L’association de la SCPI et l’assurance-vie a longtemps gagné les faveurs des épargnants en étant présentée comme l’alliance idéale. Celle-ci offre la possibilité de regrouper différents investissements, financiers et immobiliers, au sein d’une même enveloppe. Pourtant, à mesure que le marché de la SCPI évolue et se démocratise, des limites apparaissent. Longtemps considérée comme une évidence, elle ne s’impose plus comme la solution la plus pertinente et tend à être reléguée au second plan face aux autres modes de détention de la pierre papier, notamment ceux qui veulent investir dans les meilleures SCPI.
Quel est le fonctionnement de l’investissement en SCPI dans un contrat d’assurance vie ?
Pour les contrats d’assurance vie qui permettent l’investissement en SCPI, les parts sont détenues, non pas directement par l’épargnant, mais par l’assureur. Elles sont alors considérées comme des Unités de Compte (UC), au même titre que des OPCVM. Ce mode de détention, qualifié d’investissement indirect, signifie que l’assureur prend en charge la gestion administrative. La détention de parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie présente des atouts indéniables auprès des épargnants :
- Une potentiellement plus douce,
- Une liquidité plus forte,
- Un prix de souscription moins élevé.
Un cadre fiscal avantageux
Habituellement, dans une détention directe de SCPI, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et soumis à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’épargnant, pouvant aller de 0% à 45%, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%.
Lorsque les SCPI sont logées au sein d’un contrat d’assurance vie, les revenus fonciers bénéficient du cadre fiscal de l’assurance-vie. Les gains sont ainsi soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), également appelé flat tax, à hauteur de 31,4%. Après 8 ans de détention, la fiscalité applicable devient encore plus douce, avec une exonération sur les retraits de 4.600 euros par personne et de 9.200 euros pour un couple marié ou pacsé.
Et tant qu’aucun retrait n’est effectué, les revenus générés ne sont pas imposés : ils sont automatiquement réinvestis dans le contrat. La fiscalité ne s’applique qu’en cas de rachat, partiel ou total, selon les règles propres à l’assurance vie.
Découvrez en détail la fiscalité des SCPI.
Plus de 100 SCPI comparées avec toutes les données
Notre Top 10 des SCPI recommandées
Tous les taux de distribution 2025
Une liquidité plus forte
Dans le cadre de l’assurance-vie, l’assureur garantit lui-même le rachat des parts de SCPI. Ce dispositif permet de récupérer le capital en quelques jours seulement. En comparaison, la revente de parts détenues en direct dépend de l’attractivité de la SCPI et de sa capacité à accueillir de nouveaux investisseurs pour compenser ceux qui souhaitent en sortir ; un processus qui peut étendre le délai de récupération de plusieurs semaines à plusieurs mois.
Cependant, il arrive que certains assureurs fixent une durée minimale de détention de SCPI pour se prévaloir d’un flux de retraits trop important.
Un prix de souscription décoté
L'investissement en SCPI via un contrat d’assurance vie permet également de profiter d'un prix d'achat réduit. Les sociétés de gestion appliquent généralement une décote comprise entre 2% et 5% et abaissent en parallèle le montant minimum d’investissement. Ce ticket d’entrée moins élevé permet donc à l’épargnant de souscrire à davantage de parts qu’en les achetant en direct.
Les contraintes d’investir en SCPI via l’assurance vie
Cette solution comporte également des contreparties non négligeables. Pour l’épargnant, cela se traduit par plusieurs freins majeurs.
La superposition des frais
L’un des principaux inconvénients est probablement la superposition des coûts propres à l’assurance vie. En investissant en SCPI via cette enveloppe, l’épargnant doit composer avec plusieurs niveaux de frais :
- Les frais d'entrée pouvant atteindre 5% du montant investi,
- Les frais de gestion annuels prélevés allant à 1,5%,
- Les frais d’arbitrages appliqués lors de la réallocation de l’épargne entre supports au sein du contrat jusqu’à 1%. La plupart des assureurs prévoient toutefois un nombre limité d’arbitrages gratuits chaque année,
- Les frais de sortie au retrait partiel ou total des sommes investies dans certains contrats d’assurance vie.
Il s’agit donc d’un véritable empilement de frais liés à l'assurance-vie. Les sociétés de gestion mettent donc en avant la décote du prix de souscription pour compenser justement cette surcouche de frais. Il est possible de s’aider d’un comparatif pour sélectionner la meilleure assurance-vie et ainsi éviter une surcharge de frais trop importante.
Prenez rdv sur le créneau qui vous convient.
Soyez accompagné pour être sûr de votre choix
Un choix de SCPI plus restreint
Autre contrainte de la souscription via l’assurance vie : un choix de SCPI plus restreint qu’en direct. Les assureurs ne référencent pas l’ensemble des SCPI du marché. Le choix de l’épargnant sera donc plus limité et orienté vers des SCPI dites maisons. Les investisseurs peuvent donc écarter les SCPI les plus innovantes et performantes du moment.
À l’inverse, le recours à une plateforme indépendante comme France SCPI permet d’accéder à l’ensemble du marché des SCPI, sans restriction. La sélection peut ainsi s’opérer parmi les véhicules les plus performants et les plus adaptés à une stratégie patrimoniale, que ce soit en pleine propriété ou en démembrement.
Des revenus moindres
Lorsque l’investissement en SCPI est réalisé via l’assurance vie, l’épargnant ne détient pas directement les parts : celles-ci sont acquises par l’assureur qui les intègre au contrat. Après application des frais de gestion, les revenus générés sont ensuite reversés à l’épargnant.
À l’inverse, dans le cadre d’un investissement en direct, l’épargnant devient pleinement associé de la SCPI et détient les parts en son nom propre. Il perçoit alors l’intégralité des revenus distribués, sans intermédiaire ni ponction liée à un contrat.
L’investissement en direct pour répondre réellement aux besoins des investisseurs
Si l’intégration d’une SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie simplifie la gestion, les deux modes de souscriptions répondent en réalité à deux besoins différents.
Une SCPI détenue en direct conserve sa vocation première : celle de générer un rendement.L’investisseur perçoit alors des revenus locatifs réguliers sur son compte, versés de manière trimestrielle ou mensuelle. C’est pour cela qu’elle se définit comme un produit de distribution.
Lorsqu’elle est intégrée à une assurance vie, le fonctionnement évolue. La SCPI devient alors un support de capitalisation : les dividendes ne sont plus directement versés à l’investisseur, mais réinvestis au sein du contrat par l’assureur.
Ainsi, ces deux approches ne poursuivent pas les mêmes finalités. La détention en direct répond davantage à un objectif de perception de revenus complémentaires immédiats ; alors que l’assurance vie s’inscrit dans une démarche de valorisation progressive du capital sur le long terme.
L’Europe, piste intéressante à une fiscalité trop lourde
Le principal frein à l’investissement en SCPI en direct demeure encore la fiscalité, jugée trop confiscatoire. Comme expliqué plus haut, les revenus fonciers français sont soumis à la TMI. Une pression fiscale qui pèse directement sur la rentabilité nette de l'investissement mais qui peut être atténuée. Selon la réglementation, les revenus immobiliers sont en effet imposés dans le pays où se situe l’actif. Les loyers perçus relèvent donc du régime fiscal local.
C’est précisément sur ce principe que certaines SCPI ont fait le choix d’investir à l’étranger. En se positionnant hors de France, elles permettent à leur associés de bénéficier de cadres plus avantageux grâce aux conventions fiscales, avec une fiscalité moyenne de 20%.
À travers l’investissement en SCPI, il est donc possible de distinguer plusieurs assiettes fiscales :
- l’investissement en direct dans des SCPI investies en France pouvant atteindre plus de 60%,
- l’investissement via l’assurance vie à plus de 30%,
- l’investissement en direct dans des SCPI positionnées en Europe jusqu’à 20%.
Plusieurs méthodes d’investissement grâce à l’achat en direct et impossible via l’assurance-vie
L’intérêt de la détention en direct ne se limite toutefois pas à ces seuls atouts. Il devient possible d’activer certains leviers patrimoniaux pour répondre davantage aux besoins des investisseurs.
Le crédit pour se constituer un patrimoine
L’investissement en SCPI en direct peut également se réaliser à crédit. Il permet aux épargnants de se constituer un patrimoine sans mobiliser un capital, en s’appuyant sur leur capacité d’endettement. À partir d’une capacité d’épargne mensuelle, l’investisseur peut ainsi accéder à de l'immobilier. Les dividendes versés par la SCPI viennent alors couvrir une partie des mensualités du crédit. Dans certains cas, notamment lors de périodes favorables sur le marché immobilier, les rendements distribués par certaines SCPI compensent totalement, voire dépassent les mensualités de remboursement.
La nue-propriété, un levier fiscal pour préparer l’avenir
Si le crédit permet d’accélérer la constitution d’un patrimoine, la nue-propriété représente une autre approche pour préparer l’avenir.
Ce type d’investissement repose sur le démembrement de propriété, consistant à dissocier la pleine propriété entre la nue-propriété et l’usufruit. L’investisseur renonce temporairement aux revenus locatifs, sur une période généralement comprise entre 3 et 20 ans et bénéficie, en contrepartie, d’une décote sur le prix des parts pouvant aller jusqu’à 40%.
Pendant toute la durée du démembrement, l’investisseur ne perçoit aucun revenu et n’est donc pas fiscalisé. À l’issue de cette période, l'investisseur récupère la pleine propriété des parts et commence alors à percevoir ses dividendes à un moment de vie où sa TMI est généralement plus faible.
Ce mode de détention se révèle particulièrement pertinent pour se constituer des revenus futurs, tout en optimisant sa situation fiscale pendant la phase d'investissement.
Prenez rdv sur le créneau qui vous convient.
Soyez accompagné pour être sûr de votre choix
