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Les SCPI de santé : le classement et notre sélection 2024

Pour être conseillé sur les meilleures SCPI de Santé, vous pouvez prendre rendez-vous tout de suite avec un expert France SCPI

Une SCPI santé est une société spécialisée dans l'investissement immobilier médical. Son patrimoine comprend des hôpitaux, des cliniques, des maisons de retraite, des laboratoires ou encore des cabinets médicaux. L'émergence du secteur de la santé a pris forme au début des années 2010. Les épargnants, désireux d'investir dans ce créneau, n'avaient que deux options : Primovie ou Pierval Santé. Désormais, davantage de véhicules se spécialisent sur ce segment immobilier. France SCPI présente les SCPI de santé les plus performantes, en offrant une analyse de leurs stratégies d'investissement distinctives.

SCPI santé : une thématique d'avenir

À l’image d’autres segments spécialisés comme ceux du e-commerce ou de la logistique, l’immobilier de santé est un marché professionnel. Mais une SCPI de rendement à thématique santé sera le sésame qui permettra aussi à des particuliers de réaliser un investissement dans des biens de ce secteur en pleine croissance. Conjuguée aux atouts d’un placement dématérialisé tel que la pierre papier, l'investissement dans des parts de SCPI santé permet de concilier protection et valorisation du patrimoine. De plus, l’acquisition de parts de SCPI dans l’immobilier de santé peut s’effectuer sur plusieurs SCPI.

Ce type de SCPI de rendement, comme il peut en exister dans le domaine de l’immobilier résidentiel, constitue un placement sécurisé offrant un modèle de rentabilité résilient. L’immobilier de santé est en effet décorrélé de la sphère financière et échappe aux effets du cycle des marchés. Il se distingue également des autres actifs immobiliers, comme les bureaux ou le commerce, car son évolution est surtout liée à un facteur démographique et au vieillissement de la population qui ne cesse d’augmenter. De plus, les baux commerciaux dans le secteur de la santé sont souvent de longue durée, ce qui peut offrir aux investisseurs une meilleure prévisibilité des revenus locatifs.

Ainsi, les SCPI Santé sont positionnées sur un marché extrêmement porteur et contreviennent à un double objectif de diversification patrimoniale et de recherche de plus-value à long terme.

Il est également possible d'investir dans des SCPI en démembrement.

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Qu'est ce qu'une SCPI Santé ?

Avant de présenter les différentes SCPI disponibles sur le marché de la pierre papier, nous pensons important de définir avec précision cette typologie :

Une SCPI Santé est une Société Civile de Placement Immobilier investissant principalement dans des actifs de santé. Son portefeuille immobilier est donc composé d’établissements médicalisés comme des :

  • Cabinets médicaux,
  • Hôpitaux,
  • Cliniques,
  • Centres médicaux,
  • Maisons de retraite,
  • Laboratoires d’analyses,
  • Centres de soins.

Bien que l’émergence des SCPI de santé et d'éducation à capital variable s’accentue, elles existent depuis plusieurs décennies. Elles sont positionnées sur un secteur qui se distingue par sa rentabilité et sa stabilité. Les SCPI santé semblent être un des produits d’investissement les plus plébiscités de ces dernières années. Elles offrent en effet aux épargnants un Taux de Distribution (TD) similaire à la moyenne de l'ensemble des SCPI. En 2023, elles ont servi un rendement moyen de 4,5%.

Le risque supporté par l’épargnant pour tout investissement lié à une SCPI de santé n’est pas plus élevé que celui d’investir dans la pierre papier classique. Il est important de préciser que les performances passées ne présagent pas de celles à venir. Les risques de non garantie du prix de part et de variation des revenus sont tout aussi présents.

Pourquoi les SCPI santé sont plus défensives que les autres ?

Les SCPI de santé jouissent d'une thématique totalement décorrélée de l’économie réelle et peu liée aux variations de marchés économiques ou financiers. Placer son épargne dans le secteur médical permet aux épargnants d’investir sur une thématique influencée non pas par les fluctuations boursières mais par les seules évolutions démographiques, notamment au vieillissement de la population française. Et la démographie française, comme toute celle de l’Europe, va se retrouver face à un problème de taille : gérer ses aînés. Le secteur de la santé, sous toutes ses déclinaisons, ne peut qu’être porteur.

Le dynamisme du marché des actifs médicalisés résulte de leur forte attractivité auprès des opérateurs de santé de premier plan. Cette situation avantageuse positionne les SCPI de santé comme des placements de choix, souvent caractérisés par un Taux d'Occupation Financier particulièrement robuste. Cette demande soutenue, couplée à une diversification des locataires, permet une dilution efficace du risque locatif, ce qui renforce la rentabilité et la pérennité des investissements. Ces performances sont le reflet d'une demande soutenue en immobilier de santé, mettant en avant la résilience du secteur.

Quelques SCPI ont donc décidé d’investir sur ce marché à haut potentiel de la santé. Elles ne sont donc pas nombreuses et ont chacune leur particularités en investissant sur des thématiques propres.

Top 5 des SCPI Santé

Découvrez ci-après notre top 5 des meilleures SCPI de Santé extrait du classement des meilleures SCPI 2024 filtré sur le domaine de la Santé. Nous revenons également, ci dessous, plus en détail sur chacune d'entre elles.

Quels critères nous a permis d'établir ce Top 5 des SCPI de Santé ?

Nous avons d'abord sélectionné les SCPI santé qui nous semblaient être le plus attrayantes en termes de rendement pour cette année 2024. Mais cela ne doit pas être le seul critère sur lequel nous élaborons ce classement. En effet, la qualité de la gestion, l'ancienneté et le niveau de collecte sont également des critères que nous prenons en compte pour ce Top 5 SCPI santé.

Rang SCPI RENDEMENT 2023
1 Foncière Des Praticiens 5,40%
2 Pierval Santé 5,10%
3 LF Avenir Santé 4,80%
4 Pierre Expansion Santé 4,46%
5 Primovie 4,21%

Beaucoup d'épargnants souhaitent investir dans la santé via les SCPI. À travers ce classement SCPI de Santé, nous offrons une grille de lecture simple qui permet à tous les visiteurs de trouver la SCPI qui lui correspond. Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI.

Le secteur de la santé fait l'objet de nombreux investissements depuis plusieurs années. La crise du COVID-19 a certes remis en exergue l’urgence de moderniser le système de soin pour privilégier les investissements anti-crise.

Le marché de l’immobilier de santé se caractérise en effet par une croissance soutenue lors de la dernière décennie. Bien qu'aucune de ces SCPI de santé ne rentrent dans le top 5 des meilleures SCPI pour l'année 2023, elles ont concentré près de 25% de la collecte totale annuelle des SCPI à capital variable, à l'instar des SCPI sans frais d'entrée. Ainsi, la crise sanitaire s'est présentée comme un accélérateur de ce phénomène. Le gouvernement s’est d’ailleurs prononcé à diverses reprises en faveur d’une injection massive de fonds publics dans le domaine de la santé.

Le classement des meilleures SCPI de santé

Retrouvez tous les véhicules de santé et d'éducation dans un classement ordonné par ordre décroissant du Taux de Distribution. Ce taux correspond au rendement de l'année 2023 et de 2022. Il est à noter qu'il est possible d'investir à crédit sur ces SCPI.

SCPI SOCIÉTÉ DE GESTION TD 2023 TD 2022
Foncière Des Praticiens Foncière Magellan 5,40% 5,10%
Pierval Santé Euryale AM 5,10% 5,35%
LF Avenir Santé La Française 4,80% 4,72%
Pierre Expansion Santé Fiducial Gérance 4,46% 4,42%
Primovie Primonial REIM 4,21% 4,49%
AEW Patrimoine Santé AEW Ciloger 3,51% -
Coeur d'Avenir Sogenial Immobilier - -
My Share Education My Share Company - -

Le TD 2023 est un indicateur de performance mais il ne se suffit pas à lui-même pour choisir d'investir dans une SCPI de rendement à capital variable.

Quelles sont les meilleures SCPI santé ?

Pour illustrer parfaitement tous les avantages que recèlent les SCPI à thématique santé, France SCPI présente 6 véhicules d’investissement, considérés parmi les meilleures SCPI faisant ainsi référence dans le secteur médico-social.

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SCPI Pierval Santé, le rendement avant tout

La SCPI Pierval Santé est une SCPI de rendement à capital variable, créée et gérée par la Société de gestion Euryale AM en 2013. Son parc immobilier est principalement composé de 3 types d’actifs :

  • 71% dans le secteur médico-social (EHPAD, centres, d'hébergement, etc.),
  • 21 % dans le secteur sanitaire et soins de ville (clinique cabinets médicaux, etc.),
  • 8% dans d'autres secteurs de la santé (bureaux et locaux d'activité).

Sa stratégie d'acquisition s’articule autour des biens répondant aux dernières normes sanitaires. Pour ses investisseurs, cette approche d’investissement représente la garantie d’engager leurs capitaux dans des actifs de haute qualité. Depuis quelques années, la SCPI a également diversifié géographiquement son allocation d’actifs en Allemagne, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni, en Espagne et au Portugal. Cette orientation d’acquisition permet aux porteurs de parts de SCPI Pierval Santé de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse, notamment grâce à la convention fiscale qui lie la France à l’Allemagne. Le minimum de souscription de la SCPI Pierval Santé a été fixé à 1.020€, soit 5 parts à 204€, correspondant au prix de souscription unitaire. Elle fait preuve d’une grande stabilité et d’une rentabilité très récurrente. En effet, les associés de cette SCPI ont reçu un rendement de 5,10% à la fin de l'année 2023.

Découvrir la SCPI Pierval Santé

SCPI Foncière des Praticiens, gérée par des professionnels de santé

Créée en 2017, la SCPI Foncière des Praticiens n’a ouvert sa collecte au public qu’en 2019 après l’obtention de son visa AMF. La particularité de cette SCPI de rendement à capital variable relève du profil de ses créateurs qui sont tous des professionnels de santé. L’investissement dans la santé ne leur est donc pas inconnu. Le patrimoine de la SCPI a été essentiellement investi dans des maisons de consultations médicales situées en région ainsi que dans des bureaux ou des commerces toujours en lien avec le secteur de la santé. Mais les gestionnaires de la SCPI Foncière des Praticiens ne se limitent pas essentiellement à la France et ont pour objectifs d’acquérir des actifs dans toute la zone euro. Le prix de souscription de la SCPI Foncière des praticiens est de 1.100€ et la souscription minimale est de 10 parts pour devenir associé. Le Taux de Distribution affiché pour cette SCPI est particulièrement stable avec une valeur de 5,4% en 2023, et ce, pour la troisième année consécutive. Cela correspond à l’objectif des gérants et de la Société de Gestion qui visent une rentabilité récurrente de plus de 5%.

Découvrir la SCPI Foncière des Praticiens

SCPI LF Avenir Santé, la santé par La Française AM

La SCPI LF Avenir Santé, lancée en 2021, est présentée comme novatrice, visant à relever les nouveaux enjeux en matière de santé. Elle est portée par le dynamisme d’un nouveau pôle immobilier de santé chez La Française REM, la Société de gestion à son origine. L’une de ses premières acquisitions est d’ailleurs un complexe de santé pluridisciplinaire dans le centre-ville de Lyon. En soutien au secteur médical français, LF Avenir Santé s'engage à réaliser un don annuel à la Fondation des Hôpitaux. Au 31/12/2023, sa capitalisation s'élevait à plus de 180 millions d'euros. En 2023, elle a affiché un taux de distribution de 4,8%. Son prix de souscription unitaire est de 300€ correspondant au prix unitaire par part.

Découvrir la SCPI LF Avenir Santé

SCPI Primovie, la toute première SCPI de santé

Créée en 2012 par la Société de gestion est Primonial REIM, la SCPI Primovie fait figure de pionnière dans le panorama des véhicules d’investissement à thématique santé. Son patrimoine est principalement investi dans des EHPAD, des résidences pour séniors ou des cliniques. Une partie de son portefeuille d’actifs est également composé de biens dédiés à l’usage du système éducatif (crèches, résidence étudiante). Cette configuration lui permet ainsi de mutualiser les risques locatifs. Avec une capitalisation qui dépasse les 5 milliards d’euros au 31/12/2023, la SCPI Primovie fait figure de « poids lourd » dans le domaine de l’immobilier de santé. L’accessibilité à Primovie nécessite une souscription minimale de 10 parts dont le prix de souscription unitaire s’élève à 185€ en 2024. Le rendement de la SCPI Primovie s’élève à 4,21% pour l'année 2023. Avec le label ISR obtenu, la stratégie de cette SCPI a connu une accélération avec l’intégration des critères ESG les mois qui ont suivi.

Découvrir la SCPI Primovie

SCPI Pierre Expansion Santé, dédiée au bien-être

La SCPI Pierre Expansion Santé est initialement une SCPI de bureaux d'entreprises créée par la société de gestion Fiducial Gérance. Initialement composée de bureaux et de commerces, elle a entamé une transition vers l'immobilier de santé en 2021. Son objectif est de détenir au moins 70% de son patrimoine dans le secteur médical et bien-être. Elle détient donc à la fois des pharmacies, des centres médicaux, mais également des salles de sport, des magasins d'alimentation bio. En 2023, elle a servi à ses associés un rendement de 4,46%, en hausse par rapport à l'année précédente. Celui-ci s’établissait à 4,42% en 2022. Son prix de souscription est de minimum 1.335 €, soit l'achat de 5 parts à 267 euros.

Découvrir la SCPI Pierre Expansion Santé

SCPI AEW Patrimoine Santé, la plus récente

AEW Patrimoine Santé est la dernière SCPI née de la société de gestion AEW Ciloger. Avec ce véhicule, AEW complète son offre de placement immobilier tout en répondant au besoin croissant d'infrastructures dans le secteur de la santé. Elle acquiert des :

  • hôpitaux,
  • cliniques,
  • résidences seniors,
  • locaux dédiés aux acteurs de la santé.

Pour sa première année complète en 2023, AEW Patrimoine Santé a versé à ses associés un rendement de 3,51%. Son prix de souscription unitaire est de 1.000€ pour un investissement minimum de 5.000 euros.

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Les épargnants peuvent consulter l’ensemble des données et les informations sur les SCPI dans leurs rapports annuels ainsi que dans leur dernier bulletin trimestriel publié par leur société de gestion. France SCPI met également à disposition les statuts de chaque SCPI. Les performances passées ne garantissent pas les performances futures.

Les investisseurs peuvent découvrir les autres classements de France SCPI, en l'occurrence celui des SCPI de Bureaux, des SCPI de commerces, des meilleures SCPI liées à l'hôtellerie ou encore des meilleures SCPI internationales.

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Questions fréquentes

Actuellement les principales SCPI santé sur le marché de la pierre papier sont : Pierval Santé, Foncière Des Praticiens, LF Avenir Santé, Primovie, Pierre Expansion Santé, AEW Patrimoine Santé et Amundi Delta Capital Santé. Dernièrement, deux nouvelles SCPI ont vu le jour mais n’ont pas encore distribué de rendement à leurs investisseurs. Il s’agit de My Share Education et de Coeur d’Avenir qui se dirigent davantage vers des actifs comme des crèches ou des universités.
Comme leur nom l’indique, les SCPI santé acquièrent des actifs immobiliers liés à la santé. Grâce à l'hétérogénéité du secteur, les SCPI se dirigent vers des actifs très diversifiés. Ainsi, dans leur parc immobilier, on retrouve des EHPAD, des centres d'hébergement, des cliniques, des cabinets médicaux, des laboratoires ou encore des centres de recherches. Grâce à cette forte diversification, le risque locatif est dilué.
Au cours de l’année 2023, les SCPI de santé ont distribué à leurs associés un rendement de 4,5% lorsque la moyenne de l’ensemble des SCPI s’établit à 4,52%.