Pierre papier, pourquoi investir ?

Définition et Origines de la Pierre Papier

La pierre papier est une forme d’investissement immobilier. Cela consiste tout simplement à investir dans l’immobilier de manière dématérialisée. Plus concrètement, l’épargnant achète une ou plusieurs parts d’une société qui va elle-même se charger d’acquérir un portefeuille de biens, en France ou même à l’étranger. La plupart du temps, les loyers générés par ce patrimoine permettent aux investisseurs de percevoir un rendement ou un avantage fiscal.

Les Différentes Formes d’Investissement en Pierre Papier

On distingue aujourd'hui plusieurs formes de pierre papier :

• La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), un placement immobilier collectif qui permet à un investisseur d’accéder à des immeubles d’entreprise dès 200 euros. On retrouve des SCPI de rendement, des SCPI fiscales ou plus marginalement des SCPI de plus-value.
• L’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier). Il s’agit d’un placement de capitalisation détenu au sein d’un contrat d’assurance vie. L’OPCI est un produit à dominante immobilière investie également dans des fonds immobiliers ou des produits financiers.
• La SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée). Sa particularité réside dans le fait d’être cotée en bourse, ce qui implique des performances corrélées à l’ensemble des marchés financiers et non à la valeur de ses biens immobiliers. Pour investir dans une SIIC, l’investisseur doit en acheter des actions.
• La SCI (Société Civile Immobilière). Il s’agit d’une enveloppe juridique contenant de l’immobilier, ou des parts de SCPI. Ce placement permet notamment aux membres d’une même famille d’optimiser les frais de succession.

Pourquoi investir dans la pierre papier ?

La forme de pierre papier la plus répandue est la SCPI de rendement. Elle permet à tout un chacun d’acquérir une part d’un patrimoine immobilier et d’en percevoir un revenu locatif régulier, au prorata du nombre de parts détenues. Elle est de plus en plus prisée par les épargnants. Cet engouement s’explique simplement par les nombreux avantages qu’offre la SCPI.

Les avantages de la pierre papier

La pierre papier offre un fort rendement

Les classes d’actifs immobilier offrent souvent un rendement mesuré comparativement au risque pris. En 2024, les SCPI offrent un rendement moyen (appelé taux de distribution) de 4,73%. Cela fait plus de 30 ans que la pierre papier délivre un rendement annuel moyen compris entre 4% et 8%, malgré les crises et les fluctuations de marchés. Même si les performances passées ne présagent pas de l’avenir, il est intéressant de constater que pendant des périodes de turbulences intenses, comme la crise des Subprimes ou celle du Covid, les SCPI ont continué de servir un rendement important à leurs associés. Ces dernières années, certaines SCPI ont même offert des Taux de Distribution proches des 10%.

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La pierre papier accessible à tous, avec un faible ticket d’entrée

Le reproche le plus fréquent fait à l’immobilier est sa difficulté d’accès. Son ticket d’entrée élevé, notamment dans les grandes villes françaises, ne permet pas à tout le monde d’y investir. La pierre papier est, elle, accessible à partir de 200€. Les SCPI quelles qu’elles soient s’achètent en effet par part, puisqu’il s’agit de sociétés. Plutôt que d’acheter un studio ou un appartement, l’investisseur va acquérir une ou plusieurs parts de cette SCPI, lui conférant le statut d’associé de la SCPI, elle-même propriétaire d’un portefeuille d’immeubles. Dans le cadre d’un investissement SCPI par emprunt, les particuliers peuvent profiter de l’effet de levier à partir de 50 000 euros.

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La pierre papier ne demande aucune gestion à l’investisseur

Contrairement à l’immobilier classique, l’immobilier papier permet d’investir sans avoir de contraintes de gestion. C’est justement le travail des sociétés de gestion de s’occuper des travaux, des dégâts s’il doit y en avoir mais surtout de la gestion des locataires. Cette gestion locative demande des compétences et du temps que n’ont pas forcément les investisseurs particuliers. De la même manière, certains investisseurs peuvent parfois souffrir de phobie administrative. Les associés d’une SCPI n’ont aucune démarche administrative à effectuer si ce n’est de déclarer les revenus une fois par an au service fiscal.

La pierre papier permet de diversifier son patrimoine

Les SCPI investissent majoritairement dans de l’immobilier dit professionnel composé de bureaux, commerces, entrepôts logistiques, etc. Ce type d’immobilier est peu investi en direct car trop peu accessible. Quel particulier pourrait acheter une tour de bureaux à La Défense ou un immeuble entier en plein Paris ? Grâce à l’immobilier papier, les épargnants peuvent accéder à une classe d’actifs non représentée dans leur patrimoine, diversifiant ainsi l’exposition à d’autres types d’investissements.

La pierre papier offre une dilution locative et une mutualisation du risque

En investissant dans une SCPI, l’épargnant investit indirectement dans une multitude d’actifs (en moyenne 50 par SCPI). Et ces biens immobiliers sont eux-mêmes loués par différents locataires (en moyenne 3 locataires par biens). Le risque de non-paiement de loyer par un locataire est donc dilué parmi la multitude de locataires gérés dans la SCPI.

Certaines SCPI de rendement sont même diversifiées patrimonialement. Elles possèdent différentes classes d’actifs immobilier professionnel, diluant également les risques en cas de crise comme on a pu le constater sur les commerces ou les hôtels pendant la crise sanitaire.

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La pierre papier s’adapte à toutes les situations patrimoniales

À chaque situation sa problématique. Beaucoup d’investisseurs cherchent à se constituer des compléments de revenus pour préparer leur retraite et veulent donc placer une épargne existante. L’investissement en pleine propriété convient à ces premiers. D’autres, plus jeunes, possèdent moins de patrimoine mais désirent profiter d’une capacité d’endettement importante pour acheter des parts de SCPI par emprunt. D’autres encore veulent se créer des revenus pour plus tard et peuvent acheter des parts de SCPI en démembrement. Les SCPI, en plus d’être un produit extrêmement flexible, s’adaptent à toutes les situations.

Risques et contraintes de la pierre papier

Les inconvénients, habituellement observés dans l’immobilier classique, sont quasi-absents de l’investissement immobilier que représente la SCPI. Mais comme pour tous les placements disponibles sur le marché, il existe plusieurs points de vigilance à connaître avant d’investir dans une SCPI :

• La non-garantie du rendement : La SCPI ne fait pas exception à la plupart des placements. En effet, la rentabilité d’une Société Civile de Placement Immobilier repose sur les loyers perçus des locataires. Si certains des biens du portefeuille ne sont pas loués, le dividende versé aux associés est directement impacté. Le rendement d’une SCPI est observé sur l’année précédente et personne ne peut garantir la pérennité d’un locataire ou prévoir la durée nécessaire pour louer à nouveau un immeuble.
• La non-garantie du prix de part : Le prix de part d’une SCPI est librement fixé par sa société de gestion mais elle reflète la valeur du patrimoine détenu par la SCPI. Cette valeur peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Par exemple, rien ne peut garantir qu’un appartement sera revendu au même prix qu’il a été acheté.
• La liquidité : La pierre papier repose sur le sous-jacent de l’immobilier, autrement dit un produit dont la revente peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Le risque de liquidité de la SCPI peut en effet fluctuer en fonction du moment auquel le détenteur des parts souhaite s’en séparer. On observe toutefois un délai moyen de 3 semaines entre le moment où l’associé manifeste son souhait de revendre ses parts et le moment où il reçoit le montant sur son compte personnel.

D’autres points de vigilance liés au produit lui-même, à sa société de gestion ou à la conjoncture économique et aux marchés immobiliers.

Tendances actuelles et perspectives du marché de la Pierre Papier

Le marché de la pierre papier évolue en permanence sous l’effet de différents facteurs macroéconomiques, sociétaux et réglementaires. La remontée brutale des taux ou l'arrivée au pouvoir de Donald Trump et ses anonces nécessite pour tout investisseur, de comprendre les dynamiques en cours afin de prendre des décisions éclairées.

Tensions sur les taux d’intérêt et répercussions sur les valorisations

Après plusieurs années de politique monétaire accommodante, la remontée rapide des taux d’intérêt depuis 2022 a significativement impacté le marché immobilier. Les SCPI n’ont pas été épargnées : certaines ont d'ailleurs dû ajuster à la baisse la valeur de leurs parts pour refléter la nouvelle donne économique. Paradoxalement, cet ajustement a représenté et représente toujoures une opportunité d’entrée à des niveaux de valorisation plus raisonnables.

Un recentrage vers des actifs résilients

Dans ce contexte, on observe une concentration des stratégies sur des actifs considérés comme plus résilients. La santé, la logistique ou les commerces alimentaires représentent des classes d'actifs plus abordables. Ces thématiques répondent en effet à des besoins sociétaux fondamentaux et leur confère une stabilité relative, même en période de turbulence.

Montée en puissance de l’internationalisation

Les SCPI dites européennes séduisent un nombre croissant d'investisseurs. En se tournant vers des marchés comme l’Allemagne, les Pays-Bas ou encore l’Espagne, ces véhicules cherchent à diversifier leurs sources de rendement tout en profitant d’une fiscalité souvent plus avantageuse. Cette ouverture internationale permet également d’accéder à des cycles économiques différents de celui de la France.

L’émergence des critères ESG dans l’immobilier

Le respect des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) devient progressivement un critère incontournable dans la sélection des actifs. De nombreuses SCPI adaptent désormais leur stratégie pour intégrer les normes de durabilité, à la fois pour répondre aux exigences réglementaires et pour anticiper les attentes des locataires et investisseurs.

Étapes clés pour investir en Pierre Papier ?

Investir dans la pierre papier peut être simple et accessible à condition de respecter une méthodologie rigoureuse. Voici les grandes étapes à suivre pour construire un portefeuille solide et pérenne.

1. Définir ses objectifs patrimoniaux Cela peut paraitre évident mais avant toute souscription, l’investisseur doit se poser les bonnes questions : cherche-t-il un complément de revenus ? Une valorisation à long terme ? Une solution de transmission ? Une optimisation fiscale ? Ces objectifs guideront le choix des véhicules et la stratégie d’investissement qui n'est évidemment pas la même en fonction des réponses.

2. Évaluer son profil de risque et sa capacité d’investissement Comme expliqué précédemment, la pierre papier n’est pas exempte de risques : variation de la valeur des parts, baisse éventuelle des loyers perçus, absence de liquidité immédiate. Il est donc essentiel de vérifier que le montant investi reste cohérent avec sa situation financière personnelle.

3. Sélectionner les SCPI adaptées À ce stade, il est recommandé de comparer plusieurs SCPI en fonction de leur historique de rendement, de la qualité du patrimoine détenu, de la solidité de la société de gestion, de leur exposition géographique et sectorielle, ainsi que des perspectives de croissance.

4. Choisir la modalité de souscription Les épargnants ont leur choix entre plusieurs solutions de financement pour investir dans une SCPI :

• La souscription au comptant.
• L’effet de levier du crédit pour se constituer un patrimoine sans épargne préalable.
• Le démembrement de propriété temporaire pour les épargnants qui n’ont pas besoin de revenus dans l’immédiat.
• Le versement programmé qui rend accessible la SCPI dès 20€ / mois.
• La souscription sur le marché secondaire pour les SCPI à capital fixe.
• L’acquisition de parts de SCPI à travers un contrat d’assurance vie pour bénéficier d’une fiscalité plus douce.

5. Suivre régulièrement son investissement Même si la gestion est déléguée, l’investisseur reste responsable du suivi de ses parts. Il convient de lire les bulletins trimestriels, d’analyser les rapports annuels et de rester attentif à l’évolution du marché immobilier et des décisions de la société de gestion.