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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI

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TOF SCPI définition

Dans le domaine des SCPI, le Taux d’Occupation Financier, couramment appelé le TOF, est un indicateur très important. Ce ratio informe notamment sur la qualité de gestion de la SCPI et permet de savoir s'il est pertinent d'y investir.

Taux d’Occupation Financier (TOF) : définition

La définition du Taux d’Occupation Financier d'une SCPI correspond tout simplement au total des loyers et indemnités facturés divisés par le total des loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués (les locaux vacants sont pris en compte à la valeur locative de marché).

Depuis le 1er janvier 2022, les locaux pris en compte dans le calcul du TOF incluent également les locaux vacants mis à disposition d'un futur locataire, en travaux de restructuration ou sous promesse de vente. Dans les faits, le Taux d'Occupation Financier se calcule désormais par la somme des loyers payés pour les locaux occupés, les locaux mis à disposition d'un futur locataire, en travaux de restructuration ou sous promesse de vente divisé par la somme des loyers perçus si la totalité des locaux était louée.

Calculer le TOF : exemple

Pour simplifier la définition du TOF SCPI, prenons un exemple :

Imaginons, qu'un particulier soit propriétaire de 2 appartements :

  • Le 1er, à Paris, sur les Champs Elysées, de 100m2 affichant un loyer de 7 000€ / mois.
  • Le second, à Guingamp, de 100m2 affichant un loyer de 600€ / mois.

Ces 2 marchés immobiliers sont évidemment très différents et la totalité de la surface immobilière est de 200m2.

Dans l'hypothèse où l'appartement de Guingamp n'est pas loué, nous pourrons alors dire que le Taux d'Occupation Physique (TOP) est de 50%. 100 m2 sur la totalité des 200m2 étant effectivement loué. À contrario, le TOF (Taux d'Occupation Financier) pour ces 2 appartements sera de 92,10%. Pourcentage que l’on obtient tout simplement en divisant la totalité des loyers perçus (ici 7 000€) par la totalité des loyers qui devraient être perçus si tous vos biens étaient loués (7 600€).

Taux d’Occupation Financier : un indicateur à ne pas négliger

Lorsqu'un épargnant décide d'investir en SCPI, le plus important n'est pas de chercher la SCPI de rendement avec le meilleur TOF mais de pouvoir comprendre sa valeur si elle est dégradée. Une SCPI avec un TOF proche des 90% n'est probablement pas une SCPI qui pâtit d'une mauvaise gestion. Il y a plusieurs explications à la baisse du Taux d’Occupation financier dans une SCPI :

  • La réalisation de travaux qui empêche de louer le ou les biens dans le portefeuille de la SCPI,
  • Le départ d’un locataire de la SCPI,
  • La qualité d'un bien détenu en portefeuille.

Un TOF élevé, proche des 100% est souvent synonyme d’une excellente gestion de portefeuille immobilier. Affirmation à relativiser en se renseignant sur l’année de création de SCPI. Les SCPI les plus récentes sur lesquelles les épargnants manquent de recul, ont en effet un Taux d’Occupation Financier proche des 100%.

Classement des TOF SCPI 2022

Il ne s’agit pas de voir qui a le meilleur TOF mais d’observer quelle SCPI a le plus augmenté son TOF en 2022 pour comprendre qui a bien optimisé son parc immobilier.

SCPI SOCIÉTÉ DE GESTION TOF 2023
Accès Valeur Pierre BNP REIM 92,65
Accimmo Pierre BNP REIM 92,2
Actipierre Europe AEW Ciloger 95,11
Activimmo Alderan 98,3
Aestiam Cap'hébergimmo Aestiam 100
Aestiam Pierre Rendement Aestiam 95,6
AEW Diversification Allemagne AEW Ciloger 98,36
Affinités Pierre Groupama 99,7
Allianz Pierre Allianz Immovalor 87,48
Altixia Cadence XII Altixia REIM 97,2
Altixia Commerces Altixia REIM 93,3
Atout Pierre Diversification AEW Ciloger 89,32
Atream Hôtels Atream 100
Buroboutic Fiducial Gérance 91,05
Cap Foncières et Territoires Foncières & Territoires 98,34
Coeur d'Europe Sogenial Immobilier 99,13
Coeur de régions Sogenial Immobilier 96,3
Coeur de ville Sogenial Immobilier 93,96
Corum Origin Corum AM 96,66
Corum XL Corum AM 99,16
Crédit Mutuel Pierre 1 La Française 91,4
Cristal Life Inter Gestion 100
Cristal Rente Inter Gestion 97,15
Edissimmo Amundi Immobilier 90,16
Efimmo 1 Sofidy 90,14
Elialys Advenis 93,46
Elysées Pierre HSBC REIM 90,05
Epargne Foncière La Française 94,9
Epargne Pierre Atland Voisin 95,86
Epsilon 360 Epsilon Capital 100
Eurion Corum AM 100
Eurovalys Advenis 94,53
Fair Invest Norma Capital 100
Ficommerce Fiducial Gérance 94,14
Foncière Des Praticiens Foncière Magellan 98,34
Foncière Remusat Atland Voisin 94,08
France Investipierre BNP REIM 89,56
Fructipierre AEW Ciloger 91,36
Fructiregions Europe AEW Ciloger 91,3
Genepierre Amundi Immobilier 92,3
GMA Essentialis Greenman Arth 99,23
Grand Paris Résidentiels Inter Gestion 100
Immo Evolutif AEW Ciloger 94,61
Immo Placement Atland Voisin 93,58
Immorente Sofidy 94,36
Immorente 2 Sofidy 98,1
Interpierre Europe Centrale PAREF Gestion 98,3
Interpierre France PAREF Gestion 91,6
Iroko Zen Iroko 100
Kyaneos Denormandie Kyaneos AM 68,2
Kyaneos Pierre Kyaneos AM 79,2
Laffitte Pierre AEW Ciloger 87,58
LF Avenir Santé La Française 100
LF Europimmo La Française 96
LF Grand Paris Patrimoine La Française 94,8
LF Opportunité Immo La Française 97
LOG IN Theoreim 100
Logipierre 3 Fiducial Gérance 100
Neo Novaxia 97,5
Novapierre PAREF Gestion 90,5
Novapierre Allemagne PAREF Gestion 96,7
Novapierre Allemagne 2 PAREF Gestion 98,9
Novapierre Résidentiel PAREF Gestion 93,5
Opus Real BNP REIM 93,9
Patrimmo Commerce Primonial REIM 90,1
Patrimmo Croissance Primonial REIM 100
PF Grand Paris Perial AM 93,4
PF Hospitalite Europe Perial AM 100
PFO Perial AM 94,5
PFO2 Perial AM 92
Pierre Capitale Swiss Life REIM 97,45
Pierre Expansion Santé Fiducial Gérance 96,26
Pierre Plus AEW Ciloger 93,02
Pierre Privilège La Française 89,8
Pierre Sélection BNP REIM 93,37
Pierval Santé Euryale AM 98,82
Placement Pierre Aestiam 92,4
Primofamily Primonial REIM 95,4
Primopierre Primonial REIM 89
Primovie Primonial REIM 97,1
Remake Live Remake AM 100
Rivoli Avenir Patrimoine Amundi Immobilier 90,46
Selectinvest 1 La Française 94,6
Selectipierre 2 Fiducial Gérance 98,76
Sofidy Europe Invest Sofidy 98,21
Sofipierre Sofidy 96,33
Sofiprime Sofidy 91,84
Soprorente BNP REIM 91,9
Urban Coeur Commerce Urban Premium 97,32
Vendôme Régions Norma Capital 97

Évidemment, le Taux d’Occupation Financier ne doit pas être le seul indicateur à être consulté. Retrouvez tous les autres indicateurs à analyser dans le lexique SCPI de France SCPI.

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