Avantages SCPI : Pourquoi investir en SCPI en 2025 ?

Synthèse des avantages SCPI

La pierre marque le passage du temps et des époques, ce qui lui confère un caractère précieux aux yeux des français. Malgré cet attrait indéniable, l’investissement immobilier en direct présente toutefois quelques écueils. Fruit de ce secteur, la SCPI se positionne donc comme une solution de placement alternative.

Avant d’énumérer les avantages de la SCPI, il convient de rappeler la définition de ce produit d’investissement. Une SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier, est un fonds d’investissement regroupant des biens immobiliers, généralement professionnels. Celui-ci est géré par une société de gestion qui peut, de fait, détenir plusieurs SCPI. Le système de rémunération d’une SCPI est initié par les loyers que dégagent les actifs. Ces revenus locatifs sont ensuite reversés par les sociétés de gestion aux épargnants sous forme de dividendes, au prorata de leur investissement.

Avantage SCPI N°1 : l’accessibilité de l’investissement

Lorsque l’achat d’un bien immobilier nécessite d’importants fonds, la souscription en SCPI est accessible à partir d’un montant peu élevé, souvent quelques centaines d’euros. Cela confère à la SCPI de rendement un statut de produit relativement accessible à toutes les profils d’investisseurs. Chaque épargnant peut ainsi entamer la création d’un portefeuille immobilier avec seulement une, ou quelques parts de SCPI, sans nécessiter un capital important. Certaines SCPI, surtout les nouvelles SCPI, poussent ce paramètre encore plus loin. A ce titre, Reason affiche un prix de part d’un euro, lui permettant d’incarner pleinement le rôle de solution accessible.

Avantage SCPI N°2 : une forte rentabilité

Recherchée par tous les épargnants, la rentabilité est un critère essentiel pour un placement financier et immobilier. De ce fait, le rendement d’une SCPI est un avantage convaincant. En 2024, le Taux de Distribution (TD) moyen était de 4,72%. Grâce au marché acheteur actuel, ce taux devrait se maintenir en 2025, si ce n’est s’améliorer. Depuis 1988, les SCPI enregistrent un rendement moyen toujours compris entre 4% et 8%. Cela rend les placements en parts de SCPI d'autant plus intéressant pour les investisseurs en quête de rendement. En 2024, le climat inflationniste a favorisé l’émergence d’un marché acheteur, conduisant les SCPI à capter des opportunités immobilières. Certaines ont d'ailleurs affiché un TD parfois supérieur à 10%.

Pour aider les épargnants à choisir le produit d’investissement qui leur correspond, France SCPI dresse le tableau des meilleures SCPI de rendement en 2025, en fonction du rendement servi en 2024.

Avantage SCPI N°3 : l’absence totale de gestion

Bien que l’immobilier séduise, il se heurte tout de même au problème majeur de la gestion locative. Les problèmes d’un investissement immobilier sont, en effet, multiples : la recherche de locataires, la réalisation des travaux, le recouvrement des impayés. Cette liste extensible demande des efforts et peut freiner certains épargnants à se lancer dans l’investissement immobilier.

La SCPI se place alors comme une solution pour répondre à cet écueil. En effet, la société de gestion orchestre toutes les tâches gestionnaires, de la sélection des locataires à la distribution des dividendes. Après souscription, l’épargnant peut commencer à percevoir ses dividendes.

Avantage SCPI N°4 : un risque locatif dilué

Si la SCPI est appréciée pour sa rentabilité, elle atténue également le risque locatif. Lors d’un achat direct dans l’immobilier, les propriétaires peuvent faire face à des impayés. Lors d’une souscription en SCPI, l’investisseur devient copropriétaire d’un portefeuille d’actifs. En moyenne, une SCPI compte une cinquantaine d’actifs dans son portefeuille immobilier.

Le nombre d’immeubles et la diversité des activités locatives sécurisent ainsi les revenus locatifs. Cette incertitude ne se retrouve donc pas dans l’investissement en SCPI. Lorsque certains de ses actifs sont vacants, les SCPI comblent l’écart et diluent le risque locatif sur d’autres biens immobiliers.

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Avantage SCPI N°5 : une plus grande variété d'actifs

Contrairement à l’immobilier direct qui est généralement cantonné au résidentiel, souscrire en SCPI permet d’investir dans une variété d’actifs professionnels comme les bureaux, la logistique, le commerce ou encore la santé. Si les immeubles de bureaux se montrent particulièrement défensifs au sein d’un portefeuille immobilier, d’autres secteurs se montrent plus attractifs avec des rendements pouvant dépasser les 7%. Certaines SCPI adoptent une stratégie d’acquisition équilibrée entre opportunisme et prudence.

Outre la pluralité des secteurs, la variété des pays séduit également les investisseurs. Ceux-ci peuvent ainsi bénéficier des fruits portés par les économies étrangères, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt grâce au système de taxation propre à chaque pays. Les pays européens sont, en effet, exclus des cotisations sociales, ce qui allège l'impôt sur le revenu. Cet atout donne aux SCPI européennes et internationales un statut prisé.

Avantage SCPI N°6 : différents modes d'investissement adaptés à chaque investisseur

À chaque épargnant son portefeuille immobilier. C’est ce que permet l’investissement en parts de SCPI avec des modes de souscription adaptés à chaque profil d’investisseurs. Qu’il s’agisse de préparer sa retraite, de l’optimisation fiscale ou de se constituer un patrimoine immobilier, les épargnants disposent de plusieurs moyens d’investir en SCPI :

• l’achat au comptant : pour l’épargnant qui dispose déjà d’un capital de base.

• l’investissement à crédit : dans un contrat de crédit bancaire, l'épargnant se constitue un patrimoine immobilier avec l’effet de levier des intérêts.

• le placement en démembrement de propriété : pour le nu-propriétaire, le démembrement temporaire permet d’optimiser sa fiscalité et de bénéficier d’une décote sur le prix de parts.

• l’achat par le contrat d’assurance vie : faire un placement en parts de SCPI via le contrat d’assurance vie permet de bénéficier d’offres bancaires.

Pour toutes ces types de contrat, il est recommandé de placer son argent sur une durée minimum de 8 à 10 ans. Un investisseur qui souhaite mettre un terme à son contrat peut alors revendre ses parts de SCPI.

Avantage SCPI N°7 : un cadre réglementé et rassurant

Les SCPI et leur société de gestion évoluent dans un cadre réglementaire strict. En effet, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) (AMF) délivre une autorisation pour chaque Société Civile de Placement Immobilier. Ce cadre réglementaire impose donc des devoirs de communication ainsi qu’une transparence vis à vis des activités locatives de la SCPI et de sa gestion à travers ces documents :

• Le bulletin trimestriel : publié de manière trimestrielle, il regroupe notamment les loyers et les dernières acquisitions,

• Les statuts constitutifs de la SCPI : ils permettent de connaître la réglementation et la stratégie déployée pour la SCPI,

• Le rapport annuel : ce document retrace toutes les activités de l’exercice écoulé,

• Le document d’Informations clés : il répertorie notamment les objectifs de la SCPI et les risques de cet investissement.

Avantage SCPI N°8 : un modèle de distribution adapté

La distribution mensuelle des dividendes constitue un atout majeur pour les investisseurs. Ce modèle de rémunération ne touche, cela dit, que quelques SCPI. Ce mode de distribution facilite, en effet, la planification budgétaire, en particulier pour les personnes recherchant un revenu complémentaire stable.

Alors que les professionnels versent leurs loyers chaque trimestre, les épargnants peuvent percevoir des dividendes chaque mois. Cela rend également certaines modalités d’investissement plus accessibles, comme le crédit. L’épargnant peut, de fait, rembourser une partie de ses mensualités avec les dividendes perçus dans le mois.

Les avantages des SCPI par rapport à d’autres placements

Comme expliqué précédemment, les SCPI répondent à plusieurs objectifs patrimoniaux : génération de revenus complémentaires, diversification d’un portefeuille immobilier ou préparation de la retraite. Si le choix d’un investissement est difficile, une comparaison de différents supports d’investissement permet de diriger les épargnants vers les solutions les plus adéquates pour eux.

SCPI vs immobilier locatif direct

L’investissement immobilier direct est un des types d'investissement les plus convoités en France. Malgré tout, les SCPI permettent d’éviter les risques présents dans le tels que :

• Absence de gestion locative : la gestion administrative, technique et financière est entièrement déléguée à une société de gestion agréée. L’investisseur perçoit les loyers sans avoir à intervenir.

• Mutualisation du risque locatif : une SCPI détient un portefeuille composé de nombreux actifs immobiliers, répartis sur plusieurs zones géographiques et secteurs d’activités. Cette diversification réduit considérablement le risque de vacances locatives ou d’impayés.

• Ticket d’entrée réduit : le montant minimum pour accéder à cet investissement est de quelques centaines d’euros, contrairement à l’immobilier direct qui requiert un capital initial élevé ou un recours à l’endettement.

• Souplesse d’investissement : un associé qui détient déjà des parts de SCPI peut réaliser un placement supplémentaire. Cette technique, appelée investissement autoprogrammé, rend l’issue du jeu doublement gagnante : l’épargnant peut prétendre à des revenus supplémentaires et la société de gestion augmente sa capitalisation.

SCPI vs assurance-vie

L’assurance-vie reste un support d’épargne privilégié, notamment pour sa fiscalité avantageuse. Il est, en effet, possible de bénéficier d’une imposition réduite après 8 ans, établie selon le PFU (prélèvement forfaitaire unique). Toutefois, l’investissement via les SCPI constitue une alternative pertinente, en particulier pour les investisseurs en quête d’allégement fiscal. Plutôt que de viser un rendement élevé, certaines SCPI suivent un modèle fiscal, permettant aux capitaux imposants d’être épargnés d’une trop forte imposition.

De plus, l’assurance-vie enregistre un faible rendement, autour de 2% et 5%. A l’opposé, les SCPI offrent un taux de distribution souvent supérieur, pour atteindre une moyenne de 4,72% en 2024. En outre, les SCPI reposent sur des actifs immobiliers concrets, tels que des bureaux, des commerces ou des établissements de santé. Cette dimension réelle rassure certains investisseurs. Les SCPI peuvent donc améliorer la performance globale d’un contrat d’assurance-vie. De nombreuses SCPI sont ainsi accessibles via des contrats d’assurance-vie. Elles permettent alors de combiner rendement immobilier et fiscalité allégée sur les revenus.

• Rendement supérieur aux fonds euros : en 2024, les SCPI offrent un taux de distribution moyen proche de 5%, alors que les fonds euros stagnent autour de 2%. Les SCPI peuvent ainsi améliorer la performance globale d’un contrat d’assurance-vie.

• Sous-jacent immobilier tangible : les parts de SCPI reposent sur des actifs immobiliers professionnels, tels que des bureaux, des commerces ou des établissements de santé. Cette dimension « réelle » rassure les investisseurs.

• Stabilité et faible volatilité : contrairement aux unités de compte investies en actions, les SCPI sont moins exposées aux fluctuations des marchés financiers. Elles offrent ainsi un couple rendement/risque plus régulier.

• Intégration dans l’assurance-vie : de nombreuses SCPI sont accessibles via des contrats d’assurance-vie. Elles permettent alors de combiner rendement immobilier et fiscalité allégée sur les revenus.

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