Taux d’Occupation Financier (TOF) : définition
La définition du Taux d’Occupation SCPI correspond tout simplement au total des loyers et indemnités facturés divisés par le total des loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués (les locaux vacants sont pris en compte à la valeur locative de marché).
Depuis le 1er janvier 2022, les locaux pris en compte dans le calcul du TOF incluent également les locaux vacants mis à disposition d'un futur locataire, en travaux de restructuration ou sous promesse de vente. Dans les faits, le Taux d'Occupation Financier se calcule désormais par la somme des loyers payés pour les locaux occupés, les locaux mis à disposition d'un futur locataire, en travaux de restructuration ou sous promesse de vente divisé par la somme des loyers perçus si la totalité des locaux était louée.
Calculer le TOF : exemple
Pour simplifier la définition du TOF SCPI, prenons un exemple :
Imaginons, qu'un particulier soit propriétaire de 2 appartements :
- Le 1er, à Paris, sur les Champs Elysées, de 100m2 affichant un loyer de 7 000€ / mois.
- Le second, à Guingamp, de 100m2 affichant un loyer de 600€ / mois.
Ces 2 marchés immobiliers sont évidemment très différents et la totalité de la surface immobilière est de 200m2.
Dans l'hypothèse où l'appartement de Guingamp n'est pas loué, nous pourrons alors dire que le Taux d'Occupation Physique (TOP) est de 50%. 100 m2 sur la totalité des 200m2 étant effectivement loué. À contrario, le TOF (Taux d'Occupation Financier) pour ces 2 appartements sera de 92,10%. Pourcentage que l’on obtient tout simplement en divisant la totalité des loyers perçus (ici 7 000€) par la totalité des loyers qui devraient être perçus si tous vos biens étaient loués (7 600€).
Taux d’Occupation Financier : un indicateur à ne pas négliger
Lorsqu'un épargnant décide d'investir en SCPI, le plus important n'est pas de chercher la SCPI de rendement avec le meilleur TOF mais de pouvoir comprendre sa valeur si elle est dégradée. Une SCPI avec un TOF proche des 90% n'est probablement pas une SCPI qui pâtit d'une mauvaise gestion. Il y a plusieurs explications à la baisse du Taux d’Occupation financier dans une SCPI :
- La réalisation de travaux qui empêche de louer le ou les biens dans le portefeuille de la SCPI,
- Le départ d’un locataire de la SCPI,
- La qualité d'un bien détenu en portefeuille.
Un TOF élevé, proche des 100% est souvent synonyme d’une excellente gestion de portefeuille immobilier. Affirmation à relativiser en se renseignant sur l’année de création de SCPI. Les SCPI les plus récentes sur lesquelles les épargnants manquent de recul, ont en effet un Taux d’Occupation Financier proche des 100%.
Classement des SCPI dont le TOF a le plus augmenté en 2021
Il ne s’agit pas de voir qui a le meilleur TOF mais d’observer quelle SCPI a le plus augmenté son TOF en 2021 pour comprendre qui a optimisé son parc immobilier.
Évidemment, le Taux d’Occupation Financier ne doit pas être le seul indicateur à être consulté. Retrouvez tous les autres indicateurs à analyser dans le lexique SCPI de France SCPI.
