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Le Taux de Distribution (TD) remplace le TDVM pour les SCPI

Depuis le 1er janvier 2022, le Taux de Distribution SCPI (TD) fait partie des nouveaux indicateurs apparus à l’initiative de l’ASPIM. L’indicateur de rendement, initialement appelé le TDVM subit des transformations pour améliorer sa compréhension et devient le Taux de Distribution.

Taux de Distribution : définition

Le Taux de Distribution (TD) est un tout nouvel indicateur dans le domaine de la pierre papier. Proposé par l’ASPIM, il correspond à la rentabilité annuelle de la SCPI et vient donc remplacer la désormais obsolète notion de TDVM annuel. Même si elle est en vigueur depuis le 1er janvier 2022, les différentes sociétés de gestion ont déjà intégré le Taux de Distribution SCPI dans leurs publications 2021. Le TD moyen 2021 est donc de 4,49%.

Comment se calcule le Taux de Distribution

Le Taux de Distribution se calcule simplement en divisant le dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values) par le prix de souscription au 1er janvier de la même année.

Attention, pour les SCPI à capital fixe, on calcule le Taux de Distribution à l’aide du prix de part moyen de l’année précédente, à la fois sur les marchés primaires et secondaires.

Exemple de calcul d’un Taux de Distribution

À titre d’exemple, prenons une SCPI dont le prix de part au 1er janvier 2021 est de 200€. Les dividendes versés aux associés étant de 10€ sur la totalité de l’année, le Taux de Distribution sera de :

10 ÷ 200 = 5%

Différences entre le calcul du Taux de Distribution et le TDVM

Pour bien comprendre la différence entre le Taux de Distribution et le Taux de Distribution sur Valeur de Marché, rappelons que le TDVM prend pour base de calcul le prix moyen de la part sur toute l’année.

Prenons donc comme exemple, une SCPI dont le prix de part unitaire au 1er janvier N est de 500€ et dont le prix de part passe à 600€ au 1er juillet N. Précisons également que le dividende annuel versé aux associés est de 25€ par part.

Le calcul du TDVM sera donc le suivant :

Dividende versé / Prix de part moyen annuel

Dans cet exemple précis, le prix de part moyen annuel sera de :

(500€ x 6 mois (de janvier à juin) + 600€ x 6 mois (de juillet à décembre)) / 12 = 550€

Le TDVM sera donc de 25€ / 550€ = 4,55%

Le calcul du Taux de Distribution sera le suivant :

Dividende versé / Prix de part au 1er janvier

Le Taux de Distribution sera donc de 25€ / 500€ = 5%

Attention donc puisque pour un même dividende annuel versé (25€), la lecture du rendement et son appréciation pourront différer.

Pourquoi transformer le TDVM en Taux de Distribution ?

L’objectif d’un tel changement est d’uniformiser les méthodes de communication. En effet, il n’y avait jusqu’ici aucune réglementation précise sur la façon dont une société de gestion investie à l’étranger devait communiquer au grand public. Il arrivait fréquemment que des SCPI dont le TDVM était exprimé brut d’impôt français soient comparées avec des rendements nets de fiscalité étrangère. Au-delà d’être plus compréhensible pour l’investisseur, le Taux de Distribution nous permet désormais de comparer des SCPI dont les performances sont exprimées bruts de fiscalité, qu'elle soit étrangère ou française.

À quoi sert le Taux de Distribution SCPI ?

Le TD est un indicateur de performance. Il permet de mesurer le rendement des SCPI versé à leurs associés. Plus concrètement, en utilisant le Taux de Distribution, les épargnants sont en mesure de :

  • Comparer les SCPI entres-elles en fonction de leur rendement,
  • Analyser l’évolution du rendement dans le temps pour comprendre .

Toutefois, attention à ne pas se focaliser uniquement sur cette notion. D’autres indicateurs clés des SCPI sont nécessaires à prendre en considération avant d’investir son épargne. Par exemple, si l’une d’elle réalise des travaux dans son patrimoine immobilier, son Taux d’Occupation Financier sera amoindri et ses revenus également. Les dividendes versés pourront alors aussi être moins élevés pendant une durée déterminée par la SCPI.

Aller plus loin

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