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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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Qu'est-ce qu'une SCPI de rendement ?

Une SCPI de rendement est une société civile de placement immobilier. Il s’agit d’une structure d’investissement de placement collectif gérée par une société de gestion. Celle-ci réalise des appels publics à l’épargne, permettant aux épargnants d’y investir. Pour cela, ils doivent acheter des parts, dont le prix est déterminé par la société de gestion. Ils deviennent alors des associés.

Grâce à l’argent collecté, la société de gestion acquiert des biens immobiliers professionnels de différents types, comme des bureaux, des commerces, des établissements de santé. Plus marginalement, cela peut aussi être de l’immobilier résidentiel. Ces biens sont ensuite loués à des entreprises (ou des particuliers dans le cadre de SCPI résidentielles). Les loyers payés sont en partie reversés aux associés de la SCPI sous forme de dividendes, la plupart du temps trimestriel. Les épargnants peuvent vendre leurs parts pour récupérer leur investissement initial selon les conditions établies par la société de gestion.

On distingue généralement deux grands types de SCPI : les SCPI fiscales et les SCPI de rendement. Les premières ont pour objectif de permettre à leurs associés de bénéficier d’un avantage fiscal, en investissant sur des actifs immobiliers se reposant sur des dispositifs spécifiques (Malraux, Pinel, etc). En contrepartie de la réduction d’impôt, les SCPI fiscales génèrent des revenus en moyenne moindre que les autres SCPI du marché.

Les SCPI de rendement ont pour objectif principal de délivrer un rendement régulier et plus important à leurs associés. La majorité investit dans les bureaux et commerces, mais il existe des thématiques plus variées comme l’hôtellerie ou la logistique. Historiquement, les SCPI peuvent se targuer de n’avoir jamais délivré un rendement inférieur à 4 %*.

Quels sont les avantages ?

* Les performances passées ne présagent pas des performances futures

Les avantages des SCPI de rendement

La SCPI de rendement présente plusieurs avantages :

  • Une dilution du risque locatif,
  • Une absence de gestion,
  • Une accessibilité,
  • Une diversification du patrimoine.

La dilution du risque locatif

Un des principaux avantages des SCPI de rendement est la dilution du risque. Comme expliqué précédemment, acheter des parts de SCPI revient à investir de manière indirecte dans plusieurs biens immobiliers en même temps. Le défaut de paiement de loyer d’un locataire comme la vacance locative, synonyme de baisse de rendement, peut être compensée par les loyers versés par les autres locataires. Ce n’est pas le cas lorsqu’un investisseur achète en direct un seul bien pour le louer. Si son locataire arrête de payer son loyer, l’impact sur le rendement est bien plus important. Avec les SCPI, les épargnants réduisent donc le risque lié à l’investissement.

L’absence de gestion

L’absence de gestion constitue également un des avantages des SCPI de rendement. Alors qu’un achat immobilier en direct nécessite au minimum une gestion locative, l’achat de parts de SCPI de rendement permet à l’associé de se décharger de toutes les contraintes. Elles sont entièrement prises en charge par la société de gestion. Les SCPI de rendement sont donc un bon moyen d’investir dans l’immobilier sans en supporter les contraintes logistiques et techniques (chercher un locataire, le conserver, planifier des travaux…).

L’accessibilité

Les SCPI de rendement ont aussi l’avantage d’être très accessibles. Le ticket d’entrée est le minimum d’investissement demandé par la société de gestion. Il diffère du prix de la part qui peut être moins élevé. Une société de gestion peut donc imposer l’achat de plusieurs parts pour pouvoir entrer au capital d’une de ses SCPI. Le marché des SCPI est de plus en plus large : l’Aspim** en recensait 206 fin 2020. Il existe donc des produits pour tous les budgets, ce qui fait des SCPI des placements accessibles à toutes les bourses. De plus, depuis quelques années, de nouveaux acteurs principalement digitaux se sont lancés avec une politique très agressive sur les frais et le ticket d’entrée. Ils ont contribué à les tirer vers les bas, rendant les SPCI encore plus accessibles qu’avant.

La diversification du patrimoine

Investir en SCPI permet d’obtenir un rendement régulier en diversifiant son patrimoine. En achetant une part de SCPI, l’épargnant investit dans plusieurs actifs en même temps. Alors que certaines SCPI sont thématiques et n’investissent que dans un seul type d’immeubles, d’autres sont plus généralistes. Leur univers d’investissement est ainsi plus varié. Les épargnants sont donc moins impactés en cas de crise dans un secteur en particulier (comme l’hôtellerie ou le commerce pendant la crise sanitaire par exemple). A noter aussi qu’en optant pour la pierre, les épargnants choisissent un type d’actif décorrélé de la bourse. Cette partie de leur patrimoine est donc protégée des soubresauts des marchés financiers cotés, ce qui peut se révéler précieux en cas de crise économique.

En savoir plus sur les avantages SCPI

**ASPIM : Association Française des Sociétés de Placement Immobilier

Les risques des SCPI de rendement

Malgré leurs avantages et comme tout investissement financier, les SCPI de rendement présentent des risques. Le premier est celui de la perte en capital. Les épargnants peuvent perdre tout ou partie des sommes qu’ils ont engagées car les montants investis ne sont pas garantis par la société de gestion. C’est un des désavantages par rapport au fonds euro, dont le capital est protégé par un assureur. Le prix d’achat des parts de SCPI peut varier à la hausse comme à la baisse. Les associés doivent donc faire attention à cette valorisation lorsqu’ils souhaitent les vendre.

La rentabilité locative de la SCPI peut également être rognée. En cas de crise économique, les entreprises locataires peuvent éprouver des difficultés à payer leur loyer. Pour les aider, la société de gestion peut concéder une baisse, temporaire ou non. Cette stratégie lui évite aussi d’avoir à rompre le bail et donc de chercher un nouveau locataire. La vacance locative, c’est-à-dire le temps de latence entre deux locataires, reste stable. Lorsqu’elle augmente trop, la société de gestion doit davantage puiser dans ses réserves pour compenser l’absence de loyer et verser le rendement dû à ses associés. D’autant qu’en fonction de la conjoncture, les gérants peuvent éprouver des difficultés à trouver des locataires solvables.

Un autre désavantage des SCPI de rendement est leur liquidité. Elle est moins importante que celle des placements en bourse à laquelle les épargnants sont habitués. La liquidité varie principalement en fonction du type de SCPI : celles qui ont un capital variable et celles qui ont un capital fixe. Les SCPI à capital variable présentent une liquidité un peu plus importante que les secondes. Leur collecte est ouverte en permanence et peut varier à la hausse comme à la baisse, dans des limites définies dans leurs statuts. Un associé qui souhaite récupérer tout ou partie de son investissement n’aura donc pas de mal à revendre ses parts. En revanche, dans le cas d’une SCPI à capital fixe, la liquidité est moins forte. L’associé qui souhaite récupérer tout ou partie de son capital, doit attendre que la société de gestion ait trouvé un acheteur pour ses parts afin que son argent lui soit rendu. La revente de parts de SCPI s’appelle le marché secondaire. En fonction de l’attrait de la SCPI, la société trouvera des acheteurs plus ou moins facilement.

En savoir plus sur les risques SCPI

Comment investir en SCPI de rendement ?

Il existe plusieurs façons d’investir en SCPI de rendement. On distingue la souscription en direct de la souscription indirecte.

La souscription en direct peut se faire auprès de plusieurs types de distributeurs. L’épargnant peut acheter des parts auprès d’une société de gestion ayant une plateforme de distribution ou d’un intermédiaire, comme son conseiller en gestion de patrimoine ou son banquier. Plusieurs plateformes Internet proposent également d’acheter des parts de SCPI en ligne, souvent à moindre coût. Cette réduction est permise par l’absence d’intermédiaires et donc de frais supplémentaires pour l’épargnant.

Il est aussi possible d’acheter des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie. C’est ce que l’on appelle la souscription indirecte. Elle présente plusieurs avantages, comme une fiscalité plus douce. Tant que les revenus issus de la SCPI ne font pas l’objet de rachats, aucune imposition ne s’appliquera dessus. En cas de retrait, c’est la fiscalité du contrat qui s’applique et non celle des revenus fonciers. Investir en SCPI via l’assurance vie permet également de bénéficier d’une liquidité garantie par un assureur. En revanche, le capital lui n’est toujours pas garanti. Enfin, un autre des principaux avantages de la souscription indirecte est la réduction du prix de part. Les sociétés de gestion appliquent généralement une décote comprise entre 2 % et 5 % et abaissent en parallèle le minimum de souscription. Pour la même somme à investir, l’épargnant pourra donc acheter davantage de parts via l’assurance vie qu’en direct.

Investir en SCPI

Le financement d’une SCPI de rendement

L’achat de parts de SCPI de rendement peut se faire en payant comptant ou à crédit. Cette dernière option est intéressante pour les épargnants qui veulent bénéficier d’un effet de levier. Les loyers de la SCPI rembourseront tout ou partie de leurs créances. En contrepartie, leur emprunt leur permet d’acheter davantage de parts. Cependant, toutes les banques n’accordent pas de crédits immobiliers pour financer l’achat de parts de SCPI à crédit. Certaines préfèrent réserver cette option pour la souscription à leurs propres SCPI uniquement.

En savoir plus pour investir à crédit

Questions fréquentes

Il existe plusieurs solutions pour investir en SCPI : * Les épargnants qui disposent de liquidités peuvent investir au comptant (en cash), * Les investisseurs qui ne disposent pas d’une épargne suffisante pourront investir à crédit, * Les parts de SCPI peuvent être achetées via un contrat en assurance vie, * Il est également possible d’investir en démembrement de propriété.

Comment investir en SCPI de rendement

Acheter des parts de SCPI de rendement à crédit est une solution pertinente pour se constituer un patrimoine immobilier sans utiliser sa liquidité. Cela comporte plusieurs avantages comme la mutualisation des frais des risques et l’optimisation de la fiscalité.

Acheter des SCPI de rendement à crédit

Pour savoir sur quelle SCPI de rendement investir, nous vous recommandons d’analyser ses performances et ses caractéristiques. En fonction de vos objectifs et de votre situation, un consultant de France SCPI pourra vous proposer différents véhicules de placement.

Notre sélection de SCPI de rendement

France SCPI publie chaque trimestre un classement des meilleures SCPI de rendement en fonction des dividendes servis à leurs associés. Nous dressons également le top 5 des meilleures SCPI de rendement dans lequel on retrouve : * La SCPI Iroko Zen • +7,10% * La SCPI Corum Origin • +7,03% * La SCPI Novaxia Neo • +6,49% * La SCPI Cœur de régions • +6,43% * La SCPI Eurion • +6,12%

Les meilleures SCPI de rendement

Il est possible d’acheter des SCPI de rendement directement depuis le site de France SCPI. Le processus d’investissement est 100% digital et des consultants sont à votre disposition pour vous conseiller en fonction de vos ambitions patrimoniales.

Acheter des SCPI de rendement