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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI

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TOF SCPI définition

Dans le domaine des SCPI, le Taux d’Occupation Financier, couramment appelé le TOF, est un indicateur très important. Ce ratio informe notamment sur la qualité de gestion de la SCPI et permet de savoir s'il est pertinent d'y investir.

Taux d’Occupation Financier (TOF) : définition

La définition du Taux d’Occupation Financier d'une SCPI correspond tout simplement au total des loyers et indemnités facturés divisés par le total des loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués (les locaux vacants sont pris en compte à la valeur locative de marché).

Depuis le 1er janvier 2022, les locaux pris en compte dans le calcul du TOF incluent également les locaux vacants mis à disposition d'un futur locataire, en travaux de restructuration ou sous promesse de vente. Dans les faits, le Taux d'Occupation Financier se calcule désormais par la somme des loyers payés pour les locaux occupés, les locaux mis à disposition d'un futur locataire, en travaux de restructuration ou sous promesse de vente divisé par la somme des loyers perçus si la totalité des locaux était louée.

Calculer le TOF : exemple

Pour simplifier la définition du TOF SCPI, prenons un exemple :

Imaginons, qu'un particulier soit propriétaire de 2 appartements :

  • Le 1er, à Paris, sur les Champs Elysées, de 100m2 affichant un loyer de 7 000€ / mois.
  • Le second, à Guingamp, de 100m2 affichant un loyer de 600€ / mois.

Ces 2 marchés immobiliers sont évidemment très différents et la totalité de la surface immobilière est de 200m2.

Dans l'hypothèse où l'appartement de Guingamp n'est pas loué, nous pourrons alors dire que le Taux d'Occupation Physique (TOP) est de 50%. 100 m2 sur la totalité des 200m2 étant effectivement loué. À contrario, le TOF (Taux d'Occupation Financier) pour ces 2 appartements sera de 92,10%. Pourcentage que l’on obtient tout simplement en divisant la totalité des loyers perçus (ici 7 000€) par la totalité des loyers qui devraient être perçus si tous vos biens étaient loués (7 600€).

Taux d’Occupation Financier : un indicateur à ne pas négliger

Lorsqu'un épargnant décide d'investir en SCPI, le plus important n'est pas de chercher la SCPI de rendement avec le meilleur TOF mais de pouvoir comprendre sa valeur si elle est dégradée. Une SCPI avec un TOF proche des 90% n'est probablement pas une SCPI qui pâtit d'une mauvaise gestion. Il y a plusieurs explications à la baisse du Taux d’Occupation financier dans une SCPI :

  • La réalisation de travaux qui empêche de louer le ou les biens dans le portefeuille de la SCPI,
  • Le départ d’un locataire de la SCPI,
  • La qualité d'un bien détenu en portefeuille.

Un TOF élevé, proche des 100% est souvent synonyme d’une excellente gestion de portefeuille immobilier. Affirmation à relativiser en se renseignant sur l’année de création de SCPI. Les SCPI les plus récentes sur lesquelles les épargnants manquent de recul, ont en effet un Taux d’Occupation Financier proche des 100%.

Classement des TOF SCPI 2024

Il ne s’agit pas de voir qui a le meilleur TOF mais d’observer quelle SCPI a le plus augmenté son TOF en 2023 pour comprendre qui a bien optimisé son parc immobilier.

SCPI SOCIÉTÉ DE GESTION TOF 2024

(31/12/2023)

NCap Continent Norma Capital 100
Transitions Europe Arkea IM 100
Epargne Pierre Europe Atland Voisin 100
LOG IN Theoreim 100
Cristal Life Inter Gestion 100
Logipierre 3 Fiducial Gérance 100
LF Avenir Santé La Française 100
Fair Invest Norma Capital 100
My Share Education My Share Company 100
Allianz Home Immovalor Gestion 100
Remake Live Remake AM 100
Epsilon 360 Epsilon Capital 100
PF Hospitalite Europe Perial AM 100
Alta Convictions Altarea IM 100
Aestiam Cap'hébergimmo Aestiam 100
LF Les Grands Palais La Française 100
Iroko Zen Iroko 99,99
Coeur d'Europe Sogenial Immobilier 99,79
Novaxia Neo Novaxia 99,7
Eurion Corum AM 99,66
GMA Essentialis Greenman Arth 99,62
Cap Foncières & Territoires Foncières & Territoires 99,34
Sofidy Europe Invest Sofidy 99,04
Atream Hôtels Atream 99
Cristal Rente Inter Gestion 98,8
Selectipierre 2 Fiducial Gérance 98,76
Altixia Cadence XII Altixia REIM 98,7
Pierre Capitale Swiss Life REIM 98,62
Novapierre Allemagne 2 PAREF Gestion 98,6
Coeur de régions Sogenial Immobilier 98,44
Pierval Santé Euryale AM 98,43
Foncière Des Praticiens Foncière Magellan 98,37
Corum XL Corum AM 98,3
Activimmo Alderan 98,3
LF Opportunité Immo La Française 98,2
Elialys Advenis 98,15
Affinités Pierre Groupama 98,1
Optimale Consultim AM 97,7
My Share SCPI My Share Company 97,59
Amundi Delta Capital Santé Amundi Immobilier 97,45
Corum Origin Corum AM 97,37
Interpierre Europe Centrale PAREF Gestion 97,2
Capiforce PAREF Gestion 97,01
Primovie Primonial REIM 96,9
AEW Diversification Allemagne AEW Ciloger 96,79
Primofamily Primonial REIM 96,4
Immorente 2 Sofidy 96,35
Sofipierre Sofidy 96,33
Pierre Expansion Santé Fiducial Gérance 96,26
LF Europimmo La Française 95,9
Aestiam Pierre Rendement Aestiam 95,42
PFO Perial AM 95,2
LF Grand Paris Patrimoine La Française 95,2
Opus Real BNP REIM 95,17
Epargne Pierre Atland Voisin 95,15
Actipierre Europe AEW Ciloger 95,11
Buroboutic Fiducial Gérance 94,88
Ficommerce Fiducial Gérance 94,84
Immo Placement Atland Voisin 94,71
Coeur de ville Sogenial Immobilier 94,28
Immo Evolutif AEW Ciloger 94,25
Foncière Remusat Atland Voisin 94,08
Interpierre France PAREF Gestion 93,8
Novapierre Allemagne PAREF Gestion 93,8
AEW Commerces Europe AEW Ciloger 93,73
Immorente Sofidy 93,13
Pierre Plus AEW Ciloger 93,02
Vendôme Régions Norma Capital 93
Accimmo Pierre BNP REIM 92,91
Epargne Foncière La Française 92,6
Eurovalys Advenis 92,59
Unidelta Deltager 92,44
PF Grand Paris Perial AM 92,3
Urban Coeur Commerce Urban Premium 92
Soprorente Fiducial Gérance 91,9
Sofiprime Sofidy 91,84
PFO2 Perial AM 91,7
Accès Valeur Pierre BNP REIM 91,61
Crédit Mutuel Pierre 1 La Française 91,6
Placement Pierre Aestiam 91,47
Novapierre Résidentiel PAREF Gestion 90,9
Notapierre Unofi 90,88
Selectinvest 1 La Française 90,8
Genepierre Amundi Immobilier 90,47
Fructiregions Europe AEW Ciloger 90,16
Efimmo 1 Sofidy 90,01
Edissimmo Amundi Immobilier 89,91
Patrimmo Commerce Primonial REIM 89,7
Atout Pierre Diversification AEW Ciloger 89,68
Rivoli Avenir Patrimoine Amundi Immobilier 89,57
Elysées Pierre HSBC REIM 88,8
Laffitte Pierre AEW Ciloger 88,7
Novapierre PAREF Gestion 88,5
Altixia Commerces Altixia REIM 88,3
Allianz Pierre Immovalor Gestion 87,91
Primopierre Primonial REIM 86,3
Kyaneos Pierre Kyaneos AM 84,6
Kyaneos Denormandie Kyaneos AM 84,2
Kyaneos Denormandie 2 Kyaneos AM 67,9
Upeka Axipit REP -
Coeur d'Avenir Sogenial Immobilier -
Comete Alderan -
Kyaneos Denormandie 3 Kyaneos AM -
Kyaneos Denormandie 4 Kyaneos AM -
Sofidynamic Sofidy -
AEW Patrimoine Santé AEW Ciloger -

Le Taux d’Occupation Financier ne doit pas être le seul indicateur à être consulté. Retrouvez tous les autres indicateurs à analyser dans le lexique SCPI de France SCPI.

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