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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI

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Qu’est-ce qu’une SCPI - Définition

Une SCPI est un véhicule de placement collectif dédié à l'investissement en immobilier locatif. Également dénommée Pierre Papier, une Société Civile de Placement Immobilier peut également se définir comme un support d'épargne dématérialisé. La souscription de parts de SCPI offre en effet une alternative à ceux qui souhaitent investir dans la pierre par l'acquisition d'un bien en direct. Devenir propriétaire de parts de SCPI est extrêmement simple. Inutile de procéder à de longues recherches pour visiter des biens, de s'adresser à une agence immobilière et d'entamer des formalités auprès d'un notaire. Les actifs détenus par la SCPI sont gérés et administrés par une société de gestion dont le rôle est de prendre les meilleures décisions d'investissement.

Pour en savoir plus sur le fonctionnement des SCPI, retrouvez le guide SCPI créé par France SCPI.

Comment fonctionne l'investissement en SCPI ?

La SCPI fonctionne comme un fonds d’investissement. La société de gestion qui gère le parc immobilier de sa SCPI, se charge de collecter l’épargne auprès de nouveaux souscripteurs et procède, grâce à ces fonds, à des acquisitions de biens. Elle gère l’encaissement des loyers et reverse, à chaque associé de la SCPI, un dividende au prorata des parts détenues.

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Quel type de SCPI choisir ?

Bien que les SCPI partagent de nombreuses caractéristiques, elles se distinguent en plusieurs catégories, chacune répondant à des objectifs d'investissement. Dans le domaine de la pierre papier, il existe donc trois principaux types de SCPI, offrant des stratégies variées et adaptées à différents profils d'investisseurs.

  • Les SCPI de rendement sont les plus courantes grâce à leur capacité à générer des rendements élevés. Historiquement, l'investissement des SCPI se concentrait sur des actifs de bureaux et de commerces. Cependant, avec l'expansion des marchés immobiliers et l'émergence de nouvelles opportunités, tant en France qu'en Europe, elles ont élargi leur spectre d'investissement à des secteurs plus variés tels que la logistique, la santé, l'éducation, l'hôtellerie ou le loisir. Leur stratégie de diversification, tant sectorielle que géographique, a ainsi permis de maintenir un taux de distribution moyen situé entre +4% et +8%.

  • Les SCPI fiscales offrent, comme leur nom le laisse deviner, des avantages fiscaux. Elles permettent de bénéficier de réductions ou de déductions d'impôts via divers dispositifs mis en place par l'État. Leur stratégie d'investissement se focalise sur l'acquisition d'immeubles éligibles à ces incitations fiscales, comme des logements neufs, des bâtiments historiques classés ou des résidences avec services. Si les avantages fiscaux constituent un attrait majeur, les revenus générés par ces SCPI sont généralement plus modestes que ceux des SCPI de rendement, du fait de leur orientation principalement fiscale. Calquées sur les mécanismes de l'investissement immobilier en direct, elles se déclinent en SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Monuments Historiques ou SCPI de déficit foncier.  

  • Enfin, les SCPI de plus-value, ou SCPI de capitalisation, se concentrent sur le long terme et l'appréciation de leur patrimoine. Elles ne sont pas destinées à servir des revenus réguliers mais plutôt  réaliser des plus-values immobilières sur le long terme. Ces gains peuvent être générés via des distributions de dividendes exceptionnels ou se traduire par une appréciation du portefeuille immobilier et du prix de parts. Leur cible principale est l'immobilier résidentiel, considéré comme ayant un fort potentiel de valorisation à terme.

Aller plus loin sur la fiscalité des SCPI.

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Les meilleures SCPI.

Quelles sont les différentes structures qui se présentent aux SCPI ?

Pour se développer, les SCPI sollicitent donc l'épargne des investisseurs en émettant des parts. Ces SCPI peuvent adopter une structure à capital variable ou une structure à capital fixe.

Les SCPI à capital variable ont la capacité d'ajuster leur capital en fonction des fluctuations du marché ou des besoins des investisseurs. Cette flexibilité permet aux SCPI d'adapter leur stratégie d'investissement pour saisir des opportunités émergentes, rendant ces structures particulièrement attractives pour les investisseurs. Les souscripteurs qui désirent revendre leurs parts peuvent le faire à tout moment en soumettant une demande de retrait à la société de gestion.

En revanche, les SCPI à capital fixe limitent les nouvelles souscriptions et établissent des conditions spécifiques pour la revente des parts. Cette structure réduit la liquidité des investissements mais permet de suivre une stratégie à long terme plus stable et prévisible. Toutefois, le nombre de parts disponibles étant limité, l'expansion du portefeuille reste assez restreinte. Une SCPI à capital fixe peut cependant choisir d'augmenter temporairement son capital pour développer son portefeuille immobilier. En dehors de ces périodes de réajustement de capital, les transactions doivent se faire via le marché secondaire, où le prix des parts est déterminé, non pas par la valeur du patrimoine, mais par la demande.

Découvrir les différentes structures des SCPI.

Quels sont les avantages des SCPI ?

La SCPI présente de nombreux avantages qui en font un choix d'investissement attractif, notamment grâce à des performances élevées et stables. Historiquement, le taux de distribution affiché au cours des trois dernières décennies s'élève à une moyenne de 6,29%. Pour l'année 2023, le rendement moyen des SCPI s'est établi à 4,52%, certaines dépassant même les 7%, voire 8%. Cela témoigne de la résilience et de la robustesse de ce type d'investissement.

L'accessibilité est un autre atout majeur des SCPI. Avec la possibilité d'investir à partir de moins de 200 euros, elles s'ouvrent à un large éventail d'épargnants. De plus, les associés bénéficient d'une délégation totale de la gestion, ce qui élimine la gestion locative. Cet avantage permet aux investisseurs de profiter des bénéfices de l'immobilier sans les inconvénients de sa gestion quotidienne. Le risque locatif est également minimisé dans les SCPI grâce à la diversité et à l'ampleur de leur portefeuille immobilier, qui comprend un grand nombre de biens et de locataires. Cette diversification assure aux associés des revenus réguliers. Enfin, les SCPI et leur société de gestion sont soumises à une réglementation stricte par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui garantit ainsi un cadre sécurisé pour les investisseurs. Cette supervision réglementaire renforce la confiance des épargnants en la stabilité et la fiabilité de ce produit d'investissement.

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Quels sont les risques des SCPI ?

Il n'existe pas d'investissement sans risque et les SCPI n'échappent pas à cette règle. Souscrire ce type de placement doit tout d'abord se concevoir avec un horizon à long terme. Il est en effet exclu d'envisager de sortir d'une SCPI quelques mois après la souscription, car il serait impossible de recouvrer la somme investie eu égard les droits d'entrée acquittés au moment de la souscription. Sur ce point, il est généralement recommandé d'envisager d'investir dans une SCPI pour une durée minimum de 10 ans. Reste que l'investissement dans des parts de sociétés civiles de placement présente 2 autres risques principaux clairement identifiés. Tout d'abord, les SCPI sont des placements moins liquides que d'autres. Leur revente implique en effet qu'il faille trouver une contrepartie, soit un nouvel associé désireux d'acquérir des parts mises en vente. Cette contrainte se traduira parfois pour le vendeur de SCPI par quelques mois d'attente avant de pouvoir récupérer son capital. Il faut ensuite considérer qu'un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. En effet, la valeur d'une part de SCPI peut fluctuer au gré des à-coups subis par le marché immobilier.

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Quelles méthodes d’investissement pour les investisseurs ?

Pour investir dans une SCPI, les épargnants disposent de plusieurs méthodes d'investissement : au comptant, à crédit, via un contrat d'assurance vie ou par le biais du démembrement de propriété.

L'investissement en SCPI au comptant consiste à utiliser des liquidités disponibles pour acquérir des parts de SCPI. Cette méthode permet à l'investisseur de devenir immédiatement propriétaire des parts achetées. L'investissement en SCPI à crédit utilise, quant à lui, la capacité d'emprunt de l'investisseur pour bénéficier de l'effet de levier du crédit, permettant ainsi de construire un patrimoine immobilier sans mobiliser immédiatement ses propres fonds.

Les parts de SCPI de rendement peuvent aussi être intégrées dans certains contrats d'assurance vie. Cette forme d'investissement, dite indirecte, permet de bénéficier d'une fiscalité adoucie liée à l'assurance vie, tout en diversifiant les placements au sein du contrat. Cela offre une gestion simplifiée et centralisée entre chaque placement.

Enfin, les épargnants disposent également de l'investissement en démembrement de propriété de part de SCPI. Similairement à un investissement en viager, cette méthode sépare la nue propriété de l'usufruit. L'usufruitier détient le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus lorsque le nu propriétaire dispose du droit d'utiliser pleinement le bien à l'extinction de l'usufruit. Pour les SCPI, ce démembrement est temporaire et s'étend sur une période généralement comprise entre 3 à 20 ans. Lorsque le nu propriétaire ne perçoit pas de loyers pendant cette période, il bénéficie d'une décote à l'achat des parts. Cette décote, que l'on appelle la clé de répartition, varie en fonction de la durée du démembrement et de la SCPI. À l'issue de cette période, le nu propriétaire récupère la pleine propriété de ses parts et peut alors choisir de les vendre ou de les conserver pour bénéficier de revenus locatifs.

Choisir son véhicule de placement relève d'une analyse approfondie des différents indicateurs clés des SCPI. Retrouvez le détail de ces indicateurs dans le lexique SCPI.

Quelle part de SCPI dans un patrimoine ?

Une bonne stratégie patrimoniale procède d'une allocation d'actifs à la fois équilibrée et diversifiée. À ces fins, il convient d'opérer une répartition entre liquidité ou épargne de précaution, produits financiers et immobilier. D'un point de vue purement théorique, il est souvent recommandé d'investir environ 30 % de ses avoirs dans l'immobilier. Cette règle pourrait donc s'imposer à celui qui ferait le choix d'investir dans la pierre uniquement par l'intermédiaire d'une SCPI. Force est toutefois de constater que les Français consacrent généralement plus de 60 % de leur patrimoine à l'immobilier. Et la belle résilience de ce placement semble leur donner raison au regard de la forte volatilité des marchés financiers. La rentabilité très stable des SCPI de rendement est ainsi une incitation à privilégier l'épargne dans la pierre papier. La grande variété de SCPI proposée aux investisseurs offre en outre à ceux-ci la perspective d'optimiser leur diversification de patrimoine. Il demeure primordial d’adapter la stratégie d’investissement en fonction des objectifs et de la tolérance au risque de chaque investisseur.

Pourquoi une SCPI peut être une solution de Défiscalisation ?

De nombreuses SCPI spécialisées permettent de répliquer des opérations d'ingénieries patrimoniales couramment réalisées avec des biens immobiliers détenus en direct. À ce titre, ces SCPI de défiscalisation immobilière sont des solutions pour réaliser des économies d'impôt. Elles permettent de réduire l'impôt foncier (SCPI de déficit foncier) mais également l'impôt sur le revenu (SCPI Pinel et SCPI Malraux). Il sera également possible pour les contribuables les plus fortunés de réduire leur assiette d'imposition globale en souscrivant des parts de SCPI Monuments Historiques. Mais le fait de profiter de dispositifs fiscaux par le biais d'une SCPI permet encore une fois de s'affranchir de toutes les contraintes liées à la gestion et à l'entretien d'un bien locatif. En outre, les programmes défiscalisant étant souvent liés à la réalisation de travaux de réhabilitation, ceux-ci seront entièrement pris en charge par la société de gestion de ces SCPI.

Comment sortir d'une SCPI ?

Vendre des parts de SCPI correspond au besoin de recouvrer des liquidités parce que l'on est confronté à une dépense exceptionnelle ou parce que l'on veut disposer de son capital pour mener d'autres projets de vie. Dans le premier cas, un désinvestissement intégral ne s'impose pas nécessairement. Et l'avantage de détenir des parts de SCPI plutôt qu'un bien immobilier en direct réside dans la possibilité d'effectuer une vente partielle ou totale de parts de SCPI que l'on possède. Il faut toutefois avoir à l'esprit que la revente de parts de SCPI ne peut généralement se conclure du jour au lendemain. Même si certaines sociétés civiles de placement immobilier disposent d'un report à nouveau (RAN) confortable, soit d'un volant de trésorerie, il est prudent, avant de sortir d'une SCPI, de miser sur un délai de 3 à 6 mois. Sachez tout d'abord que la SCPI ou sa société de gestion ne rachète pas directement vos parts. Lorsqu'un associé souhaite procéder à un rachat de parts de SCPI, il doit en informer la société de gestion en lui adressant un ordre de retrait qui sera enregistré avec mention de la valeur de la part au moment de la passation de l'ordre (= prix de souscription frais déduits). La finalisation de la vente des parts de SCPI nécessitera ensuite de trouver une contrepartie, soit un souscripteur qui souhaite acquérir un montant au moins équivalent à celui des parts de SCPI en vente.

Pour comprendre tout le fonctionnement des SCPI, France SCPI a répondu aux questions fréquentes à propos des SCPI.

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Questions fréquentes

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier, aussi appelée pierre papier. Il s'agit concrètement d’un véhicule de placement dédié à l’investissement immobilier locatif. Un épargnant peut acheter une ou plusieurs parts de SCPI et obtenir en contrepartie un rendement.

Le fonctionnement d'une SCPI

Les SCPI constituent une option d'investissement locatif ouverte à tous les types d'investisseurs, même ceux disposant de moyens plus limités. En effet, avec des parts accessibles à partir de moins de 200 euros, elles permettent une entrée abordable dans le marché immobilier. Cette accessibilité démocratise ainsi l'investissement immobilier et offre des opportunités de diversification et de rendement à un large public.
Le choix d’une SCPI dépend de nombreux facteurs. Il est recommandé d’analyser les indicateurs de performance et la stratégie d’acquisition d’une SCPI avant d’y investir. Des consultants sur France SCPI sont à votre disposition pour vous aider dans votre choix.

Les SCPI à choisir

Pour savoir combien investir dans une SCPI, il faut réfléchir à sa propre stratégie patrimoniale. Nous vous recommandons de faire appel à un consultant chez France SCPI pour savoir combien investir en fonction de votre objectif et de votre situation.

Combien investir en SCPI ?

L’objectif d’une SCPI est de se constituer un patrimoine immobilier destiné à la location. Elle perçoit donc des revenus issus des loyers. Plus exceptionnellement, elle peut recevoir des revenus liés à la cession d’un bien immobilier.

Le fonctionnement d'une SCPI

La SCI (Société Civile Immobilière) et la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont deux véhicules de placement permettant d’investir dans l’immobilier de manière indirecte. La confusion entre ces deux notions provient du fait qu’il soit possible d’acheter des parts de SCPI au sein d’une SCI.

Les différences entre SCI et SCPI

Comme pour tout type de biens immobiliers, les revenus issus d’une SCPI doivent faire partie de sa déclaration de revenus aux impôts. Déclarer ses revenus fonciers doit se réaliser en fonction du régime fiscal choisi et du type de revenus obtenus.

Déclarer les revenus de SCPI

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