Délai de jouissance SCPI définition

Lorsqu’un investisseur découvre l’investissement en SCPI, il se retrouve confronté à une multitude d’informations, souvent complexes à interpréter. Tous les indicateurs présentés par les sociétés de gestion permettent d’évaluer réellement la pertinence du placement.

Parmi ces éléments, le délai de jouissance occupe une place particulière. Souvent méconnu ou mis de côté par certains conseillers en gestion de patrimoine, il s’agit pourtant d’un paramètre décisif dans la planification d’un investissement en SCPI.

Délai de jouissance : définition

Le délai de jouissance est un indicateur propre aux SCPI. Il correspond au délai entre la date d'investissement dans la SCPI et le moment où l’épargnant peut prétendre à percevoir ses premiers dividendes. Concrètement, lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous patientez entre 3 et 9 mois avant de percevoir les premiers revenus. En moyenne, les SCPI imposent un délai de jouissance de 4 mois.

À titre d’exemple, on retrouve généralement cet indicateur sur tous les documents d’une SCPI sous la forme suivante : « Le premier jour du quatrième mois qui suit la souscription et le règlement. »

Le délai de jouissance s’applique à tous les épargnants qui investissent dans une SCPI à capital fixe ou variable. En revanche, les détenteurs de parts achetées sur le marché secondaire en sont dispensés.

⚠️ Il ne faut pas confondre l’entrée en jouissance et le fait de percevoir immédiatement ses revenus. Le versement des dividendes dépend du rythme de distribution propre à chaque SCPI, qui est généralement trimestriel. Les associés peuvent donc être contraints de patienter encore pour commencer à percevoir leurs premiers revenus locatifs. Pour alléger cette attente, certaines SCPI optent pour une distribution mensuelle. Elles facilitent par la même occasion l’investissement en SCPI à crédit.

Comment calculer et interpréter le délai de jouissance ?

Si un épargnant achète des parts de SCPI dont le délai de jouissance est de 4 mois, alors la pleine jouissance de ses parts débutera le 1er jour du 5ème mois suivant la souscription.

En achetant ses parts au mois de janvier, l’associé pourra alors prétendre à la jouissance de ses parts à compter du 1er mai. Les dividendes étant versés le mois suivant chaque fin de trimestre civil (en avril, juillet, octobre et janvier), ce nouvel associé percevra ses premiers revenus en juillet. Attention, l’associé percevra seulement les dividendes des mois de mai et juin.

Ce délai de jouissance est à considérer très attentivement puisqu’il implique souvent un décalage avec des conséquences sur la trésorerie des associés. D’autant plus si l’opération est financée à crédit. Les mensualités commencent en effet dès le déblocage des fonds, tandis que les revenus issus de la SCPI ne seront perçus qu’après plusieurs mois.

Pourquoi les SCPI appliquent-elles un délai de jouissance ?

Le délai de jouissance répond à un besoin purement économique : il donne un laps de temps à la société de gestion pour investir l’épargne de ses nouveaux associés. À sa création, une SCPI ne dispose d’aucun actif générateur de revenus. Le délai de jouissance constitue donc un filet de sécurité, permettant à la société de gestion de construire progressivement le patrimoine immobilier de sa SCPI sans devoir verser des revenus prématurément.

Les SCPI récemment lancées appliquent généralement un délai de jouissance de six mois. Cette durée leur laisse une marge de manœuvre suffisante pour :

• analyser le marché,
• sélectionner des actifs,
• négocier les conditions d’achat et
• acheter les immeubles.

Par souci d’équité, même si les SCPI perçoivent des revenus stables plusieurs années après leur création, elles ne baissent généralement pas leur délai de jouissance. Il serait en effet injuste qu’un nouvel associé, entrant en cours de trimestre, puisse percevoir des revenus générés par des actifs financés par les souscriptions antérieures.

Un délai de jouissance différent en fonction de la stratégie de la SCPI

La variation du délai de jouissance d’une SCPI à l’autre s’explique par les différences de stratégies d’acquisition. Certaines se veulent opportunistes et vont investir assez rapidement les fonds collectés. D’autres préfèrent les placer sur des supports financiers courts termes à faible rendement en attendant de cibler les bons actifs répondant au cahier des charges.

Certaines SCPI privilégient une approche internationale, impliquant parfois des procédures plus longues. D'autres, au contraire, optent pour une stratégie locale ou régionale, avec un pipeline d’acquisition plus court. Le délai de jouissance donne donc des indications d’orientation stratégique de la SCPI.

Un impact sur le rendement et la performance globale de la SCPI

Le délai de jouissance joue aussi un rôle dans l’optimisation du taux de distribution (TD) et à renforcer la performance globale des jeunes SCPI. Celles-ci, encore en phase de construction, n’ont généralement pas de demandes de retrait à gérer. Les fonds collectés peuvent donc être pleinement consacrés au développement du patrimoine.

En effet, comme les nouveaux associés ne sont pas encore rémunérés, la SCPI dispose d’une marge de manœuvre pour investir les capitaux entrants. L’acquisition d’actifs demande en moyenne trois à quatre mois. Une fois ces biens intégrés au portefeuille, les loyers commencent à être perçus immédiatement. Les flux entrants se mettent donc en place avant même le versement des premiers dividendes aux nouveaux associés.

Ce mécanisme financier crée donc un cercle vertueux pour les « anciens » associés : les revenus perçus alimentent et boostent la distribution au bénéfice des associés déjà présents, ce qui renforce leur position dans le classement des meilleures SCPI.

Une exception pour les SCPI à capital fixe

Le délai de jouissance présente une particularité : il ne s’applique pas aux investisseurs qui rachètent des parts de SCPI à capital fixe. Dans ce cas, les transactions se réalisent sur le marché secondaire, de gré à gré. L’acquéreur reprend simplement la position de l’associé déjà en place et devient immédiatement éligible aux dividendes, sous réserve de la prochaine distribution.

Cette exception s’explique par le fait qu’aucune nouvelle part n’est créée dans un investissement en SCPI à capital fixe. L’investisseur n’entre pas via la création de nouvelles parts, mais en rachetant une part déjà existante et déjà en jouissance. À l’inverse, dans une SCPI à capital variable, chaque entrée d’investisseur donne lieu à la création de nouvelles parts, même lorsque celles-ci servent uniquement à compenser des retraits.

Classement des délais de jouissance par SCPI