SCPI LF Europimmo

Avis détaillé sur LF Europimmo

Points positifs

La SCPI LF Europimmo, créée par la société La Française REM, investit dans plusieurs pays européens, impliquant ainsi des avantages fiscaux pour les investisseurs soumis à une forte imposition dans leur pays de résidence. En effet, la fiscalité appliquée à la distribution de revenus des SCPI de rendement dépend du pays de localisation des immeubles détenus. Les revenus fonciers distribués par une SCPI qui investit dans des immeubles situés en France sont soumis de manière assez classique à l'impôt sur le revenu français, ainsi qu'aux prélèvements sociaux. A contrario, lorsque la SCPI investit dans des immeubles situés à l'étranger, les revenus distribués peuvent être soumis à la fiscalité du pays dans lequel ils se trouvent. Et dans de nombreux cas, cette SCPI internationale est plus favorable que celle appliquée dans le pays de résidence de l'investisseur. Ainsi un épargnant français qui achètera des parts de SCPI LF Europimmo, sera pour une partie des revenus, émanant des biens situés Outre-Rhin, soumis à la fiscalité allemande plus avantageuse que la fiscalité française.

La SCPI LF Europimmo dispose d’une capitalisation importante. Celle-ci dépasse en effet le milliard d’euro pouvant ainsi être considérée comme un véhicule suffisamment solide et développé pour encaisser d’éventuelles secousses. Cela se reflète naturellement sur son patrimoine composé au 31/12/2023, presque de 100 immeubles. Cette capitalisation de 1,05 milliard d’euros rassemble presque 15.000 associés pouvant témoigner d’une certaine attractivité pour les investisseurs. Même s’il ne s’agit pas du seul et unique critère d’appréciation d’une SCPI, cela montre à quel point LF Europimmo convainc et rassemble.

Parmi les points notables de la SCPI européenne : le Taux d’Occupation Financier ou TOF. Cet indicateur est pertinent car il permet d’évaluer la part des loyers perçus rapportés à la somme qui devrait être encaissée si tous les biens de la SCPI étaient loués. Ce Taux est rarement égal à 100% hormis lorsque la SCPI vient d’être créée. Plus la SCPI est ancienne, plus ce TOF se dégrade pour se stabiliser entre 90 et 95%. Le Taux d’Occupation Financier de la SCPI LF Europimmo, créée il y a presque 10 ans, est très satisfaisant puisqu’il est au 31/12/2023 près de 96%. Cela constitue un atout indéniable pour les épargnants.

Points de vigilance

Le rendement d’une SCPI est un critère de décision important pour le futur associé. Même si ce critère est souvent réducteur, le Taux de Distribution qui matérialise la rentabilité dans la pierre papier, permet de comparer les différentes SCPI. La rentabilité moyenne des SCPI en 2023 atteint donc les 4,52%. Ce TD moyen est donc un repère pour savoir ou se situe une SCPI. Et justement, la SCPI LF Europimmo, malgré sa récente création, affiche un Taux de Distribution 2023 de 4,64%. Cela constitue pour nous un point de vigilance non négligeable. Les meilleures SCPI se situent plutôt aux alentours de 7,5% soit 3 points de base au dessus du rendement de LF Europimmo.

Le délai de jouissance de la SCPI bureau est selon nous un inconvénient important pour les futurs investisseurs. Ce fameux délai correspond au délai entre la souscription et le moment auquel le souscripteur peut prétendre percevoir les premiers revenus. Certaines SCPI n’ont aucun délai de jouissance quand d’autres font attendre 5 à 6 mois avant de commencer à servir les premiers dividendes. C’est le cas de LF Europimmo qui affiche un délai de jouissance au 1er jour du 6ème mois. C’est pour France SCPI, un point de vigilance pour les investisseurs qui décident de financer l’achat de part à crédit en remboursant des mensualités.

Le Report à Nouveau de LF Europimmo est, selon l’avis de France SCPI un peu faible. Ce RAN est une réserve constituée par la SCPI et peut servir en cas de fluctuations dans les revenus encaissés par la SCPI. Si tel est le cas, comme ça a pu l’être dans les années 2020-2021 à cause du Covid, la SCPI peut venir piocher dans ce trésor de guerre pour que les associés n’aient pas à supporter de telles turbulences. Dans le cas de LF Europimmo, le Report à Nouveau est de 32 jours. Cela signifie qu’elle peut continuer à servir un rendement équivalent à l’année précédente pendant 32 jours sans encaisser de loyers. Cela nous paraît un peu faible pour une SCPI créée il y a près de 10 ans.