En découvrant une SCPI, un épargnant est généralement confronté à une multitude d’informations. Les indicateurs présentés par les sociétés de gestion permettent d’évaluer la pertinence du placement. Et parmi ces indicateurs mis en avant, le délai de jouissance est déterminant dans le choix de sa SCPI de rendement.
Délai de jouissance : définition
Le délai de jouissance est un indicateur propre aux SCPI. Il correspond au délai entre la date de d'investissement dans la SCPI et le moment où l’épargnant peut prétendre à percevoir ses premiers dividendes. Concrètement, lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous patientez entre 3 et 9 mois avant de percevoir les premiers revenus. Mais en moyenne, les SCPI imposent un délai de jouissance de 4 mois.
À titre d’exemple, on retrouve généralement cet indicateur sur tous les documents d’une SCPI sous la forme suivante : “Le premier jour du quatrième mois qui suit la souscription et le règlement.”
Le délai de jouissance s’applique à tous les épargnants qui investissent dans une SCPI à capital fixe ou variable. En revanche, les détenteurs de parts achetées sur le marché secondaire en sont dispensés.
Pourquoi les SCPI ont-elles un délai de jouissance ?
Le délai de jouissance a une raison purement économique : il donne un laps de temps à la société de gestion pour investir l’épargne de ses nouveaux associés. La variation du délai de jouissance d’une SCPI à l’autre s’explique par les différences de stratégie d’acquisition et de gestion. Certaines d’entre elles vont préférer investir directement ces nouveaux fonds dans des actifs immobiliers tandis que d’autres préfèrent les placer sur des supports courts termes à faible rendement en attendant une opportunité.
À sa naissance, une SCPI ne dispose pas encore de revenus pour verser des dividendes à ses premiers associés. Et par souci d’équité, même si une SCPI perçoit des revenus stables plusieurs années après sa création, elle ne souhaite pas amoindrir le délai de jouissance.
Le Guide des SCPI 2023 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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Calculer et interpréter le délai de jouissance
Si un épargnant achète des parts de SCPI dont le délai de jouissance est de 4 mois, alors la pleine jouissance de ses parts débutera le 1er jour du 5ème mois suivant la souscription.
En achetant ses parts au mois de janvier, l’associé pourra alors prétendre à la jouissance de ses parts à compter du 1er mai. Les dividendes étant versés le mois suivant chaque fin de trimestre civil (avril pour le 1er trimestre, juillet pour le second trimestre, etc.), ce nouvel associé recevra ses premiers revenus en juillet. Attention, l’associé percevra seulement les dividendes des mois de mai et juin.
Ce délai de jouissance est à considérer très attentivement puisqu’il implique souvent un décalage avec des conséquences sur la trésorerie des associés. D’autant plus si l’opération est financée à crédit.
