SCPI Coeur de régions

Avis détaillé sur Coeur de régions

Points positifs

L’un des principaux avantages de l’investissement dans la SCPI Coeur de Régions réside assurément dans son rendement. Avec un Taux de Distribution (TD) de 6,2%, cette SCPI se positionne à la 8ème place du classement des meilleures SCPI de l'année 2023. Elle se distingue nettement des autres SCPI diversifiées, qui ont versé à leurs associés un rendement moyen de 5,5% en 2023. Cette performance est d'autant plus remarquable que, depuis son lancement, Coeur de Régions a toujours affiché un TD supérieur à 6,2%. Cette constance témoigne de la stabilité de la SCPI. Ainsi, pour les épargnants recherchant à la fois régularité et rendement attractif, Cœur de Régions se présente comme une option d'investissement de premier choix.

La SCPI Cœur de Régions se démarque par sa rentabilité, mais aussi par une caractéristique financière propre à l’investissement dans la pierre papier. Sa valeur de reconstitution est supérieure à son prix de souscription. La valeur de reconstitution, qui représente la valorisation réelle du portefeuille détenu par la SCPI, s'établit à 683,32 euros. Le prix de la part, qui correspond au montant auquel les investisseurs achètent leurs parts, est fixé, quant à lui, à 664 euros. Ce différentiel positif de 2,82% permet aux investisseurs d’évaluer si les parts acquises sont sous-évaluées ou surévaluées par rapport à la valeur réelle sur le marché. Afin de protéger les intérêts des investisseurs, l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) accepte une fluctuation de la valeur de reconstitution allant de -10% à +10% par rapport au prix de la part. Dans le cas de Coeur de Régions, cela signifie que les investisseurs acquièrent des parts à un prix inférieur à la valeur du marché immobilier. Cette politique de tolérance, adoptée par l'AMF, offre la possibilité aux investisseurs d’exploiter des opportunités immobilières. Un avantage dont bénéficient les associés de la SCPI Coeur de Régions.

Parmi ses caractéristiques indéniables, Cœur de Régions présente un troisième avantage au cœur de sa stratégie d'investissement. Cette SCPI, administrée par la société de gestion Sogenial Immobilier, se distingue par un portefeuille immobilier judicieusement réparti : 54% en immeubles de bureaux, 21% en locaux d’activités, et 24% en actifs commerciaux. Cette diversification typologique, avec une prédominance pour les actifs de bureaux, permet à Coeur de Régions de mutualiser efficacement le risque locatif et de se prémunir des fluctuations du marché.

Points de vigilance

Toutefois, les aspects positifs de Coeur de Régions s'accompagnent, malgré eux, de certains points de vigilance. Le premier d’entre eux concerne la composition du portefeuille immobilier de la SCPI. Bien qu’elle ait réussi à diversifier son patrimoine typologiquement, la répartition géographique présente une concentration trop appuyée. 81% de ses 48 immeubles sont majoritairement situés en régions. Cette situation, avec une part plus faible de son patrimoine en Île-de-France, peut constituer un risque de perte en capital en cas de perturbations économiques propres à une localité. Un équilibre géographique plus diversifié pourrait permettre à la SCPI de mieux répartir les risques locatifs et de profiter d'opportunités d'investissement dans des zones plus variées. À titre comparatif, les SCPI européennes, qui ont élargi leurs zones d’investissement, présentent d’autres avantages, notamment en termes de fiscalité.

Avant de s'engager dans un investissement avec Coeur de Régions, les épargnants doivent se pencher sur un autre aspect : la gestion de son portefeuille immobilier. Plus le volume du patrimoine est conséquent, plus sa gestion devient complexe. Cette difficulté se manifeste dans les chiffres de la SCPI. Introduite sur le marché de la pierre papier au cours de l’année 2018, Coeur de Régions est une SCPI relativement jeune. Pourtant, son Taux d'Occupation Financier (TOF), indicateur clé de la performance locative, s’élève à 98,44%. Pour France SCPI, cette performance, en deçà des standards espérés, pourrait être améliorée. Un taux d'occupation plus important permettrait ainsi à la SCPI d’augmenter ses performances et son rendement global. Pour une SCPI avec son historique, un TOF, considéré comme acceptable, devrait se situer proche des 100%.

Un dernier point est à considérer dans l’étude de la SCPI. Coeur de Régions présente un modèle tarifaire parmi les plus onéreux sur le marché de la SCPI. Tandis que certains véhicules d’investissement réduisent ou éliminent leurs charges, Coeur de Régions applique des frais de souscription et de gestion égale à 12%. A titre d’exemple, Iroko Zen, identifiée comme une SCPI sans frais d’entrée, applique des frais de gestion légèrement supérieurs à ceux de Coeur de Régions. Un point qu'il convient de considérer lors de l’évaluation de la SCPI.