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SCPI IFI | Ce que vous allez réellement payer

La SCPI, investissement alternatif dans la pierre, fait partie de l’assiette taxable de l’IFI (l’Impôt sur la Fortune Immobilière) depuis la réforme de 2018.

Comprendre l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Instauré, en France, par le Premier Ministre Michel Rocard en 1989, l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) est mis en place pour soutenir le financement du RMI (Revenu Minimum d’Insertion).

Sous l’impulsion du Président Macron et depuis le 1er janvier 2018, ce fameux ISF a été remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Contrairement à l’ISF, ce nouvel impôt ne concerne que les biens immobiliers. Il exclut donc tous les actifs financiers. En effet, l’objectif de cette réforme est d’orienter les placements dans les entreprises françaises plutôt que dans l’immobilier, afin de stimuler la création d’emploi française.

Il concerne désormais tous les foyers fiscaux dont la surface immobilière nette est supérieure à 1,3 millions d’euros et de laquelle sont déduits les crédits.

La particularité de l’IFI avec les SCPI

A mi-chemin entre un placement financier et une solution immobilière, la Société Civile de Placement Immobiliers, autrement appelée pierre papier, entre malgré tout dans l’assiette taxable à l’Impôt sur la fortune immobilière. Ce dernier se concentre donc sur tous les investissements détenus dans la pierre. De ce fait, les détenteurs de parts de SCPI à capital variable ou fixe, doivent déclarer les biens dont ils détiennent la propriété à l’administration au titre de l’imposition sur la Fortune Immobilière.

Comment calculer l’IFI ?

Quel est son barème ?

Tranche taxable du patrimoine Taux applicable
De 0 à 800.000 € 0%
De 800 001 à 1.300.000 € 0,5%
De 1.300.001 à 2.570.000 € 0,70%
De 2.750.000 à 5.000.000 € 1%
De 5.000.001 € à 10.000.000 € 1,25%
Plus de 10.000.001 € 1,5%

Existe-t-il une décote pour l’IFI ?

Oui, il existe une décote pour les patrimoines immobiliers nets compris entre 1,3 et 1,4 millions d’euros. Cette décote correspond à la soustraction de 17.500€ et 1,25% de la valeur nette taxable du patrimoine.

Exemple de calcul de décote

Supposons que le patrimoine d’un particulier s’élève à 1.380.000 €.

  • 500.000 € (1.300.000€ - 800.000€) sont imposables au titre de la tranche correspondante, soit : 500.000€ x 0,5% = 2.500€
  • 80.000€ (1.380.000€ - 1.300.000€) pour la tranche supérieure à 0,7%, soit : 80.000€ x 0,7% = 560€ .

Le montant IFI Brut s’élève à = 3060 €

L’administration fiscale donne une base de référence permettant de calculer la décote, de laquelle il faut donc déduire le résultat du taux taxable en fonction de la tranche. Ainsi :

Montant de la décote = 17.500€ - (1 380 000 x 1,25%) = 250€

Le montant dû à l’administration est alors de 3060€ - 250€ = 2 810€

Comment s’applique l’IFI sur la pierre papier ?

Chaque année, les sociétés de gestion communiquent à tous leurs associés, un récapitulatif des valeurs foncières et mobilières à déclarer par part pour l’Imposition sur la Fortune Immobilière. C’est ce que l’on appelle la valeur IFI par part. Il ne reste alors, au détenteur de parts, qu’une multiplication à effectuer pour trouver la somme globale à déclarer auprès de l’administration.

Cette valeur IFI pour la pierre papier se calcule généralement en multipliant le ratio immobilier par la valeur de retrait. À titre informatif, le ratio immobilier correspond à la division de la valeur à laquelle le patrimoine pourrait être vendu en accord avec le marché par la valeur actuelle des actifs.

Et plus ponctuellement :

  • Pour les SCPI à capital fixe avec un marché secondaire actif, il faudra multiplier ce ratio immobilier par le dernier prix de revente sur le marché secondaire,
  • Pour les SCPI fixe et sans marché secondaire actif, il faudra multiplier le ratio immobilier par la valeur de réalisation.

Comment réduire l’IFI appliqué aux SCPI

Si les détenteurs de parts de SCPI sont imposables à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, il est toutefois possible de trouver un avantage fiscal dans l’achat de SCPI en démembrement. Pour rappel, en démembrement, le nu-propriétaire n’a pas la jouissance des parts et ne perçoit pas de revenus jusqu’à l’expiration des droits de l’usufruitier. L’assiette servant de base au calcul de l’impôt sur la propriété immobilière exclut donc la détention de parts en nue propriété. Investir en démembrement permet donc d’optimiser le montant imposable à l’IFI.

De plus, seuls les biens de l’épargnant situés dans l’hexagone rentreront dans la base imposable. Néanmoins, il existe certains cas où une convention fiscale entre la France et le pays où le bien est situé. Certains véhicules proposent d’investir de manière indirecte sur un portefeuille de biens détenus hors de France, permettant à l’épargnant de ne pas faire figurer ces biens sur sa déclaration IFI.

Deux solutions existent donc pour déclarer ses biens de manière optimisée à l’IFI ; l’investissement en nue propriété et l’investissement hors de France et des pays disposant d’une convention fiscale avec elle.

Le cas particulier de l’IFI pour les parts de SCPI dans le cadre d’une assurance-vie

Pour rappel, certains assureurs offrent la possibilité d'investir dans la pierre papier dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Cette solution présente notamment des avantages sur le prix des parts à l’acquisition. Néanmoins, la loi prévoit que les investissements dans la pierre papier via des contrats assurantiels soient déclarés à l’IFI. En effet, l’intégralité de l’enveloppe d’assurance-vie ne doit pas figurer sur cette même déclaration. L’investisseur sélectionnera ainsi la part correspondante à ses biens immobiliers.

Au même titre que les sociétés de gestion, l’assureur transmettra à l’épargnant la valeur à déclarer.

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Questions fréquentes

L’intégralité des placements immobiliers de l’épargnant doivent être déclarés à l’administration fiscale. Anciennement, l’ISF concernait le capital global des particuliers y compris les placements financiers, là où l’IFI ne concerne que le patrimoine immobilier. L’épargnant devra donc déclarer tout ce qui concerne les investissements immobiliers.
Depuis sa création en 2018 et la présidence d’Emmanuel Macron, l’IFI, qui remplace l’ISF, concerne tous les biens immobiliers. On recense alors : les bâtis et non-bâtis, ceux détenus à travers des sociétés, les indirects comme la pierre papier. En somme, tout investissement dans la pierre, qu’il soit direct ou indirect, doit être déclaré.
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