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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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Qu'est-ce qu'une SCPI de rendement ?

Une SCPI de rendement est une société civile de placement immobilier. Il s’agit d’une structure de placement collectif gérée par une société de gestion. Celle-ci réalise des appels publics à l’épargne, permettant aux particuliers ou aux institutionnels d’y investir. Chacun achète donc autant de parts qu’il le souhaite, sans qu’il y ait de maximum d’investissement à un prix de part déterminé par la société de gestion. Dès lors, ils deviennent associés de la SCPI.

Grâce à l’argent collecté, la société de gestion se constitue un portefeuille d’actifs immobiliers de différents types. Cela peut être des bureaux, des commerces, des établissements de santé, etc. Plus marginalement, cela peut aussi être des logements. Ces biens sont ensuite loués à des entreprises (ou des particuliers dans le cadre de SCPI résidentielles. Les loyers payés sont en partie versés trimestriellement aux associés de la SCPI sous forme de revenus appelés dividendes. Les épargnants peuvent vendre leurs parts pour récupérer leur investissement initial selon les conditions établies par la société de gestion.

On distingue généralement deux grands types de SCPI : les SCPI fiscales et les SCPI de rendement. Les premières ont pour objectif de permettre à leurs associés de bénéficier d’un avantage fiscal, en investissant sur des actifs immobiliers se reposant sur des dispositifs spécifiques (Malraux, Pinel, etc). En contrepartie de la réduction d’impôt, les SCPI fiscales génèrent des revenus en moyenne moindre que les autres SCPI du marché.

Les SCPI de rendement, très plébiscitées pour leur rentabilité, ont pour objectif principal de délivrer un rendement régulier et plus important à leurs associés. La majorité investit dans les bureaux et commerces, mais il existe des thématiques plus variées comme l’hôtellerie ou la logistique. Historiquement, les SCPI peuvent se targuer de n’avoir jamais délivré un rendement (exprimé en Taux de Distribution) inférieur à 4 %* en moyenne par année. Même en 2020, année du Covid, les SCPI ont affiché un taux de distribution moyen de 4,18%. Certaines SCPI fournissent jusqu’à 7% de taux de distribution. Pour connaître les meilleurs placements en pierre papier, découvrez notre classement des meilleures SCPI en fonction de leur taux de distribution.

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* Les performances passées ne présagent pas des performances futures

Les avantages des SCPI de rendement

La SCPI de rendement présente plusieurs avantages :

  • Une dilution du risque locatif,
  • Une absence de gestion,
  • Une accessibilité,
  • Une diversification du patrimoine.

La dilution du risque locatif

Un des principaux avantages des SCPI de rendement est la dilution du risque. Comme expliqué précédemment, acheter des parts de SCPI revient à investir de manière indirecte dans plusieurs biens immobiliers, comme des bureaux, des commerces, des logements ou des actifs dédiés à la santé par exemple. Le défaut de paiement de loyer d’un locataire comme la vacance locative, synonyme de baisse de rendement, peut être compensée par les loyers versés par les autres locataires. Ce n’est pas le cas lorsqu’un investisseur achète en direct un seul bien pour le louer. Si son locataire arrête de payer son loyer, l’impact sur le rendement est bien plus important. Avec les SCPI, les épargnants réduisent donc le risque lié à l’investissement.

L’absence de gestion

L’absence de gestion constitue également un des avantages des SCPI de rendement. Alors qu’un achat immobilier en direct nécessite au minimum une gestion locative, l’achat de parts de SCPI de rendement permet à l’associé de se décharger de toutes les contraintes. Elles sont entièrement prises en charge par la société de gestion. Les SCPI de rendement sont donc un bon moyen pour un investisseur d'acheter de la pierre sans en supporter les contraintes logistiques et techniques (chercher un locataire, le conserver, planifier des travaux, encaisser les loyers…). L’investisseur a seulement besoin d’encaisser les dividendes liés aux loyers et payer la fiscalité associée.

L’accessibilité

Les SCPI de rendement ont aussi l’avantage d’être très accessibles. Le ticket d’entrée est le minimum d’investissement demandé par la société de gestion. Il diffère du prix de la part qui peut être moins élevé. Une société de gestion peut donc imposer l’achat de plusieurs parts pour pouvoir entrer au capital d’une de ses SCPI. Sachant que le marché des SCPI est de plus en plus large, il existe donc des produits pour tous les budgets, faisant des SCPI, un des placements les plus accessibles et adaptés à toutes les bourses. Certaines SCPI disponibles sur le marché sont accessibles dès 200 euros d’investissement. Pour connaître le ticket minimum d’investissement de chaque SCPI, nous l’avons renseigné sur chaque fiche SCPI. De plus, depuis quelques années, de nouveaux acteurs principalement digitaux se sont lancés dans une politique très agressive sur les frais et le ticket d’entrée (pas de prix de part minimum). Ils ont ainsi contribué à démocratiser les SCPI, rendant les SCPI encore plus accessibles qu’avant.

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**ASPIM : Association Française des Sociétés de Placement Immobilier

La diversification du patrimoine immobilier

Investir en SCPI permet d’obtenir un rendement régulier en diversifiant son patrimoine. En achetant une part de SCPI, l’épargnant investit dans plusieurs actifs en même temps. Alors que certaines SCPI sont thématiques et n’investissent que dans un seul type d’immeubles, d’autres sont plus généralistes. Leur univers d’investissement est ainsi plus varié. Les épargnants sont donc moins impactés en cas de crise dans un secteur en particulier (comme les SCPI d’hôtellerie ou les SCPI de commerce pendant la crise sanitaire par exemple). En plus de la diversification sectorielle, certaines SCPI bénéficient d’une diversification géographique en achetant des immeubles à la fois en France et en Europe. Avantage notable donc, que celui de pouvoir investir à Paris, en Ile-de-France mais également dans tout le reste de la zone européenne. À noter aussi qu’en optant pour la pierre, les épargnants choisissent un type d’actif décorrélé de la bourse. Cette partie de leur patrimoine est donc protégée des soubresauts des marchés financiers cotés, ce qui peut se révéler précieux en cas de crise économique.

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Les risques des SCPI de rendement

Malgré leurs avantages et comme tout investissement financier, les SCPI de rendement présentent des risques. Le premier est celui de la perte en capital. Les épargnants peuvent perdre tout ou partie des sommes qu’ils ont engagées car les montants investis ne sont pas garantis par la société de gestion. C’est un des désavantages par rapport au fonds euro, dont le capital est protégé par un assureur. Le prix d’achat des parts de SCPI peut varier à la hausse comme à la baisse. Les associés doivent donc faire attention à cette valorisation lorsqu’ils souhaitent les vendre.

La rentabilité locative de la SCPI peut également être rognée. En cas de crise économique, les entreprises locataires des bureaux ou des commerces peuvent éprouver des difficultés à payer leur loyer. Pour les aider, la société de gestion peut concéder une baisse, temporaire ou non. Cette stratégie lui évite aussi d’avoir à rompre le bail et donc de chercher un nouveau locataire. La vacance locative, c’est-à-dire le temps de latence entre deux locataires, reste stable. Lorsqu’elle augmente trop, la société de gestion doit davantage puiser dans ses réserves pour compenser l’absence de loyer et verser les dividendes dûs à ses associés. D’autant qu’en fonction de la conjoncture, les gérants peuvent éprouver des difficultés à trouver des locataires solvables pour occuper leurs actifs immobiliers.

Un autre désavantage des SCPI de rendement est leur liquidité. Elle est moins importante que celle des placements en bourse à laquelle les épargnants sont habitués. La liquidité varie principalement en fonction du type de SCPI : celles qui ont un capital variable et celles qui ont un capital fixe. Les SCPI à capital variable présentent une liquidité un peu plus importante que les secondes. Leur collecte est ouverte en permanence et peut varier à la hausse comme à la baisse, dans des limites définies dans leurs statuts. Un associé d’une SCPI à capital variable qui souhaite récupérer tout ou partie de son investissement n’aura donc pas de mal à revendre ses parts. En revanche, dans le cas d’une SCPI à capital fixe, la liquidité est moins forte. L’associé qui souhaite récupérer tout ou partie de son capital, doit attendre que la société de gestion ait trouvé un acheteur pour ses parts afin que son argent lui soit rendu. La revente de parts de SCPI s’appelle le marché secondaire. En fonction de l’attrait de la SCPI, la société trouvera des acheteurs plus ou moins facilement.

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Comment investir en SCPI de rendement ?

Il existe plusieurs façons d’investir en SCPI de rendement. On distingue la souscription en direct de la souscription indirecte :

La souscription en direct, à partir de quelques centaines d'euros seulement, peut se faire auprès de plusieurs types de distributeurs. L’épargnant peut acheter des parts auprès d’une société de gestion ayant une plateforme de distribution ou d’un intermédiaire, comme son conseiller en gestion de patrimoine ou son banquier. Plusieurs plateformes en ligne proposent également d’acheter des parts de SCPI en ligne, souvent à moindre coût. Cette réduction est permise par l’absence d’intermédiaires et donc de frais supplémentaires pour l’épargnant.

Contacter un expert en SCPI

Il est aussi possible d’acheter des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie. C’est ce que l’on appelle la souscription indirecte. Elle présente plusieurs avantages, comme une fiscalité plus douce. Tant que les revenus issus de la SCPI ne font pas l’objet de rachats, aucune imposition ne s’appliquera dessus. En cas de retrait, c’est la fiscalité du contrat qui s’applique et non celle des revenus fonciers. Investir en SCPI via l’assurance vie permet également de bénéficier d’une liquidité garantie par un assureur. En revanche, le capital lui n’est toujours pas garanti. Enfin, un autre des principaux avantages de la souscription indirecte est la réduction du prix de part. Les sociétés de gestion appliquent généralement une décote comprise entre 2 % et 5 % et abaissent en parallèle le minimum de souscription. Pour la même somme à investir, l’épargnant pourra donc acheter davantage de parts via l’assurance vie qu’en direct.

Investir en SCPI

Le financement d’une SCPI de rendement

L’achat de parts de SCPI de rendement peut se faire en payant comptant ou à crédit. Même si les taux d’emprunt connaissent depuis début 2022, une hausse, l’option à crédit est intéressante pour les épargnants qui veulent bénéficier d’un effet de levier. Les loyers de la SCPI rembourseront tout ou partie de leurs créances. En contrepartie, leur emprunt leur permet d’acheter davantage de parts. Cependant, toutes les banques n’accordent pas de crédits immobiliers pour financer l’achat de parts de SCPI à crédit. Certaines préfèrent réserver cette option pour la souscription à leurs propres SCPI uniquement.

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Questions fréquentes

Il existe plusieurs solutions pour investir en SCPI : Les épargnants qui disposent de liquidités peuvent investir au comptant (en cash), les investisseurs qui ne disposent pas d’une épargne suffisante pourront investir à crédit, les parts de SCPI peuvent être achetées via un contrat en assurance vie et il est également possible d’investir en démembrement de propriété.

Comment investir en SCPI de rendement

Acheter des parts de SCPI de rendement à crédit est une solution pertinente pour se constituer un patrimoine immobilier sans utiliser sa liquidité. Cela comporte plusieurs avantages comme la mutualisation des frais des risques et l’optimisation de la fiscalité.

Acheter des SCPI de rendement à crédit

Pour savoir sur quelle SCPI de rendement investir, nous vous recommandons d’analyser ses performances et ses caractéristiques. En fonction de vos objectifs et de votre situation, un consultant de France SCPI pourra vous proposer différents véhicules de placement.

Notre sélection de SCPI de rendement

France SCPI publie chaque trimestre un classement des meilleures SCPI de rendement en fonction des dividendes servis à leurs associés. Nous dressons également le top 5 des meilleures SCPI de rendement dans lequel on retrouve : La SCPI Iroko Zen • +7,10% • La SCPI Corum Origin • +7,03% • La SCPI Novaxia Neo • +6,49% • La SCPI Cœur de régions • +6,43% • La SCPI Eurion • +6,12%

Les meilleures SCPI de rendement

Il est possible d’acheter des SCPI de rendement directement depuis le site de France SCPI. Le processus d’investissement est 100% digital et des consultants sont à votre disposition pour vous conseiller en fonction de vos ambitions patrimoniales.

Acheter des SCPI de rendement

Les SCPI de rendement peuvent constituer leur portefeuille immobilier dans n’importe quelle zone, en France, en Europe ou même à l’étranger. Certaines SCPI font le choix de la diversification géographique pour minimiser les risques de perte en capital.
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