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La SCPI fiscale est une typologie de SCPI qui présente de nombreux atouts. En plus de l’aspect défiscalisant, les SCPI fiscales peuvent également être intéressantes du point de vue de l’investissement immobilier pur et simple. Les différentes lois (Pinel, Malraux et Déficit Foncier) ont chacune leurs particularités et répondent à des besoins différents. Retrouvez la définition d’une SCPI fiscale, son fonctionnement, les avantages mais aussi les inconvénients de cette solution. Découvrez également quelle SCPI fiscale choisir en fonction d’objectifs variés : Réduire ses revenus imposables, baisser le niveau de ses impôts ou minorer le montant de ses revenus locatifs imposables.

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Qu’est-ce qu’une SCPI Fiscale, définition et fonctionnement

Pour savoir ce qu’est une SCPI fiscale, il est nécessaire de comprendre la défiscalisation dans son ensemble. L’État Français a toujours accordé des avantages fiscaux plus ou moins importants en contrepartie d’un investissement ou d’une prestation. La défiscalisation liée à un investissement immobilier est quant à elle plus ancienne qu’on ne l’imagine. En effet la première loi dite « Monuments Historiques » est née aux débuts des années 1900. D’autres dispositifs ont évidemment vu le jour au fur et à mesure des décennies et des gouvernements.

Le principe est toujours le même : Le législateur accorde un fort avantage fiscal en contrepartie d’un investissement immobilier dans le domaine qu’il souhaite favoriser :

  • Bâtiments classés,
  • Monuments historiques,
  • Constructions dans des zones exclues par le tourisme, etc.

Les épargnants investissent donc dans un bien immobilier locatif répondant à des critères précis, différents selon les années et les lois en vigueur. Ils bénéficient alors d’un avantage fiscal et parfois, de revenus locatifs.

À l’image d’une SCPI de rendement classique qui détient un portefeuille immobilier, la SCPI fiscale possède un portefeuille composé de biens locatifs donnant droit à des avantages fiscaux et générant des revenus fonciers. L’épargnant qui achète une ou plusieurs parts de SCPI dite défiscalisante jouit donc de l’avantage fiscal. Il peut également percevoir des revenus fonciers sous forme de dividendes et versés par la SCPI elle-même.

Contrairement à l’achat en direct, l’acquisition de parts de SCPI fiscale lui permet donc d’être indirectement propriétaire d’une multitude de biens avec différents locataires sans en avoir la gestion.

Quels sont les avantages ?

Les avantages d’une SCPI fiscale

L’avantage fiscal

L’avantage fiscal est la raison première pour laquelle de nombreux épargnants investissent dans les SCPI fiscales. Qu’il s’agisse d’une réduction fiscale, d’une déduction des revenus d’activité ou d’une baisse de revenus fonciers, les particuliers imposables pourront bénéficier de cet atout. Celui-ci dépendra de la situation fiscale de l’épargnant et notamment de son taux d’imposition. Il sera également différent selon le type de SCPI (Pinel, Denormandie, Malraux, etc.).

Il faut retenir que la réduction d’impôt maximale sera de 21% de l’investissement.

La dilution du risque

À l’instar d’une SCPI de rendement qui permet de bénéficier indirectement d’un portefeuille d’actifs, la SCPI fiscale permet elle aussi, d’être investi sur une multitude de biens et autant de locataires. Cette diversification locative permet ainsi la mutualisation du risque. Un des principaux écueils en matière de défiscalisation immobilière demeure le risque locatif puisqu’elle est, la plupart du temps, conditionnée au fait d’avoir un locataire. Si ce dernier décide de dénoncer son bail, la carotte fiscale peut être remise en cause. Avec la SCPI fiscale, ce risque est d’autant plus diminué qu’il y a de locataires.

L’absence de gestion

Une fois encore, la SCPI fiscale a le même avantage que dans sa forme classique à savoir l’absence de gestion. En effet, en achetant des parts de SCPI à caractère fiscal, l’épargnant se soustrait à la gestion des locataires, à celle de l’achat-vente des biens et évidemment à la gestion de l’entretien et des travaux qui peuvent être très chronophages et coûteux.

L’encaissement de revenus fonciers

Même s’ils sont moins importants que dans le cadre d’une SCPI de rendement, chaque associé peut bénéficier de revenus fonciers versés sous forme de dividendes par la SCPI. Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur Mobilière) est en général de 1 à 2% et permet d’optimiser plus encore le rendement global de l’investissement.

Découvrir les différentes SCPI fiscales

Les risques liées à la SCPI fiscale

L’avantage fiscal soumis à condition

Dès lors que l’État français octroie un avantage fiscal, celui est conditionné et doit respecter un certain nombre de règles. Pour certains types de SCPI, l’attrait fiscal repose sur le fait que le bien soit loué un certain nombre d’années. Dans le cas contraire, le contribuable sera contraint de restituer l’avantage fiscal aux impôts. Ces conditions peuvent donc constituer un risque.

Le capital non garanti et non liquide

Comme dans tout investissement immobilier, fiscal ou non, le capital investi ne peut être garanti. Dans la SCPI, rien ni personne ne peut garantir la valorisation des biens et l’évolution du marché des biens en portefeuille. Il est donc possible de constater des plus-values comme des moins-values et c’est un risque à prendre en considération. Le capital est également soumis au risque de liquidité. En général, les SCPI fiscales procèdent à la vente des biens après un nombre d’années de détention. Même si ces durées sont spécifiées dans les conditions d’acquisition des parts, chaque associé doit considérer le risque de liquidité comme important. Le capital peut ne pas être disponible immédiatement et bloqué en attendant que la SCPI procède à la vente des biens.

L’absence de revenus

Une nouvelle fois, comme dans tout investissement immobilier, les revenus fonciers versés par la SCPI ne sont pas garantis et peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse. De plus, il est souvent rappelé que les SCPI fiscales n’ont pas pour objet principal de servir un rendement. Il est en général compris entre 1 et 2%.

Un placement long terme

L’une des contraintes majeures est liée à la durée de détention des SCPI fiscales. En effet, pour profiter de l’avantage fiscal, l’associé de la SCPI doit conserver ses parts un minimum de temps mais il doit aussi respecter le timing que lui impose la Société de Gestion qui gère les actifs de la SCPI. A titre d’exemple, les SCPI fiscales Denormandie commencent à vendre leurs biens au bout de 15 ans. Lorsque l'épargnant s’engage dans une SCPI fiscale, il le fait sur du long-terme.

Découvrir les différentes SCPI fiscales

Les différentes typologies de SCPI fiscales

Comme dans toutes catégories de SCPI, la pierre papier est composée de sous catégories répondant à des lois de défiscalisation différentes. Voici les SCPI fiscales les plus courantes :

SCPI Pinel

Les SCPI Pinel font partie des types de SCPI fiscales que l’on retrouve le plus fréquemment. Les SCPI de type Pinel investissent dans des biens éligibles aux lois du même nom. En investissant dans une SCPI Pinel, l’épargnant bénéficie d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% et s’étaler sur 12 ans.

Découvrir les SCPI Pinel

SCPI Denormandie

Les SCPI Denormandie sont les dernières nées dans la catégorie des SCPI fiscales. Nées sous le gouvernement Macron, elles sont en fait, la suite logique des SCPI Pinel puisqu’elles offrent le même type de réduction fiscale. L’associé qui investit dans une SCPI Denormandie peut bénéficier de 21% de réduction fiscale étalés sur 12 ans maximum.

SCPI Déficit Foncier

Les SCPI de Déficit Foncier s’adressent principalement aux épargnants qui perçoivent des revenus fonciers et qui souhaitent diminuer la pression fiscale sur ce type de revenus immobiliers. L’investissement dans une SCPI de Déficit Foncier permet également d’optimiser la fiscalité sur les revenus professionnels.

Découvrir les SCPI Déficit

SCPI Malraux

Les SCPI Malraux ont pour objet d’acquérir et de rénover des biens anciens. Tout comme les autres dispositifs fiscaux, les SCPI Malraux permettent donc de bénéficier d’une réduction fiscale. Celle-ci s’établit à hauteur de 18% de l’investissement et n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Découvrir les SCPI Malraux

Les meilleures SCPI fiscales

Contrairement aux SCPI de rendement classables selon certains critères comme le rendement ou la capitalisation, il n’est pas aisé de déterminer quelles sont les meilleures SCPI fiscales. Les meilleures SCPI fiscales vont simplement être des SCPI adaptées à la situation fiscale et aux affinités de chacun. Aujourd’hui il existe seulement 4 SCPI fiscales ouvertes répondant chacune à une loi bien précise.

Toutes les SCPI fiscales

Les meilleures SCPI fiscales.

Questions fréquentes sur les SCPI fiscales

Souvent en phase de constitution lorsque les épargnants y investissent, les SCPI fiscales ne peuvent être choisies et sélectionnées sur des critères de rendement, de capitalisation ou de taux d’occupation financier comme cela pourrait être le cas pour le choix d’une SCPI de rendement. Chacun doit donc choisir sa SCPI fiscale en tenant compte de sa propre situation patrimoniale et fiscale. De quel type de réduction fiscale l’investisseur désire-t-il bénéficier ? Perçoit-il également des revenus fonciers ? A-t-il une préférence pour une société de gestion en particulier et celle-ci a-t-elle déjà de l’expérience dans la défiscalisation ? Ces questions doivent nécessairement trouver réponse pour savoir comment choisir sa SCPI fiscale. Les épargnants pensent à tort que les SCPI fiscales servent des revenus fonciers tout comme les SCPI de rendement classique. Mais l’objectif premier d’une SCPI fiscale est l’optimisation fiscale de la situation des associés. Son rendement locatif est très faible voire anecdotique. Parmi celles qui délivrent des dividendes, le rendement locatif moyen des SCPI fiscales servi aux épargnants est compris entre 1 et 2%.

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