Qu'est-ce que le commerce immobilier ?
L’investissement en immobilier regroupe plusieurs classes d’actifs. Les principales sont le résidentiel, l’hôtellerie, le bureau, la logistique, la santé et le commerce. Cette dernière catégorie comprend aussi bien les commerces dits de proximité (boulangerie, presse, tabac, restaurants, prêt-à-porter, coiffeur, agence de services, etc.) que les centres commerciaux. L’investisseur immobilier investit dans les murs des locaux et les loue à un commerçant (qui devient alors le preneur à bail).
Pourquoi investir dans le commerce ?
Investir dans l’immobilier de commerce a plusieurs avantages. La classe d’actifs offre un rendement supérieur à celui de l’investissement locatif classique dans le résidentiel qui voit sa rentabilité rognée d’année en année. En effet, très prisé des épargnants, le résidentiel offre un rendement dégradé à cause de l’encadrement des loyers et de l’augmentation des prix des logements.
À contrario, le marché des commerces est de plus en plus porteur. Cela s’explique par plusieurs facteurs :
- Avec la généralisation du télétravail, les consommateurs privilégient les surfaces résidentielles plus conséquentes en s’éloignant des grandes métropoles. De nouveaux territoires se développent ainsi que de nombreux retail park (ensembles de commerces), dans les communes à taille humaine.
- Contrairement à ce que l’on peut imaginer, l’explosion de l’e-commerce contribue aussi au développement des commerces de proximité : Les enseignes se réinventent pour encourager les achats en boutiques (“click and collect”) et les expériences d’achat personnalisées. Elles choisissent aussi de multiplier leur présence sur le territoire sous plusieurs formats pour intensifier les points de contact auprès de typologies de consommateurs différentes et donc complémentaires.
Ces mutations permettent aux commerces de devenir une classe d’actif particulièrement attractive pour diversifier son portefeuille immobilier. Les risques locatifs y sont de plus en plus faibles et la généralisation des baux commerciaux basés sur le chiffre d’affaires permet d’envisager de meilleurs rendements pour les années à venir.
Comment investir dans le commerce ?
Il existe plusieurs façons d’investir dans le commerce :
Investir dans le commerce en direct
Certains épargnants peuvent se permettre d’acheter directement un ou plusieurs commerces. Cela nécessite un budget conséquent, même si l’opération est menée conjointement avec d’autres investisseurs (on parle alors de « club deals »). Ils devront donc supporter l’intégralité des coûts de la transaction. Les épargnants aux budgets plus serrés peuvent se tourner vers les SCPI Commerce.
Investir dans le commerce avec les SCPI
Investir dans l’immobilier de commerce avec une SCPI demeure la solution la plus accessible et la plus sécurisante pour les épargnants. Pour une centaine d’euros, ils peuvent devenir associés d’une SCPI commerce et ainsi répartir leurs fonds sur plusieurs actifs. Ils diminuent ainsi le risque de perte en capital du fait que leur investissement soit réparti sur plusieurs commerces. Les associés d’une SCPI Commerce sont donc moins dépendants de la solidité financière de chacun des commerçants locataires de leur portefeuille qu’un investisseur en direct.
Le classement des SCPI de commerce
Retrouvez le classement de toutes les SCPI diversifiées triées par rendement au 1er trimestre 2022 :
| SCPI | SOCIÉTÉ DE GESTION | TD S1 2022 | TD 2021 |
| Epsilon 360 | Epsilon Capital | 6,05% | N.C.* |
| Altixia Commerces | Altixia REIM | 5,52% | 5,21% |
| Cœur De Ville | Sogenial Immobilier | 5,30% | 5,30% |
| Fonciere Remusat | Atland Voisin | 5,29% | 4,85% |
| Cristal Rente | Inter Gestion | 5,05% | 5,04% |
| Novapierre Allemagne 2 | PAREF Gestion | 4,88% | 3,39% |
| Novapierre Allemagne | PAREF Gestion | 4,83% | 4,84% |
| Urban Cœur Commerces | Urban Premium | 4,50% | 4,30% |
| Aestiam Pierre Rendement | Aestiam | 4,48% | 4,00% |
| Sofipierre | Sofidy | 4,46% | 4,80% |
| Novapierre 1 | PAREF Gestion | 4,42% | 4,80% |
| Pierre Plus | AEW Ciloger | 4,10% | 4,03% |
| Ficommerce | Fiducial Gérance | 4,09% | 4,14% |
| Actipierre Europe | AEW Ciloger | 3,49% | 3,83% |
| Immorente 2 | Sofidy | 3,46% | 3,59% |
| Patrimmo Commerce | Primonial REIM | 3,31% | 3,19% |
*SCPI créée en 2021 mais dont le premier dividende a été versé en 2022.
Les meilleures SCPI Commerce
Parmi toutes les SCPI de commerces, 3 ont particulièrement retenu notre attention. Découvrez-les en détail ci-dessous :
La SCPI Epsilon 360°, la plus récente
Epsilon 360 est l’une des plus récentes SCPI du marché. Son équipe de gestion bordelaise concentre ses acquisitions sur les commerces de petites tailles, qu’on appelle les “small caps”. Cette stratégie permet à la SCPI de sélectionner de nombreux actifs à forte rentabilité et par conséquent, de servir le meilleur rendement des SCPI de commerces, soit un taux de distribution de 6,05%.
La SCPI Altixia Commerces, spécialisée en retail parks
Altixia Commerces est une SCPI spécialisée dans les retail parks en région. Elle verse un taux de distribution supérieur à 5% depuis sa création en 2019. Depuis, elle se distingue, entre autres, par ses frais de souscription réduits et sa distribution mensuelle, contrairement aux autres du marché qui servent leur dividende tous les trimestres.
La SCPI Coeur de Ville, le rendement régulier
Créée par la société de gestion Sogenial Immobilier, la SCPI Cœur de Ville investit dans les murs de magasins, mais aussi dans d’autres types actifs comme des bureaux. Les gérants privilégient les grandes métropoles françaises pour investir l'épargne de leurs associés. Son rendement s’élève à 5,3% depuis plus de 2 ans, la plaçant ainsi largement au-dessus de la moyenne des SCPI.
