SCPI de rendement : Fonctionnement et avantages
Qu'est-ce qu'une SCPI de rendement ?
Définition
Une SCPI de rendement est une société civile de placement immobilier dont l’objectif est de verser des revenus réguliers aux détenteurs de parts. Une société civile de placement immobilier est une structure de placement collectif, gérée par une société de gestion. Celle-ci réalise des appels publics à l’épargne, permettant aux particuliers ou aux institutionnels d’y investir. Chacun achète donc autant de parts qu’il le souhaite, sans qu’il y ait de maximum d’investissement à un prix de part déterminé par la société de gestion. Dès lors, ils deviennent associés de la SCPI.
Principes de fonctionnement
- Avec les fonds collectés lors des appels publics à l’épargne, la société de gestion se constitue un portefeuille d’actifs immobiliers de différents types : bureaux, commerces, établissements de santé, plateformes logistiques et plus marginalement, des logements.
- Ces biens sont ensuite loués à des entreprises (ou des particuliers dans le cadre de SCPI résidentielles.
- Les loyers payés sont en partie versés trimestriellement aux associés de la SCPI sous forme de revenus appelés dividendes. Ces revenus sont soumis aux performances de la SCPI et ne sont pas garantis. Les montants peuvent notamment fluctuer en fonction des loyers perçus.
- Les épargnants peuvent vendre leurs parts pour récupérer leur investissement initial selon les conditions établies par la société de gestion. Il existe toutefois, pour l’investisseur, un risque de perte en capital et un risque de liquidité.
SCPI de rendement vs SCPI fiscales : spécificités et performances
On distingue généralement deux grands types de SCPI : les SCPI fiscales et les SCPI de rendement. Les premières ont pour objectif de permettre à leurs associés de bénéficier d’un avantage fiscal, en investissant sur des actifs immobiliers se reposant sur des dispositifs spécifiques (Malraux, Pinel, etc). En contrepartie de la réduction d’impôt, les SCPI fiscales génèrent des revenus en moyenne moindre que les autres SCPI du marché.
L’investisseur ne doit pas considérer son investissement comme liquide avant le terme de la durée de vie de la SCPI (en général, pour ces produits, entre 13 et 15 ans), durée à laquelle il convient d’ajouter le délai de vente des immeubles et d’éviter toute mise en avant du marché secondaire.
Les SCPI de rendement, très plébiscitées pour leur rentabilité, ont pour objectif principal de délivrer un rendement régulier et plus important à leurs associés. La majorité investit dans les bureaux et commerces, mais il existe des thématiques plus variées comme l’hôtellerie ou la logistique. Historiquement, les SCPI peuvent se targuer de n’avoir jamais délivré un rendement (exprimé en Taux de Distribution) inférieur à 4 %* en moyenne par année (Source ASPIM). Même en 2020, année du Covid, les SCPI ont affiché un taux de distribution moyen de 4,18% (Source ASPIM). Certaines SCPI fournissent jusqu’à 7% de taux de distribution (Source ASPIM). Pour connaître les meilleurs placements en pierre papier, découvrez notre classement des meilleures SCPI en fonction de leur taux de distribution.
* Les performances passées ne présagent pas des performances futuresLes avantages des SCPI de rendement
La SCPI de rendement présente plusieurs avantages :
- Une dilution du risque locatif,
- Une absence de gestion,
- Une accessibilité,
- Une diversification du patrimoine.
La dilution du risque locatif
Un des principaux avantages des SCPI de rendement est la dilution du risque. Comme expliqué précédemment, acheter des parts de SCPI revient à investir de manière indirecte dans plusieurs biens immobiliers, comme des bureaux, des commerces, des logements ou des actifs dédiés à la santé par exemple. Le défaut de paiement de loyer d’un locataire comme la vacance locative, synonyme de baisse de rendement, peut être compensée par les loyers versés par les autres locataires. Ce n’est pas le cas lorsqu’un investisseur achète en direct un seul bien pour le louer. Si son locataire arrête de payer son loyer, l’impact sur le rendement est bien plus important. Avec les SCPI, les épargnants réduisent donc le risque lié à l’investissement.
L’absence de gestion
L’absence de gestion constitue également un des avantages des SCPI de rendement. Alors qu’un achat immobilier en direct nécessite au minimum une gestion locative, l’achat de parts de SCPI de rendement permet à l’associé de se décharger de toutes les contraintes. Elles sont entièrement prises en charge par la société de gestion. Les SCPI de rendement sont donc un bon moyen pour un investisseur d'acheter de la pierre sans en supporter les contraintes logistiques et techniques (chercher un locataire, le conserver, planifier des travaux, encaisser les loyers…). L’investisseur a seulement besoin d’encaisser les dividendes liés aux loyers et payer la fiscalité associée.
L’accessibilité
Les SCPI de rendement ont aussi l’avantage d’être très accessibles. Le ticket d’entrée est le minimum d’investissement demandé par la société de gestion. Il diffère du prix de la part qui peut être moins élevé. Une société de gestion peut donc imposer l’achat de plusieurs parts pour pouvoir entrer au capital d’une de ses SCPI. Sachant que le marché des SCPI est de plus en plus large, il existe donc des produits pour tous les budgets, faisant des SCPI, un des placements les plus accessibles et adaptés à toutes les bourses. Certaines SCPI disponibles sur le marché sont accessibles dès 200 euros d’investissement. Pour connaître le ticket minimum d’investissement de chaque SCPI, nous l’avons renseigné sur chaque fiche SCPI. De plus, depuis quelques années, de nouveaux acteurs principalement digitaux se sont lancés dans une politique très agressive sur les frais et le ticket d’entrée (pas de prix de part minimum). Ils ont ainsi contribué à démocratiser les SCPI, rendant les SCPI encore plus accessibles qu’avant.
**ASPIM : Association Française des Sociétés de Placement ImmobilierLa diversification du patrimoine immobilier
Investir en SCPI permet d’obtenir un rendement régulier en diversifiant son patrimoine. En achetant une part de SCPI, l’épargnant investit dans plusieurs actifs en même temps. Alors que certaines SCPI sont thématiques et n’investissent que dans un seul type d’immeubles, d’autres sont plus généralistes. Leur univers d’investissement est ainsi plus varié. Les épargnants sont donc moins impactés en cas de crise dans un secteur en particulier (comme les SCPI d’hôtellerie ou les SCPI de commerce pendant la crise sanitaire par exemple). En plus de la diversification sectorielle, certaines SCPI bénéficient d’une diversification géographique en achetant des immeubles à la fois en France et en Europe. Avantage notable donc, que celui de pouvoir investir à Paris, en Ile-de-France mais également dans tout le reste de la zone européenne. À noter aussi qu’en optant pour la pierre, les épargnants choisissent un type d’actif décorrélé de la bourse. Cette partie de leur patrimoine est donc protégée des soubresauts des marchés financiers cotés, ce qui peut se révéler précieux en cas de crise économique.
Les risques des SCPI de rendement
Malgré leurs avantages et comme tout investissement financier, les SCPI de rendement présentent des risques. Le premier est celui de la perte en capital. Les épargnants peuvent perdre tout ou partie des sommes qu’ils ont engagées car les montants investis ne sont pas garantis par la société de gestion. Le prix d’achat des parts de SCPI peut varier à la hausse comme à la baisse. Les associés doivent donc faire attention à cette valorisation lorsqu’ils souhaitent les vendre.
La rentabilité locative de la SCPI peut également être rognée. En cas de crise économique, les entreprises locataires des bureaux ou des commerces peuvent éprouver des difficultés à payer leur loyer. Pour les aider, la société de gestion peut concéder une baisse, temporaire ou non. Cette stratégie lui évite aussi d’avoir à rompre le bail et donc de chercher un nouveau locataire. La vacance locative, c’est-à-dire le temps de latence entre deux locataires, reste stable. Lorsqu’elle augmente trop, la société de gestion doit davantage puiser dans ses réserves pour compenser l’absence de loyer et verser les dividendes dûs à ses associés. D’autant qu’en fonction de la conjoncture, les gérants peuvent éprouver des difficultés à trouver des locataires solvables pour occuper leurs actifs immobiliers.
Un autre désavantage des SCPI de rendement est leur liquidité. Elle est moins importante que celle des placements en bourse à laquelle les épargnants sont habitués. La liquidité varie principalement en fonction du type de SCPI : celles qui ont un capital variable et celles qui ont un capital fixe. Les SCPI à capital variable présentent une liquidité un peu plus importante que les secondes. Leur collecte est ouverte en permanence et peut varier à la hausse comme à la baisse, dans des limites définies dans leurs statuts. Un associé d’une SCPI à capital variable qui souhaite récupérer tout ou partie de son investissement n’aura donc pas de mal à revendre ses parts. En revanche, dans le cas d’une SCPI à capital fixe, la liquidité est moins forte. L’associé qui souhaite récupérer tout ou partie de son capital, doit attendre que la société de gestion ait trouvé un acheteur pour ses parts afin que son argent lui soit rendu. La revente de parts de SCPI s’appelle le marché secondaire. En fonction de l’attrait de la SCPI, la société trouvera des acheteurs plus ou moins facilement.
Comment investir en SCPI de rendement ?
Il existe plusieurs façons d’investir en SCPI de rendement. On distingue la souscription en direct de la souscription indirecte :
La souscription en direct, à partir de quelques centaines d'euros seulement, peut se faire auprès de plusieurs types de distributeurs. L’épargnant peut acheter des parts auprès d’une société de gestion ayant une plateforme de distribution ou d’un intermédiaire, comme son conseiller en gestion de patrimoine ou son banquier. Plusieurs plateformes en ligne proposent également d’acheter des parts de SCPI en ligne, souvent à moindre coût. Cette réduction est permise par l’absence d’intermédiaires et donc de frais supplémentaires pour l’épargnant.
Il est aussi possible d’acheter des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie. C’est ce que l’on appelle la souscription indirecte. Elle présente plusieurs avantages, comme une fiscalité plus douce. Tant que les revenus issus de la SCPI ne font pas l’objet de rachats, aucune imposition ne s’appliquera dessus. En cas de retrait, c’est la fiscalité du contrat qui s’applique et non celle des revenus fonciers. Investir en SCPI via l’assurance vie permet également de bénéficier d’une liquidité garantie par un assureur. En revanche, le capital lui n’est toujours pas garanti. Enfin, un autre des principaux avantages de la souscription indirecte est la réduction du prix de part. Les sociétés de gestion appliquent généralement une décote comprise entre 2 % et 5 % et abaissent en parallèle le minimum de souscription. Pour la même somme à investir, l’épargnant pourra donc acheter davantage de parts via l’assurance vie qu’en direct.
Le financement d’une SCPI de rendement
L’achat de parts de SCPI de rendement peut se faire en payant comptant ou à crédit. Même si les taux d’emprunt connaissent depuis début 2022, une hausse, l’option à crédit est intéressante pour les épargnants qui veulent bénéficier d’un effet de levier. Les loyers de la SCPI rembourseront tout ou partie de leurs créances. En contrepartie, leur emprunt leur permet d’acheter davantage de parts. Cependant, toutes les banques n’accordent pas de crédits immobiliers pour financer l’achat de parts de SCPI à crédit. Certaines préfèrent réserver cette option pour la souscription à leurs propres SCPI uniquement.
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