Pour ceux qui ne connaissent pas la SCPI Cœur de Régions, pouvez-vous nous détailler sa politique d’investissement ?
Cœur de Régions est une SCPI diversifiée créée en décembre 2018 par Sogenial Immobilier. Comme son nom l’indique, elle est essentiellement investie en régions, sur des biens de taille intermédiaire. L’objectif est de sourcer des opportunités d’investissement au-delà des zones tendues afin d’optimiser leur performance. Les régions françaises sont traditionnellement des zones d’investissement privilégiées car elles offrent des relais de croissance porteurs pour les investisseurs en quête de rendement et de diversification.
La vocation de la SCPI est donc de dénicher les meilleures opportunités régionales pour constituer un parc immobilier diversifié en bureaux, en locaux logistique et d’activités et en commerces. Le patrimoine de la SCPI Cœur de Régions comprend à ce jour 45 actifs loués à 130 locataires. En détail, nous détenons une majorité de bureaux (45%), 20% sont des commerces et 35% sont des locaux d’activités. Quant à leur situation géographique, 11% des biens immobiliers se trouvent en Île-de-France (hors Paris) et 89% en région.
La SCPI sélectionne des actifs immobiliers de qualité, présentant un rendement stable et un potentiel de valorisation à long terme. Ce parti-pris d'investir essentiellement en région découle du fait que l’immobilier tertiaire en régions est diversifié, en plein essor, et porteur d’opportunités.
En outre, nous disposons de locataires de qualité. Ce sont principalement des enseignes reconnues et des institutionnels qui offrent à la SCPI une bonne visibilité sur les futurs encaissements de loyers.
Quelles sont les récentes acquisitions et leurs principales caractéristiques ?
Nous pouvons vous présenter trois récentes acquisitions qui illustrent bien notre stratégie d’acquisition :
La première porte sur un actif à Clermont-Ferrand à usage de bureaux. Cet actif propose une surface locative de de 884 m2 livré en 2015. Il se situe sur le parc technologique de la Pardieu qui regroupe de nombreuses entreprises nationales. Plus de 400 entreprises et 9000 employés sont présents sur cette zone. L’immeuble est loué dans le cadre d’un bail de 9 ans ferme signé avec la Société Générale en 2016. Ce dernier a déjà réalisé 250 000 € de travaux d’aménagement, témoignant sa volonté de s’intégrer durablement dans cette zone. Le taux de rendement effectif est de 6,47%.
La seconde opération concerne un nouveau local commercial de 2760 m² situé à Reims. L’actif prend place au sein de la zone commerciale Reims Village, proposant de nombreuses enseignes complémentaires. Le Super U à proximité immédiate garantit à l’actif et à son locataire un flux important de consommateurs. Ce bien est loué par Centrakor, une enseigne spécialisée dans la décoration et l’équipement de maison, leader de son marché et implanté à travers 440 magasins partout en France. Ce dernier a réalisé 500 000€ de travaux d’aménagement, témoignant ainsi sa volonté de s’établir à long terme sur la zone. Le taux de rendement effectif est estimé à 7,07%.
Enfin, la dernière acquisition est un immeuble indépendant situé à Ajaccio et loué à une agence Pôle Emploi. Livré en 2021, il est situé au sein de la zone commerciale dynamique et attractive du MEZZAVIA, reconnue pour son rayonnement sur l’ensemble de la Corse du sud. Sur le plan technique, l’actif peut être surélevé et divisé sans contrainte et bénéficie de prestations intérieures de qualité. Le Pôle Emploi a signé un bail ferme de 9 ans et s’inscrit donc sur la durée au sein de l’immeuble. Le taux de rendement effectif est estimé à 5,82%.
La SCPI bénéficie d’une revalorisation régulière de son prix de part. Comment expliquez-vous cette performance ?
Le secret de nos performances s’explique en deux mots : agilité et exigence.
L’agilité est celle de nos équipes d’investissement qui sont constamment sur le terrain pour sourcer les actifs les plus adaptés à notre stratégie d’investissement. Cette proximité quotidienne nous permet d’être très réactifs sur les acquisitions et donc de capter en premier les « meilleurs deals ».
L’exigence, c’est le maître mot dans la sélection des dossiers, que ce soit concernant les locataires, les emplacements, la qualité des immeubles, ou dans notre vision de l’immobilier et de ses évolutions, afin de constituer le patrimoine le plus cohérent, le plus performant et le plus résistant possible.
Enfin, nous avons le coup de pouce de l’emprunt bancaire qui, à chaque remboursement d’une échéance, permet d’accroître la valeur du patrimoine de la SCPI et par conséquent la performance globale de la SCPI Cœur de Régions.
Quels sont les objectifs de la SCPI Cœur de Régions et ses perspectives de rendement pour 2022 ?
L’objectif de la SCPI Coeur de Régions est de conserver son rythme de collecte actuel en respectant 4 critères clés :
- Une gestion locative efficace et proche des locataires,
- Un taux d’occupation des immeubles optimisé afin de maximiser les revenus locatifs,
- Des investissements diversifiés et rythmés par le montant de la collecte.
En termes de rendement, l’objectif de distribution au 31/12/2022 est fixé à 6,40%. Pour les prochaines années, nous avons pour ambition de distribuer un rendement de 6%, même si nous ne garantissons évidemment pas ce niveau de rendement, compte tenu de cette classe d'actifs, certes résiliente, mais risquée par nature.
Après un Master 2 Finance de Marché, Olivier Ame rejoint Axa Gestion Privée où il travaille en tant que consultant pendant plusieurs années. Il co-fonde France SCPI en 2015 avec Paul Bourdois.
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