Atland Voisin
- TD 2023
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La SCPI Pinel est-elle si avantageuse pour réduire ses impôts ?
Avant de définir ce qu’est une SCPI Pinel et de comprendre son fonctionnement, il est essentiel de rappeler le concept de la SCPI. Une Société Civile de Placement Immobilier est donc un véhicule de placement collectif qui permet d’investir indirectement dans l’immobilier professionnel. Grâce à l’épargne des investisseurs, la SCPI se constitue un patrimoine immobilier afin de générer des revenus locatifs. En contrepartie, les associés détenteurs de parts bénéficient des avantages de défiscalisation liés au type de SCPI dans lequel ils investissent. Il en existe trois :
- Les SCPI de rendement, qui sont les plus courantes, enregistrent un Taux de Distribution (TD) très correct. Durant l’année 2023, elles ont servi moyen un rendement de 4,52%,
- Les SCPI de plus values, aussi appelées SCPI de capitalisation, permettent aux associés de tirer profit des plus–values issues des opérations d’achat-revente de biens immobiliers,
- Les SCPI fiscales procurent, quant à elles, des avantages fiscaux comme une réduction d’impôt.
Cette dernière catégorie de SCPI repose sur les différentes lois françaises de défiscalisation comme le dispositif Duflot, Denormandie, Déficit Foncier, Malraux, ou encore Pinel. Ces lois ont généralement pour objectif de stimuler la construction ou la rénovation de logements des zones où la demande locative est élevée.
Qu’est-ce qu’une SCPI Pinel ?
Face au nombre croissant de Français cherchant à réduire leur impôt, les différents gouvernements mettent en place des dispositifs défiscalisants. Parmi eux : la loi Pinel. En effet, ce dispositif se présente comme un moyen efficace pour alléger la pression fiscale des particuliers. Instauré le 1er septembre 2015 par Sylvia Pinel, ministre du Logement, ce dispositif permet aux épargnants de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement dans l’immobilier locatif résidentiel. L’objectif de cette loi est ainsi de dynamiser l’offre de logement dans les grandes villes et les zones sous tension locative. Traditionnellement, le dispositif implique l’achat d’un appartement, avec tous les inconvénients que cela implique. Toutefois, il est possible d’en bénéficier en passant par une SCPI fiscale. Les contraintes liées à la gestion du bien immobilier et de ses locataires sont, quant à elles, déléguées à la société de gestion, chargée d’administrer la SCPI.
Quel est le fonctionnement de la SCPI Pinel ?
Une SCPI Pinel investit donc dans une multitude de biens immobiliers conformes aux exigences du dispositif de défiscalisation Pinel, à savoir des logements neufs ou réhabilités respectant la réglementation thermique RT 2012 (limitation de la consommation d'énergie) et le label BBC (Bâtiment Basse Consommation).
La réduction fiscale sera donc proportionnel à la durée de location sur laquelle s’engage la société de gestion qui gère la SCPI :
- 12% de réduction d’impôts sur le montant investi en SCPI si l’engagement de location est de 6 ans,
- 18% de réduction d’impôts sur le montant investi en SCPI si l’engagement de location est de 9 ans,
- 21% de réduction d’impôts sur le montant investi en SCPI si l’engagement de location est de 12 ans.
L’investisseur choisit donc la durée d’investissement en fonction de l’avantage fiscal dont il souhaite bénéficier. Toutefois, cet investissement est limité à un montant de 300 000 euros.
Quelle est la chronologie d’une SCPI Pinel ?
La souscription à des parts de SCPI Pinel diffère cependant de celle d’une SCPI de rendement classique. En effet, la réduction de l'impôt est accordée aux investisseurs s’ils respectent une période de détention des parts pendant d’une durée moyenne de 3 ans. Ce laps de temps est nécessaire afin de permettre à la SCPI de collecter suffisamment de capital pour constituer un parc immobilier éligible à la loi Pinel, qui sera par la suite loué pendant une période de 12 ans afin de faire bénéficier aux associés de la SCPI de l'intégralité des bénéfices fiscaux. En plus de ces avantages, une partie des loyers est reversée sous forme de dividendes aux associés. À partir de la 13ème année, la société de gestion procède à la vente progressive du parc immobilier, restitue la valeur des parts aux investisseurs et procède à la liquidation de la SCPI.
Toutefois, il est important de rappeler que la valorisation des parts n’est pas garantie. Le prix de part peut en effet être valorisé à la hausse ou à la baisse au fur et à mesure des années. Un investissement en SCPI fiscale comporte de nombreux risques tant sur le capital investi que sur les rendements potentiels. Il est donc recommandé de faire appel à un consultant expert dans la pierre papier pour connaître toutes les informations et les performances des SCPI Pinel.
Quel est le rendement d’une SCPI Pinel ?
Contrairement à une SCPI de rendement classique, la SCPI fiscale Pinel n’a pas pour vocation principale de distribuer des revenus élevés. Bien que le patrimoine immobilier soit loué comme dans toutes les SCPI de rendement, les immeubles répondant aux exigences de la loi Pinel génèrent des loyers plus modestes. De ce fait, le taux de distribution d’une SCPI Pinel ne dépasse généralement pas les 2%. Ce rendement n’est évidemment pas garanti par la société de gestion et peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.
En comparaison, les SCPI de rendement fournissent des rendements bien plus attractifs, compris entre 4% et 8% chaque année depuis 20 ans. Les meilleures d’entre elles fournissent des rendements jusqu’à 8% par an, bien au-delà du taux de distribution moyen annuel 2023 de 4,52%.
Ces différences soulignent l’importance de bien choisir le type de SCPI en fonction de ses objectifs d’investissement, que ce soit pour la défiscalisation ou pour augmenter ses revenus.
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Comment revendre des parts de SCPI Pinel ?
Bien qu’il soit possible de revendre ses parts de SCPI Pinel avant le terme de l’opération, cela reste déconseillé. Investir dans une SCPI Pinel implique en effet de respecter une période d’engagement. La cession anticipée des parts contraint donc l’épargnant à rembourser la totalité du montant défiscalisé déjà obtenu. Par conséquent, céder ses parts de SCPI Pinel avant la liquidation des actifs immobiliers s’avère peu avantageux pour le détenteur des parts.
De plus, les SCPI Pinel sont généralement des SCPI à capital fixe. De ce fait, la société de gestion confronte chaque mois les demandes de retrait aux demandes d’achat sur un marché secondaire. Pour qu’un associé puisse vendre, il lui faut donc attendre qu’un investisseur veuille acheter ses parts pour récupérer le montant de son placement. La valeur de revente peut évidemment fluctuer à la hausse ou à la baisse, en fonction de l’offre et de la demande.
Les Avantages de la SCPI Pinel
Au-delà de la contrainte de durée, la SCPI Pinel comporte de nombreux bénéfices comparativement à un investissement en direct.
Le montant d’investissement
Il est possible d’investir dans une SCPI loi Pinel à partir d’un montant de 5000€, une somme bien plus accessible que celle requise pour un investissement dans l’immobilier résidentiel classique, où le ticket d’entrée n’est généralement envisageable qu’à partir de 150.000€. Cette accessibilité offre une grande flexibilité aux particuliers souhaitant s’engager sur des investissements plus modestes. Cela leur permet également de diversifier leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant des avantages fiscaux de la loi Pinel.
Les risques locatifs dilués
Contrairement à l’investissement direct en Pinel, la SCPI Pinel permet d’investir indirectement dans une multitude de biens, diluant d’autant le risque locatif. Grâce à sa capacité à acquérir divers actifs, la SCPI sous la Loi Pinel a en effet toute la latitude pour choisir ses biens et se constituer un portefeuille locatif. De même, le risque de perte de valeur à la revente d’un bien n’est pas exclu mais est atténué par la diversification du patrimoine qui repose sur une multitude de biens immobiliers.
Absence de gestion
C’est l’un des dénominateurs communs de toutes les SCPI : les gestions immobilière et locatives sont totalement déléguées. Que ce soit pour une SCPI de rendement, une SCPI malraux ou une SCPI Pinel, les associés n’ont pas à se soucier de la recherche de locataires ou de la réalisation des travaux comme c’est souvent le cas lors d’un investissement immobilier en direct. Cet aspect extrêmement important permet aux épargnants d’investir sereinement sans avoir à penser à la gestion quotidienne et de se concentrer pleinement sur leurs objectifs financiers.
Les inconvénients de la SCPI Pinel
Comme tout investissement, qui plus est immobilier, la SCPI Pinel n’est pas la solution qui ne présente que des avantages. Elle comporte effectivement quelques points de vigilance.
Une rentabilité plus faible
Comparativement aux SCPI de rendement, les SCPI Loi Pinel affichent des taux de distribution plus modestes. Cette performance est évidemment dû au type d’immobilier dans lequel elles investissent : le résidentiel. En moyenne, les SCPI Pinel servent un rendement de 2% en plus de l’avantage fiscal qu’offre le dispositif fiscal. France SCPI rappelle que le revenu locatif ne doit pas être la raison principale pour laquelle un investisseur choisit une SCPI Pinel.
Une liquidité faible
Le sous-jacent immobilier nécessite de se projeter sur une durée minimum de 10 ans. Cependant, la revente des biens à l’intérieur de l’enveloppe de la SCPI peut s’étendre bien au-delà de cette période, rendant ainsi ce placement moins liquide. Les investisseurs doivent donc être prêts à immobiliser leur capital sur le long terme car la cession des actifs nécessite parfois du temps.
Une offre réduite
L’offre des SCPI Pinel étant très restreinte, loin du choix pléthorique de l’immobilier locatif en direct, les épargnants doivent donc se contenter de quelques SCPI seulement. Les spécialistes de France SCPI sont à la disposition des épargnants pour les guider et les aider à faire le bon choix parmi les SCPI disponibles. Pour être accompagné dans le choix d’une SCPI Pinel, les investisseurs peuvent contacter les experts France SCPI qui répondront gratuitement à toutes les questions.