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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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Pourquoi investir en SCPI ?

La SCPI est un produit d’épargne collectif qui gère et loue un portefeuille d’actifs immobiliers. Grâce à ses locataires, la plupart du temps des Sociétés, la SCPI perçoit des loyers qu’elle distribue sous forme de dividendes aux investisseurs. Ces derniers reçoivent ainsi des rendements au prorata du nombre de parts détenues, sans se soucier de la gestion des immeubles ou des locataires. La société de gestion d’une SCPI peut investir dans toutes typologies de biens comme des bureaux, des commerces, des actifs dédiés à la santé, etc.

Au-delà de la situation personnelle de l’épargnant, un investissement en SCPI est motivé la plupart du temps, par un ou plusieurs objectifs :

  • La recherche d’un complément de revenu pour augmenter son pouvoir d’achat,
  • La constitution d’un patrimoine pour protéger son épargne,
  • La préparation de sa retraite pour pallier une baisse significative de ses revenus à terme,
  • L’anticipation de la transmission de son patrimoine,
  • La diversification et la mutualisation des risques pour les épargnants déjà propriétaire d’un portefeuille d’actifs, immobiliers ou non.

Tout savoir sur la SCPI

Les avantages d'un investissement en SCPI

Le fait d’investir en SCPI apporte plusieurs avantages. Le premier d’entre eux repose sur la forte rentabilité que peut engendrer la pierre papier. Grâce à ses locataires, une SCPI encaisse des loyers, qu’elle reverse aux investisseurs sous forme de dividendes dont la somme dépend du montant investi lors de la souscription. A titre d’exemple, les SCPI ont versé à leurs associés pour l’année 2021 une distribution moyenne avant impôt de 4,49%. Ce taux annuel correspond à la notion du Taux de Distribution ou TD. Concrètement, ces dividendes sont versés chaque trimestre. Plus marginalement, à l’instar des SCPI de la Société de gestion Corum, certains véhicules versent l’argent mensuellement à leurs associés.

Une des raisons pour lesquelles les épargnants choisissent également ce placement est sa régularité. En effet, même si les performances passées ne présagent en rien de l’avenir, on peut observer, d’année en année, une réelle constance dans la distribution. Ainsi depuis 1988 et malgré de nombreuses crises, ce fameux TD n’a jamais été inférieur à 4% et jamais supérieur à 8%. Cette bande passante et la possibilité de se projeter facilement sans surprise permet de comprendre pourquoi de plus en plus d’épargnants décident de placer leur argent dans la pierre papier au détriment de l’immobilier locatif classique.

L’accessibilité est aussi un critère décisif pour les épargnants qui réalisent qu’avec les SCPI, il est à la fois possible d’investir dans des biens immobiliers de bureaux avec un somme modeste. Ainsi parmi toutes les SCPI, le prix de part minimum proche des 200 euros convainc de nombreux épargnants.

D’autres avantages tout aussi importants pourraient également être mis en avant : l’absence de gestion locative, l’ultra réglementation du produit lui imposant un cadre strict, la diversification patrimoniale et immobilière, etc. Notons tout de même que les SCPI comportent, comme tout placement, des risques liés à la gestion de l’immobilier, à la liquidité et que chacun doit considérer comme un placement de long terme.

Tout les avantages de la SCPI

Comment investir en SCPI ?

Pour concrétiser l’achat de SCPI, plusieurs manières et options de financement s’offrent à l’investisseur immobilier et correspondent à des objectifs de vie :

  • L’investissement SCPI en pleine propriété financé au comptant lorsque le souscripteur dispose d’un capital préalable.
  • Toujours en pleine propriété mais cette fois-ci grâce à un investissement à crédit. Cette façon d’investir est idéale pour ceux qui débutent dans la vie active sans disposer de suffisamment de liquidités.
  • Plus confidentiel, le démembrement du droit de propriété permet de scinder un investissement dans la pierre papier entre des parts de SCPI en nue-propriété et des parts de SCPI en usufruit. Ce type d’investissement est le plus souvent financé au comptant.
  • La souscription de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie pour bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.
  • L’investissement via une SCI à l’IS pour optimiser sa fiscalité et préparer sa transmission.
  • Le placement SCPI en versement programmé pour se constituer un patrimoine immobilier dès 20€ / mois seulement.

Investir en SCPI en cash / au comptant

Investir en SCPI au comptant ou en cash sert généralement à se créer des revenus complémentaires immédiats. L'investissement immobilier en SCPI en cash permet de placer son épargne pour percevoir directement les loyers sur votre compte courant tous les trimestres et profiter du rendement qu'offre la SCPI. C'est le type d'investissement le plus courant et le plus simple à réaliser. Il est souvent décrit comme l'investissement avec tous les avantages de l'immobilier mais sans ses inconvénients.

Investir au comptant

Investir en SCPI à crédit

Investir dans des parts de SCPI à crédit permet d'utiliser l'effet de levier de l'emprunt pour se constituer un patrimoine immobilier sans apport. En effet, comme lorsque l’on envisage l’acquisition d’un immobilier en direct, il est possible d’obtenir un prêt bancaire pour acheter des parts de SCPI. Cette méthode est pertinente pour un épargnant qui n'aurait pas besoin de complément de revenus mais souhaiterait se constituer un capital grâce à sa capacité d'endettement et au crédit. Par ailleurs, l'acquisition de parts de SCPI grâce à un crédit permet également d'optimiser la fiscalité des revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt étant déductibles des revenus fonciers, le crédit permet à l'épargnant d'abaisser la pression fiscale. Le rendement de l'opération, souvent sous-estimé, est également appelé dans l'immobilier, effet de levier du crédit. Attention, certaines banques refusent de financer des SCPI jugées trop risquées. On peut citer Corum XL, Neo ou certaines SCPI trop récentes. Il est donc nécessaire de bien se renseigner avant d’investir à crédit.

Investir à crédit

Investir en SCPI en démembrement

L'acquisition en démembrement temporaire est sans doute la manière d'investir en SCPI la plus confidentielle et la moins usitée. Elle permet d'acquérir des parts et de percevoir des revenus plus tard. La nue-propriété de SCPI correspond au fait d'acheter des parts avec une décote importante appliquée au prix de souscription. En contrepartie, l'associé ne perçoit pas de revenus pendant la durée du démembrement (de 5 à 15 ans). Au moment du remembrement, qui coïncide idéalement avec une baisse de revenu à l’occasion d’une cessation d’activité, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété de ses parts et peut ainsi obtenir un revenu complémentaire. Ce montage est une solution adéquate pour transmettre progressivement son patrimoine. Mais le démembrement de propriété répond également à des objectifs d’optimisation d’une gestion patrimoniale. Des parts de SCPI acquise en nue-propriété temporaire permettent en effet d’échapper à toutes formes d’imposition, y compris l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

L'achat de parts de SCPI en usufruit plutôt adapté à une Société ou Personne morale permet d’optimiser la rentabilité de l’investissement d’autant que les parts auront été acquises avec une décote.

Les épargnants pourront également choisir le démembrement viager pour anticiper la transmission d’un patrimoine et optimiser la fiscalité liée à la succession.

Comprendre le démembrement

Investir en SCPI en assurance-vie

L’investissement en SCPI à travers une assurance vie est une des solutions pour investir dans la pierre papier de manière indirecte. La pierre papier devient alors une composante du contrat d’assurance vie, au même titre que n’importe quel titre. Cette solution permet d’optimiser la fiscalité de manière efficace et d’obtenir une décote sur le prix de souscription. Les investisseurs peuvent donc acquérir plus de parts. L'investissement via une assurance vie comporte toutefois quelques inconvénients à prendre en considération, notamment les frais inhérents à la gestion du contrat.

Investir en assurance vie

Investir avec une SCI à l’IS

De manière plus marginale, l’investissement en SCPI via une SCI à l’IS est une méthode d’investissement dédiée aux épargnants qui souhaitent réduire l’impact fiscal sur les revenus locatifs, autrement dit les dividendes servis aux associés d’une SCPI. La SCI est une Société Civile Immobilière simple à constituer. Cette forme juridique est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), moins confiscatoire que l’impôt sur le revenu. La fiscalité appliquée aux dividendes de la SCI est légèrement plus profitable que celle d’un investissement classique.

Choisir la SCI à l’IS pour investir en SCPI

Investir en versement programmé

Au lieu d’investir une somme importante en une seule opération, certaines sociétés de gestion proposent d’investir en SCPI de manière totalement modulable. Avec le versement programmé, l'épargnant peut convenir d’un montant et d’une fréquence pour acquérir une ou plusieurs parts de SCPI. Ce mécanisme permet entre autres de se constituer une épargne progressive à moindre coût. En effet, le minimum d’investissement correspond à 20€ par mois.

Les SCPI qui proposent le versement programmé

Comment choisir ses SCPI ?

Avec les nombreuses SCPI disponibles sur le marché, les épargnants s’interrogent souvent sur les véhicules à sélectionner pour investir en SCPI. Même si le rendement est un indicateur pertinent à prendre en compte, beaucoup d’autres indicateurs sont primordiaux pour analyser une SCPI. L’un des premiers éléments à considérer est la composition et la localisation du patrimoine : les SCPI investissent dans tous types d’immeubles (bureaux, commerces, santé, résidences, hôtels, logistique, etc.) qui affichent des caractéristiques différentes. De même qu’un patrimoine localisé en France, seulement à Paris ou en Europe ne présente pas le même couple rendement - risque. La capitalisation est également un indicateur clé à analyser car elle renseigne sur le poids de la SCPI et de sa dilution du risque locatif. D’autres critères comme le taux d’occupation financier, le report à nouveau et la valeur de reconstitution sont à confronter avec le taux de distribution et la capitalisation d’une SCPI. Pour sélectionner les meilleures SCPI du marché, l’idéal est d’être conseillé par un consultant en pierre papier.

Tous les avantages de la SCPI

Top 5

Des meilleures SCPI.

Pourquoi choisir France SCPI pour investir en SCPI ?

France SCPI est une plateforme digitale qui permet à tout type d’épargnant, particulier, société ou association, d’investir en SCPI. Créé en 2015, le site de France SCPI propose désormais la quasi-totalité des véhicules du marché et la souscription 100% dématérialisée. Ses consultants, experts dans la pierre papier, ont conseillé plus de 700 épargnants. France SCPI met également à disposition plusieurs outils pour réussir son placement : un guide pour comprendre la pierre papier, le classement des meilleures SCPI, le simulateur ou encore le comparatif des SCPI. Retrouvez par ailleurs de nombreuses questions fréquemment posées par les investisseurs et toute l’actualité des SCPI.

Questions fréquentes