Qu'est-ce qu'une SCPI diversifiée ?
La SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule de placement détenant un parc immobilier composé de différents actifs. Elle permet à des épargnants de posséder une partie de ce patrimoine, au prorata de leur investissement, en contrepartie de revenus trimestriels. Pour constituer leur patrimoine immobilier, certaines SCPI de rendement font le choix de se concentrer sur une thématique particulière comme les bureaux ou les commerces. De leur côté, les SCPI diversifiées investissent dans plusieurs typologies d'actifs.
On considère une SCPI à capital variable comme diversifiée lorsqu’elle possède au moins 3 typologies d’actifs différentes et qu’aucune d’entre elles ne dépasse 50% de la valeur totale du portefeuille. Il s’agit là d’une diversification sectorielle.
Au-delà du secteur, la diversification d’une SCPI a capital variable peut aussi porter sur la localisation de ses actifs. Certaines SCPI investissent ainsi en régions, à Paris, en Ile-de-France, voire en Europe. La SCPI Corum Origin, qui est dans le top 5 des meilleures SCPI, en est un bon exemple puisqu’elle investit dans 13 pays européens différents.
En conclusion, réaliser un investissement dans des SCPI diversifiées est idéal pour les épargnants qui commencent à effectuer des placements dans la pierre puisqu'elles permettent d’accéder à un large panel de typologie d'actifs réduisant d’autant le risque.
Pourquoi investir en SCPI diversifiée ?
Investir en SCPI diversifiée permet de bénéficier de plusieurs avantages.
Raison N°1 : Mutualiser les risques
La diversification est l’un des points clés pour se constituer un capital sécurisé dans la pierre. En misant sur plusieurs actifs immobiliers, la pierre papier est un produit d’épargne dont le risque est intrinsèquement mutualisé. Mais en répartissant ses investissements sur différentes typologies de biens et par conséquent, des locataires de différents secteurs, le risque locatif et celui de perte en capital sont amoindris. Les véhicules d'investissement dans la pierre papier dits diversifiés peuvent donc investir dans des Bureaux, des commerces, des entrepôts ou même des biens liés à la santé. Nous avons d’ailleurs pu constater pendant la crise sanitaire que les SCPI diversifiées ont maintenu un niveau de rendement avec un taux de distribution proche des 5%. Ainsi, cette diversification permet de sécuriser une partie de ses revenus.
Raison N°2 : Obtenir un meilleur rendement
Les SCPI diversifiées suivent généralement une stratégie d’acquisition plus opportuniste et flexible que des véhicules dits classiques. Par exemple, une SCPI spécialisée dans la santé ne pourra pas investir dans des bureaux si une opportunité se présente. Les SCPI diversifiées possèdent donc cette latitude pour être à l’écoute du marché et sélectionner des biens qui pourraient afficher de meilleurs rendements. Les SCPI diversifiées ont en effet affiché de bonnes performances avec un taux de distribution de 5,59% en 2022, largement supérieur au Taux de Distribution moyen des SCPI, toute catégorie confondue établi à 4,51%. Par exemple, la SCPI Iroko ZEN est diversifiée tant sur le plan sectoriel que géographique et a réalisé la deuxième meilleure performance du marché en 2022 (7,04% de rendement). Rappelons tout de même que les performances passées ne présagent pas de l'avenir et que les taux de distribution affichés pour les années précédentes ne garantissent pas un rendement pour les prochaines années.
Le classement des SCPI diversifiées
| SCPI | SOCIÉTÉ DE GESTION | TD 2022 | TD 2021 |
| Remake Live | Remake AM | 7,64% | N.C. |
| Iroko Zen | Iroko | 7,04% | 7,10% |
| Corum Origin | Corum AM | 6,88% | 7,03% |
| Eurion | Corum AM | 6,47% | 6,12% |
| Coeur de régions | Sogenial Immobilier | 6,40% | 6,43% |
| Novaxia Neo | Novaxia | 6,33% | 6,49% |
| Coeur d'Europe | Sogenial Immobilier | 6,10% | 5,00% |
| Corum XL | Corum AM | 5,97% | 5,84% |
| Cap Foncières & Territoires | Foncières & Territoires | 5,92% | 5,61% |
| Vendôme Régions | Norma Capital | 5,71% | 5,91% |
| PFO | Perial AM | 5,57% | 4,82% |
| Altixia Cadence XII | Altixia REIM | 5,51% | 5,15% |
| Cristal Life | Inter Gestion | 5,51% | 5,20% |
| Pierre Capitale | Swiss Life REIM | 5,05% | 4,84% |
| Immorente | Sofidy | 4,82% | 4,64% |
| Affinités Pierre | Groupama | 4,76% | 4,15% |
| Fair Invest | Norma Capital | 4,71% | 4,73% |
| Sofidy Europe Invest | Sofidy | 4,65% | N.C. |
| Buroboutic | Fiducial Gérance | 4,31% | 4,08% |
| Selectipierre 2 | Fiducial Gérance | 4,04% | 4,03% |
| PF Hospitalite Europe | Perial AM | 4,00% | 4,53% |
*Le TD (Taux de Distribution) 2022 est un indicateur de performance mais il ne se suffit pas à lui-même pour choisir d'investir dans une SCPI.
Les meilleures SCPI diversifiées
Parmi toutes les SCPI diversifiées, 3 ont particulièrement retenu notre attention. Découvrez-les en détail ci-dessous :
La SCPI Cœur de Régions, l’une des plus performantes
Cœur de Régions est une SCPI créée en 2018 par la société de gestion Sogenial Immobilier. Son patrimoine immobilier se compose à la fois de commerces, de locaux d’activités et de bureaux. Depuis sa création, cette SCPI fait partie des véhicules qui ont pour habitude de servir des rendements supérieurs à 6%. Cette dynamique se poursuit en 2022 avec un Taux de Distribution de 6,4%. Au 31/12/2022, le montant minimum d'investissement est de 2636€ correspondant à la souscription de 4 parts dont le prix unitaire est de 659€.
La SCPI PFO, la plus diversifiée
La SCPI PFO a été créée en 1998 par la société de gestion Perial. Elle a l’avantage d’être très diversifiée, tant sur le plan géographique que sur la typologie de ses actifs. On retrouve en effet plusieurs typologies d’actifs dans son portefeuille comme des bureaux, des commerces, des hôtels, des actifs dédiés à la santé, à la logistique ainsi que des locaux d’activités, situés partout en France et en Europe. Elle affiche un taux de distribution de 5,57% pour l'année 2022. Au 31/12/2022, le montant minimum d'investissement est de 4830€ correspondant à 5 parts dont le prix de souscription unitaire est de 966€.
La SCPI Immorente, la capitalisation la plus forte
Immorente est une des SCPI diversifiées les plus connues sur le marché de la pierre papier. Elle est née en 1988 grâce à la société de gestion Sofidy et sa capitalisation dépasse désormais les 4 milliards €. Avec plus de 2000 locataires, elle propose une très grande diversité locative. Pour l'année 2022, Immorente a versé 4,82% de rendement à ses associés. Au 31/12/2022, le montant minimum d'investissement est de 1360€ correspondant à la souscription de 4 parts dont le prix unitaire est de 340€.
