Valeur de Reconstitution SCPI : Définition & Classement 2022

Une SCPI de rendement est une société qui détient et gère un portefeuille immobilier composé d’une multitude de biens (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Comme tout autre actif immobilier, ces biens ont une valeur qui peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction du marché immobilier. Chaque souscripteur de SCPI de rendement achète ainsi une ou plusieurs parts de SCPI à un prix de souscription donné qui peut lui aussi fluctuer.

Quelle est la valeur de reconstitution d'une SCPI ?

Bien que souvent très proche de la réalité, le prix de souscription d’une SCPI n'indique pas forcément la réalité de sa valorisation. La donnée technique qui reflète le mieux la valorisation du patrimoine de la SCPI est la fameuse valeur de reconstitution. Celle-ci correspond en fait à l’addition de :

La valeur d’expertise du patrimoine de la SCPI réalisée tous les ans,
Tous les frais d’acquisition pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique,
La valeur des actifs financiers détenus par la SCPI.

Voici donc le classement des variations de valeurs de reconstitution vs. prix de souscription qui permet de savoir s'il est pertinent d'investir dans une SCPI plus qu'une autre.

Le classement des variations valeurs de reconstitution – prix de souscription des SCPI 2022

^SCPI	^{SOCIÉTÉ DE GESTION}	^{Prix de part 01/01/22}	^{Valeur de reconstitution 31/12/21}	^Différence
^{Selectipierre 2}	^{Fiducial Gérance}	⁷⁶⁵	^848,75	^9,87%
^{Novapierre Allemagne 2}	^{PAREF Gestion}	²⁶⁰	²⁸⁸	^9,72%
^{LF Opportunité Immo}	^{La Française}	²⁰³	^224,71	^9,66%
^{Selectinvest 1}	^{La Française}	⁶⁴⁰	^706,45	^9,41%
^{Novapierre Allemagne}	^{PAREF Gestion}	²⁸⁰	³⁰⁹	^9,39%
^{LF Europimmo}	^{La Française}	¹⁰⁴⁵	^1149,62	^9,10%
^{Epargne Foncière}	^{La Française}	⁸³⁵	^917,82	^9,02%
^{LF Grand Paris Patrimoine}	^{La Française}	³¹⁰	^340,44	^8,94%
^{Pierre Privilège}	^{La Française}	⁸⁵³	^931,59	^8,44%
^{Immorente 2}	^Sofidy	³⁰⁵	^331,61	^8,02%
^Fructipierre	^{AEW Ciloger}	⁶⁰⁶	^656,92	^7,75%
^Elialys	^Advenis	¹⁰⁰⁰	^1082,12	^7,59%
^{Foncière Des Praticiens}	^{Foncière Magellan}	¹¹⁰⁰	^1190,16	^7,58%
^{Cap Foncières et Territoires}	^{Foncières & Territoires}	²⁵⁵	^275,36	^7,39%
^Novapierre	^{PAREF Gestion}	⁴⁴⁰	⁴⁷⁵	^7,37%
^{Epargne Pierre}	^{Atland Voisin}	²⁰⁸	^224,04	^7,16%
^{Fair Invest}	^{Norma Capital}	²⁰⁰	^215,39	^7,15%
^{Novapierre Résidentiel}	^{PAREF Gestion}	¹⁶²²	¹⁷⁴⁵	^7,05%
^{Affinités Pierre}	^Groupama	²⁵⁰	^268,36	^6,84%
^Eurovalys	^Advenis	¹⁰³⁰	^1105,13	^6,80%
^{Altixia Commerces}	^{Altixia REIM}	²⁰⁰	^214,39	^6,71%
^Primofamily	^{Primonial REIM}	²⁰⁴	^218,53	^6,65%
^{Crédit Mutuel Pierre 1}	^{La Française}	²⁸⁵	^304,82	^6,50%
^{Allianz Pierre}	^{Allianz Immovalor}	³⁴⁰	^363,43	^6,45%
^{Coeur d'Europe}	^{Sogenial Immobilier}	²⁰⁰	^212,52	^5,89%
^{Vendôme Régions}	^{Norma Capital}	⁶⁷⁰	^711,45	^5,83%
^{Pierre Capitale}	^{Swiss Life REIM}	²⁰³	^215,54	^5,82%
^{Cristal Life}	^{Inter Gestion}	²⁰⁰	^212,04	^5,68%
^{Coeur de régions}	^{Sogenial Immobilier}	^653,5	^691,75	^5,53%
^{Aestiam Pierre Rendement}	^Aestiam	⁹²²	^975,89	^5,52%
^{Pierre Expansion Santé}	^{Fiducial Gérance}	²⁶⁷	^282,17	^5,38%
^Primopierre	^{Primonial REIM}	²⁰⁸	^219,61	^5,29%
^{Atout Pierre Diversification}	^{AEW Ciloger}	⁹⁰⁰	^948,23	^5,09%
^{Atream Hôtels}	^Atream	¹⁰⁰⁰	^1052,85	^5,02%
^{Pierval Santé}	^{Euryale AM}	²⁰⁰	^210,31	^4,90%
^{Logipierre 3}	^{Fiducial Gérance}	¹⁶⁰⁰	^1681,92	^4,87%
^{PF Grand Paris}	^{Perial AM}	⁵⁴⁴	^570,47	^4,64%
^Eurion	^{Corum AM}	²¹⁵	^225,41	^4,62%
^{Placement Pierre}	^Aestiam	³⁵⁰	^365,4	^4,21%
^{Cristal Rente}	^{Inter Gestion}	²⁵⁰	^260,63	^4,08%
^{Coeur de ville}	^{Sogenial Immobilier}	²¹⁰	^218,9	^4,07%
^{Aestiam Cap'hébergimmo}	^Aestiam	²⁵⁰	^260,44	^4,01%
^{Altixia Cadence XII}	^{Altixia REIM}	²⁰⁰	^208,27	^3,97%
^{Kyaneos Pierre}	^{Kyaneos AM}	¹⁰⁸⁰	^1123,54	^3,88%
^{Corum Origin}	^{Corum AM}	¹¹³⁵	^1177,43	^3,60%
^{Iroko Zen}	^Iroko	²⁰⁰	^207,12	^3,44%
^Activimmo	^Alderan	⁶¹⁰	^626,46	^2,63%
^{Corum XL}	^{Corum AM}	¹⁹⁵	^199,25	^2,13%
^{Rivoli Avenir Patrimoine}	^{Amundi Immobilier}	³⁰⁶	^312,38	^2,04%
^{Epsilon 360}	^{Epsilon Capital}	²⁵⁰	^254,84	^1,90%
^{Efimmo 1}	^Sofidy	²³⁷	^241,43	^1,83%
^PFO	^{Perial AM}	⁹⁶⁶	^983,17	^1,75%
^{Interpierre France}	^{PAREF Gestion}	¹⁰⁵⁰	¹⁰⁶⁴	^1,32%
^{Actipierre Europe}	^{AEW Ciloger}	²¹⁰	^212,14	^1,01%
^Ficommerce	^{Fiducial Gérance}	²³⁰	^232,29	^0,99%
^Immorente	^Sofidy	³⁴⁰	^341,68	^0,49%
^{Grand Paris Résidentiels}	^{Inter Gestion}	²⁰⁰	^199,87	^-0,07%
^Primovie	^{Primonial REIM}	²⁰³	^202,79	^-0,10%
^{Elysées Pierre}	^{HSBC REIM}	⁸²⁵	^822,04	^-0,36%
^{PF Hospitalite Europe}	^{Perial AM}	²⁰⁰	^198,8	^-0,60%
^{Patrimmo Croissance}	^{Primonial REIM}	^678,61	^674,42	^-0,62%
^Edissimmo	^{Amundi Immobilier}	²³⁷	^235,08	^-0,82%
^PFO2	^{Perial AM}	¹⁹⁶	^194,21	^-0,92%
^{LF Avenir Santé}	^{La Française}	³⁰⁰	²⁹⁷	^-1,01%
^{Interpierre Europe Centrale}	^{PAREF Gestion}	²⁵⁰	²⁴⁷	^-1,21%
^{Allianz Home}	^{Allianz Immovalor}	²⁰⁰	^197,53	^-1,25%
^{Sofidy Europe Invest}	^Sofidy	²³⁵	^230,36	^-2,01%
^Genepierre	^{Amundi Immobilier}	²⁷⁰	^264,11	^-2,23%
^Neo	^Novaxia	¹⁸⁷	^182,64	^-2,39%
^{Laffitte Pierre}	^{AEW Ciloger}	⁴⁵⁰	^438,29	^-2,67%
^{Fructiregions Europe}	^{AEW Ciloger}	²³³	^226,27	^-2,97%
^Buroboutic	^{Fiducial Gérance}	²⁶⁷	^256,02	^-4,29%
^{Pierre Plus}	^{AEW Ciloger}	¹⁰⁹⁸	^1052,09	^-4,36%
^{Patrimmo Commerce}	^{Primonial REIM}	¹⁹⁷	^179,47	^-9,77%

Valeur de reconstitution et prix de souscription : pourquoi une telle différence ?

La question nous est souvent posée : Pourquoi le prix de souscription n’est-il pas celui qui reflète le plus la valorisation du patrimoine ? De manière réglementaire, le prix de souscription est fixé librement par la société de gestion mais doit être compris dans une tranche entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution. Si cette limite positive ou négative est franchie, la SCPI doit obligatoirement revaloriser son prix de souscription à la hausse ou à la baisse.

Investir sur les meilleures SCPI

Exemple de calcul d'une valeur de reconstitution

Le prix de souscription d'une part de SCPI est de 100€.
Sa valeur de reconstitution est de 110€.

Le prix d'achat se trouve bien dans la limite des 10% : 1 - (100€ ÷ 110€) = 9,09%

La Société de Gestion peut ainsi décider ou non de réévaluer le prix de souscription de la part. L'année suivante, la valeur de reconstitution passe à 115€ et le prix de souscription reste à 100€.

La différence entre ces deux valeurs devient donc trop importante en dépassant la limite des 10% : 1 - (100€ ÷ 115€) = 13,04%

La Société de gestion sera donc contrainte de revaloriser son prix de part à 103,51€ minimum pour « repasser sous la barre des 10% : 1 - (103,51€ ÷ 115€) = 9,99%

Comment se servir de la valeur de reconstitution pour investir ?

En comprenant le fonctionnement de cette fameuse valeur de reconstitution, chaque investisseur peut déduire assez simplement :

S'il achète sa part de SCPI moins chère que sa valeur réelle,
S'il peut profiter d'une potentielle revalorisation.

Pour savoir s'il achète de manière sous-valorisée, il suffit de comparer le prix de souscription et la valeur de reconstitution. Si le prix de la part est inférieur à la valeur de reconstitution, j’achète probablement sous la valeur réelle du patrimoine. Attention, l'inverse est aussi vrai.

Enfin, pour savoir s'il peut profiter d'une potentielle revalorisation de part, il est évident que plus la différence entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription s’approche des 10%, plus la probabilité de revalorisation est forte même si elle n’est jamais garantie.

Retrouvez également les classements des années précédentes :

Valeur de Reconstitution SCPI : Définition & Classement 2022

Quelle est la valeur de reconstitution d'une SCPI ?

Le classement des variations valeurs de reconstitution – prix de souscription des SCPI 2022

Valeur de reconstitution et prix de souscription : pourquoi une telle différence ?

Exemple de calcul d'une valeur de reconstitution

Comment se servir de la valeur de reconstitution pour investir ?

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