De plus en plus présentes dans la sélection des meilleures SCPI de l'année, les SCPI liées au Commerce pourraient devenir dans les prochaines années extrêmement intéressantes notamment dans le cadre d'une diversification. Revenons dans un premier temps sur ce qu'est le commerce immobilier.
Qu'est-ce que le commerce immobilier ?
L’investissement en immobilier regroupe plusieurs classes d’actifs. Les principales sont le résidentiel, l’hôtellerie, le bureau, la logistique, la santé et le commerce. Cette dernière catégorie du Commerce comprend des sous-catégories telles que les commerces dits de proximité (boulangerie, presse, tabac, restaurants, prêt-à-porter, coiffeur, agence de services, etc.) ainsi que les centres commerciaux. L’investisseur immobilier investit dans les murs des locaux et les loue à un commerçant ou à une entreprise qui deviennent alors les preneurs à bail.
Pourquoi investir dans le commerce ?
Investir dans l’immobilier de commerce a plusieurs avantages. La classe d’actifs offre un rendement supérieur à celui de l’investissement locatif classique dans le résidentiel qui voit sa rentabilité rognée d’année en année. En effet, très prisé des épargnants, le résidentiel offre un rendement dégradé à cause de l’encadrement des loyers et de l’augmentation des prix des logements.
À contrario, le marché des commerces est de plus en plus porteur. C’est d’ailleurs une des seules classes d’actifs qui a vu sa performance valorisée à la hausse en 2020 et 2021. Cela s’explique par plusieurs facteurs :
- Avec la généralisation du télétravail, les consommateurs privilégient les surfaces résidentielles plus conséquentes en s’éloignant des grandes métropoles. De nouveaux territoires se développent et parallèlement, de nombreuses zones de commerces comme des retail park dans les communes à taille humaine.
- Contrairement à ce que l’on peut imaginer, l’explosion de l’e-commerce contribue aussi au développement des commerces de proximité : Les enseignes se réinventent pour encourager les achats en boutiques. Le fameux “click and collect” et les expériences d’achat personnalisées impactent donc les commerces de centre-ville. Ces mêmes enseignes choisissent aussi de multiplier leur présence sur le territoire sous plusieurs formats pour intensifier les points de contact auprès de typologies de consommateurs différentes et donc complémentaires.
Ces mutations permettent aux commerces de devenir une classe d’actif particulièrement attractive pour diversifier son portefeuille immobilier. Les risques locatifs y sont de plus en plus faibles et la généralisation des baux commerciaux basés sur le chiffre d’affaires permet d’envisager de meilleurs rendements pour les années à venir.
Comment investir dans le commerce ?
Il existe plusieurs façons d’investir dans le commerce :
Investir dans le commerce en direct
Certains épargnants peuvent se permettre d’acheter directement un ou plusieurs commerces. Cela nécessite un budget conséquent, même si l’opération est menée conjointement avec d’autres investisseurs (on parle alors de « club deals »). Ils devront donc supporter l’intégralité des coûts de la transaction. Les épargnants aux budgets plus serrés peuvent se tourner vers les SCPI de commerce.
Investir dans le commerce avec les SCPI
Investir dans l’immobilier de commerce avec une SCPI demeure la solution la plus accessible et la plus sécurisante pour les épargnants. Pour une centaine d’euros, en achetant une ou plusieurs parts, ils peuvent devenir associés d’une SCPI commerce, gérée par une Société de gestion et ainsi répartir leurs fonds sur plusieurs actifs ou immeubles. Les épargnants diminuent ainsi le risque de perte en capital du fait que l'investissement en SCPI soit réparti sur plusieurs commerces. Les associés d’une SCPI Commerce sont donc moins dépendants de la solidité financière de chacun des commerçants locataires qu’un investisseur immobilier en direct. Souvent négligée, la SCPI de rendement permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier, avec une absence totale de gestion. L’acquisition de parts de SCPI permet surtout de percevoir des revenus réguliers même avec un capital modeste.
Le classement des SCPI de commerce
Retrouvez le classement de toutes les SCPI diversifiées triées par rendement au 1er trimestre 2022 :
| SCPI | SOCIÉTÉ DE GESTION | TD 2022* | TD 2021 |
| Altixia Commerces | Altixia REIM | 5,44% | 5,21% |
| Coeur de ville | Sogenial Immobilier | 5,30% | 5,30% |
| Foncière Remusat | Atland Voisin | 5,29% | 4,85% |
| Cristal Rente | Inter Gestion | 5,05% | 5,04% |
| Novapierre Allemagne 2 | PAREF Gestion | 4,82% | 3,39% |
| Novapierre Allemagne | PAREF Gestion | 4,81% | 4,84% |
| Urban Coeur Commerces | Urban Premium | 4,60% | 4,30% |
| Aestiam Pierre Rendement | Aestiam | 4,53% | 4,00% |
| Sofipierre | Sofidy | 4,48% | 4,80% |
| Novapierre | PAREF Gestion | 4,45% | 4,80% |
| Actipierre Europe | AEW Ciloger | 4,12% | 3,83% |
| Ficommerce | Fiducial Gérance | 4,12% | 4,14% |
| Pierre Plus | AEW Ciloger | 4,04% | 4,03% |
| Immorente 2 | Sofidy | 3,51% | 3,59% |
| Patrimmo Commerce | Primonial REIM | 3,31% | 3,19% |
*Le TD (Taux de Distribution) 2022 est annualisé sur les 9 premiers mois 2022. Le TD 2022 définitif sera connu à la suite du versement du dividende du 4ème trimestre 2022. Il s'agit d'un indicateur de performance mais il ne se suffit pas à lui-même pour choisir d'investir dans une SCPI.
Les meilleures SCPI Commerce
Parmi toutes les SCPI de commerces, 3 ont particulièrement retenu notre attention. Découvrez-les en détail ci-dessous :
La SCPI Altixia Commerces, spécialisée en retail parks
Altixia Commerces est une SCPI spécialisée dans les retail parks en région et créée par la Société de gestion Altixia. Elle verse un taux de distribution supérieur à 5% depuis sa création en 2019. Depuis, elle se distingue, entre autres, par ses frais de souscription réduits et sa distribution mensuelle, contrairement aux autres du marché qui servent leur dividende tous les trimestres. Son prix de souscription unitaire est de 203€ pour un montant minimum d’investissement de 2.030€ soit 10 parts. Le patrimoine immobilier de la SCPI Altixia Commerces dépasse désormais les 70 millions d’euros pour un patrimoine composé de Commerces en Retail Park, Commerces de restauration, Commerces de loisirs, etc.
La SCPI Coeur de Ville, le rendement régulier
Créée par la société de gestion Sogenial Immobilier, la SCPI Cœur de Ville investit dans les murs de magasins, mais aussi dans d’autres types actifs comme des bureaux. Les gérants privilégient les grandes métropoles françaises pour investir l'épargne de leurs associés. Son rendement matérialisé par le Taux de Distribution s’élève à 5,3% depuis plus de 2 ans, la plaçant ainsi largement au-dessus de la moyenne des SCPI. Son prix de souscription unitaire est de 210€ pour un montant minimum d’investissement de 2.100€ soit 10 parts. La capitalisation de la SCPI Coeur de ville avoisine les 23 millions d’euros et concentre près d’une trentaine d’actifs.
La SCPI Patrimmo Commerce
La SCPI Patrimmo Commerce a été créée en 2011 par la société de gestion Primonial REIM. Elle investit dans des commerces de centres villes, des parcs d’activités commerciales, des galeries marchandes et des centres commerciaux répartis sur l’ensemble du territoire français. Elle affiche aujourd’hui une capitalisation de 760 millions d’euros et a délivré un rendement 2021 correct puisque son Taux de distribution a été de 3,19% en 2021. Son prix de souscription unitaire est de 197€ pour un montant minimum d’investissement de 1.970€ soit 10 parts.
