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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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Qu’est-ce qu’une SCPI - Définition

Une SCPI est un véhicule de placement collectif dédié à l’investissement en immobilier locatif. Également dénommée Pierre Papier, une Société Civile de Placement Immobilier peut en outre se définir comme un support d’épargne dématérialisé. La souscription de parts de SCPI offre en effet à un particulier désireux d’investir dans la pierre une alternative à l’acquisition d’un bien en direct. La démarche pour devenir propriétaire par l’intermédiaire d’une SCPI est grandement simplifiée. Nul besoin en effet de procéder à de longues recherches pour visiter des biens, de s’adresser à une agence immobilière puis d’entamer des formalités auprès d’un notaire. Pour l’investisseur en SCPI, l’avantage sera en outre d’être délesté de toutes sujétions liées à l’entretien et la gestion d’un bien. Les actifs constituant le parc détenu par la SCPI sont administrés par une société de gestion animée par des professionnels de l’immobilier capables de prendre les meilleures décisions d’investissement.

Pour en savoir plus sur le fonctionnement des SCPI, retrouvez le guide SCPI créé par France SCPI.

Comment fonctionne l'investissement en SCPI ?

Une SCPI fonctionne comme un fonds d’investissement. La société de gestion qui gère le parc immobilier détenu par une SCPI collecte de l’épargne auprès de nouveaux souscripteurs et procède à des acquisitions de biens. Elle gère l’encaissement des loyers et reverse à chaque porteur de parts de SCPI un dividende correspondant à la fraction de droit de propriété qu’il détient.

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Quels sont les risques des SCPI ?

Il n’existe pas d’investissement sans risque et les SCPI n’échappent pas à cette règle. Souscrire ce type de placement doit tout d’abord se concevoir avec un horizon à long terme. Il est en effet exclu d’envisager de sortir d’une SCPI quelques mois après la souscription, car il serait impossible de recouvrer la somme investie eu égard les droits d’entrée acquittés au moment de la souscription. Sur ce point, il est généralement recommandé d’envisager d’investir dans une SCPI pour une durée minimum de 10 ans. Reste que l’investissement dans des parts de sociétés civiles de placement présente 2 autres risques principaux clairement identifiés. Tout d’abord, les SCPI sont des placements moins liquides que d’autres. Leur revente implique en effet qu’il faille trouver une contrepartie, soit un nouvel associé désireux d’acquérir des parts mises en vente. Cette contrainte se traduira parfois pour le vendeur de SCPI par quelques mois d’attente avant de pouvoir récupérer son capital. Il faut ensuite considérer qu’un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. En effet, la valeur d’une part de SCPI peut fluctuer au gré des à-coups subis par le marché immobilier.

Allez plus loin et découvrez tous les risques des SCPI.

Quelles SCPI choisir pour 2022 ?

Le succès de l’investissement dans l’immobilier dématérialisé repose pour partie sur le caractère valeurs refuges des SCPI. Certaines stars de la pierre papier se sont désormais taillé une solide réputation d’actifs dynamisant pour un patrimoine. Il n’est pas rare de trouver des SCPI délivrant des rémunérations proches de 6 % depuis plusieurs années. Au catalogue des meilleures SCPI et à titre d’exemple (liste non exhaustive), il faut notamment citer :

  • La SCPI Activimmo, créée en 2019, est la première SCPI 100% logistique et offre à ses associés une performance de plus de 6% annuelle, même en 2020. En 2021, elle a versé un rendement de 6,02%.
  • La SCPI Immorente est un des fonds les plus importants du marché avec une capitalisation de plus de 3,4 milliards €. Elle a permis à ses associés d’encaisser un dividende de 4,64% en 2021.

Depuis 2020, la crise sanitaire a un impact sur notre manière de consommer, mais aussi d’investir. La vague épidémique que nous subissons depuis plus d’un an confirme ainsi le potentiel de certains secteurs d’activité d’avenir. Plus que jamais, le domaine de la santé va nécessiter des mises de fonds de plus en plus importantes. L’année 2022 peut être l’occasion de diversifier ses investissements dans la pierre papier. Des SCPI thématiques telles que les SCPI Pierval Santé, SCPI Primovie ou la SCPI Foncière des Patriciens font aujourd’hui figure de véritables solutions anticrise.

Quelle SCPI choisir en 2022 ?

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Les meilleures SCPI.

Quelle part de SCPI dans un patrimoine ?

Une bonne stratégie patrimoniale procède d’une allocation d’actifs à la fois équilibrée et diversifiée. À ces fins, il convient d’opérer une répartition entre liquidité ou épargne de précaution, produits financiers et immobilier. D’un point de vue purement théorique, il est souvent recommandé d’investir environ 30 % de ses avoirs dans l’immobilier. Cette règle pourrait donc s’imposer à celui qui ferait le choix d’investir dans la pierre uniquement par l’intermédiaire d’une SCPI. Force est toutefois de constater que les Français consacrent généralement plus de 60 % de leur patrimoine à l’immobilier. Et la belle résilience de ce placement semble leur donner raison au regard de la forte volatilité des marchés financiers. La rentabilité très stable des SCPI de rendement est ainsi une incitation à privilégier l’épargne dans la pierre papier. La grande variété de SCPI proposée aux investisseurs offre en outre à ceux-ci la perspective d’optimiser leur diversification de patrimoine.

Quel type de SCPI choisir ?

En 2021, l’offre d’investissement dans la pierre papier en France s’articule autour de 191 SCPI recensées. Ce panel doit toutefois être décomposé en 4 grandes catégories de SCPI :

  • Les SCPI de rendement, qui sont les plus nombreuses, permettent très rapidement à leurs souscripteurs d’obtenir des revenus complémentaires. Cette famille de société civile de placement immobilier n’est cependant pas uniforme. Il existe en effet une grande diversité de SCPI thématiques investies dans des secteurs d’activité ciblés. À titre d’exemple, il faut notamment citer les SCPI santé, les SCPI e-commerce ou les SCPI européennes.
  • Les SCPI fiscales n’ont pas pour objectif premier de délivrer des revenus à leurs détenteurs. En revanche, elles sont conçues pour leur concéder des solutions de défiscalisation. Calquées sur les mécanismes de l’investissement immobilier en direct, elles se déclinent en SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Monuments Historiques ou SCPI de déficit foncier.   

Aller plus loin sur la fiscalité des SCPI.

  • Les SCPI de plus-value n’auront pas pour vocation première de distribuer des loyers à leurs souscripteurs. Cette catégorie de SCPI s’adresse à des contribuables aisés qui ne recherchent pas un profit immédiat, mais misent sur la constitution d’un capital à long terme.
  • Les SCPI en démembrement de propriété constituent une excellente solution pour des investisseurs qui souhaitent préparer et organiser la transmission de leur patrimoine. Les parts de SCPI en usufruit sont par ailleurs d’excellents supports qui peuvent être souscrits par une entreprise pour dynamiser sa gestion de trésorerie.

Choisir son véhicule de placement relève d’une analyse approfondie des différents indicateurs clés des SCPI. Retrouvez le détail de ces indicateurs dans le lexique SCPI.

Pourquoi une SCPI peut être une excellente solution de défiscalisation immobilière ?

De nombreuses SCPI spécialisées permettent de répliquer des opérations d’ingénieries patrimoniales couramment réalisées avec des biens immobiliers détenus en direct. À ce titre, ces SCPI de défiscalisation immobilière sont d’excellentes solutions pour réaliser des économies d’impôt. Elles permettent de réduire l’impôt foncier (SCPI de déficit foncier) mais également l’impôt sur le revenu (SCPI Pinel et SCPI Malraux). Il sera également possible pour les contribuables les plus fortunés de réduire leur assiette d’imposition globale en souscrivant des parts de SCPI Monuments Historiques. Quel que soit le cas de figure, l’avantage fiscal obtenu est identique à celui qui découle d’un investissement immobilier en direct. Mais le fait de profiter de dispositifs fiscaux par le biais d’une SCPI permet encore une fois de s’affranchir de toutes les contraintes liées à la gestion et à l’entretien d’un bien locatif. En outre, les programmes défiscalisant étant souvent liés à la réalisation de travaux de réhabilitation, ceux-ci seront entièrement pris en charge par la société de gestion de ces SCPI.

Comment sortir d'une SCPI ?

Vendre des parts de SCPI correspond au besoin de recouvrer des liquidités parce que l’on est confronté à une dépense exceptionnelle ou parce que l’on veut disposer de son capital pour mener d’autres projets de vie. Dans le premier cas, un désinvestissement intégral ne s’impose pas nécessairement. Et l’avantage de détenir des parts de SCPI plutôt qu’un bien immobilier en direct réside dans la possibilité d’effectuer une vente partielle ou totale de parts de SCPI que l’on possède. Il faut toutefois avoir à l’esprit qu’une revente de SCPI ne peut généralement se conclure du jour au lendemain. Même si certaines sociétés civiles de placement immobilier disposent d’un report à nouveau (RAN) confortable, soit d’un volant de trésorerie, il est prudent, avant de sortir d’une SCPI, de miser sur un délai de 3 à 6 mois. Sachez tout d’abord que la SCPI ou sa société de gestion ne rachète pas directement vos parts. Lorsqu’un associé souhaite procéder à un rachat de parts de SCPI, il doit en informer la société de gestion en lui adressant un ordre de retrait qui sera enregistré avec mention de la valeur de la part au moment de la passation de l’ordre (= prix de souscription frais déduits). La finalisation de la vente des parts de SCPI nécessitera ensuite de trouver une contrepartie, soit un souscripteur qui souhaite acquérir un montant au moins équivalent à celui des parts de SCPI en vente.

Pour comprendre tout le fonctionnement des SCPI, France SCPI a répondu aux questions fréquentes à propos des SCPI.

Questions fréquentes

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier, aussi appelée pierre papier. Il s'agit concrètement d’un véhicule de placement dédié à l’investissement immobilier locatif. Un épargnant peut acheter une ou plusieurs parts de SCPI et obtenir en contrepartie un rendement.

Le fonctionnement d'une SCPI

Le choix d’une SCPI dépend de nombreux facteurs. Il est recommandé d’analyser les indicateurs de performance et la stratégie d’acquisition d’une SCPI avant d’y investir. Des consultants sur France SCPI sont à votre disposition pour vous aider dans votre choix.

Les SCPI à choisir

Pour savoir combien investir dans une SCPI, il faut réfléchir à sa propre stratégie patrimoniale. Nous vous recommandons de faire appel à un consultant chez France SCPI pour savoir combien investir en fonction de votre objectif et de votre situation.

Combien investir en SCPI ?

L’objectif d’une SCPI est de se constituer un patrimoine immobilier destiné à la location. Elle perçoit donc des revenus issus des loyers. Plus exceptionnellement, elle peut recevoir des revenus liés à la cession d’un bien immobilier.

Le fonctionnement d'une SCPI

La SCI (Société Civile Immobilière) et la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont deux véhicules de placement permettant d’investir dans l’immobilier de manière indirecte. La confusion entre ces deux notions provient du fait qu’il soit possible d’acheter des parts de SCPI au sein d’une SCI.

Les différences entre SCI et SCPI

Comme pour tout type de biens immobiliers, les revenus issus d’une SCPI doivent faire partie de sa déclaration de revenus aux impôts. Déclarer ses revenus fonciers doit se réaliser en fonction du régime fiscal choisi et du type de revenus obtenus.

Déclarer les revenus de SCPI