Les SCPI Malraux
Qu’est-ce-qu’une SCPI Malraux
Une SCPI Malraux est tout simplement une SCPI fiscale bénéficiant des mêmes avantages qu’un investissement immobilier direct dans le cadre de cette même loi Malraux. La SCPI acquiert en effet plusieurs biens éligibles à la loi Malraux pour les rénover et les gérer. En achetant des parts de SCPI Malraux, l’épargnant investit donc de manière indirecte dans plusieurs biens en bénéficiant de la réduction fiscale.
Les avantages d’une SCPI Malraux
Les SCPI Malraux possèdent de nombreux avantages parmi lesquels :
- L’avantage fiscal,
- Le risque locatif dilué,
- L’absence de gestion,
- L’accessibilité.
L’avantage fiscal
Le principal avantage des SCPI Malraux demeure dans le fait de bénéficier du dispositif fiscal du même nom. Elles acquièrent des logements situés dans des zones éligibles afin de les rénover et permettent à leurs associés de déduire de leur impôt sur le revenu (IR) le déficit foncier issu des travaux engagés. Au moins 65 % de leur collecte doit financer les travaux de rénovation et 30 % l’acquisition des actifs.
En moyenne, les acquéreurs de parts de SCPI Malraux diminuent leur IR d’environ 18% l’année de la souscription de leur part. Dans le détail, cette réduction est liée à la quote-part de leur investissement finançant les travaux. Les épargnants pourront déduire de leur IR 30 % des dépenses de rénovation des immeubles situés en Site Patrimonial Remarquable (avec plan de sauvegarde et de mise en valeur) et Quartiers anciens dégradés et quartiers conventionnés NPNRU. Le taux diminue à 22 % pour les immeubles situés dans un SPR avec un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine. Le plafond de cet abattement est de 400 000 euros sur quatre ans et par foyer et n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
La dilution du risque locatif
Un des avantages notables des SCPI Malraux est sa dilution du risque. Comme expliqué précédemment, investir dans une SCPI permet d’investir de manière indirecte dans plusieurs biens permettant ainsi la dilution du risque locatif contrairement à un investissement en direct ou le risque d’impayés reposerait sur un seul locataire.
L’absence de gestion
L’absence de gestion constitue également un des avantages de la SCPI Malraux. En effet, alors qu’un achat immobilier en direct nécessite au minimum une gestion locative, l’achat de parts de SCPI Malraux permet à l'associé de se décharger de toutes les contraintes de gestion puisque celle-ci est déléguée à la société de gestion à l’origine de la SCPI.
Le faible ticket d’entrée
Alors que la plupart des biens locatifs éligibles à la loi Malraux sont accessibles à partir de 200.000€, l’acquisition de parts de SCPI Malraux se fait à partir de 5 000 euros. Que les investisseurs soient personnes physiques ou personnes morales non soumises à l’impôt sur les sociétés.
Les risques d’une SCPI Malraux
Malgré tous ces avantages, investir en SCPI Malraux comporte des risques. En effet, la durée de conservation des parts de SCPI Malraux recommandée est de 15 ans. Pour pouvoir bénéficier de leur avantage fiscal, les associés doivent acquérir leurs parts en pleine propriété et les conserver au moins neuf ans à compter de la dernière mise en location. Pendant les quatre premières années d’existence de la SCPI, la société de gestion se concentrera sur la collecte, la constitution du portefeuille et l’engagement des travaux de rénovation. Durant cette période, seuls les potentiels revenus issus des placements de trésorerie pourront être délivrés aux associés. La mise en location des actifs commencera lors de la seconde phase, qui durera environ neuf ans. Enfin, la liquidation du patrimoine et la clôture des SCPI se feront lors des deux dernières années. Il est à noter que la vente de ces biens peut engendrer un risque de liquidité et n’est absolument pas garantie. Ce manque de liquidité constitue également un risque important pour tout investisseur en SCPI Malraux.