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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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Avant de définir ce qu’est une SCPI Pinel et de comprendre son fonctionnement, reprenons l’essentiel de la SCPI. Une Société Civile de Placement Immobilier est un véhicule de placement collectif qui investit dans l’immobilier. Grâce à l’épargne des investisseurs, celle-ci se constitue un patrimoine immobilier afin d’encaisser des loyers. Les associés détenteurs de parts, profitent donc d’avantages liés au type de SCPI dans lequel ils investissent :

  • Les SCPI de rendement, les plus courantes confèrent aux épargnants un rendement moyen de 4,49% en 2021,
  • Les SCPI de plus values, aussi appelées SCPI de capitalisation, permettent aux associés de tirer profit des opérations d’achat-revente de biens immobiliers, donnant lieu à des plus–values,
  • Les SCPI fiscales apportent, elles, un avantage fiscal comme une réduction d’impôt à l’investisseur.

Cette dernière catégorie de SCPI repose sur les différentes lois défiscalisantes françaises comme la loi Duflot, Denormandie, Déficit Foncier, Malraux, ou encore la loi Pinel. Ces lois ont généralement pour objectif de dynamiser la construction ou la rénovation de logements en zone tendue par la demande locative.

Qu’est-ce qu’une SCPI Pinel ?

Pour répondre aux français de plus en plus nombreux à chercher une manière de réduire l'impôt, chaque gouvernement met en place un dispositif défiscalisant. La loi Pinel est en effet un moyen pour les particuliers de réduire la pression fiscale. Instauré le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel fait bénéficier les investisseurs d’une réduction d’impôt en contrepartie d’une acquisition dans l’immobilier locatif résidentiel. L’objectif de cette loi est de dynamiser l’offre de logement dans les grandes villes et les zones sous tension locative. Ce type d’investissement peut se faire en achetant un appartement avec tous les inconvénients que cela implique mais il est également possible d’investir en passant par une SCPI fiscale. Les contraintes liées à la gestion du bien immobilier et de ses locataires est alors déléguée à une société de gestion.

Quel est le fonctionnement de la SCPI Pinel ?

Une SCPI Pinel investit donc dans une multitude de biens immobiliers qui entrent tous dans les conditions qu’imposent le dispositif de défiscalisation Pinel. Il s’agit de logements neufs ou réhabilités respectant les normes énergétiques RT 2012 et BBC.

La réduction fiscale est dépend de la durée de location sur laquelle s’engage la société de gestion qui gère la SCPI :

  • Réduction de 12% du montant investi en SCPI si l’engagement de location est de 6 ans,
  • Réduction de 18% du montant investi en SCPI si l’engagement de location est de 9 ans,
  • Réduction de 21% du montant investi en SCPI si l’engagement de location est de 12 ans.

L’investisseur particulier décide donc de la durée d’investissement pour connaître sa réduction d’impôts. Par ailleurs, la limite d’investissement dans une opération de défiscalisation Pinel est de 300 000 euros.

Quelle est la chronologie d’une SCPI Pinel ?

La souscription à une SCPI Pinel est différente d’une SCPI de rendement classique. En effet, si les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction de leurs impôts, ils doivent respecter une période de souscription d’une durée moyenne de 3 ans. Ce laps de temps permet à la SCPI de collecter suffisamment de capital pour constituer un parc immobilier éligible à la loi Pinel. Ce dernier est ensuite loué pendant 12 ans afin de faire bénéficier aux associés de la SCPI de tous les avantages fiscaux possibles. Parallèlement, une partie des loyers est reversée sous forme de dividendes aux associés. Enfin, à partir de la 13ème année, la société de gestion procède à la vente progressive du parc immobilier, restitue la valeur des parts aux investisseurs et liquide la SCPI.

Attention, rien ne garantit que les parts achetées au début de l’opération auront bénéficié d’une revalorisation à la hausse. Le prix de part peut effectivement être valorisé à la baisse au fur et à mesure des années. Un investissement en SCPI fiscale comporte de nombreux risques vis-à-vis du capital investi et des rendements potentiels. Il est préférable de faire appel à un consultant expert dans la pierre papier pour connaître toutes les informations et les performances des SCPI Pinel.

Quel est le rendement d’une SCPI Pinel ?

Contrairement à une SCPI de rendement classique, la SCPI fiscale Pinel n’a pas pour vocation principale de distribuer des revenus. Bien que le patrimoine immobilier soit loué comme pour n’importe quelle SCPI de rendement, les immeubles répondant aux exigences de la loi Pinel génèrent des revenus locatifs moins importants. Par conséquent, le taux de distribution d’une SCPI Pinel ne dépasse pas les 2%. Ce rendement n’est évidemment pas garanti par la société de gestion et peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.

Les SCPI de rendement quant à elles fournissent des rendements compris entre 4% et 8% chaque année depuis 20 ans. Les meilleures d’entre elles fournissent des rendements jusqu’à 6% par an, bien au-delà du taux de distribution moyen annuel 2021 de 4,49%.

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Comment revendre des parts de SCPI Pinel ?

Bien qu’il soit possible de revendre ses parts de SCPI Pinel avant le terme de l’opération, cela n’est pas recommandé. Investir dans une SCPI Pinel implique en effet de respecter une période d’engagement. La cession anticipée des parts contraint l’épargnant à rembourser la totalité du montant défiscalisé déjà obtenu. Par conséquent, céder ses parts de SCPI Pinel avant la liquidation des actifs immobiliers est loin d’être avantageux pour le détenteur des parts.

Par ailleurs, les SCPI Pinel sont généralement des SCPI à capital fixe. De ce fait, la société de gestion confronte chaque mois les demandes de retrait et les demandes d’achat sur un marché secondaire. Il faut donc attendre qu’un investisseur veuille acheter des parts pour en céder et récupérer le montant de son placement. Ce dernier peut évidemment varier à la hausse comme à la baisse.

Comprendre la revente de SCPI

Les Avantages de la SCPI Pinel

Au-delà de la contrainte de durée, la SCPI Pinel comporte de nombreux avantages comparativement à un investissement en direct.

Le montant d’investissement

Il est possible d’investir dans une SCPI loi Pinel à partir de 5000€. Ce qui serait impossible dans l’immobilier classique résidentiel ou la moindre opération n’est envisageable qu’à partir de 150.000€. Cela donne de la flexibilité aux particuliers souhaitant s’engager sur des investissements plus modestes.

Les risques locatif et de valorisation dilués

Contrairement à l’investissement direct en Pinel, la SCPI Pinel permet d’investir indirectement dans une multitude de biens diluant d’autant le risque locatif. La SCPI Loi Pinel a en effet toute la latitude pour choisir ses biens et se constituer un portefeuille locatif. De la même manière, le risque de perte de valeur d’un bien à la revente n’est pas exclu mais diminué car reposant sur différents biens.

Absence de gestion

C’est le dénominateur commun de toutes les SCPI : les gestions immobilière et locatives sont totalement déléguées. En aucun cas, l’associé d’une SCPI de rendement comme d’une SCPI Pinel ne doit s’occuper de trouver un locataire ou réaliser des travaux comme c’est souvent le cas lorsqu’on achète un bien en direct. Ce point extrêmement important permet aux épargnants d’investir sereinement sans avoir à penser à la gestion.

Les inconvénients de la SCPI Pinel

Comme tout investissement, qui plus est immobilier, la SCPI Pinel n’est pas la solution qui ne présente que des avantages. Elle comporte effectivement quelques points de vigilance.

Un rendement plus faible

Comparativement aux SCPI de rendement, les SCPI Loi Pinel offrent un rendement plus faible. Cette performance est évidemment dû au type d’immobilier dans lequel elles investissent : Le résidentiel. En moyenne, les SCPI Pinel servent un rendement de 2% en plus de l’avantage fiscal. Précisons que le revenu locatif ne doit pas être la raison principale pour laquelle un investisseur choisit la SCPI Pinel.

Une liquidité faible

Le sous-jacent immobilier nécessite de se projeter sur une durée minimum de 10 ans. Mais la revente des biens à l’intérieur de l’enveloppe de la SCPI peut se faire bien après rendant ainsi le placement moins liquide.

Une offre réduite

L’offre des SCPI Pinel est très restreinte, loin du choix pléthorique de l’immobilier locatif en direct. Les épargnants souhaitant défiscaliser doivent donc choisir parmi quelques SCPI seulement. Les spécialistes de France SCPI sont là pour aider les investisseurs pour être certain de faire le bon choix. Pour être accompagné dans le choix d’une SCPI Pinel, vous pouvez contacter nos experts qui répondront gratuitement à vos questions.

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