Achat de SCPI : comment investir dans des parts de SCPI en 2025

Investir en SCPI : pourquoi acheter des parts de SCPI en 2025 ?

Selon les données publiées par l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier), la collecte nette des SCPI a atteint environ 2,1 milliards d’euros au 1er semestre 2025, confirmant la confiance des investisseurs malgré la hausse des taux. Le rendement moyen, ou taux de distribution, s’est établi en 2024 à 4,72 % selon l’IEIF, un niveau supérieur à la majorité des placements à capital garanti.

Les SCPI séduisent pour plusieurs raisons :

• Accessibilité : il est possible d’investir à partir de quelques centaines d’euros seulement.
• Diversification : un investissement réparti sur des centaines de biens immobiliers, en France et à l’étranger.
• Revenus potentiels réguliers : les loyers perçus par la SCPI sont redistribués sous forme de dividendes trimestriels.
• Souplesse : différents modes d’achat (comptant, crédit, démembrement, assurance-vie).

⚠️ À retenir : la SCPI permet d’investir dans l’immobilier professionnel sans en subir les contraintes de gestion, tout en bénéficiant d’un rendement attractif et d’une mutualisation du risque.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Achat de SCPI au comptant

C’est la méthode la plus simple et la plus directe. L’investisseur achète ses parts en une seule fois, avec ses liquidités disponibles. Il commence à percevoir des revenus réguliers après le délai de jouissance (généralement 3 à 6 mois).

Avantages :

• Revenus immédiats (après délai de jouissance).
• Aucune contrainte d’endettement.
• Souplesse totale à la revente.

Inconvénients :

• Pas d’effet de levier du crédit.
• Fiscalité potentiellement lourde pour les contribuables fortement imposés.

⚠️ À retenir : l’achat au comptant convient particulièrement aux investisseurs recherchant un complément de revenu régulier à court terme.

Achat de SCPI à crédit

L’achat à crédit permet d’utiliser l’effet de levier du financement. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit l’imposition. Cette stratégie est particulièrement pertinente dans un objectif patrimonial à long terme.

Malgré la hausse des taux d’intérêt (autour de 4 % en moyenne en 2025), le rendement net des SCPI permet encore des opérations équilibrées, notamment en combinant durée longue et faible apport.

Avantages :

• Effet de levier du crédit.
• Constitution progressive d’un patrimoine.
• Déduction des intérêts d’emprunt.

Inconvénients :

• Risque de taux plus élevé.
• Endettement à long terme.

⚠️ Attention à : bien calibrer la durée et le montant du prêt selon votre capacité de remboursement. Une durée trop courte peut annuler l’intérêt fiscal de l’opération.

Achat de SCPI en démembrement

Le démembrement consiste à séparer la propriété en deux parties : la nue-propriété (droit de posséder) et l’usufruit (droit de percevoir les revenus). C’est une stratégie patrimoniale très efficace pour optimiser la fiscalité et préparer la retraite.

Exemple : un investisseur achète la nue-propriété de parts pendant 8 ans. Il paie seulement 65 % de la valeur des parts, mais ne perçoit pas de revenus pendant cette période. À la fin du démembrement, il récupère la pleine propriété, sans frais supplémentaires.

Avantages :

• Réduction du prix d’achat (décote de 20 à 40 % selon la durée).
• Pas d’imposition sur les revenus pendant la période de démembrement.
• Transmission patrimoniale facilitée.

Inconvénients :

• Aucun revenu pendant la durée du démembrement.
• Blocage du capital investi.

⚠️ A noter : Le démembrement est de plus en plus prisé par les épargnants fortement fiscalisés, notamment dans une optique de retraite ou de transmission.

Achat de SCPI via une assurance-vie

L’investissement en SCPI peut aussi se faire au sein d’un contrat d’assurance-vie. Les parts sont alors détenues par l’assureur, et l’investisseur bénéficie de la fiscalité avantageuse de ce placement.

Avantages :

• Fiscalité adoucie sur les revenus (en cas de rachat).
• Souplesse de gestion : arbitrages possibles entre différents supports.
• Transmission facilitée : exonération partielle des droits de succession.

Inconvénients :

• Frais de gestion plus élevés que l’achat en direct.
• Pas de choix libre de la SCPI (sélection imposée par l’assureur).
• Rendement souvent légèrement inférieur à celui en direct.

⚠️ À retenir : cette option convient aux épargnants recherchant un cadre fiscal souple et une liquidité améliorée.

Comparer les différentes méthodes d’achat

Où acheter des parts de SCPI ?

Il existe plusieurs canaux pour acheter des SCPI. Le choix du bon intermédiaire est essentiel pour obtenir des conseils personnalisés et un accès à l’offre la plus large possible.

• Les sociétés de gestion : elles commercialisent directement leurs SCPI, mais l’offre est limitée à leur propre gamme.
• Les banques traditionnelles : elles distribuent souvent des SCPI maison ou partenaires, mais avec des frais parfois plus élevés.
• Les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) : ils sélectionnent les SCPI selon le profil de l’investisseur et peuvent mixer plusieurs sociétés de gestion.
• Les plateformes spécialisées en ligne : comme France SCPI, elles offrent un large choix, des comparatifs neutres et une souscription 100 % digitale.

⚠️ À retenir : les plateformes digitales se sont imposées comme la solution la plus transparente et la plus réactive pour acheter des SCPI en 2025.

Faire un achat de parts de SCPI maintenant : investir en ligne avec France SCPI.

Vous souhaitez investir dans une SCPI et cherchez une procédure simple et rapide ? Avec la plateforme proposée par France SCPI, il est possible de souscrire en quelques clics seulement :

• Etape 1 : Je crée un compte
• Etape 2 : J’identifie la ou les SCPI dans lesquelles je souhaite investir
• Etape 3 : J'enregistre mes données patrimoniales
• Etape 4 : Je signe les documents

Pourquoi passer à l’action avec France SCPI ?

En 2025, les SCPI demeurent un placement immobilier incontournable pour diversifier son patrimoine et générer des revenus réguliers. Le choix du mode d’achat (comptant, crédit, démembrement, assurance-vie) dépend avant tout de vos objectifs, de votre horizon et de votre fiscalité.

France SCPI vous accompagne à chaque étape : de la sélection des meilleures SCPI à la simulation personnalisée de votre projet d’investissement. Grâce à son expertise et à sa plateforme 100 % digitale, vous pouvez comparer, souscrire et suivre vos placements en toute simplicité.

⚠️ À retenir : pour investir sereinement en SCPI en 2025, privilégiez la diversification, la transparence et l’accompagnement d’un expert reconnu comme France SCPI.

Envie de savoir quelle SCPI correspond à votre profil ? Utilisez le simulateur d’investissement SCPI ou consulter notre classement des meilleures SCPI pour un accompagnement personnalisé.

Préparer son dossier d'achat SCPI

Parmi ces plateformes, France SCPI est le seul site à proposer l’achat en ligne de manière totalement digitalisée. La souscription se fait de manière simple en signature électronique en chargeant les documents suivants:

• Un justificatif de domicile de moins de 3 mois.
• Une pièce d’identité valide.
• Un RIB (du compte sur lequel seront versés les loyers).
• Un justificatif d’origine des fonds (épargne, rachat sur contrat d’assurance-vie, etc.).

Lorsque le virement ou le chèque au nom de la SCPI sera effectué, l’investisseur aura accès à un espace qui lui permettra de suivre l’état d’avancement du dossier. En quelques jours, il sera propriétaire de ses parts et recevra une attestation de propriété des parts.

Pour aller plus loin, vous pouvez consultez l'article pour savoir de quels documents vous avez besoin pour acheter des SCPI.

Qui peut acheter des parts de SCPI ?

Acheter des parts de SCPI peut être réalisé par n’importe quel type d'investisseurs :

• Une personne physique célibataire, en couple, majeur et même mineur.
• Une personnes morale, c'est à dire toute société dotée d’une personnalité juridique
• Une entreprise,
• Une fondation,
• Une association,
• Une société civile.

Définir vos objectifs avant d’acheter des parts de SCPI

Les épargnants entendent à juste titre que l'investissement immobilier en SCPI s’adapte à tout type de profil d’investisseur et à tout budget. Un achat de SCPI peut effectivement s’effectuer pour quelques centaines d’euros. Ce qui en fait un produit d’épargne accessible à des portefeuilles plus modestes. Mais c’est surtout à travers ses différentes déclinaisons d’achat qu’elle montre son côté adaptable. Une personne proche de la retraite n’a pas les mêmes objectifs qu’un jeune actif. Le premier aura besoin de compléments de revenus alors que le second sera dans une optique de constitution de patrimoine.

Pour savoir comment réaliser un achat de parts de SCPI, il sera nécessaire de définir un objectif à long terme. Que ce soit pour se créer des revenus immédiats, pour plus tard ou simplement pour se constituer un patrimoine, l’achat de SCPI dépend des propres attentes de chacun. À chaque objectif correspond une solution d’achat pour investir en SCPI. Là ou certains souhaitent avant tout du rendement et donc des compléments de revenus, d'autres pensent plutôt à se constituer un capital. D'autres pensent plutôt à réduire leur impôt

3 objectifs principaux et le profil d’investisseurs correspondant

Il existe beaucoup de raisons d'acheter des parts de SCPI. Cependant, 3 objectifs ressortent principalement :

• Générer des revenus complémentaires : il s'agit tout simplement de se créer un complément de revenus ou également un rente mensuelle. Ce type d'objectif est souvent recherché par des épargnants personnes physique en pré-retraite ou en retraite qui cherchent à compléter une rémunération professionnelle ou à transformer du capital en revenus.
• Se constituer un patrimoine : certains épargnants investissent également dans les SCPI avec l'objectif de se constituer un patrimoine grâce à leur capacité d'endettement. Il s'agit de personne physique qui souhaitent profiter de l'effet de levier du crédit.
• Obtenir des allégements fiscaux : certains épargnants souhaitent optimiser leur pression fiscale tout en investissant. L'achat de parts de SCPI pemet de capter de la performance mais aussi d'optimiser dans une certaine mesure la fiscalité globale d'un épargnant.

Comment financer vos parts de SCPI ?

L’achat de SCPI au comptant

Parmi toutes les méthodes de financement, l'investissement de parts de SCPI au comptant est la manière la plus courante d'acquérir des parts de SCPI. L'achat en cash s’adresse notamment aux épargnants qui disposent d’un certain montant de liquidités et qui souhaitent se créer un complément de revenus de manière immédiate versés sous forme de dividendes. Les sociétés, quelles que soient leur forme juridique, peuvent également acheter des parts de SCPI au comptant pour optimiser sa trésorerie stable.

L’achat de SCPI à crédit

Les épargnants qui ne possèdent pas de liquidité suffisante, peuvent profiter de l’effet de levier du crédit pour acheter des parts de SCPI. Le prêt permet à l’investisseur de se constituer un patrimoine immobilier tout en optimisant sa fiscalité. Il est en effet permis de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable des revenus locatifs.

Un des avantages du crédit immobilier est qu'il protège les proches de l'emprunteur du risque de décès. En effet, grâce à la fameuse assurance emprunteur, les héritiers sont dispensés des mensualités d’emprunt et héritent des parts de SCPI entièrement financées et remboursées.

L’achat de SCPI en démembrement

Acheter des parts de SCPI en démembrement est un montage financier encore confidentiel qui consiste à décomposer la propriété d’un bien, ou d’une part, en deux types de droits :

• L’usufruit, qui donne le droit de jouir d’un bien et d’en percevoir un revenu,
• La nue propriété, dont le seul droit est de disposer du bien à l’extinction du droit de l’usufruitier.

Dans le cas d’une souscription de parts de SCPI en démembrement, le nu-propriétaire et l'usufruitier s’entendent sur la durée du démembrement pour remplir différents objectifs. La plupart du temps, l'achat de SCPI en nue propriété s'adresse à des épargnants relativement fiscalisés et à quelques années de la retraite. Ce type d'investissement permet de programmer des revenus pour le futur. La nue propriété permet également de minorer son impot sur la fortune immobilière.

À l'inverse, l'achat de SCPI en usufruit s'adresse généralement aux Sociétés ou personnes morales qui cherchent à optimiser leur trésorerie d'entreprise. L'usufruit permet d'encaisser des loyers élevés tout en optimisant l'impôt sur les sociétés.

L'achat de SCPI via une assurance vie

L’assurance vie est le produit d’épargne le plus répandu en France. Il s’agit d’une enveloppe fiscale dans laquelle peuvent loger différents supports d’investissement, comme la SCPI. Cette méthode d’achat apporte à l’associé davantage de souplesse et une fiscalité plus douce sur les revenus. En revanche, les dividendes habituellement versés à l'associé restent en effet dans l'enveloppe et permet de capitaliser.

Avantages et inconvénients des différentes formes d'achat SCPI

L'achat de SCPI sur le marché secondaire

Parmi les SCPI, on distingue deux types de véhicules :

• Les SCPI à capital variable, auxquelles il est possible de souscrire à de nouvelles parts à n’importe quel moment,
• Les SCPI à capital fixe dont le nombre de parts émises est limité.

Dans le cas des SCPI à capital fixe, ce sont les Sociétés de Gestion qui organisent l’achat et la revente des parts. Les nouveaux investisseurs doivent alors se manifester auprès de la société et attendre qu’un associé veuille se séparer de ses parts pour les acheter sur le marché secondaire au prix d’exécution.

Choisir sa SCPI de rendement

Chacun possède ses propres critères avec des attentes différentes. Certains se focaliseront en effet sur un meilleur rendement au détriment du risque en oubliant le risque et d’autres accepteront une rentabilité pour plus de sécurité.

Pour réaliser un achat de SCPI, il est donc recommandé d’analyser plusieurs indicateurs. Ils sont à comparer entre eux tout en tenant compte de la politique d'investissement de la société de gestion. Nous mettons à ce propos à disposition sur le site de France SCPI un comparatif SCPI permettant de retrouver tous les indicateurs pour chaque SCPI. Les principaux indicateurs clés ainsi que leur définition dans le lexique SCPI sont :

• Le Taux de Distribution (TD) qui renseigne sur la performance des SCPI
• Le Taux d'Occupation Financier (TOF) qui permet de connaitre la performance locative du portefeuille de chaque SCPI
• Le Report à Nouveau (RAN) qui évalue le niveau de réserve financière et renseigne sur la politique de gestion des SCPI.
• La répartition géographique et sectorielle qui permet de savoir si le portefeuille d'actifs est risqué ou dilué.

Où acheter des parts de SCPI ?

Une fois les SCPI sélectionnées, il s’agit pour les épargnants de savoir vers qui se tourner et où réaliser l’achat de SCPI. Quelques banques proposent d’acheter des parts de SCPI mais avec de nombreuses conditions. Dès lors, il ne reste guère d'autres choix que s'orienter auprès de :

• Conseiller en Gestion de Patrimoine.
• Société de Gestion. Mais cela implique que l'épargnant ait déjà fait sa sélection de SCPI.
• De plateforme site Internet SCPI en ligne.

Préparer son dossier d'achat SCPI

Parmi ces plateformes, France SCPI est le seul site à proposer l’achat en ligne de manière totalement digitalisée. La souscription se fait de manière simple en signature électronique en chargeant les documents suivants:

• Un justificatif de domicile de moins de 3 mois.
• Une pièce d’identité valide.
• Un RIB (du compte sur lequel seront versés les loyers).
• Un justificatif d’origine des fonds (épargne, rachat sur contrat d’assurance-vie, etc.).

Lorsque le virement ou le chèque au nom de la SCPI sera effectué, l’investisseur aura accès à un espace qui lui permettra de suivre l’état d’avancement du dossier. En quelques jours, il sera propriétaire de ses parts et recevra une attestation de propriété des parts.

Pour aller plus loin, vous pouvez consultez l'article pour savoir de quels documents vous avez besoin pour acheter des SCPI.