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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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Les raisons d'un placement en SCPI sont diverses et dépendent de la situation des épargnants. Mais le dénominateur commun d'un investissement en SCPI est souvent la volonté d'investir dans l'immobilier. Acheter des parts de SCPI de rendement comporte de nombreux avantages même si cette solution n'est évidemment pas sans risque.

Comment investir en SCPI ?

Plusieurs options s’offrent à ceux qui souhaitent investir en SCPI.

Celles-ci pourront évidemment être payées au comptant lorsque le souscripteur dispose d’une épargne préalable.

À contrario, ceux qui débutent dans la vie active et qui n’ont pas encore suffisamment de liquidités pourront envisager d’acquérir des parts de SCPI à crédit et bénéficier ainsi de l’effet de levier de l’endettement. En effet, comme lorsque l’on envisage l’acquisition d’un immobilier en direct, il est possible d’obtenir un prêt bancaire pour acheter des parts de SCPI.

La troisième possibilité est de souscrire des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie. Cette option offre l’avantage de bénéficier d’une fiscalité très avantageuse.

Enfin, il faut également mentionner la possibilité d’opter pour un investissement en démembrement du droit de propriété. Ce mécanisme consiste à scinder un investissement dans la « pierre papier » entre des parts de SCPI en nue-propriété et des parts de SCPI en usufruit. Ce montage est une solution adéquate pour transmettre progressivement son patrimoine. Mais le démembrement de propriété répond également à des objectifs d’optimisation d’une gestion patrimoniale. Des parts de SCPI acquise en nue-propriété temporaire permettent en effet d’échapper à toutes formes d’imposition (y compris l’IFI). En effet, pendant la période de démembrement, le titulaire des parts ne perçoit pas de loyer. Au moment du remembrement, qui idéalement devra coïncider avec une baisse de revenu à l’occasion d’une cessation d’activité, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété de ses parts de SCPI et peut ainsi obtenir un revenu complémentaire. À l'inverse, l'achat de parts de SCPI en usufruit permet d’optimiser la rentabilité de l’investissement d’autant que les parts auront été acquises avec une décote.

Découvrir comment investir en SCPI

Investir en SCPI en cash / au comptant

Investir en SCPI au comptant ou en cash sert en général à se créer des revenus complémentaires immédiats. L'investissement immobilier en SCPI en cash vous permet d'investir votre épargne et de percevoir directement les loyers sur votre compte courant tous les trimestres et de profiter du rendement qu'offre la SCPI. C'est le type d'investissement SCPI le plus courant et le plus simple à réaliser. Il est souvent décrit comme l'investissement avec tous les avantages de l'immobilier mais sans ses inconvénients.

investir au comptant

Investir en SCPI à crédit

Investir dans des parts de SCPI à crédit permet d'utiliser l'effet de levier de l'emprunt pour se constituer un patrimoine immobilier sans apport. Il est pertinent pour un épargnant qui n'aurait pas besoin de complément de revenus mais qui souhaiterait se constituer un capital grâce à sa capacité d'endettement et au crédit. Par ailleurs, l'acquisition de parts de SCPI grâce à un crédit permet également d'optimiser la fiscalité des revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt étant déductibles des revenus fonciers, le crédit permet à l'épargnant d'abaisser la pression fiscale. Le rendement de l'opération souvent sous-estimée est également appelé dans l'immobilier, effet de levier du crédit.

investir à crédit

Investir en SCPI en démembrement

L'acquisition en démembrement temporaire est sans doute la manière d'investir en SCPI la plus confidentielle et la moins usitée. Elle permet d'acquérir des parts de SCPI et de percevoir des revenus plus tard. En clair, de décaler le rendement à plus tard.

La nue-propriété de SCPI correspond au fait d'acheter des parts avec une décote importante. En contrepartie, l'associé ne perçoit pas de revenus pendant la durée du démembrement (de 5 à 15 ans). A son terme, l'associé redevient plein propriétaire et perçoit les revenus de manière classique.

investir en démembrement

Investir en SCPI en assurance-vie

L’investissement en SCPI à travers une assurance-vie est une des solutions pour investir dans la pierre papier de manière indirecte. Cette solution permet d’optimiser la fiscalité de manière efficace mais comporte également des inconvénients.

investir en assurance-vie

Investissement SCPI : les avantages

Investir en SCPI comporte plusieurs avantages. Le premier d’entre eux repose sur la forte rentabilité que peut engendrer la pierre papier. Une des raisons pour lesquelles les épargnants investissent dans les SCPI est également la régularité. Entre la dilution du risque et l’accessibilité, les SCPI convainquent par leurs nombreux avantages

Tous les avantages de la SCPI

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Questions fréquentes avant d’investir en SCPI

La réponse à la question de savoir combien investir dans un placement SCPI dépend surtout de la situation patrimoniale du futur investisseur. Les avis diffèrent souvent à ce sujet. Certains affirment qu'il est important de ne pas investir en SCPI plus de 10% de la totalité de son patrimoine quand d'autres positionnent ce curseur à 20%.

Combien investir en SCPI

Il est plus aisé de juger le passé que de prédire l’avenir. Ainsi, déterminer si le moment est opportun pour investir dans les SCPI revient à reconnaître qu’il peut y avoir un point bas et un point haut. Or, l’acquisition de parts de SCPI n’est pas un investissement spéculatif puisque son but principal est bien de servir du rendement. D’ailleurs, la valorisation des parts ne fluctue quasiment pas. Le rendement moyen des SCPI servi aux associés peut quant à lui varier à la hausse ou à la baisse mais a toujours été compris entre 4% et 8% sur les 30 dernières années. Tout le monde peut investir en SCPI. Qu’il s’agisse d’une personne physique, c’est-à-dire d’un épargnant classique ou d’une personne morale, chacun peut acquérir des parts de SCPI. Dans le cas des personnes physiques, l’épargnant peut être un jeune actif en phase de constitution de patrimoine tout comme un retraité souhaitant des compléments de revenus. En ce qui concerne les personnes morales, cela peut être des sociétés classiques (SARL, SAS, SASU), des sociétés patrimoniales comme des SCI mais aussi des associations ou des congrégations religieuses.

Questions fréquentes

Plusieurs sociétés de gestion de SCPI offrent la possibilité à leurs associés d'acheter des parts supplémentaires à intervalle régulier. Cette solution d'investissement comporte de nombreux avantages et s'adresse à tout type d'investisseur. Découvrez le fonctionnement de l'investissement programmé et les SCPI concernées par ce dispositif.

Les SCPI éligibles au versement programmé