par France SCPI.

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Risques et contraintes de la pierre papier

L’investissement dans l’immobilier en direct présente des inconvénients très peu présents dans l’investissement en SCPI. Cependant, il existe plusieurs points de vigilance à connaître avant d’investir dans une SCPI :

• La non-garantie du rendement : la SCPI ne fait pas exception à la plupart des placements. En effet, la rentabilité d’une Société Civile de Placement Immobilier repose sur les loyers perçus. Si certains des biens du portefeuille ne sont pas loués, les dividendes versés aux associés sont directement impactés. Le rendement d’une SCPI est observé sur l’année précédente et n’est pas garanti sur la durée, tout comme la pérennité d’un locataire.

• La non-garantie du prix de part : le prix de part d’une SCPI est librement fixé par sa société de gestion qui doit tout de même la définir selon la valeur du patrimoine détenu par la SCPI. Cette valeur peut évoluer à la hausse comme à la baisse.

• La liquidité : la pierre papier repose sur le sous-jacent de l’immobilier, autrement dit un produit dont la revente peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Le risque de liquidité de la SCPI est donc bien présent au moment de la revente de parts de SCPI. Le délai moyen observé est de 3 semaines entre le moment où l’associé manifeste son souhait de revendre et le moment où il reçoit le montant sur son compte personnel. Toutefois ce délai peut être allongé pour les SCPI plus anciennes. Effectivement, leur ancienneté peut nuire à leur attractivité et affecter de facto le ratio entrées / sorties.

D’autres points de vigilance liés au produit lui-même, à sa société de gestion ou à la conjoncture économique et aux marchés immobiliers.

Tendances actuelles et perspectives du marché de la pierre papier

Le marché de la pierre papier évolue en permanence sous l’effet de différents facteurs macroéconomiques, sociétaux et réglementaires. La remontée brutale des taux ou l'arrivée au pouvoir de Donald Trump et ses anonces nécessite pour tout investisseur, de comprendre les dynamiques en cours afin de prendre des décisions éclairées.

Tensions sur les taux d’intérêt et répercussions sur les valorisations

Après plusieurs années de politique monétaire accommodante, la remontée des taux d’intérêt depuis 2022 a significativement impacté le marché immobilier. Les SCPI n’ont pas été épargnées : certaines ont d'ailleurs dû ajuster à la baisse la valeur de leurs parts pour refléter la nouvelle donne économique. En effet, la Banque centrale Européenne (BCE) a entamé depuis juin 2024, un cycle de baisses, ramenant le taux de la facilité de dépôt à 2% à mi-année 2025. Paradoxalement, cet ajustement, toujours en cours, représente une opportunité pour les fonds d’investissement comme les SCPI.

Un recentrage vers des actifs résilients

Dans ce contexte, les stratégies de SCPI se recentrent sur des actifs considérés comme plus résilients ou plus porteurs. Les secteurs de la santé, la logistique ou celui du commerce alimentaire représentent des classes d'actifs plus défensives et répondent à des besoins sociétaux fondamentaux ; ce qui leur confèrent une stabilité, même en période de turbulence.

Montée en puissance de l’internationalisation

Les SCPI européennes séduisent un nombre croissant d'investisseurs. En se tournant vers des marchés comme l’Allemagne, les Pays-Bas ou encore l’Espagne, elles cherchent à diversifier leurs sources de rendement tout en profitant d’une fiscalité allégée. Cette ouverture à l’international permet également d’accéder à des cycles économiques différents de ceux que présente la France.

L’émergence des critères ESG dans l’immobilier

Les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) deviennent progressivement incontournables dans la sélection des actifs. De nombreuses SCPI adaptent donc leur stratégie pour intégrer les normes de durabilité, à la fois pour répondre aux exigences réglementaires et pour anticiper les attentes des locataires. Par ailleurs, certaines SCPI possèdent le label ISR, qui vise à promouvoir les investissements responsables en intégrant les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG).

Étapes clés pour investir en Pierre Papier ?

Investir dans la pierre papier peut être simple et accessible à condition de respecter une méthode rigoureuse. Nous vous indiquons les grandes étapes à suivre pour construire un portefeuille solide et pérenne.

1. Définir ses objectifs patrimoniaux : Cela peut paraitre évident mais avant toute souscription, l’investisseur doit se poser les bonnes questions : cherche-t-il un complément de revenus ? Une valorisation à long terme ? Une solution de transmission ? Une optimisation fiscale ? Ces objectifs guideront le choix des véhicules et la stratégie d’investissement qui n'est évidemment pas la même en fonction des réponses.

2. Évaluer son profil de risque et sa capacité d’investissement : Comme expliqué précédemment, la pierre papier n’est pas exempte de risques : variation de la valeur des parts, baisse éventuelle des loyers perçus, absence de liquidité immédiate. Il est donc essentiel de vérifier que le montant investi reste cohérent avec sa situation financière personnelle.

3. Sélectionner les SCPI adaptées : À ce stade, il est recommandé de comparer plusieurs SCPI en fonction de leur historique de rendement, de la qualité du patrimoine détenu, de la solidité de la société de gestion, de leur exposition géographique et sectorielle, ainsi que des perspectives de croissance.

4. Choisir la modalité de souscription : Les épargnants ont leur choix entre plusieurs solutions de financement pour investir dans une SCPI :

• La souscription au comptant.
• L’effet de levier du crédit pour se constituer un patrimoine sans épargne préalable.
• Le démembrement de propriété temporaire pour les épargnants qui n’ont pas besoin de revenus dans l’immédiat.
• Le versement programmé qui rend accessible la SCPI dès 20€ / mois.
• La souscription sur le marché secondaire pour les SCPI à capital fixe.
• L’acquisition de parts de SCPI à travers un contrat d’assurance vie pour bénéficier d’une fiscalité plus douce.

5. Suivre régulièrement son investissement : Même si la gestion est déléguée, l’investisseur reste responsable du suivi de ses parts. Il convient de lire les bulletins trimestriels, d’analyser les rapports annuels et de rester attentif à l’évolution du marché immobilier et des décisions de la société de gestion.

Article écrit par Paul BOURDOIS Cofondateur Linkedin

Titulaire d'un Master Audit - Contrôle de Gestion depuis 2008, Paul Bourdois travaille comme consultant pendant plusieurs années au sein de la gestion privée du Groupe AXA. Il se spécialise dans la SCPI et cofonde France SCPI en 2015 avec...

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