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Achat SCPI : comment bien s'y prendre ?

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Achat SCPI : comment bien s'y prendre ?

L'achat de SCPI attire de plus en plus d’épargnants comme en témoigne la collecte s'élevant à 7,4 milliards d’euros en 2021, malgré un contexte peu favorable aux investissements. Mais pendant que l’intérêt grandit du côté des investisseurs, l’offre SCPI s’étoffe, rendant l’achat de SCPI plus compliqué. France SCPI répond aux questions fréquemment posées par les investisseurs pour réussir leur placement.

Pourquoi acheter des parts de SCPI ?

L'achat de parts de SCPI correspond à une envie d’investir dans l’immobilier. Il s’agit en effet d’un placement ou d'un investissement immobilier tangible qui rassure les épargnants et leur permet d’atteindre certains objectifs :

  • Faire fructifier son épargne tout en le protégeant des risques de l’inflation,
  • Se constituer des revenus complémentaires,
  • Déléguer totalement la gestion immobilière
  • Transmettre un patrimoine et à ses proches.

Les français ont alors naturellement tendance à s’orienter vers un investissement locatif, qu’ils considèrent comme sécurisant. Celui-ci s’avère néanmoins souvent plus compliqué qu’il n’y paraît. La recherche d’un bien immobilier demande du temps et beaucoup d’énergie, surtout pour un novice. L'acquisition d'un actif immobilier implique également de disposer d'un capital de départ ou d'avoir une capacité d'emprunt. Ce qui peut être un frein au regard des taux de crédit actuels. Une fois le bien acquis, la gestion locative représente une contrainte évidente et la rentabilité d’un tel placement est difficile à évaluer. Enfin, le montant nécessaire pour acheter un bien constitue un frein non négligeable.

À l’inverse, la SCPI de rendement qui signifie Société Civile de Placement Immobilier, est un placement immobilier accessible à tous les investisseurs. Également appelée pierre papier, il s’agit d’un support d’épargne dématérialisé qui constitue une alternative au placement immobilier classique, sans ses inconvénients. L’une des principales raisons pour lesquelles les épargnants se tournent vers la SCPI est la régularité de son rendement et donc des revenus générés. Même si les performances passées ne présagent pas des performances et des risques futurs, le Taux de Distribution (TD) des SCPI se trouve dans une bande passante comprise entre +4% et +8% en moyenne par an depuis plus de 20 ans. À titre d’exemple, les SCPI affichent un taux de distribution de 4,49% en 2021.

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Qui peut acheter des parts de SCPI ?

Acheter des parts de SCPI peut être réalisé par n’importe quelle personne physique (célibataire, en couple, majeur et même mineur) ainsi que des personnes morales, c'est à dire toute société dotée d’une personnalité juridique. Il peut s’agir par exemple d’une entreprise, d’une fondation, d’une association, d’une société civile, etc.

Comment acheter des SCPI ?

Les épargnants entendent à juste titre que l'investissement immobilier en SCPI s’adapte à tout type de profil d’investisseur et à tout budget. Un achat de SCPI peut effectivement s’effectuer pour quelques centaines d’euros. Ce qui en fait un produit d’épargne accessible à des portefeuilles plus modestes. Mais c’est surtout à travers ses différentes déclinaisons d’achat qu’elle montre son côté adaptable. Une personne proche de la retraite n’a pas les mêmes objectifs qu’un jeune actif. Le premier aura besoin de compléments de revenus alors que le second sera dans une optique de constitution de patrimoine.

Pour savoir comment réaliser un achat de parts de SCPI, il sera nécessaire de définir un objectif à long terme. Que ce soit pour se créer des revenus immédiats, pour plus tard ou simplement pour se constituer un patrimoine, l’achat de SCPI dépend des propres attentes de chacun. À chaque objectif correspond une solution d’achat pour investir en SCPI. Là ou certains souhaitent avant tout du rendement et donc des compléments de revenus, d'autres pensent plutôt à se constituer un capital. D'autres pensent plutôt à réduire leur impôt

L’achat de SCPI au comptant

Parmi toutes les méthodes de financement, l'investissement de parts de SCPI au comptant est la manière la plus courante car elle implique seulement de mobiliser une épargne existante. L’investissement ou l'achat en cash s’adresse notamment aux épargnants qui disposent d’un certain montant de liquidités et qui souhaitent se créer un complément de revenus de manière immédiate versés sous forme de dividendes. Les sociétés, quelles que soient leur forme juridique, peuvent également acheter des parts de SCPI au comptant pour optimiser sa trésorerie stable.

L'investissement dans des parts de SCPI au comptant peut être réalisé en une seule fois mais également de manière progressive. Certaines SCPI ont en effet mis en place ce qu'on appelle le versement programmé permettant ainsi à chaque investisseur d'accéder aux SCPI.

L’achat de SCPI à crédit

Les épargnants qui ne possèdent pas une liquidité suffisante, peuvent faire appel à l’effet de levier du crédit pour acheter des parts de SCPI. Le prêt permet à l’investisseur de se constituer un patrimoine immobilier tout en optimisant sa fiscalité. En effet, l’Etat permet aux investisseurs de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable des revenus locatifs. Il est donc possible de déduire tous les intérêts d'emprunt des dividendes.

L'avantage propre au crédit immobilier est qu'il protège les proches de l'emprunteur du risque de décès. En effet, grâce à la fameuse assurance emprunteur, les héritiers seraient dispensés des mensualités d’emprunt et hériteraient des parts de SCPI entièrement financées et remboursées.

Acheter des parts de SCPI à crédit

L’achat de SCPI en démembrement

Acheter des parts de SCPI en démembrement est un montage financier encore confidentiel qui consiste à décomposer la propriété d’un bien, ou d’une part, en deux types de droits :

  • L’usufruit, qui donne le droit de jouir d’un bien et d’en percevoir un revenu,
  • La nue propriété, dont le seul droit est de disposer du bien à l’extinction du droit de l’usufruitier.

Dans le cas d’une souscription de parts de SCPI en démembrement, le nu-propriétaire et l'usufruitier s’entendent sur la durée du démembrement pour remplir différents objectifs. La plupart du temps, l'achat de SCPI en nue propriété s'adresse à des épargnants relativement fiscalisés et à quelques années de la retraite. Ce tyep d'investissement permet de programmer des revenus pour le futur. La nue propriété permet également de minorer son impot sur la fortune immobilière. En effet, tout investissement immobilier en nue propriété sort de cette base imposable.

À l'inverse, l'achat de SCPI en usufruit s'adresse généralement aux Sociétés ou personnes morales qui cherchent à optimiser leur trésorerie d'entreprise. L'usufruit permet d'encaisser des loyers élevés tout en optimisant l'impôt sur les sociétés.

L’achat de SCPI en démembrement

L'achat de SCPI via une assurance vie

L’assurance vie est le produit d’épargne le plus répandu en France. Chaque foyer a au moins entendu parler une fois de ce placement. Il s’agit en fait d’une enveloppe fiscale dans laquelle peuvent loger différents supports d’investissement, comme la SCPI. Les parts de SCPI deviennent alors une composante de l'assurance vie. Cette méthode d’achat apporte à l’associé davantage de souplesse et une fiscalité plus douce sur les revenus. Les contraintes résident plutôt dans le fait que l'épargnant ne perçoivent pas de loyers. Les dividendes habituellement versés à l'associé restent en effet dans l'enveloppe et permet de capitaliser.

L’achat de SCPI en assurance vie

L'achat de SCPI sur le marché secondaire

Parmi les SCPI, on distingue deux types de véhicules :

  • Les SCPI à capital variable, auxquelles il est possible de souscrire à de nouvelles parts à n’importe quel moment,
  • Les SCPI à capital fixe dont le nombre de parts émises est limité.

Dans le cas des SCPI à capital fixe, ce sont les Sociétés de Gestion qui organisent l’achat et la revente des parts. Les nouveaux investisseurs doivent alors se manifester auprès de la société et attendre qu’un associé veuille se séparer de ses parts pour les acheter sur le marché secondaire au prix d’exécution.

Choisir sa SCPI de rendement

La réponse est plus complexe qu’elle n’y paraît. Déterminer quelle SCPI de rendement acheter est totalement subjective. Chaque épargnant possède ses propres critères avec des attentes différentes. Certains se focaliseront sur un meilleur rendement en oubliant le risque lié à la localisation des biens immobiliers du portefeuille. D’autres accepteront une rentabilité plus faible avec une exigence particulière sur la répartition géographique.

Pour réaliser un achat de SCPI, il est donc recommandé d’analyser plusieurs indicateurs. Ils sont à comparer entre eux tout en tenant compte de la politique d'investissement de la société de gestion. À chaque épargnant de placer le curseur où bon lui semble pour acquérir ses parts de SCPI. Nous mettons à ce propos à disposition sur le site de France SCPI un comparatif SCPI permettant de retrouver tous les indicateurs pour chaque SCPI. Retrouvez les indicateurs clés ainsi que leur définition dans le lexique SCPI.

Comparer toutes les SCPI

Où acheter des parts de SCPI ?

Une fois les SCPI sélectionnées, il s’agit pour les épargnants de savoir vers qui se tourner et où réaliser l’achat de SCPI. Quelques banques proposent d’acheter des parts de SCPI mais avec de nombreuses conditions. Dès lors, il ne reste guère d'autres choix que s'orienter auprès de :

  • Conseiller en Gestion de Patrimoine,
  • Société de Gestion. Mais cela implique que l'épargnant ait déjà fait sa sélection de SCPI
  • De plateforme site Internet SCPI en ligne.

Parmi ces plateformes, France SCPI est le seul site à proposer l’achat en ligne de manière totalement digitalisée. La souscription se fait de manière simple en signature électronique en chargeant les documents suivants:

  • Un justificatif de domicile de moins de 3 mois,
  • Une pièce d’identité valide,
  • Un RIB (du compte sur lequel seront versés les loyers),
  • Un justificatif d’origine des fonds (épargne, rachat sur contrat d’assurance-vie, etc.).

Lorsque le virement ou le chèque au nom de la SCPI sera effectué, l’investisseur aura accès à un espace qui lui permettra de suivre l’état d’avancement du dossier. En quelques jours, il sera propriétaire de ses parts et recevra une attestation de propriété des parts.

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