Pierre papier, pourquoi investir ?

Définition et origines de la pierre papier

Apparue dans les années 1960, la pierre papier est un terme qui se rapporte à l’investissement immobilier indirect. Pour en saisir le sens, il faut se référer à son étymologie : la pierre renvoie à l’immobilier physique lorsque le papier évoque le support financier par lequel les épargnants accèdent à cet investissement. Il s’agit donc d’un placement où les investisseurs acquièrent des parts de sociétés foncières et perçoivent des revenus locatifs, sous forme de dividendes.

Les différentes formes d'investissement dans la pierre papier

Plusieurs produits d’investissement se rattachent à la pierre papier :

• La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : C’est un placement immobilier qui permet à un investisseur d’accéder à des immeubles professionnels. Accessible à partir de 200 euros, la SCPI permet de percevoir des revenus locatifs réguliers, soit de manière trimestrielle ou mensuelle. On retrouve des SCPI de rendement, des SCPI fiscales et des SCPI de plus-value.

• L’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) : Il s’agit d’un placement de capitalisation détenu au sein d’un contrat d’assurance vie. L’OPCI est un produit qui investit principalement dans des fonds immobiliers et qui doit également investir dans des actifs financiers.

• La SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) : Sa particularité réside dans la nécessité d’être cotée en bourse. Ses performances sont corrélées donc à l’ensemble des marchés financiers et pas seulement à la valeur de ses biens immobiliers. Pour investir dans une SIIC, les épargnants doivent détenir un compte titres.

• La SCI (Société Civile Immobilière) : Il s’agit d’un produit non agréé par l’AMF, permettant la constitution et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Ce placement est également utilisé comme outil de transmission, notamment pour faciliter la gestion d’un patrimoine commun.

Pourquoi investir dans la pierre papier ?

Bien que la pierre papier regroupe plusieurs produits d’investissement, le terme s’est progressivement recentré autour d’un support dominant. Aujourd’hui, la pierre papier désigne le plus souvent la SCPI de rendement.

Contrairement à d’autres supports d’investissement, elle repose exclusivement sur de l’immobilier, sans nécessité de diversification vers des actifs financiers. De plus en plus plébiscitée, la SCPI de rendement séduit de nombreux investisseurs. Moins contraignante qu’un bien immobilier classique, elle s’impose comme un fonds immobilier ptésentant plusieurs avantages et points de vigilance :

Les avantages de la pierre papier

La pierre papier offre un fort rendement

Les classes d’actifs immobiliers offrent souvent un rendement faible au regard du risque pris. En investissant dans les grandes métropoles françaises, l’épargnant se retrouve souvent avec une rentabilité proche de 3%. En 2024, les SCPI servaient un rendement moyen (appelé également taux de distribution) de 4,72%. Cela fait plus de 30 ans que la pierre papier délivre un rendement annuel moyen compris entre 4% et 8%, malgré les crises et les fluctuations de marché. Même si les performances passées ne présagent pas de l’avenir, il est intéressant de constater que même pendant des périodes de turbulences intenses, comme la crise TNT ou celle de Subprimes, les SCPI ont continué à servir un rendement important à ses associés. Ces dernières années, certaines SCPI, comme la SCPI Comète, ont même affiché des Taux de Distribution dépassant les 10%.

Les meilleures SCPI affichent un rendement hautement supérieur à la moyenne du marché. La majorité d’entre elles sont des SCPI récentes. Elles apportent un souffle de renouveau contrairement aux SCPI dites historiques. Ces nouvelles SCPI ont la capacité de se montrer réactives face aux évolutions du marché immobilier.

Il est possible de découvrir les meilleures SCPI sur notre page dédiée.

La pierre papier accessible à tous avec un faible ticket d’entrée

L’inconvénient le plus fréquent dans l’investissement immobilier est son inaccessibilité. Son ticket d’entrée élevé, notamment dans les grandes villes françaises, ne permet pas à tous de réaliser un placement immobilier. Néanmoins, la pierre papier est quant à elle accessible à partir de 200€. Contrairement à l’achat d’un bien en direct, l’investisseur acquiert des parts de société. En devenant associé, l’épargnant perçoit des revenus locatifs au prorata de son investissement.

Dans le cadre d’un investissement SCPI par emprunt, les particuliers peuvent profiter de l’effet de levier à partir de 50.000 euros.

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La pierre papier ne demande aucune gestion à l’investisseur

Contrairement à l’immobilier classique, la SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans avoir de contraintes de gestion. C’est justement le travail des sociétés de gestion, chargée des fonds immobiliers, de s’occuper des travaux de rénovation et de réhabilitation ainsi que de la gestion des locataires. Cette gestion locative demande des compétences et du temps que n’ont pas forcément les investisseurs particuliers. Par ailleurs, les épargnants peuvent rencontrer des obstacles dans la réalisation des démarches administratives. En investissant en SCPI, les associés se déchargent de ces formalités et n’ont plus comme seule obligation la déclaration de leurs revenus.

La pierre papier permet d’investir dans un portefeuille immobilier niche

Les SCPI investissent majoritairement dans de l’immobilier dit professionnel composé d’immeubles de bureaux, de commerce ou encore d’entrepôts logistiques. Ce type de patrimoine, en raison de son coût élevé et de sa complexité, reste généralement hors de portée des investisseurs particuliers et même des plus aisés. Il est traditionnellement réservé à des experts de l’investissement immobilier. Grâce à la pierre papier, les épargnants peuvent accéder à des classes d’actifs généralement difficilement inaccessibles de manière individuelle. Elle permet donc de diversifier son patrimoine.

La pierre papier permet de diversifier son patrimoine

Les SCPI investissent majoritairement dans de l’immobilier dit professionnel composé de bureaux, commerces, entrepôts logistiques, etc. Ce type d’immobilier est peu investi en direct car trop peu accessible. Quel particulier pourrait acheter une tour de bureaux à La Défense ou un immeuble entier en plein Paris ? Grâce à l’immobilier papier, les épargnants peuvent accéder à une classe d’actifs non représentée dans leur patrimoine, diversifiant ainsi l’exposition à d’autres types d’investissements.

La pierre papier offre une dilution locative et une mutualisation du risque

En investissant dans une SCPI, les épargnants détiennent indirectement une multitude d’actifs (en moyenne 50 par SCPI). Ces biens immobiliers sont occupés par différents locataires. Le risque de non-paiement de loyer par un locataire est donc dilué parmi la multitude de locataires gérés dans la SCPI.

Certaines SCPI de rendement sont même diversifiées patrimonialement. Elles possèdent différentes classes d’actifs immobilier professionnel, diluant également les risques en cas de crises, notamment durant celle du Covid-19.

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La pierre papier s’adapte à toutes les situations patrimoniales

La pierre papier constitue une solution d’investissement capable de répondre à une grande diversité de situations patrimoniales. Les investisseurs novices ou expérimentés peuvent se constituer des compléments de revenus sur le long terme. L’investissement en pleine propriété convient aux épargnants disposant d’un capital à placer. A l’inverse, les plus jeunes possèdent peu de patrimoine mais désirent profiter d’une capacité d’endettement importante pour acquérir des parts de SCPI à crédit. Ainsi, les SCPI, en plus d’être un produit extrêmement flexible, s’adaptent à une multitude de situations patrimoniales.

Pour les épargnants qui souhaitent approfondir leurs connaissances sur la SCPI, ils peuvent également consulter l’article Avantages SCPI : pourquoi investir en SCPI en 2025 rédigé par France SCPI.

Risques et contraintes de la pierre papier

Les inconvénients, habituellement observés dans l’immobilier classique, sont quasi-absents de l’investissement immobilier que représente la SCPI. Mais comme pour tous les placements disponibles sur le marché, il existe plusieurs points de vigilance à connaître avant d’investir dans une SCPI :

• La non-garantie du rendement : La SCPI ne fait pas exception à la plupart des placements. En effet, la rentabilité d’une Société Civile de Placement Immobilier repose sur les loyers perçus des locataires. Si certains des biens du portefeuille ne sont pas loués, le dividende versé aux associés est directement impacté. Le rendement d’une SCPI est observé sur l’année précédente et personne ne peut garantir la pérennité d’un locataire ou prévoir la durée nécessaire pour louer à nouveau un immeuble.
• La non-garantie du prix de part : Le prix de part d’une SCPI est librement fixé par sa société de gestion mais elle reflète la valeur du patrimoine détenu par la SCPI. Cette valeur peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Par exemple, rien ne peut garantir qu’un appartement sera revendu au même prix qu’il a été acheté.
• La liquidité : La pierre papier repose sur le sous-jacent de l’immobilier, autrement dit un produit dont la revente peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Le risque de liquidité de la SCPI peut en effet fluctuer en fonction du moment auquel le détenteur des parts souhaite s’en séparer. On observe toutefois un délai moyen de 3 semaines entre le moment où l’associé manifeste son souhait de revendre ses parts et le moment où il reçoit le montant sur son compte personnel.

D’autres points de vigilance liés au produit lui-même, à sa société de gestion ou à la conjoncture économique et aux marchés immobiliers.

Tendances actuelles et perspectives du marché de la Pierre Papier

Le marché de la pierre papier évolue en permanence sous l’effet de différents facteurs macroéconomiques, sociétaux et réglementaires. La remontée brutale des taux ou l'arrivée au pouvoir de Donald Trump et ses anonces nécessite pour tout investisseur, de comprendre les dynamiques en cours afin de prendre des décisions éclairées.

Tensions sur les taux d’intérêt et répercussions sur les valorisations

Après plusieurs années de politique monétaire accommodante, la remontée rapide des taux d’intérêt depuis 2022 a significativement impacté le marché immobilier. Les SCPI n’ont pas été épargnées : certaines ont d'ailleurs dû ajuster à la baisse la valeur de leurs parts pour refléter la nouvelle donne économique. Paradoxalement, cet ajustement a représenté et représente toujoures une opportunité d’entrée à des niveaux de valorisation plus raisonnables.

Un recentrage vers des actifs résilients

Dans ce contexte, on observe une concentration des stratégies sur des actifs considérés comme plus résilients. La santé, la logistique ou les commerces alimentaires représentent des classes d'actifs plus abordables. Ces thématiques répondent en effet à des besoins sociétaux fondamentaux et leur confère une stabilité relative, même en période de turbulence.

Montée en puissance de l’internationalisation

Les SCPI dites européennes séduisent un nombre croissant d'investisseurs. En se tournant vers des marchés comme l’Allemagne, les Pays-Bas ou encore l’Espagne, ces véhicules cherchent à diversifier leurs sources de rendement tout en profitant d’une fiscalité souvent plus avantageuse. Cette ouverture internationale permet également d’accéder à des cycles économiques différents de celui de la France.

L’émergence des critères ESG dans l’immobilier

Le respect des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) devient progressivement un critère incontournable dans la sélection des actifs. De nombreuses SCPI adaptent désormais leur stratégie pour intégrer les normes de durabilité, à la fois pour répondre aux exigences réglementaires et pour anticiper les attentes des locataires et investisseurs.

Étapes clés pour investir en Pierre Papier ?

Investir dans la pierre papier peut être simple et accessible à condition de respecter une méthodologie rigoureuse. Voici les grandes étapes à suivre pour construire un portefeuille solide et pérenne.

1. Définir ses objectifs patrimoniaux Cela peut paraitre évident mais avant toute souscription, l’investisseur doit se poser les bonnes questions : cherche-t-il un complément de revenus ? Une valorisation à long terme ? Une solution de transmission ? Une optimisation fiscale ? Ces objectifs guideront le choix des véhicules et la stratégie d’investissement qui n'est évidemment pas la même en fonction des réponses.

2. Évaluer son profil de risque et sa capacité d’investissement Comme expliqué précédemment, la pierre papier n’est pas exempte de risques : variation de la valeur des parts, baisse éventuelle des loyers perçus, absence de liquidité immédiate. Il est donc essentiel de vérifier que le montant investi reste cohérent avec sa situation financière personnelle.

3. Sélectionner les SCPI adaptées À ce stade, il est recommandé de comparer plusieurs SCPI en fonction de leur historique de rendement, de la qualité du patrimoine détenu, de la solidité de la société de gestion, de leur exposition géographique et sectorielle, ainsi que des perspectives de croissance.

4. Choisir la modalité de souscription Les épargnants ont leur choix entre plusieurs solutions de financement pour investir dans une SCPI :

• La souscription au comptant.
• L’effet de levier du crédit pour se constituer un patrimoine sans épargne préalable.
• Le démembrement de propriété temporaire pour les épargnants qui n’ont pas besoin de revenus dans l’immédiat.
• Le versement programmé qui rend accessible la SCPI dès 20€ / mois.
• La souscription sur le marché secondaire pour les SCPI à capital fixe.
• L’acquisition de parts de SCPI à travers un contrat d’assurance vie pour bénéficier d’une fiscalité plus douce.

5. Suivre régulièrement son investissement Même si la gestion est déléguée, l’investisseur reste responsable du suivi de ses parts. Il convient de lire les bulletins trimestriels, d’analyser les rapports annuels et de rester attentif à l’évolution du marché immobilier et des décisions de la société de gestion.