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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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TOF SCPI définition

Dans le domaine des SCPI, le Taux d’Occupation Financier, couramment appelé le TOF, est un indicateur très important. Ce ratio informe notamment sur la qualité de gestion de la SCPI et permet de savoir s'il est pertinent d'y investir.

Taux d’Occupation Financier (TOF) : définition

La définition du Taux d’Occupation SCPI correspond tout simplement au total des loyers et indemnités facturés divisés par le total des loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués (les locaux vacants sont pris en compte à la valeur locative de marché).

Depuis le 1er janvier 2022, les locaux pris en compte dans le calcul du TOF incluent également les locaux vacants mis à disposition d'un futur locataire, en travaux de restructuration ou sous promesse de vente. Dans les faits, le Taux d'Occupation Financier se calcule désormais par la somme des loyers payés pour les locaux occupés, les locaux mis à disposition d'un futur locataire, en travaux de restructuration ou sous promesse de vente divisé par la somme des loyers perçus si la totalité des locaux était louée.

Calculer le TOF : exemple

Pour simplifier la définition du TOF SCPI, prenons un exemple :

Imaginons, qu'un particulier soit propriétaire de 2 appartements :

  • Le 1er, à Paris, sur les Champs Elysées, de 100m2 affichant un loyer de 7 000€ / mois.
  • Le second, à Guingamp, de 100m2 affichant un loyer de 600€ / mois.

Ces 2 marchés immobiliers sont évidemment très différents et la totalité de la surface immobilière est de 200m2.

Dans l'hypothèse où l'appartement de Guingamp n'est pas loué, nous pourrons alors dire que le Taux d'Occupation Physique (TOP) est de 50%. 100 m2 sur la totalité des 200m2 étant effectivement loué. À contrario, le TOF (Taux d'Occupation Financier) pour ces 2 appartements sera de 92,10%. Pourcentage que l’on obtient tout simplement en divisant la totalité des loyers perçus (ici 7 000€) par la totalité des loyers qui devraient être perçus si tous vos biens étaient loués (7 600€).

Taux d’Occupation Financier : un indicateur à ne pas négliger

Lorsqu'un épargnant décide d'investir en SCPI, le plus important n'est pas de chercher la SCPI avec le meilleur TOF mais de pouvoir comprendre sa valeur si elle est dégradée. Une SCPI avec un TOF proche des 90% n'est probablement pas une SCPI qui pâtit d'une mauvaise gestion. Il y a plusieurs explications à la baisse du Taux d’Occupation financier dans une SCPI :

  • La réalisation de travaux qui empêche de louer le ou les biens dans le portefeuille de la SCPI,
  • Le départ d’un locataire de la SCPI,
  • La qualité d'un bien détenu en portefeuille.

Un TOF élevé, proche des 100% est souvent synonyme d’une excellente gestion de portefeuille immobilier. Affirmation à relativiser en se renseignant sur l’année de création de SCPI. Les SCPI les plus récentes sur lesquelles les épargnants manquent de recul, ont en effet un Taux d’Occupation Financier proche des 100%.

Classement des SCPI dont le TOF a le plus augmenté en 2021

Il ne s’agit pas de voir qui a le meilleur TOF mais d’observer quelle SCPI a le plus augmenté son TOF en 2021 pour comprendre qui a optimisé son parc immobilier. Ce classement est trié en fonction du Taux d'Occupation Financier 2021.

SCPI SOCIÉTÉ DE GESTION TOF 2020 TOF 2021 ÉVOLUTION ANNUELLE
Cristal Life Inter Gestion - 100 -
Sofidy Europe Invest Sofidy - 100 -
Atream Hôtels Atream 84 100 16,00%
Fair Invest Norma Capital 100 100 0,00%
Patrimmo Croissance Primonial REIM 100 100 0,00%
Pf Hospitalite Europe Perial AM 100 100 0,00%
Eurion Corum AM 100 99,47 -0,53%
Corum Xl Corum AM 99,9 99,35 -0,55%
Neo Novaxia 96 98,93 2,96%
Pierval Santé Euryale AM 99,39 98,85 -0,55%
Activimmo Alderan 99,1 98,3 -0,81%
Logipierre 3 Fiducial Gérance 100 98,16 -1,87%
Urban Cœur Commerces Urban Premium 99,86 98 -1,90%
Cap Foncières & Territoires Foncières & Territoires 99,56 97,85 -1,75%
Cœur d'Europe Sogénial Immobilier - 97,8 -
Pierre Capitale Swiss Life REIM 90,57 97,47 7,08%
Novapierre Allemagne 2 Paref gestion 98,8 97,3 -1,54%
Foncière Des Praticiens Foncière Magellan 97,21 97,21 0,00%
Iroko Zen Iroko 100 97,2 -2,88%
Novapierre Allemagne Paref gestion 96,9 97,1 0,21%
Immorente 2 Sofidy 96,83 97,06 0,24%
Vendôme Régions Norma Capital 97 97 0,00%
Primovie Primonial REIM 93,19 96,8 3,73%
Cristal Rente Inter Gestion 97,22 96,61 -0,63%
Corum Origin Corum AM 96,6 96,09 -0,53%
LF Europimmo La Française AM 95,5 95,3 -0,21%
Cœur De Ville Sogénial Immobilier 88,91 95,2 6,61%
Epargne Pierre Atland Voisin 94,94 95,19 0,26%
LF Grand Paris Patrimoine La Française AM 90,2 94,8 4,85%
LF Opportunité Immo La Française AM 92,1 94,6 2,64%
Altixia Commerces Altixia REIM 87,7 94 6,70%
Altixia Cadence XII Altixia REIM 89,3 93,7 4,70%
Actipierre Europe AEW Ciloger 95,17 93,51 -1,78%
Novapierre Résidentiel Paref gestion 87,8 93,5 6,10%
Selectipierre 2 Fiducial Gérance 92,75 93,18 0,46%
Immorente Sofidy 93,19 93,1 -0,10%
Eurovalys Advenis 93,47 92,93 -0,58%
Fonciere Remusat Atland Voisin 84,79 92,57 8,40%
Cœur De Régions Sogénial Immobilier 96,1 92,1 -4,34%
Pierre Plus AEW Ciloger 93,91 91,65 -2,47%
Primofamily Primonial REIM 90,1 91,4 1,42%
Allianz Pierre Immovalor Gestion 91,8 91,19 -0,67%
Buroboutic Fiducial Gérance 92,22 91,05 -1,29%
Ficommerce Fiducial Gérance 91 90,71 -0,32%
Interpierre Europe Centrale Paref gestion - 90,7 -
PFO Perial AM 91,7 90,3 -1,55%
Laffitte Pierre AEW Ciloger 88,94 90,06 1,24%
Patrimmo Commerce Primonial REIM 81,7 89,5 8,72%
Aestiam Pierre Rendement Aestiam 72,45 89,35 18,91%
Selectinvest 1 La Française AM 88,6 89,3 0,78%
Elysées Pierre HSBC 84,66 89,28 5,17%
Fructiregions Europe AEW Ciloger 88,84 89,11 0,30%
Epargne Foncière La Française AM 89,1 89,1 0,00%
Efimmo Sofidy 92,59 89 -4,03%
PF Grand Paris Perial AM 87,3 88,2 1,02%
Novapierre 1 Paref gestion 90,1 87,9 -2,50%
Interpierre France Paref gestion 96,7 87,8 -10,14%
Primopierre Primonial REIM 90,1 87,1 -3,44%
Placement Pierre Aestiam 85,21 86,9 1,94%
PFO 2 Perial AM 88,8 86,6 -2,54%
Atout Pierre Diversification AEW Ciloger 92,35 86,4 -6,89%
Genepierre Amundi 83,61 85,56 2,28%
Crédit Mutuel Pierre 1 La Française AM 83,7 83,3 -0,48%
Rivoli Avenir Patrimoine Amundi 83,53 83,04 -0,59%
Edissimmo Amundi 79,77 81,61 2,25%
Aestiam Cap'hébergimmo Aestiam 9,8 81,27 87,94%
Fructipierre AEW Ciloger 82,3 80,84 -1,81%
Grand Paris Résidentiels Inter Gestion 28 80,28 65,12%
Kyaneos Pierre Kyaneos AM 86,3 73,6 -17,26%

Évidemment, le Taux d’Occupation Financier ne doit pas être le seul indicateur à être consulté. Retrouvez tous les autres indicateurs à analyser dans le lexique SCPI de France SCPI.

Aller plus loin

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