TOF SCPI : Définition, Calcul et Importance du Taux d’Occupation Financier

Qu’est-ce que le Taux d’Occupation Financier (TOF) pour une SCPI ?

Inscrit sous la directive de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) depuis 2012, le Taux d’Occupation Financier (TOF) renseigne précisément sur la proportion des actifs qui génèrent des revenus locatifs. Exprimé en pourcentage, le TOF se calcule par la somme des loyers et indemnités facturés divisés par le total des loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués.

Depuis le 1er janvier 2022, cet indicateur de performance considère également les locaux vacants mis à disposition, en travaux de restructuration, sous promesse de vente autrement dit en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) dans son calcul. L’ajout de cette précision permet à la SCPI de refléter une valeur plus réaliste et d’être plus transparente vis-à-vis de ses associés et futurs investisseurs.

En somme, le TOF reflète la performance locative d’une SCPI. S’il permet d’évaluer de manière précise la qualité de sa gestion locative, celui-ci n’est pas à confondre avec le TOP.

Comment est calculé le TOF d’une SCPI ?

Afin de simplifier la définition du TOF en SCPI, il convient d’illustrer cet indicateur par un exemple concret :

Dans le cas où une SCPI détient un patrimoine immobilier de 3 actifs :

• Un immeuble de bureaux de 300 m2 affichant un loyer de 7.000 € / mois.
• Une résidence universitaire de 300 m2 affichant un loyer de 600 € / mois.
• Un commerce vacant de 50 m2 qui affiche un loyer de 1.000 € / mois.

Le montant global des loyers devrait s’élever à 8.600€ par mois. Néanmoins, seuls deux actifs sur trois génèrent des revenus locatifs. L’actif de commerce, ne rapportant aucun revenu à la société de gestion, impactera nécessairement le résultat du TOF.

Ainsi, le TOF atteint 88,4%, un niveau correct qui traduit néanmoins une certaine vacance locative au sein du portefeuille. Le TOP s’élève, quant à lui, à 92%, un taux plus élevé mais dont la portée est limitée.

TOF et TOP : quelles différences entre ces deux indicateurs ?

Sur le même modèle que le TOF, le Taux d’Occupation Physique (TOP) est un indicateur de performance qui traite, non pas des revenus locatifs, mais de la surface occupée du portefeuille immobilier.

Également exprimé en pourcentage, le TOP se calcule donc en divisant la superficie exploitée par la superficie totale du patrimoine immobilier s’il était entièrement loué. Cet indicateur permet aux investisseurs de connaître quelle proportion du parc immobilier est effectivement occupé par des locataires.

Bien que cet indicateur apporte une information supplémentaire, sa vision reste pour le moins restreinte. Se limitant à l’aspect superficie, il ne permet pas de faire état de la situation financière du patrimoine immobilier. Le TOF demeure ainsi l’indicateur de référence lorsqu’il s’agit d’évaluer la performance locative d’une SCPI.

Taux d’Occupation Financier : un indicateur à surveiller

Un TOF élevé, proche des 100%, traduit généralement une excellente gestion locative du patrimoine immobilier. Lorsque les TOF sont plus faibles, il convient de nuancer pour en trouver les explications :

• La qualité des actifs : certains biens peuvent être en cours de restructuration ou acquis en VEFA. Tant qu’ils ne sont pas livrés ou opérationnels, ils restent inoccupés et pèsent donc sur le TOF, même si leur potentiel est prometteur.

• La durée des baux : Bien qu’un actif soit loué à court terme, à l’échéance, le risque de vacance locative augmente.

• La taille du portefeuille : plus le patrimoine d’une SCPI est important, plus sa gestion devient complexe. Une SCPI diversifiée, avec plusieurs dizaines d’actifs, peut afficher quelques locaux vacants sans que cela remette en cause sa solidité.

• Le taux de recouvrement : bien qu’il ne soit pas directement lié au TOF, il renseigne sur la capacité de la SCPI à encaisser les loyers dus. Un actif peut donc être occupé, comptabilisé dans le TOF et généré des impayés.

• Le type d’actifs détenus : les immeubles à multiples locataires, bien qu’ils offrent une diversification appréciable, sont plus sujets à des mouvements réguliers de locataires. Cette rotation, souvent liée à l’évolution des usages, peut entraîner des périodes de vacance, sans pour autant refléter une faiblesse de l’actif.

Les jeunes SCPI sont, en général, moins exposées aux problématiques locatives. En phase de constitution de leur portefeuille, elles le remplissent plus facilement avec des actifs souvent neufs ou récents. Bénéficiant d’un immobilier plus moderne, les SCPI affichent ainsi une meilleure attractivité locative et des TOF souvent plus élevés que ceux des SCPI plus anciennes.

Pour autant, l’évaluation de la qualité de gestion d’une SCPI de rendement ne peut se limiter à cet indicateur. Il est essentiel de prendre en compte l’ensemble de son historique, ainsi que d’autres paramètres structurels et de performance.

Classement du TOF des SCPI 2025

Comme expliqué précédemment, les TOF les plus élevés ne sont pas toujours signes de meilleure gestion. C’est pourquoi il est préférable de connaître les SCPI qui ont le plus augmenté leur indice au fil de l’année. Pour aider les épargnants dans leur choix d’investissement, France SCPI dresse le tableau des TOF de l’année 2025 pour chacune des SCPI.

Le Taux d’Occupation Financier ne doit pas être le seul indicateur à être consulté. Retrouvez tous les autres indicateurs à analyser dans le lexique SCPI de France SCPI.