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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI

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Une SCPI de commerce est un fonds d’investissement qui concentre ses acquisitions principalement sur des actifs de commerces, tels que des retails parks, des centres commerciaux ou encore des enseignes de proximité. Ce segment immobilier connaît un regain d'intérêt depuis la crise sanitaire du Covid-19. Les consommateurs, soucieux de la fermeture potentielle de ces commerces, ont réaffirmé leur attachement aux espaces de vente physiques, malgré l'essor du e-commerce. Face à cette dynamique, certains véhicules d’investissement ont choisi de se spécialiser dans cette typologie d'actifs. France SCPI vous présente les SCPI de commerces les plus performantes sur le marché de la pierre papier.

De plus en plus présentes dans la sélection des meilleures SCPI de l'année, les SCPI liées au Commerce pourraient devenir dans les prochaines années extrêmement intéressantes notamment dans le cadre d'une diversification. Revenons dans un premier temps sur ce qu'est le commerce immobilier.

Qu'est-ce que le commerce immobilier ?

L’investissement en immobilier de commerces regroupe un ensemble de biens immobiliers, tels que les commerces de proximité comme les boulangeries, les bureaux de tabac, les restaurants, les boutiques de prêt-à-porter, les salons de coiffure, des agences de services, etc. Ces établissements, considérés comme essentiels dans la vie quotidienne au centre des quartiers et des villes, jouent un rôle clé dans l'économie locale. L'investissement commercial couvre également les centres commerciaux, qui sont des ensembles plus importants. Dans ce type d'investissement, l’investisseur immobilier se concentre sur l'achat des murs de ces locaux et les loue à un commerçant ou à une entreprise. Ces derniers deviennent ainsi locataires et exploitent leurs activités commerciales dans ces espaces. On les appelle également les preneurs à bail.

Pourquoi investir dans le commerce ?

L’investissement commercial présente plusieurs avantages, notamment en termes de rentabilité. Contrairement à l’investissement locatif résidentiel qui voit sa rentabilité rognée d’année en année, l’engouement pour l’immobilier commercial s’accentue. En effet, le secteur résidentiel, bien que très prisé des épargnants, subit une baisse de rentabilité dûe principalement à l’encadrement des loyers et à l’augmentation des prix des logements.

À contrario, le marché des commerces se révèle plus porteur. Il s’agit d’ailleurs de l’une des rares catégories d'investissements, dont la performance a connu une appréciation en 2023. Cela s’explique par deux facteurs :

  • Avec la généralisation du télétravail, les consommateurs privilégient les surfaces résidentielles plus conséquentes en s’éloignant des grandes métropoles. Cette tendance stimule le développement de nouveaux territoires comme des zones de commerces ou des retail parks dans les communes à taille humaine.
  • Contrairement aux attentes, l’essor du e-commerce contribue aussi au développement des commerces de proximité : Les enseignes se réinventent et s’adaptent pour encourager les achats en boutiques. Des initiatives comme le“click and collect” et les expériences d’achat personnalisées renforcent l’attrait pour les commerces des centres-villes. Ces enseignes se diversifient et multiplient également leur présence sur le territoire pour sensibiliser et attirer davantage de consommateurs sous différents formats pour.

Ces mutations permettent au secteur du commerce de devenir davantage attractif dans une stratégie de diversification de portefeuille immobilier. Les risques locatifs diminuent et l’adoption de baux commerciaux basés sur le chiffre d’affaires permet d’envisager de meilleures performances pour les années à venir.

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Comment investir dans le commerce ?

Il existe plusieurs façons d’investir dans le commerce :

Investir dans le commerce en direct

Des épargnants disposant de moyens financiers ont la capacité d’acquérir directement un ou plusieurs actifs de commerce. Cependant, cette opération nécessite un budget conséquent, y compris lorsqu’elle est menée conjointement avec d’autres investisseurs (on parle alors de « club deals »). Dans de tels cas, ils doivent supporter l’intégralité des coûts de la transaction. Ainsi, pour les épargnants ayant des budgets plus serrés, les SCPI de commerce représentent une nouvelle alternative.

Investir dans le commerce avec les SCPI

L’investissement dans l’immobilier avec une SCPI représente la solution la plus accessible et la plus sécurisée pour les épargnants. En acquérant une ou plusieurs parts à partir de 200 euros, ils peuvent devenir associés d’une SCPI de commerces, gérée intégralement par des gestionnaires avisés. Cela leur permet non seulement de répartir leurs fonds sur plusieurs immeubles mais aussi de diminuer le risque de perte en capital du fait que l'investissement en SCPI soit réparti sur plusieurs immeubles de commerce. De cette sorte, les associés du fonds sont moins impactés par la santé et la solidité financière de chaque commerçants locataires qu’un investisseur immobilier en direct. Souvent sous-estimée, la SCPI de rendement permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier, avec une absence totale de gestion. L’acquisition de parts de SCPI offre surtout la possibilité de générer des revenus réguliers même avec un capital initial modeste.

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Le classement des SCPI de commerce

Retrouvez tous les véhicules de commerces dans un classement ordonné par ordre décroissant du Taux de Distribution. Ce taux correspond au rendement de l'année 2023 et de 2022.

SCPI SOCIÉTÉ DE GESTION TD 2023 TD 2022
Altixia Commerces Altixia REIM 5,31% 5,34%
Coeur de ville Sogenial Immobilier 5,30% 5,30%
Cristal Rente Inter Gestion 5,05% 5,05%
Urban Coeur Commerce Urban Premium 5,02% 4,70%
Immorente 2 Sofidy 5,02% 4,39%
Novapierre Allemagne 2 PAREF Gestion 4,79% 4,50%
Sofipierre Sofidy 4,73% 5,10%
Ficommerce Fiducial Gérance 4,61% 4,57%
Novapierre Allemagne PAREF Gestion 4,50% 4,80%
Aestiam Pierre Rendement Aestiam 4,50% 4,61%
Novapierre 1 PAREF Gestion 4,50% 4,51%
AEW Commerces Europe AEW Ciloger

4%

Patrimmo Commerce Primonial REIM 3,48% 3,86%
GMA Essentialis Greenman Arth 3,01% 5,52%

Le TD (Taux de Distribution) 2023 est un indicateur de performance mais il ne se suffit pas à lui-même pour choisir d'investir dans une SCPI.

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Les meilleures SCPI Commerce

Parmi toutes les SCPI de commerces, 3 ont particulièrement retenu notre attention :

La SCPI Altixia Commerces, spécialisée en retail parks

Altixia Commerces est une SCPI spécialisée dans les retail parks en région. Créée par la société de gestion Altixia, elle s’est imposée sur le marché de la pierre papier depuis son lancement en 2019. Son patrimoine lui a permis de réaliser de bonnes performances avec un Taux de Distribution (TD) de 5,31% au cours de l’année 2023. Elle se distingue notamment par des frais de souscription réduits et une distribution de dividendes mensuelle, à l’inverse de la majorité des SCPI qui les servent trimestriellement. Son prix de souscription unitaire est fixé à 203€ pour un montant minimum d’investissement de 2.030€, correspondant à 10 parts. La capitalisation de la SCPI Altixia Commerces dépasse désormais les 105 millions d’euros, avec un portefeuille principalement composé d’actifs de commerces en retail park, en restaurants et en lieux de loisirs entre autres.

Découvrir la SCPI Altixia Commerces

La SCPI Coeur de Ville, le rendement régulier

Lancée par la société de gestion Sogenial Immobilier, la SCPI à capital variable Cœur de Ville concentre ses acquisitions dans des murs de magasins, mais aussi dans d’autres types d’actifs comme des bureaux. Cette stratégie de placement permet au fonds de diluer le risque locatif. Les gérants privilégient ainsi les grandes métropoles françaises pour investir l'épargne de leurs associés. Son rendement matérialisé par le Taux de Distribution 2023 s’élève à 5,3% depuis plus de 4 ans, la plaçant ainsi largement au-dessus de la moyenne des SCPI. Son prix de souscription unitaire est de 210€ pour un montant minimum d’investissement de 2.100€ soit 10 parts. Au 31/12/2023, sa capitalisation avoisine les 26 millions d’euros et concentre 29 immeubles.

Découvrir la SCPI Cœur de Ville

La SCPI Patrimmo Commerce

Patrimmo Commerce, établie en 2011 par la société de gestion Primonial REIM, cible ses investissements sur des actifs de commerces situés dans les centres-villes, les parcs d’activités commerciales, les galeries marchandes et les centres commerciaux essentiellement répartis sur l’ensemble du territoire français. Elle adopte une stratégie de mid caps, en ciblant des actifs dont le prix d'acquisition avoisine les 10 millions d’euros. A l’issue de l’année 2023, elle a affiché une capitalisation de 675 millions d’euros et a délivré un Taux de Distribution modeste de 3,48%. Son prix de souscription unitaire est de 176€ pour un montant minimum d’investissement de 1.760€ soit 10 parts.

Découvrir la SCPI Patrimmo Commerce

Pour en savoir davantage, les épargnants peuvent télécharger et consulter l’ensemble des données et les informations sur les SCPI dans leur rapport annuel ainsi que dans leur dernier bulletin trimestriel publié.

Vous pouvez également découvrir les autres classements de France SCPI, notamment celui des SCPI résidentielles, des SCPI de Bureaux, celui des SCPI d'hôtellerie ou encore celui des SCPI internationales.

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Questions fréquentes

Les SCPI de commerces sont : Altixia Commerces, Coeur de ville, Sofipierre, Cristal Rente, Novapierre Allemagne, Urban Coeur Commerce, Aestiam Pierre Rendement, Ficommerce, Novapierre 1, Novapierre Allemagne 2, Immorente 2, Actipierre Europe, AEW Commerces Europe et Patrimmo Commerce.
Dans le parc immobilier d’une SCPI de commerces, les épargnants retrouvent des centres de loisirs, des commerces de proximité, des retails parks, des locaux d’activité ou encore des restaurants.
En 2023, les SCPI de commerces ont fait preuve de résilience durant la crise sanitaire. Elles ont servi à leurs épargnants un rendement de 4,60% au cours du dernier exercice.