SCPI Opus Real

Une stratégie d'acquisition centrée sur l’immobilier allemand

La SCPI de rendement Opus Real se positionne uniquement sur le marché immobilier allemand. Première puissance économique de la zone euro, l’Allemagne offre des investissements solides malgré le ralentissement de sa croissance ces dernières années. En 2023, les volumes d’investissement immobilier ont reculé, avec la hausse rapide des taux directeurs face à l’inflation. Néanmoins, dès mi 2024, les premières baisses de taux ont redonné de l’élan au marché : une augmentation de 34% des volumes investis par rapport à 2023.

Malgré ce contexte, les fondamentaux du marché immobilier allemand demeurent solides. Le taux de vacance des bureaux reste parmi les plus faibles d’Europe, preuve d’une demande locative soutenue. Les perspectives de hausse des loyers sont également favorables : sur la période 2024-2029, la croissance annuelle moyenne des loyers de bureaux en Allemagne est estimée à +2,7%, contre +2,3% pour le reste de l’Europe. Enfin, le caractère décentralisé du marché immobilier d’entreprise allemand constitue un avantage supplémentaire.

Contrairement à d’autres pays, l’Allemagne dispose d’un maillage territorial équilibré, structuré autour de 19 agglomérations de plus de 300.000 habitants et 7 métropoles majeures aux spécialisations économiques variées. Cette organisation permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille tant sur le plan géographique que sectoriel, ce qui réduit ainsi les risques locatifs et offre de multiples opportunités d’investissement à moyen et long terme.

Une fiscalité avantageuse pour les investisseurs français

Investir via la SCPI Allemagne Opus Real, c’est aussi bénéficier d’une fiscalité attractive dans un environnement juridique et fiscal stable. Les associés résidents fiscaux français profitent en effet d’un dispositif fiscal transparent et sécurisé, encadré par la convention fiscale franco-allemande actuellement en vigueur. Lorsque Opus Real perçoit des revenus locatifs provenant de ses immeubles situés en Allemagne, ces revenus sont d’abord soumis à l’impôt sur les sociétés allemand, au taux de 15,825%. Cette imposition est directement réglée en Allemagne par la SCPI, pour le compte de ses associés. Bonne nouvelle pour les porteurs de parts : aucune déclaration fiscale n’est à effectuer en Allemagne, ce qui simplifie considérablement la gestion administrative des investisseurs.

Les revenus fonciers perçus par les associés français sont donc nets de fiscalité allemande. Ils correspondent essentiellement aux revenus locatifs générés par le portefeuille immobilier de la SCPI. Chaque année, les associés reçoivent un Imprimé Fiscal Unique (IFU) précisant le montant des revenus à déclarer en France, avant fiscalité étrangère. Grâce à la convention fiscale entre la France et l’Allemagne, les associés bénéficient ensuite d’un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus étrangers. Ce mécanisme permet de neutraliser en grande partie la double imposition et d’alléger la fiscalité finale due en France. Enfin, en cas de cession de parts de la SCPI, les éventuelles plus-values réalisées sont soumises à la fiscalité française sur les plus-values immobilières applicable aux particuliers au moment de la vente.