La SCPI Pinel est-elle si avantageuse pour réduire ses impôts ?

Avant de définir ce qu’est une SCPI Pinel et de comprendre son fonctionnement, il est essentiel de rappeler le concept de la SCPI. Une Société Civile de Placement Immobilier est donc un véhicule de placement collectif qui permet d’investir indirectement dans l’immobilier professionnel. Grâce à l’épargne des investisseurs, la SCPI se constitue un patrimoine immobilier afin de générer des revenus locatifs. En contrepartie, les associés détenteurs de parts bénéficient des avantages de défiscalisation liés au type de SCPI dans lequel ils investissent. Il en existe trois :

• Les SCPI de rendement, qui sont les plus courantes, enregistrent un Taux de Distribution (TD) très correct. Durant l’année 2023, elles ont servi moyen un rendement de 4,52%,
• Les SCPI de plus values, aussi appelées SCPI de capitalisation, permettent aux associés de tirer profit des plus–values issues des opérations d’achat-revente de biens immobiliers,
• Les SCPI fiscales procurent, quant à elles, des avantages fiscaux comme une réduction d’impôt.

Cette dernière catégorie de SCPI repose sur les différentes lois françaises de défiscalisation comme le dispositif Duflot, Denormandie, Déficit Foncier, Malraux, ou encore Pinel. Ces lois ont généralement pour objectif de stimuler la construction ou la rénovation de logements des zones où la demande locative est élevée.

Une SCPI Pinel investit donc dans une multitude de biens immobiliers conformes aux exigences du dispositif de défiscalisation Pinel, à savoir des logements neufs ou réhabilités respectant la réglementation thermique RT 2012 (limitation de la consommation d'énergie) et le label BBC (Bâtiment Basse Consommation).

La réduction fiscale sera donc proportionnel à la durée de location sur laquelle s’engage la société de gestion qui gère la SCPI :

• 12% de réduction d’impôts sur le montant investi en SCPI si l’engagement de location est de 6 ans,
• 18% de réduction d’impôts sur le montant investi en SCPI si l’engagement de location est de 9 ans,
• 21% de réduction d’impôts sur le montant investi en SCPI si l’engagement de location est de 12 ans.

L’investisseur choisit donc la durée d’investissement en fonction de l’avantage fiscal dont il souhaite bénéficier. Toutefois, cet investissement est limité à un montant de 300 000 euros.

Contrairement à une SCPI de rendement classique, la SCPI fiscale Pinel n’a pas pour vocation principale de distribuer des revenus élevés. Bien que le patrimoine immobilier soit loué comme dans toutes les SCPI de rendement, les immeubles répondant aux exigences de la loi Pinel génèrent des loyers plus modestes. De ce fait, le taux de distribution d’une SCPI Pinel ne dépasse généralement pas les 2%. Ce rendement n’est évidemment pas garanti par la société de gestion et peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.

En comparaison, les SCPI de rendement fournissent des rendements bien plus attractifs, compris entre 4% et 8% chaque année depuis 20 ans. Les meilleures d’entre elles fournissent des rendements jusqu’à 8% par an, bien au-delà du taux de distribution moyen annuel 2023 de 4,52%.

Ces différences soulignent l’importance de bien choisir le type de SCPI en fonction de ses objectifs d’investissement, que ce soit pour la défiscalisation ou pour augmenter ses revenus.

Au-delà de la contrainte de durée, la SCPI Pinel comporte de nombreux bénéfices comparativement à un investissement en direct.

Le montant d’investissement

Il est possible d’investir dans une SCPI loi Pinel à partir d’un montant de 5000€, une somme bien plus accessible que celle requise pour un investissement dans l’immobilier résidentiel classique, où le ticket d’entrée n’est généralement envisageable qu’à partir de 150.000€. Cette accessibilité offre une grande flexibilité aux particuliers souhaitant s’engager sur des investissements plus modestes. Cela leur permet également de diversifier leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant des avantages fiscaux de la loi Pinel.

Les risques locatifs dilués

Contrairement à l’investissement direct en Pinel, la SCPI Pinel permet d’investir indirectement dans une multitude de biens, diluant d’autant le risque locatif. Grâce à sa capacité à acquérir divers actifs, la SCPI sous la Loi Pinel a en effet toute la latitude pour choisir ses biens et se constituer un portefeuille locatif. De même, le risque de perte de valeur à la revente d’un bien n’est pas exclu mais est atténué par la diversification du patrimoine qui repose sur une multitude de biens immobiliers.

Absence de gestion

C’est l’un des dénominateurs communs de toutes les SCPI : les gestions immobilière et locatives sont totalement déléguées. Que ce soit pour une SCPI de rendement, une SCPI malraux ou une SCPI Pinel, les associés n’ont pas à se soucier de la recherche de locataires ou de la réalisation des travaux comme c’est souvent le cas lors d’un investissement immobilier en direct. Cet aspect extrêmement important permet aux épargnants d’investir sereinement sans avoir à penser à la gestion quotidienne et de se concentrer pleinement sur leurs objectifs financiers.