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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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Pourquoi investir en SCPI via l’assurance vie

Les parts de SCPI de rendement peuvent être souscrites en direct, mais aussi dans le cadre de certains contrats d’assurance vie. Elles en deviennent alors une des composantes, au même titre que le fonds euros ou des unités de compte. C’est ce qu’on appelle l’investissement indirect, qui présente plusieurs avantages par rapport à la souscription en direct :

  • Une fiscalité plus douce
  • Davantage de souplesse et de flexibilité
  • Un prix de souscription moins cher

Une fiscalité plus douce

Un des avantages de la souscription à une SCPI via un contrat d’assurance vie est d’atténuer la fiscalité des revenus générés. En effet, souscrire en direct à une SCPI peut être coûteux. Les loyers perçus sont soumis à l’imposition des revenus fonciers, soit les prélèvements sociaux (17,2 %) auxquels on ajoute un impôt sur le revenu lié à la tranche marginale d’imposition de l’épargnant. Une fiscalité trop lourde peut donc sérieusement éroder le rendement net de l’investissement.

Souscrire à une SCPI via un contrat d’assurance vie permet également de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Tant que les revenus issus de la SCPI ne font pas l’objet de rachat, aucune imposition ne s’appliquera dessus. En cas de retrait, c’est la fiscalité du contrat qui s’applique et non celle des revenus fonciers. Or, le cadre fiscal de l’assurance vie est particulièrement avantageux pour les épargnants.

Pour les versements et souscriptions effectués après le 27 septembre 2017, ce sera le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % qui s’appliquera, en respectant un abattement pour les contrats de plus de 8 ans d’ancienneté (4 600 euros pour un personne célibataire, veuve ou divorcée, 9 200 euros pour un couple). Pour les versements antérieurs à cette date, c’est le prélèvement forfaitaire libératoire qui s’appliquera. Il est dégressif et passe de 35 % à 7,5 % (en plus des prélèvements sociaux de 17,20 %) pour les contrats détenus au-delà de huit ans.

La fiscalité des SCPI

Davantage de souplesse et de flexibilité

La liquidité d’un contrat d’assurance vie est garantie par l’assureur. Cela signifie qu’il permet à ses épargnants d’effectuer des rachats à tout moment. Cette règle s’applique aussi bien pour le fonds euro que pour les SCPI. Ainsi, l’épargnant peut décider de vendre ses parts à tout moment, sans attendre que la société de gestion ait trouvé un acheteur puisque la liquidité est assurée non pas par la Société de Gestion mais par l’assureur. Contrairement à un achat SCPI en direct.

Cependant, pour se prévaloir du risque de liquidité, les assureurs fixent une période minimale durant laquelle les assurés ne peuvent pas effectuer de rachat sur leur contrat.

Découvrez les contraintes

Un prix de souscription réduit

Investir en SCPI via l’assurance-vie comporte d’autres avantages. Parmi eux, la réduction du prix de part. Les sociétés de gestion appliquent généralement une décote comprise entre 2 % et 5 % et abaissent en parallèle le minimum de souscription. Le Ce ticket d’entrée moins élevé, peut donc permettre à l’épargnant de souscrire à davantage de parts qu’en les achetant en direct.

Les contraintes d’investir en SCPI via l’assurance vie

Acheter des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie présente également des inconvénients. L’un des principaux est probablement la superposition des coûts. Aux frais inhérents à la SCPI (frais d’acquisition, frais de gestion, etc.), s’ajouteront également les frais liés à l’enveloppe de l’assurance-vie (frais d’entrée, frais d’arbitrage, frais de gestion). Les sociétés de gestion mettent souvent en avant la décote du prix de souscription pour compenser cette surcouche de frais, mais l’épargnant devra faire ses propres calculs pour déterminer le mode d’investissement qui s’inscrit le mieux dans sa stratégie patrimoniale.

Autre contrainte de la souscription SCPI via l’assurance vie : un choix de SCPI plus restreint qu’en direct. En effet, les assureurs qui proposent des SCPI dans leurs contrats ne référencent pas l’ensemble des 206 SCPI du marché que l’ASPIM* recensait fin 2020. Le choix de l’épargnant sera donc plus limité avec des SCPI pas toutes performantes. Par ailleurs, il est important de souligner que tous les contrats d’assurance vie existants ne donnent pas la possibilité d’intégrer des SCPI.

Autre point important lorsqu’on investit en SCPI dans un contrat d’assurance-vie : les parts n’appartiennent pas directement à l’épargnant, mais à l’assureur. Celui-ci pourra donc retenir une partie des gains générés par la SCPI, alors qu’en investissant en direct, L’associé en aurait perçu l’intégralité.

Enfin, on peut aussi souligner l’impossibilité de souscrire en SCPI dans un contrat d’assurance-vie par emprunt. Cette contrainte n’est pas négligeable car l’effet de levier de l’endettement est souvent utilisé dans le cadre de stratégies patrimoniales.

Au-delà de ces points, l’épargnant est également soumis aux risques d’un investissement classique dans une SCPI, comme la perte partielle ou totale du capital engagé.

*ASPIM : Association Française des Sociétés de Placement Immobilier

Les autres manières d’investir en SCPI