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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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TOF SCPI définition

Dans le domaine des SCPI, le Taux d’Occupation Financier, couramment appelé le TOF, est un indicateur très important. Ce ratio informe notamment sur la qualité de gestion de la SCPI et permet de savoir s'il est pertinent d'y investir.

Taux d’Occupation Financier (TOF) : définition

La définition du Taux d’Occupation SCPI correspond tout simplement au total des loyers et indemnités facturés divisés par le total des loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués (les locaux vacants sont pris en compte à la valeur locative de marché).

Depuis le 1er janvier 2022, les locaux pris en compte dans le calcul du TOF incluent également les locaux vacants mis à disposition d'un futur locataire, en travaux de restructuration ou sous promesse de vente. Dans les faits, le Taux d'Occupation Financier se calcule désormais par la somme des loyers payés pour les locaux occupés, les locaux mis à disposition d'un futur locataire, en travaux de restructuration ou sous promesse de vente divisé par la somme des loyers perçus si la totalité des locaux était louée.

Calculer le TOF : exemple

Pour simplifier la définition du TOF SCPI, prenons un exemple :

Imaginons, qu'un particulier soit propriétaire de 2 appartements :

  • Le 1er, à Paris, sur les Champs Elysées, de 100m2 affichant un loyer de 7 000€ / mois.
  • Le second, à Guingamp, de 100m2 affichant un loyer de 600€ / mois.

Ces 2 marchés immobiliers sont évidemment très différents et la totalité de la surface immobilière est de 200m2.

Dans l'hypothèse où l'appartement de Guingamp n'est pas loué, nous pourrons alors dire que le Taux d'Occupation Physique (TOP) est de 50%. 100 m2 sur la totalité des 200m2 étant effectivement loué. À contrario, le TOF (Taux d'Occupation Financier) pour ces 2 appartements sera de 92,10%. Pourcentage que l’on obtient tout simplement en divisant la totalité des loyers perçus (ici 7 000€) par la totalité des loyers qui devraient être perçus si tous vos biens étaient loués (7 600€).

Taux d’Occupation Financier : un indicateur à ne pas négliger

Lorsqu'un épargnant décide d'investir en SCPI, le plus important n'est pas de chercher la SCPI de rendement avec le meilleur TOF mais de pouvoir comprendre sa valeur si elle est dégradée. Une SCPI avec un TOF proche des 90% n'est probablement pas une SCPI qui pâtit d'une mauvaise gestion. Il y a plusieurs explications à la baisse du Taux d’Occupation financier dans une SCPI :

  • La réalisation de travaux qui empêche de louer le ou les biens dans le portefeuille de la SCPI,
  • Le départ d’un locataire de la SCPI,
  • La qualité d'un bien détenu en portefeuille.

Un TOF élevé, proche des 100% est souvent synonyme d’une excellente gestion de portefeuille immobilier. Affirmation à relativiser en se renseignant sur l’année de création de SCPI. Les SCPI les plus récentes sur lesquelles les épargnants manquent de recul, ont en effet un Taux d’Occupation Financier proche des 100%.

Classement des SCPI dont le TOF a le plus augmenté en 2021

Il ne s’agit pas de voir qui a le meilleur TOF mais d’observer quelle SCPI a le plus augmenté son TOF en 2021 pour comprendre qui a optimisé son parc immobilier.

SCPI SOCIÉTÉ DE GESTION TOF 2020 TOF 2021 ÉVOLUTION ANNUELLE
Aestiam Cap'hébergimmo Aestiam 9,8 81,27 87,94%
Grand Paris Résidentiels Inter Gestion 28 80,28 65,12%
Aestiam Pierre Rendement Aestiam 72,45 89,35 18,91%
Atream Hôtels Atream 84 100 16,00%
Patrimmo Commerce Primonial REIM 81,7 89,5 8,72%
Fonciere Remusat Atland Voisin 84,79 92,57 8,40%
Pierre Capitale Swiss Life REIM 90,57 97,47 7,08%
Altixia Commerces Altixia REIM 87,7 94 6,70%
Cœur De Ville Sogenial Immobilier 88,91 95,2 6,61%
Novapierre Résidentiel PAREF Gestion 87,8 93,5 6,10%
Elysées Pierre HSBC REIM 84,66 89,28 5,17%
LF Grand Paris Patrimoine La Française 90,2 94,8 4,85%
Altixia Cadence XII Altixia REIM 89,3 93,7 4,70%
Primovie Primonial REIM 93,19 96,8 3,73%
Neo Novaxia 96 98,93 2,96%
LF Opportunité Immo La Française 92,1 94,6 2,64%
Genepierre Amundi Immobilier 83,61 85,56 2,28%
Edissimmo Amundi Immobilier 79,77 81,61 2,25%
Placement Pierre Aestiam 85,21 86,9 1,94%
Primofamily Primonial REIM 90,1 91,4 1,42%
Laffitte Pierre AEW Ciloger 88,94 90,06 1,24%
PF Grand Paris Perial AM 87,3 88,2 1,02%
Selectinvest 1 La Française 88,6 89,3 0,78%
Selectipierre 2 Fiducial Gérance 92,75 93,18 0,46%
Fructiregions Europe AEW Ciloger 88,84 89,11 0,30%
Epargne Pierre Atland Voisin 94,94 95,19 0,26%
Immorente 2 Sofidy 96,83 97,06 0,24%
Novapierre Allemagne PAREF Gestion 96,9 97,1 0,21%
Foncière Des Praticiens Foncière Magellan 97,21 97,21 0,00%
Epargne Foncière La Française 89,1 89,1 0,00%
Fair Invest Norma Capital 100 100 0,00%
Vendôme Régions Norma Capital 97 97 0,00%
Pf Hospitalite Europe Perial AM 100 100 0,00%
Patrimmo Croissance Primonial REIM 100 100 0,00%
Immorente Sofidy 93,19 93,1 -0,10%
LF Europimmo La Française 95,5 95,3 -0,21%
Ficommerce Fiducial Gérance 91 90,71 -0,32%
Crédit Mutuel Pierre 1 La Française 83,7 83,3 -0,48%
Corum Origin Corum AM 96,6 96,09 -0,53%
Eurion Corum AM 100 99,47 -0,53%
Pierval Santé Euryale AM 99,39 98,85 -0,55%
Corum Xl Corum AM 99,9 99,35 -0,55%
Eurovalys Advenis 93,47 92,93 -0,58%
Rivoli Avenir Patrimoine Amundi Immobilier 83,53 83,04 -0,59%
Cristal Rente Inter Gestion 97,22 96,61 -0,63%
Allianz Pierre Immovalor Gestion 91,8 91,19 -0,67%
Activimmo Alderan 99,1 98,3 -0,81%
Buroboutic Fiducial Gérance 92,22 91,05 -1,29%
Novapierre Allemagne 2 PAREF Gestion 98,8 97,3 -1,54%
PFO Perial AM 91,7 90,3 -1,55%
Cap Foncières & Territoires Foncières & Territoires 99,56 97,85 -1,75%
Actipierre Europe AEW Ciloger 95,17 93,51 -1,78%
Fructipierre AEW Ciloger 82,3 80,84 -1,81%
Logipierre 3 Fiducial Gérance 100 98,16 -1,87%
Urban Cœur Commerces Urban Premium 99,86 98 -1,90%
Pierre Plus AEW Ciloger 93,91 91,65 -2,47%
Novapierre 1 PAREF Gestion 90,1 87,9 -2,50%
PFO 2 Perial AM 88,8 86,6 -2,54%
Iroko Zen Iroko 100 97,2 -2,88%
Primopierre Primonial REIM 90,1 87,1 -3,44%
Efimmo Sofidy 92,59 89 -4,03%
Cœur De Régions Sogenial Immobilier 96,1 92,1 -4,34%
Atout Pierre Diversification AEW Ciloger 92,35 86,4 -6,89%
Interpierre France PAREF Gestion 96,7 87,8 -10,14%
Kyaneos Pierre Kyaneos AM 86,3 73,6 -17,26%
Cristal Life Inter Gestion - 100 -
Interpierre Europe Centrale PAREF Gestion - 90,7 -
Sofidy Europe Invest Sofidy - 100 -
Cœur d'Europe Sogenial Immobilier - 97,8 -

Évidemment, le Taux d’Occupation Financier ne doit pas être le seul indicateur à être consulté. Retrouvez tous les autres indicateurs à analyser dans le lexique SCPI de France SCPI.

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