Dans le domaine des SCPI, le Taux d’Occupation Financier, couramment appelé le TOF, est un indicateur très important. Ce ratio informe notamment sur la qualité de gestion de la SCPI et permet de savoir s'il est pertinent d'y investir.
Taux d’Occupation Financier (TOF) : définition
La définition du Taux d’Occupation Financier d'une SCPI correspond tout simplement au total des loyers et indemnités facturés divisés par le total des loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués (les locaux vacants sont pris en compte à la valeur locative de marché).
Depuis le 1er janvier 2022, les locaux pris en compte dans le calcul du TOF incluent également les locaux vacants mis à disposition d'un futur locataire, en travaux de restructuration ou sous promesse de vente. Dans les faits, le Taux d'Occupation Financier se calcule désormais par la somme des loyers payés pour les locaux occupés, les locaux mis à disposition d'un futur locataire, en travaux de restructuration ou sous promesse de vente divisé par la somme des loyers perçus si la totalité des locaux était louée.
Calculer le TOF : exemple
Pour simplifier la définition du TOF SCPI, prenons un exemple :
Imaginons, qu'un particulier soit propriétaire de 2 appartements :
- Le 1er, à Paris, sur les Champs Elysées, de 100m2 affichant un loyer de 7 000€ / mois.
- Le second, à Guingamp, de 100m2 affichant un loyer de 600€ / mois.
Ces 2 marchés immobiliers sont évidemment très différents et la totalité de la surface immobilière est de 200m2.
Dans l'hypothèse où l'appartement de Guingamp n'est pas loué, nous pourrons alors dire que le Taux d'Occupation Physique (TOP) est de 50%. 100 m2 sur la totalité des 200m2 étant effectivement loué. À contrario, le TOF (Taux d'Occupation Financier) pour ces 2 appartements sera de 92,10%. Pourcentage que l’on obtient tout simplement en divisant la totalité des loyers perçus (ici 7 000€) par la totalité des loyers qui devraient être perçus si tous vos biens étaient loués (7 600€).
Taux d’Occupation Financier : un indicateur à ne pas négliger
Lorsqu'un épargnant décide d'investir en SCPI, le plus important n'est pas de chercher la SCPI de rendement avec le meilleur TOF mais de pouvoir comprendre sa valeur si elle est dégradée. Une SCPI avec un TOF proche des 90% n'est probablement pas une SCPI qui pâtit d'une mauvaise gestion. Il y a plusieurs explications à la baisse du Taux d’Occupation financier dans une SCPI :
- La réalisation de travaux qui empêche de louer le ou les biens dans le portefeuille de la SCPI,
- Le départ d’un locataire de la SCPI,
- La qualité d'un bien détenu en portefeuille.
Un TOF élevé, proche des 100% est souvent synonyme d’une excellente gestion de portefeuille immobilier. Affirmation à relativiser en se renseignant sur l’année de création de SCPI. Les SCPI les plus récentes sur lesquelles les épargnants manquent de recul, ont en effet un Taux d’Occupation Financier proche des 100%.
Classement des TOF SCPI 2022
Il ne s’agit pas de voir qui a le meilleur TOF mais d’observer quelle SCPI a le plus augmenté son TOF en 2022 pour comprendre qui a bien optimisé son parc immobilier.
SCPI
|
SOCIÉTÉ DE GESTION
|
TOF 2023
|
Accès Valeur Pierre
|
BNP REIM
|
92,65
|
Accimmo Pierre
|
BNP REIM
|
92,2
|
Actipierre Europe
|
AEW Ciloger
|
95,11
|
Activimmo
|
Alderan
|
98,3
|
Aestiam Cap'hébergimmo
|
Aestiam
|
100
|
Aestiam Pierre Rendement
|
Aestiam
|
95,6
|
AEW Diversification Allemagne
|
AEW Ciloger
|
98,36
|
Affinités Pierre
|
Groupama
|
99,7
|
Allianz Pierre
|
Allianz Immovalor
|
87,48
|
Altixia Cadence XII
|
Altixia REIM
|
97,2
|
Altixia Commerces
|
Altixia REIM
|
93,3
|
Atout Pierre Diversification
|
AEW Ciloger
|
89,32
|
Atream Hôtels
|
Atream
|
100
|
Buroboutic
|
Fiducial Gérance
|
91,05
|
Cap Foncières et Territoires
|
Foncières & Territoires
|
98,34
|
Coeur d'Europe
|
Sogenial Immobilier
|
99,13
|
Coeur de régions
|
Sogenial Immobilier
|
96,3
|
Coeur de ville
|
Sogenial Immobilier
|
93,96
|
Corum Origin
|
Corum AM
|
96,66
|
Corum XL
|
Corum AM
|
99,16
|
Crédit Mutuel Pierre 1
|
La Française
|
91,4
|
Cristal Life
|
Inter Gestion
|
100
|
Cristal Rente
|
Inter Gestion
|
97,15
|
Edissimmo
|
Amundi Immobilier
|
90,16
|
Efimmo 1
|
Sofidy
|
90,14
|
Elialys
|
Advenis
|
93,46
|
Elysées Pierre
|
HSBC REIM
|
90,05
|
Epargne Foncière
|
La Française
|
94,9
|
Epargne Pierre
|
Atland Voisin
|
95,86
|
Epsilon 360
|
Epsilon Capital
|
100
|
Eurion
|
Corum AM
|
100
|
Eurovalys
|
Advenis
|
94,53
|
Fair Invest
|
Norma Capital
|
100
|
Ficommerce
|
Fiducial Gérance
|
94,14
|
Foncière Des Praticiens
|
Foncière Magellan
|
98,34
|
Foncière Remusat
|
Atland Voisin
|
94,08
|
France Investipierre
|
BNP REIM
|
89,56
|
Fructipierre
|
AEW Ciloger
|
91,36
|
Fructiregions Europe
|
AEW Ciloger
|
91,3
|
Genepierre
|
Amundi Immobilier
|
92,3
|
GMA Essentialis
|
Greenman Arth
|
99,23
|
Grand Paris Résidentiels
|
Inter Gestion
|
100
|
Immo Evolutif
|
AEW Ciloger
|
94,61
|
Immo Placement
|
Atland Voisin
|
93,58
|
Immorente
|
Sofidy
|
94,36
|
Immorente 2
|
Sofidy
|
98,1
|
Interpierre Europe Centrale
|
PAREF Gestion
|
98,3
|
Interpierre France
|
PAREF Gestion
|
91,6
|
Iroko Zen
|
Iroko
|
100
|
Kyaneos Denormandie
|
Kyaneos AM
|
68,2
|
Kyaneos Pierre
|
Kyaneos AM
|
79,2
|
Laffitte Pierre
|
AEW Ciloger
|
87,58
|
LF Avenir Santé
|
La Française
|
100
|
LF Europimmo
|
La Française
|
96
|
LF Grand Paris Patrimoine
|
La Française
|
94,8
|
LF Opportunité Immo
|
La Française
|
97
|
LOG IN
|
Theoreim
|
100
|
Logipierre 3
|
Fiducial Gérance
|
100
|
Neo
|
Novaxia
|
97,5
|
Novapierre
|
PAREF Gestion
|
90,5
|
Novapierre Allemagne
|
PAREF Gestion
|
96,7
|
Novapierre Allemagne 2
|
PAREF Gestion
|
98,9
|
Novapierre Résidentiel
|
PAREF Gestion
|
93,5
|
Opus Real
|
BNP REIM
|
93,9
|
Patrimmo Commerce
|
Primonial REIM
|
90,1
|
Patrimmo Croissance
|
Primonial REIM
|
100
|
PF Grand Paris
|
Perial AM
|
93,4
|
PF Hospitalite Europe
|
Perial AM
|
100
|
PFO
|
Perial AM
|
94,5
|
PFO2
|
Perial AM
|
92
|
Pierre Capitale
|
Swiss Life REIM
|
97,45
|
Pierre Expansion Santé
|
Fiducial Gérance
|
96,26
|
Pierre Plus
|
AEW Ciloger
|
93,02
|
Pierre Privilège
|
La Française
|
89,8
|
Pierre Sélection
|
BNP REIM
|
93,37
|
Pierval Santé
|
Euryale AM
|
98,82
|
Placement Pierre
|
Aestiam
|
92,4
|
Primofamily
|
Primonial REIM
|
95,4
|
Primopierre
|
Primonial REIM
|
89
|
Primovie
|
Primonial REIM
|
97,1
|
Remake Live
|
Remake AM
|
100
|
Rivoli Avenir Patrimoine
|
Amundi Immobilier
|
90,46
|
Selectinvest 1
|
La Française
|
94,6
|
Selectipierre 2
|
Fiducial Gérance
|
98,76
|
Sofidy Europe Invest
|
Sofidy
|
98,21
|
Sofipierre
|
Sofidy
|
96,33
|
Sofiprime
|
Sofidy
|
91,84
|
Soprorente
|
BNP REIM
|
91,9
|
Urban Coeur Commerce
|
Urban Premium
|
97,32
|
Vendôme Régions
|
Norma Capital
|
97
|
Évidemment, le Taux d’Occupation Financier ne doit pas être le seul indicateur à être consulté. Retrouvez tous les autres indicateurs à analyser dans le lexique SCPI de France SCPI.