Elles sont, depuis plusieurs années, sur le podium des meilleures SCPI de rendement. Ces SCPI résidentielles sont intéressantes notamment pour leur caractère acyclique en période d'inflation.
Quelles sont les SCPI résidentielles ?
Les SCPI résidentielles sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier qui fonctionnent de la même manière qu’une SCPI classique de bureaux, à la différence qu’elles investissent dans l’immobilier résidentiel. Il peut s'agir d’immeubles d’habitations, de logements sociaux, de résidences seniors ou étudiantes par exemple. La plupart des SCPI axées sur cette typologie d’immeubles sont des SCPI de rendement à l’instar de la très célèbre SCPI de rendement Kyaneos Pierre. Mais il faut distinguer les véhicules ayant pour objectif l’obtention de revenus immédiats, celles dévolues à la constitution d’un patrimoine sur le long terme ou celles qui offrent des réductions d’impôts à leurs souscripteurs.
Le Guide des SCPI 2023 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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Les SCPI fiscales pour bénéficier d’une réduction d’impôt
Le principe des SCPI fiscales repose sur la thématique du résidentiel. Elles peuvent cumuler à la fois un rendement locatif relativement faible et une réduction d’impôt pour les investisseurs. Ces véhicules de placement font bénéficier leurs souscripteurs de dispositifs fiscaux tels que Pinel, Malraux ou Monuments Historiques. Parmi les SCPI fiscales, on retrouve notamment Kyaneos Denormandie 3 et Urban Pierre n°6.
Les SCPI de plus-values pour se constituer un patrimoine immobilier
Parmi les SCPI qui investissent dans le résidentiel, certaines orientent leur stratégie vers la distribution de plus-values plutôt que le versement de revenus locatifs. On les appelle les SCPI de plus value ou SCPI de capitalisation. Leur objectif est d’augmenter la valeur de leur capital grâce à l’acquisition de biens décotés avec une perspective de valorisation à long terme. Cette typologie de véhicule s’adresse donc à des épargnants qui ne recherchent pas des revenus immédiats.
Il existe actuellement trois SCPI de plus-values reconnues sur le marché :
- La SCPI Novapierre Résidentiel, gérée par Paref Gestion qui se positionne sur des biens exclusivement parisiens.
- La SCPI Patrimmo Croissance, gérée par Primonial REIM, qui investit essentiellement dans les logements sociaux et intermédiaires.
- La SCPI Sofiprime, gérée par Sofidy, dont le patrimoine se situe dans les quartiers les plus prisés de Paris.
Pourquoi investir en SCPI dans le résidentiel ?
L’immobilier résidentiel a longtemps été délaissé par les sociétés de gestion ou exclusivement utilisé à des fins de défiscalisation de part sa difficulté de gestion. Les locataires ont en effet plus de flexibilité pour quitter un logement qu’une entreprise engagée par un bail de longue durée. Mais depuis les années 2010, les gérants s’intéressent de plus en plus à cette classe d’actifs spécialisée dans l’immobilier résidentiel. La quantité importante de locataires au sein d’un immeuble de logement offre une forte mutualisation des risques.
Par ailleurs, le logement répond à un besoin essentiel, quelle que soit la crise traversée. Les SCPI résidentielles font donc figure de solutions anti-crise et de valeurs refuges pour les investisseurs. Les gérants de ces véhicules sélectionnent des zones où la demande de logement est tendue, en périphérie des cœurs de ville.
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Toutes les SCPI de rendement résidentielles
Retrouvez ci-dessous le classement des SCPI résidentielles dont l’objectif est de verser du rendement à leur associé.
| RANG | SCPI | SOCIÉTÉ DE GESTION | TD 2022 | TD 2021 |
| 1 | Kyaneos Pierre | Kyaneos AM | 5,37% | 5,94% |
| 2 | Primofamily | Primonial REIM | 3% | 3,03% |
| 3 | Allianz Home | Immovalor Gestion | N.C. | N.C. |
| 4 | Grand Paris Résidentiels | Inter Gestion | N.C. | N.C. |
| 5 | Novapierre Résidentiel | Paref Gestion | N.C. | N.C. |
Le TD (Taux de Distribution) 2022 est un indicateur de performance mais il ne se suffit pas à lui-même pour choisir d'investir dans une SCPI.
Quelles sont les meilleures SCPI résidentielles ?
Trois SCPI peuvent être considérées comme les meilleures SCPI dans la thématique résidentielle. Elles revendiquent des stratégies d’investissement SCPI différentes et remplissent des objectifs patrimoniaux aussi différents qu’intéressants tels que :
- La recherche d’une rentabilité immédiate,
- La constitution d’un patrimoine futur,
- La diversification d’un patrimoine déjà existant.
Les SCPI suivantes nous semblent donc particulièrement pertinente pour un investissement en SCPI :
La SCPI Kyaneos Pierre, la SCPI résidentielle à haut rendement
Ouverte à la souscription depuis juin 2018, la SCPI Kyaneos Pierre a clos son exercice 2022 avec un taux de distribution de 5,37%. Elle se classe ainsi parmi les meilleures SCPI de rendement du marché avec une capitalisation supérieure à 237 millions d’euros. La stratégie d’investissement de ses gérants repose sur la conviction qu’il est possible de concilier rentabilité locative élevée et investissement socialement responsable.
Son portefeuille est constitué de biens immobiliers de qualité répondant à des normes de performances thermiques favorables à la transition énergétique. Depuis fin 2021, la SCPI réalise de nombreux travaux au sein de son patrimoine qui ont pour conséquence une baisse du rendement si l'on compare les années 2021 et 2022. Il s’agit d’une SCPI à capital variable à laquelle il est possible de souscrire à n’importe quel moment. Son montant minimum de souscription est fixé à 10 800 euros, soit 10 parts à 1 080 euros l'unité. Les 237 millions d'euros d'actifs sous gestion ont permis à la SCPI Kyaneos Pierre de bénéficier d'une croissance conséquente en 2022.
La SCPI Novapierre Résidentiel, véhicule à vocation patrimoniale
Créée en 1996, sous l’appellation « Pierre 48 », la SCPI Novapierre Résidentiel avait initialement pour objectif d’investir dans des biens immobiliers occupés, sous le régime de la Loi de 1948. La raréfaction de ceux-ci a conduit ses gérants à modifier sa dénomination en 2019. La stratégie d’investissement de cette SCPI demeure d’acquérir des biens résidentiels, parfois en nue-propriété et au sein d’immeubles conventionnés.
Contrairement à Kyaneos Pierre, la SCPI Novapierre Résidentiel n’a pas vocation à distribuer immédiatement des revenus. Elle a cependant distribué une rémunération supérieure à 2 % à ses associés en 2022. L’intérêt de cette SCPI de plus-value réside davantage dans la capacité de ses gérants à valoriser un patrimoine immobilier sur le long terme. Ainsi, la SCPI affiche une performance globale de 6,59% pour l’année 2022, soit 2,28% de distribution de plus-values et 4,31% de revalorisation du prix de la part. Il est possible de souscrire à la SCPI Novapierre Résidentiel dès 5 parts dont le prix de souscription unitaire est de 1 622 euros. Cela correspond à une mise de fonds de 8 110 euros. Il faut noter la belle résilience de ce « placement pierre papier » qui affiche au 31/12/2022 un TRI (Taux de Rendement Interne) de 4,90% sur 15 ans.
La SCPI Primofamily, un mixte entre rendement et plus-value
En la baptisant SCPI Primofamily, ses gérants ont voulu souligner une stratégie d’investissement orientée vers le secteur résidentiel dans les grandes métropoles. Le patrimoine de cette SCPI est constitué de biens localisés dans l’hexagone (28% en Île-de-France et 14 % à Paris), mais également en régions (29 %) et en Europe (29%). Ses actifs sont diversifiés entre résidentiels, commerces et hôtellerie. Créée fin 2017, la SCPI Primofamily a pour objectif de privilégier la distribution de revenus mais également des plus-values, synonymes de revalorisation de parts pour ses associés. Investir dans la SCPI Primofamily ne requiert qu’une mise de fonds de 2 040 € pour 10 parts. Le rendement offert par cette SCPI s’est élevé à 3% en 2022.
Comment investir dans une SCPI résidentielle ?
Une SCPI dont le patrimoine est composé de logements fonctionne de la même manière qu’une SCPI classique à prépondérance de bureaux. L’acquéreur peut investir le montant de son choix dans la SCPI résidentielle via différentes méthodes d’achat :
- Au comptant pour les investisseurs disposant d’une épargne préalable.
- À crédit pour les épargnants qui souhaitent profiter de l’effet de levier de l’emprunt.
- En démembrement de propriété pour les sociétés de gestion qui le permettent.
- Via une assurance vie pour profiter d’une fiscalité sur les revenus plus douce.
- En versement programmé pour certaines d’entre elles. Retrouvez la liste des SCPI disponibles en investissement programmé.
Des consultants de France SCPI peuvent vous aider à sélectionner vos SCPI et déterminer la façon d’investir la plus adaptée à votre situation patrimoniale.
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