Qu’est-ce que la Pierre Papier ?
La pierre papier est une forme d’investissement immobilier. Cela consiste tout simplement à investir dans l’immobilier de manière dématérialisée. Plus concrètement, l’épargnant achète une ou plusieurs parts d’une société qui va elle-même se charger d’acquérir un portefeuille de biens, en France ou même à l’étranger. La plupart du temps, les loyers générés par ce patrimoine permettent aux investisseurs de percevoir un rendement ou un avantage fiscal.
On distingue aujourd'hui plusieurs formes de pierre papier :
- L’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier). Il s’agit d’un placement de capitalisation détenu au sein d’un contrat d’assurance vie. L’OPCI est un produit à dominante immobilière investie également dans des fonds immobiliers ou des produits financiers.
- La SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée). Sa particularité réside dans le fait d’être cotée en bourse, ce qui implique des performances corrélées à l’ensemble des marchés financiers et non à la valeur de ses biens immobiliers. Pour investir dans une SIIC, l’investisseur doit en acheter des actions.
- La SCI (Société Civile Immobilière). Il s’agit d’une enveloppe juridique contenant de l’immobilier, ou des parts de SCPI. Ce placement permet notamment aux membres d’une même famille d’optimiser les frais de succession.
- La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), un placement immobilier qui permet à un investisseur d’accéder à des immeubles d’entreprise dès 200 euros.
Pourquoi investir dans la pierre papier ?
La forme de pierre papier la plus répandue est la SCPI de rendement. Elle permet à tout un chacun d’acquérir une part d’un patrimoine immobilier et d’en percevoir un revenu locatif régulier, au prorata du nombre de parts détenues. Elle est de plus en plus prisée par les épargnants. Cet engouement s’explique simplement par les nombreux avantages qu’offre la SCPI.
| Avantages | Inconvénients |
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Les avantages de la pierre papier
La pierre papier offre un fort rendement
Les classes d’actifs immobilier offrent souvent un rendement faible au regard du risque pris. En investissant dans les grandes métropoles françaises, l’épargnant se retrouve souvent avec une rentabilité proche de 1,5%-2%. En 2023, les SCPI offraient un rendement moyen (appelé taux de distribution) de 4,52%. Et ce rendement n’est pas exceptionnel. Cela fait plus de 30 ans que la pierre papier délivre un rendement annuel moyen compris entre 4% et 8%, malgré les crises et les fluctuations de marchés. Même si les performances passées ne présagent pas de l’avenir, il est intéressant de constater que même pendant des périodes de turbulences intenses, comme la crise TNT ou celle de Subprimes, les SCPI ont continué de servir un rendement important à ses associés.
La pierre papier accessible à tous, avec un faible ticket d’entrée
Le reproche le plus fréquent fait à l’immobilier est sa difficulté d’accès. Son ticket d’entrée élevé, notamment dans les grandes villes françaises, ne permet pas à tout le monde d’y investir. La pierre papier est, elle, accessible à partir de 200€. Les SCPI quelles qu’elles soient s’achètent en effet par part, puisqu’il s’agit de sociétés. Plutôt que d’acheter un studio ou un appartement, l’investisseur va acquérir une ou plusieurs parts de cette SCPI, lui conférant le statut d’associé de la SCPI, elle-même propriétaire d’un portefeuille d’immeubles. Dans le cadre d’un investissement SCPI par emprunt, les particuliers peuvent profiter de l’effet de levier à partir de 50 000 euros.
Le Guide des SCPI 2025 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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La pierre papier ne demande aucune gestion à l’investisseur
Contrairement à l’immobilier classique, l’immobilier papier permet d’investir sans avoir de contraintes de gestion. C’est justement le travail des sociétés de gestion de s’occuper des travaux, des dégâts s’il doit y en avoir mais surtout de la gestion des locataires. Cette gestion locative demande des compétences et du temps que n’ont pas forcément les investisseurs particuliers. De la même manière, certains investisseurs peuvent parfois souffrir de phobie administrative. Les associés d’une SCPI n’ont aucune démarche administrative à effectuer si ce n’est de déclarer les revenus une fois par an au service fiscal.
La pierre papier permet de diversifier son patrimoine
Les SCPI investissent majoritairement dans de l’immobilier dit professionnel composé de bureaux, commerces, entrepôts logistiques, etc. Ce type d’immobilier est peu investi en direct car trop peu accessible. Quel particulier pourrait acheter une tour de bureaux à La Défense ou un immeuble entier en plein Paris ? Grâce à l’immobilier papier, les épargnants peuvent accéder à une classe d’actifs non représentée dans leur patrimoine, diversifiant ainsi l’exposition à d’autres types d’investissements.
La pierre papier offre une dilution locative et une mutualisation du risque
En investissant dans une SCPI, l’épargnant investit indirectement dans une multitude d’actifs (en moyenne 50 par SCPI). Et ces biens immobiliers sont eux-mêmes loués par différents locataires (en moyenne 3 locataires par biens). Le risque de non-paiement de loyer par un locataire est donc dilué parmi la multitude de locataires gérés dans la SCPI.
Certaines SCPI de rendement sont même diversifiées patrimonialement. Elles possèdent différentes classes d’actifs immobilier professionnel, diluant également les risques en cas de crise comme on a pu le constater sur les commerces ou les hôtels pendant la crise sanitaire.
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La pierre papier s’adapte à toutes les situations patrimoniales
À chaque situation sa problématique. Beaucoup d’investisseurs cherchent à se constituer des compléments de revenus pour préparer leur retraite et veulent donc placer une épargne existante. L’investissement en pleine propriété convient à ces premiers. D’autres, plus jeunes, possèdent moins de patrimoine mais désirent profiter d’une capacité d’endettement importante pour acheter des parts de SCPI par emprunt. D’autres encore veulent se créer des revenus pour plus tard et peuvent acheter des parts de SCPI en démembrement. Les SCPI, en plus d’être un produit extrêmement flexible, s’adaptent à toutes les situations.
Les points de vigilance de la pierre papier
Les inconvénients, habituellement observés dans l’immobilier classique, sont quasi-absents de l’investissement immobilier que représente la SCPI. Mais comme pour tous les placements disponibles sur le marché, il existe plusieurs points de vigilance à connaître avant d’investir dans une SCPI :
- La non-garantie du rendement : La SCPI ne fait pas exception à la plupart des placements. En effet, la rentabilité d’une Société Civile de Placement Immobilier repose sur les loyers perçus des locataires. Si certains des biens du portefeuille ne sont pas loués, le dividende versé aux associés est directement impacté. Le rendement d’une SCPI est observé sur l’année précédente et personne ne peut garantir la pérennité d’un locataire ou prévoir la durée nécessaire pour louer à nouveau un immeuble.
- La non-garantie du prix de part : Le prix de part d’une SCPI est librement fixé par sa société de gestion mais elle reflète la valeur du patrimoine détenu par la SCPI. Cette valeur peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Par exemple, rien ne peut garantir qu’un appartement sera revendu au même prix qu’il a été acheté.
- La liquidité : La pierre papier repose sur le sous-jacent de l’immobilier, autrement dit un produit dont la revente peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Le risque de liquidité de la SCPI peut en effet fluctuer en fonction du moment auquel le détenteur des parts souhaite s’en séparer. On observe toutefois un délai moyen de 3 semaines entre le moment où l’associé manifeste son souhait de revendre ses parts et le moment où il reçoit le montant sur son compte personnel.
D’autres points de vigilance liés au produit lui-même, à sa société de gestion ou à la conjoncture économique et aux marchés immobiliers.
Comment investir dans la pierre papier ?
Les épargnants ont leur choix entre plusieurs solutions de financement pour investir dans une SCPI :
- La souscription au comptant.
- L’effet de levier du crédit pour se constituer un patrimoine sans épargne préalable.
- Le démembrement de propriété temporaire pour les épargnants qui n’ont pas besoin de revenus dans l’immédiat.
- Le versement programmé qui rend accessible la SCPI dès 20€ / mois.
- La souscription sur le marché secondaire pour les SCPI à capital fixe.
- L’acquisition de parts de SCPI à travers un contrat d’assurance vie pour bénéficier d’une fiscalité plus douce.
