Valeur de Reconstitution SCPI : Définition & Classement 2024

Lorsqu’il s’agit d’investir, les épargnants s’interrogent sur la valorisation de leur placement, cherchant à savoir si le prix d'achat est sous-évalué, surévalué ou en adéquation avec les standards du marché. Pour apporter plus de transparence et protéger les investisseurs, l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) a ordonné la mise en place d’un indicateur spécifique à la SCPI : la valeur de reconstitution. Cette donnée permet de comparer le prix de souscription d’une part de SCPI à la valeur réelle de son portefeuille immobilier. Cela donne ainsi une visibilité sur la cohérence entre le prix de souscription et la valeur du patrimoine. En d’autres termes, la valeur de reconstitution renseigne sur le potentiel de chaque SCPI à apparaître dans le haut du classement des meilleures SCPI.

Avant d’expliquer de manière exhaustive la valeur de reconstitution, rappelons qu’une SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier, est un fonds immobilier qui se constitue un portefeuille de biens professionnels comme des bureaux, des commerces, des entrepôts ou encore des établissements de santé. Pour développer le patrimoine de la SCPI, sa société de gestion fait appel à l'épargne des investisseurs. En contrepartie, ces derniers perçoivent des revenus locatifs, au prorata de leurs investissements.

Valeur de reconstitution d'une SCPI : définition

La Valeur de Reconstitution représente la valeur réelle du patrimoine immobilier de la SCPI qui doit être communiquée par les sociétés de gestion. Depuis 2024, cette valeur de reconstitution doit être publiée tous les semestres. Elle se distingue de la valeur de souscription qui correspond au prix d’achat d’une part. Cette valeur de reconstitution est amenée à varier à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution du portefeuille l’immobilier de la SCPI.

De manière concrète, la valeur de reconstitution correspond à l’addition de :

• La valeur de réalisation : celle-ci comprend la valeur vénale des biens détenus par la SCPI, calculée par des experts indépendants.
• Le montant des frais et droits d’acquisition pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique : il peut s’agir des dépenses nécessaires pour acquérir des biens immobiliers. Cela comprend également des frais de notaire, de gestion ou les frais de travaux d’entretien.
• La valeur des actifs financiers : La SCPI peut également détenir des biens sous d’autres formes (placements financiers, liquidités ou réserves).

France SCPI classe les SCPI en fonction des variations entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription. Cela permet de savoir s'il est pertinent d'investir dans une SCPI plus qu'une autre. Qu'il s'agisse d'un achat de SCPI en démembrement ou en pleine propriété.

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Le classement des variations valeurs de reconstitution – prix de souscription des SCPI 2024

Valeur de reconstitution et prix de souscription : pourquoi une telle différence ?

Une question revient régulièrement : Pourquoi le prix de souscription n’est-il pas celui qui reflète le plus réellement possible la valorisation du patrimoine immobilier ? Selon les exigences de l’AMF, le prix de souscription est fixé librement par la Société de Gestion. Toutefois, celui-ci doit être compris dans une tranche comprise entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution. Si cette limite, qu’elle soit positive ou négative, est franchie, la SCPI doit ainsi revaloriser son prix de souscription, à la hausse ou à la baisse.

Exemple de calcul d'une valeur de reconstitution

Afin d’être plus explicite, France SCPI l’illustre par un exemple :

• Le prix de souscription d'une part de SCPI est de 100€.
• Sa valeur de reconstitution est de 110€.

Le prix d’achat se trouve bien dans la limite des +10% : 1 - (100€ ÷ 110€) = 9,09%

Suite à l’évaluation du patrimoine immobilier de la SCPI, sa société de gestion peut ainsi ajuster le prix de souscription de la part à la hausse ou à la baisse tout en respectant cette marge de -10% et +10% par rapport à sa valeur de reconstitution. L'année suivante, la valeur de reconstitution passe à 115€ et le prix de souscription reste à 100€.

La différence entre ces deux valeurs devient donc trop importante et dépasse la limite de la réglementation des +10% : 1 - (100€ ÷ 115€) = 13,04%

La société de gestion est donc dans l’obligation de revaloriser son prix de part à la hausse qui s’établira donc à un montant minimum de 103.51€ pour « repasser » sous la barre des +10% : 1 - (103,51€ ÷ 115€) = 9,99%

Comment se servir de la valeur de reconstitution pour investir ?

En comprenant le fonctionnement de cette fameuse valeur de reconstitution, chaque investisseur peut donc déduire assez simplement :

• s'il acquiert une part de SCPI à un prix de souscription surévalué ou décoté par rapport à sa valeur réelle,
• s'il peut profiter d'une potentielle revalorisation à la hausse des parts.

Pour savoir s'il achète ses parts de SCPI de manière sous-valorisée, il suffit de comparer le prix de souscription à la valeur de reconstitution. Si le prix de la part est inférieur à la valeur de reconstitution, l’investisseur acquiert des parts sous la valeur réelle du patrimoine immobilier de la SCPI. A l’inverse, si un épargnant achète des parts à un prix supérieur à la valeur de reconstitution, il acquiert des parts au-dessus de la valeur réelle du portefeuille de la SCPI.

Enfin, pour savoir s'il peut profiter d'une potentielle revalorisation de part, il est évident que plus la différence entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription s’approche des +10% ou des -10%, plus la probabilité de revalorisation est forte, même si celle-ci n’est pas garantie.

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Retrouvez également les classements des années précédentes :

• Les valeurs de reconstitution SCPI en 2023
• Les valeurs de reconstitution SCPI en 2022
• Les valeurs de reconstitution SCPI en 2021
• Les valeurs de reconstitution SCPI en 2020