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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI

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Achat de parts de SCPI : comment investir ?

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Achat de parts de SCPI : comment investir ?

Il existe plusieurs options pour acquérir des parts de SCPI : par achat comptant, crédit bancaire, en démembrement, ou encore via des dispositifs de défiscalisation. Pour réaliser vos investissements, vous pouvez vous adresser à une société de gestion, à votre banque ou encore à une plateforme spécialisée. Identifiez la formule qui correspond à vos objectifs financiers et commencez à profiter des avantages d'un investissement immobilier diversifié. France SCPI répond aux questions fréquemment posées par les investisseurs pour simplifier l’achat de parts de SCPI.

Pourquoi acheter des parts de SCPI ?

L'achat de parts de SCPI qui signifie Société Civile de Placement Immobilier, correspond à une envie d’investir dans l’immobilier. Il s’agit en effet d’un placement ou d'un investissement immobilier tangible qui rassure nos clients épargnants et vous permettent d’atteindre certains objectifs :

  • Faire fructifier son épargne tout en le protégeant des risques de l’inflation,
  • Se constituer des revenus complémentaires,
  • Déléguer totalement la gestion immobilière
  • Transmettre un patrimoine et à ses proches.

Les français ont alors naturellement tendance à s’orienter vers un investissement locatif, qu’ils considèrent comme sécurisant. Néanmoins nous pensons que l'acquisition d'un bien immobilier comporte plusieurs contraintes comme sa recherche, un capital de départ élevé, une gestion locative chronophage et des frais importants à l'achat.

À l’inverse, la SCPI de rendement est un placement immobilier accessible à tous les investisseurs. Également appelée pierre papier, il s’agit d’un support d’épargne dématérialisé qui constitue une alternative au placement immobilier classique, sans ses inconvénients. L’une des principales raisons pour lesquelles les épargnants se tournent vers la SCPI est la régularité de son rendement et donc des revenus générés. Même si les performances passées ne présagent pas des performances et des risques futurs, le Taux de Distribution (TD) des SCPI se trouve dans une bande passante comprise entre +4% et +8% en moyenne par an depuis plus de 20 ans. À titre d’exemple, les SCPI affichent un Taux de Distribution de 4,53% en 2022.

Qui peut acheter des parts de SCPI ?

Acheter des parts de SCPI peut être réalisé par n’importe quel type d'investisseurs :

  • Une personne physique célibataire, en couple, majeur et même mineur.
  • Une personnes morale, c'est à dire toute société dotée d’une personnalité juridique
  • Une entreprise,
  • Une fondation,
  • Une association,
  • Une société civile,
  • etc.

Définir vos objectifs avant d’acheter des parts de SCPI

Les épargnants entendent à juste titre que l'investissement immobilier en SCPI s’adapte à tout type de profil d’investisseur et à tout budget. Un achat de SCPI peut effectivement s’effectuer pour quelques centaines d’euros. Ce qui en fait un produit d’épargne accessible à des portefeuilles plus modestes. Mais c’est surtout à travers ses différentes déclinaisons d’achat qu’elle montre son côté adaptable. Une personne proche de la retraite n’a pas les mêmes objectifs qu’un jeune actif. Le premier aura besoin de compléments de revenus alors que le second sera dans une optique de constitution de patrimoine.

Pour savoir comment réaliser un achat de parts de SCPI, il sera nécessaire de définir un objectif à long terme. Que ce soit pour se créer des revenus immédiats, pour plus tard ou simplement pour se constituer un patrimoine, l’achat de SCPI dépend des propres attentes de chacun. À chaque objectif correspond une solution d’achat pour investir en SCPI. Là ou certains souhaitent avant tout du rendement et donc des compléments de revenus, d'autres pensent plutôt à se constituer un capital. D'autres pensent plutôt à réduire leur impôt

3 objectifs principaux et le profil d’investisseurs correspondant

Il existe beaucoup de raisons d'acheter des parts de SCPI. Cependant, 3 objectifs ressortent principalement :

  • Générer des revenus complémentaires : il s'agit tout simplement de se créer un complément de revenus ou également un rente mensuelle. Ce type d'objectif est souvent recherché par des épargnants personnes physique en pré-retraite ou en retraite qui cherchent à compléter une rémunération professionnelle ou à transformer du capital en revenus.
  • Se constituer un patrimoine : certains épargnants investissent également dans les SCPI avec l'objectif de se constituer un patrimoine grâce à leur capacité d'endettement. Il s'agit de personne physique qui souhaitent profiter de l'effet de levier du crédit.
  • Obtenir des allégements fiscaux : certains épargnants souhaitent optimiser leur pression fiscale tout en investissant. L'achat de parts de SCPI pemet de capter de la performance mais aussi d'optimiser dans une certaine mesure la fiscalité globale d'un épargnant.

Comment financer vos parts de SCPI ?

L’achat de SCPI au comptant

Parmi toutes les méthodes de financement, l'investissement de parts de SCPI au comptant est la manière la plus courante d'acquérir des parts de SCPI. L'achat en cash s’adresse notamment aux épargnants qui disposent d’un certain montant de liquidités et qui souhaitent se créer un complément de revenus de manière immédiate versés sous forme de dividendes. Les sociétés, quelles que soient leur forme juridique, peuvent également acheter des parts de SCPI au comptant pour optimiser sa trésorerie stable.

L’achat de SCPI à crédit

Les épargnants qui ne possèdent pas de liquidité suffisante, peuvent profiter de l’effet de levier du crédit pour acheter des parts de SCPI. Le prêt permet à l’investisseur de se constituer un patrimoine immobilier tout en optimisant sa fiscalité. Il est en effet permis de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable des revenus locatifs.

Un des avantages du crédit immobilier est qu'il protège les proches de l'emprunteur du risque de décès. En effet, grâce à la fameuse assurance emprunteur, les héritiers sont dispensés des mensualités d’emprunt et héritent des parts de SCPI entièrement financées et remboursées.

Acheter des parts de SCPI à crédit

L’achat de SCPI en démembrement

Acheter des parts de SCPI en démembrement est un montage financier encore confidentiel qui consiste à décomposer la propriété d’un bien, ou d’une part, en deux types de droits :

  • L’usufruit, qui donne le droit de jouir d’un bien et d’en percevoir un revenu,
  • La nue propriété, dont le seul droit est de disposer du bien à l’extinction du droit de l’usufruitier.

Dans le cas d’une souscription de parts de SCPI en démembrement, le nu-propriétaire et l'usufruitier s’entendent sur la durée du démembrement pour remplir différents objectifs. La plupart du temps, l'achat de SCPI en nue propriété s'adresse à des épargnants relativement fiscalisés et à quelques années de la retraite. Ce type d'investissement permet de programmer des revenus pour le futur. La nue propriété permet également de minorer son impot sur la fortune immobilière.

À l'inverse, l'achat de SCPI en usufruit s'adresse généralement aux Sociétés ou personnes morales qui cherchent à optimiser leur trésorerie d'entreprise. L'usufruit permet d'encaisser des loyers élevés tout en optimisant l'impôt sur les sociétés.

L’achat de SCPI en démembrement

L'achat de SCPI via une assurance vie

L’assurance vie est le produit d’épargne le plus répandu en France. Il s’agit d’une enveloppe fiscale dans laquelle peuvent loger différents supports d’investissement, comme la SCPI. Cette méthode d’achat apporte à l’associé davantage de souplesse et une fiscalité plus douce sur les revenus. En revanche, les dividendes habituellement versés à l'associé restent en effet dans l'enveloppe et permet de capitaliser.

L’achat de SCPI en assurance vie

Avantages et inconvénients des différentes formes d'achat SCPI

Type d’achat SCPI Avantages Inconvénients
Au comptant / cash Perception immédiates et régulières de revenus. Imposition des revenus fonciers relativement lourde.
À crédit
  • Constitution d'un patrimoine grâce à l’effet de levier du crédit.
  • Déduction possible des intérêts d’emprunt des revenus locatifs pour optimiser son imposition.
Difficulté pour trouver une banque capable de financer des SCPI.
En nue-propriété
  • Constitution d’un patrimoine avec une décote à l’achat et récupération sans frais ni fiscalité de la pleine propriété des parts
  • Optimisation de l’IFI.
Liquidité très faible pendant toute la durée du démembrement
En assurance-vie
  • Fiscalité très avantageuse de l’assurance-vie moins lourde que celle des SCPI détenues en direct.
  • Liquidité plus forte puisque l’assureur doit rembourser les parts dans les deux mois suivant la demande de remboursement
  • Choix de SCPI plus restreint et à la discrétion des assureurs.
  • Couche de frais supplémentaires (Frais d’entrée, de gestion et d’arbitrage

L'achat de SCPI sur le marché secondaire

Parmi les SCPI, on distingue deux types de véhicules :

  • Les SCPI à capital variable, auxquelles il est possible de souscrire à de nouvelles parts à n’importe quel moment,
  • Les SCPI à capital fixe dont le nombre de parts émises est limité.

Dans le cas des SCPI à capital fixe, ce sont les Sociétés de Gestion qui organisent l’achat et la revente des parts. Les nouveaux investisseurs doivent alors se manifester auprès de la société et attendre qu’un associé veuille se séparer de ses parts pour les acheter sur le marché secondaire au prix d’exécution.

Choisir sa SCPI de rendement

Chacun possède ses propres critères avec des attentes différentes. Certains se focaliseront en effet sur un meilleur rendement au détriment du risque en oubliant le risque et d’autres accepteront une rentabilité pour plus de sécurité.

Pour réaliser un achat de SCPI, il est donc recommandé d’analyser plusieurs indicateurs. Ils sont à comparer entre eux tout en tenant compte de la politique d'investissement de la société de gestion. Nous mettons à ce propos à disposition sur le site de France SCPI un comparatif SCPI permettant de retrouver tous les indicateurs pour chaque SCPI. Les principaux indicateurs clés ainsi que leur définition dans le lexique SCPI sont :

  • Le Taux de Distribution (TD) qui renseigne sur la performance des SCPI
  • Le Taux d'Occupation Financier (TOF) qui permet de connaitre la performance locative du portefeuille de chaque SCPI
  • Le Report à Nouveau (RAN) qui évalue le niveau de réserve financière et renseigne sur la politique de gestion des SCPI.
  • La répartition géographique et sectorielle qui permet de savoir si le portefeuille d'actifs est risqué ou dilué.

Où acheter des parts de SCPI ?

Une fois les SCPI sélectionnées, il s’agit pour les épargnants de savoir vers qui se tourner et où réaliser l’achat de SCPI. Quelques banques proposent d’acheter des parts de SCPI mais avec de nombreuses conditions. Dès lors, il ne reste guère d'autres choix que s'orienter auprès de :

  • Conseiller en Gestion de Patrimoine.
  • Société de Gestion. Mais cela implique que l'épargnant ait déjà fait sa sélection de SCPI.
  • De plateforme site Internet SCPI en ligne.

Préparer son dossier d'achat SCPI

Parmi ces plateformes, France SCPI est le seul site à proposer l’achat en ligne de manière totalement digitalisée. La souscription se fait de manière simple en signature électronique en chargeant les documents suivants:

  • Un justificatif de domicile de moins de 3 mois.
  • Une pièce d’identité valide.
  • Un RIB (du compte sur lequel seront versés les loyers).
  • Un justificatif d’origine des fonds (épargne, rachat sur contrat d’assurance-vie, etc.).

Lorsque le virement ou le chèque au nom de la SCPI sera effectué, l’investisseur aura accès à un espace qui lui permettra de suivre l’état d’avancement du dossier. En quelques jours, il sera propriétaire de ses parts et recevra une attestation de propriété des parts.

Pour aller plus loin, vous pouvez consultez l'article pour savoir de quels documents vous avez besoin pour acheter des SCPI.

Questions fréquentes

Les épargnants peuvent souscrire à des SCPI auprès de leurs banques. Mais le choix est limité et elles n’ont pas forcément le produit adéquat aux objectifs souhaités. Pour acheter des parts de SCPI, les épargnants peuvent acheter via des plateformes spécialisées. France SCPI propose également un comparatif de l’ensemble des véhicules proposés sur le marché.
Bien que le rendement soit l’indice numéro un avant un investissement en SCPI, les épargnants doivent regarder l’ensemble des données qui composent un véhicule. Outre le taux de distribution, les investisseurs doivent rester attentifs aux frais de gestion et de souscription ; la valeur de reconstitution ; le RAN qui représente la réserve de la SCPI ; la capitalisation qui indique la valeur foncière de la SCPI ; le taux d’occupation financier ; et le délai de jouissance qui indique à partir de quand l’épargnant commencera à percevoir ses premiers revenus.
France SCPI recommande aux épargnants de ne pas investir plus de 20% de leur patrimoine. Cette recommandation n’est évidemment pas propre à chacun et le montant investi dépendra de la situation de chaque investisseur.

Quelques questions fréquentes