Kyaneos AM
- TD 2023
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SCPI Fiscale
Les SCPI fiscales appartiennent à une typologie particulière de SCPI et présentent de multiples avantages. Au-delà des rendements versés, elles constituent une option séduisante pour les investisseurs immobiliers, notamment pour leur intérêt défiscalisant. Les dispositifs Pinel, Malraux et Déficit Foncier répondent à des besoins sociétaux différents, avec des particularités qui leur sont propres. Le choix d’une SCPI fiscale dépend ainsi des objectifs d’investissement de chaque investisseur : réduction des revenus imposables, abaissement du niveau des impôts ou encore diminution du montant des revenus locatifs imposables.
Qu’est-ce qu’une SCPI Fiscale, définition et fonctionnement
Pour comprendre ce qu’est une SCPI fiscale, il est essentiel d’avoir un court historique sur la défiscalisation. Depuis longtemps, l’État français accorde des avantages fiscaux plus ou moins importants en contrepartie d’un investissement ou d’une prestation. La défiscalisation liée à l’investissement immobilier est quant à elle, plus ancienne. En effet la première loi dite « Monuments Historiques » date du début des années 1900. Au fil des décennies et des gouvernements, d’autres dispositifs ont été mis en place, enrichissant ainsi la législation fiscale.
Depuis plus d’un siècle, le principe demeure inchangé : Le législateur accorde un avantage fiscal significatif en échange d’un investissement immobilier dans le secteur qu’il souhaite encourager :
- Bâtiments classés,
- Monuments historiques,
- Constructions dans des zones exclues par le tourisme, etc.
Les épargnants investissent donc dans un bien immobilier locatif répondant à des critères spécifiques, variables selon les années et les lois en vigueur. En retour, ils bénéficient d’un avantage fiscal et peuvent également encaisser des revenus locatifs.
À l’instar d’une SCPI de rendement classique qui détient un patrimoine de biens immobiliers, la SCPI fiscale se constitue donc un patrimoine composé d’actifs donnant droit à une réduction d’impôts et générant des revenus fonciers. Les investisseurs qui achètent une ou plusieurs parts de SCPI dite défiscalisante jouissent donc d’une fiscalité adoucie, tout en percevant des revenus fonciers sous forme de dividendes versés par la SCPI.
Contrairement à l’achat en direct d’un bien immobilier, qui impose une gestion quotidienne et des contraintes locatives, l’acquisition de parts de SCPI fiscale permet à l’épargnant d’être indirectement propriétaire d’une multitude d’immeubles avec différents locataires, sans aucune gestion.
Les avantages d’une SCPI fiscale
L’avantage fiscal
L’attrait fiscal est généralement la motivation principale des épargnants à investir dans les SCPI fiscales. Qu’il s’agisse d’une réduction fiscale, d’une déduction des revenus d’activité ou d’une diminution de revenus fonciers, ces dispositifs offrent aux particuliers imposables un avantage indéniable. Celui-ci varie en fonction de la situation fiscale de l’épargnant,notamment de son taux d’imposition, et sera différent selon le type de SCPI choisi (Pinel, Denormandie, Malraux, etc.).
Il est essentiel de retenir que la réduction d’impôt maximale peut atteindre jusqu'à 21% de l’investissement.
La dilution du risque locatif
Tout comme une SCPI de rendement qui permet de bénéficier indirectement d’un patrimoine d’actifs diversifiés, la SCPI fiscale peut, elle aussi, investir dans une multitude de biens immobiliers et autant de locataires. Cette diversification locative permet ainsi de mutualiser le risque locatif. Le risque de vacance locative demeure le principal écueil d’une défiscalisation immobilière classique puisqu’elle est conditionnée à la présence continue d’un locataire. Si ce dernier décide de dénoncer son bail avant une certaine période, la carotte fiscale peut être remise en cause. Cependant, avec la SCPI fiscale, ce risque est considérablement atténué grâce à la multiplicité des locataires.
L’absence de gestion
La SCPI fiscale, tout comme sa forme classique, présente un autre avantage, à savoir l’absence de gestion. En effet, en acquérant des parts de SCPI à caractère fiscal, l’épargnant se libère de la gestion des locataires, de l’achat-vente des biens ainsi que l’entretien et des travaux de réhabilitation qui peuvent souvent être chronophages et coûteux. Ce modèle d’investissement permet donc d’investir sereinement dans l’immobilier sans se soucier des contraintes administratives et techniques, tout en bénéficiant des avantages fiscaux associés.
L’encaissement de revenus fonciers
Les associés d’une SCPI fiscale bénéficient de revenus fonciers versés sous forme de dividendes, même si ceux-ci sont moins importants que ceux d’une SCPI de rendement classique. Le Taux de Distribution (TD), anciennement connu sous la notion de TDVM (Taux de Distribution sur Valeur Mobilière), se situe généralement entre 1% et 2%, permettant d’optimiser plus encore le rendement global de l’investissement.Ces revenus complémentaires, bien qu’ils ne soient pas la principale motivation, contribuent à renforcer l’intérêt de ce type de placement en ajoutant une dimension de rentabilité supplémentaire à l’avantage fiscal.
Les risques liées à la SCPI fiscale
L’avantage fiscal soumis à condition
Lorsque l’État français octroie un avantage fiscal, celui est conditionné et doit respecter plusieurs règles. Pour certains types de SCPI, l’attrait fiscal repose sur l’obligation de louer le bien immobilier durant une durée déterminée et incompressible. Dans le cas contraire, le contribuable est contraint de restituer l’avantage fiscal aux services fiscaux. Cette condition introduit donc un risque pour l’investisseur, qui doit veiller à respecter scrupuleusement cette règle pour conserver son avantage.
Le capital non garanti et non liquide
Comme pour tout investissement immobilier, qu’il soit fiscal ou non, le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valorisation des biens et l’évolution du marché des biens en portefeuille ne peuvent être assurés, exposant ainsi l'investisseur à réaliser des moins-values.
De plus, le capital est également soumis à un risque de liquidité. Généralement, les SCPI fiscales procèdent à la vente de biens après plusieurs années de détention. Même si ces durées sont spécifiées dans les conditions d’acquisition des parts, chaque associé doit considérer le risque de liquidité comme important. Le capital peut ne pas être immédiatement disponible et pourrait rester bloqué en attendant que la SCPI procède à la cession de biens.
L’absence de revenus
Les revenus fonciers versés par la SCPI ne sont également pas garantis et peuvent fluctuer, à la hausse comme à la baisse, selon les performances du marché et de la gestion des biens. De plus, il est important de rappeler que les SCPI fiscales n’ont pas pour vocation première de servir un rendement élevé. Celui-ci est en général compris entre 1% et 2%, illustrant ainsi la priorité de ce placement : la défiscalisation plutôt que la maximisation des revenus.
Un placement long terme
L’une des contraintes majeures des SCPI fiscales est liée à la durée de détention des parts. En effet, pour profiter de l’avantage fiscal, l’associé de la SCPI doit conserver ses parts pendant une période minimale et doit aussi respecter le calendrier fixé par la Société de Gestion qui administre les actifs de la SCPI. A titre d’exemple, les SCPI fiscales Denormandie commencent à vendre leurs biens après 15 ans de détention. Ainsi lorsque l'épargnant s’engage dans une SCPI fiscale, il le fait sur un investissement à long-terme.
Les différentes typologies de SCPI fiscales
Tout comme les autres véhicules d’investissement de la pierre papier, les SCPI fiscales comportent plusieurs sous catégories, chacune répondant à des lois de défiscalisation spécifiques. Voici un aperçu des SCPI fiscales les plus courantes :
SCPI Pinel
Les SCPI Pinel sont parmi les plus fréquemment rencontrées dans le domaine des SCPI fiscales. Elles investissent dans des biens immobiliers neufs ou rénovés destinés à la location. En optant pour une SCPI Pinel, l’épargnant bénéficie d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% s’étalant sur une période de 12 ans. La souscription à des parts dans une SCPI Pinel est toutefois limitée à un montant de 300 000 euros, mais ce dispositif devrait prendre fin à l'issue de l'année 2024.
SCPI Denormandie
Les SCPI Denormandie sont les dernières nées dans la catégorie des SCPI fiscales. introduites sous le gouvernement Macron, elles s’inscrivent dans la continuité des SCPI Pinel et offrent le même type de réduction fiscale. Elles ont pour objectif de stimuler la rénovation d'immeubles anciens dans les zones urbaines. L’associé qui investit dans une SCPI Denormandie peut bénéficier de 21% de réduction d'impôts étalés sur une durée maximale de 12 ans.
SCPI Déficit Foncier
Les SCPI de Déficit Foncier s’adressent principalement aux épargnants percevant des revenus fonciers et qui souhaitent diminuer la pression fiscale sur ce type de revenus immobiliers. Pour bénéficier de ce dispositif, la SCPI doit engager des dépenses pour l'entretien ou les travaux d'un bien immobilier locatif. Le bien doit ensuite être mis en location pour une durée minimale de trois ans après la réalisation des travaux, lesquels doivent concerner un bien destiné à la location nue (non meublée). Le dispositif Déficit Foncier permet ainsi d’optimiser la fiscalité des revenus professionnels.
Découvrir les SCPI Déficit Foncier
SCPI Malraux
Les SCPI Malraux se concentrent sur l'acquisition et la rénovation de biens anciens. Tout comme les autres SCPI adoptant des dispositifs fiscaux, les SCPI Malraux permettent donc de bénéficier d’une réduction fiscale. Celle-ci s’établit à hauteur de 18% de l’investissement et n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales (ensemble de dispositions légales qui permettent aux contribuables de réduire leur impôt sur le revenu).
Les meilleures SCPI fiscales
Contrairement aux SCPI de rendement classables selon certains critères comme le rendement ou la capitalisation, il n’est pas toujours aisé de déterminer quels sont les véhicules les plus pertinents. Les meilleures SCPI fiscales sont celles qui s'adaptent le mieux à la situation et aux objectifs personnels de chaque investisseur. Il existe actuellement seulement 5 SCPI fiscales ouvertes répondant chacune à une loi spécifique. Le choix de la SCPI idéale dépend donc des besoins et des affinités de l’épargnant avec les dispositifs fiscaux disponibles.
Les meilleures SCPI fiscales.
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