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Valeur de Reconstitution SCPI : Définition & Classement 2023

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Valeur de Reconstitution SCPI : Définition & Classement 2023

Souvent oubliée ou peu connue, cette fameuse valeur de reconstitution permet pourtant de connaître la réelle valeur de la SCPI. France SCPI a donc dressé le classement des valeurs de reconstitution 2023 pour aider les investisseurs à choisir leur véhicule de placement.

Une SCPI de rendement est une société qui détient et gère un portefeuille immobilier composé d’une multitude de biens (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Comme tout autre actif immobilier, ces biens ont une valeur qui peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction du marché immobilier. Chaque souscripteur de SCPI de rendement achète ainsi une ou plusieurs parts de SCPI à un prix de souscription donné qui peut lui aussi fluctuer.

Quelle est la valeur de reconstitution d'une SCPI ?

Bien que souvent très proche de la réalité, le prix de souscription d’une SCPI n'indique pas forcément la réalité de sa valorisation. La donnée technique qui reflète le mieux la valorisation du patrimoine de la SCPI est la fameuse valeur de reconstitution. Celle-ci correspond en fait à l’addition de :

  • La valeur d’expertise du patrimoine de la SCPI réalisée tous les ans,
  • Tous les frais d’acquisition pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique,
  • La valeur des actifs financiers détenus par la SCPI.

Voici donc le classement des variations de valeurs de reconstitution vs. prix de souscription qui permet de savoir s'il est pertinent d'investir dans une SCPI plus qu'une autre. Qu'il s'agisse d'un achat de SCPI en démembrement ou en pleine propriété.

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Le classement des variations valeurs de reconstitution – prix de souscription des SCPI 2023

SCPI SOCIÉTÉ DE GESTION Prix de part 01/01/23 Valeur de reconstitution 31/12/22 Delta Prix Valeur de reconstitution
LF Opportunité Immo La Française 203 € 225,14 € 9,83%
Selectinvest 1 La Française 640 € 709,28 € 9,77%
Novapierre PAREF Gestion 442 € 489,17 € 9,64%
Selectipierre 2 Fiducial Gérance 773 € 854,61 € 9,55%
Cristal Life Inter Gestion 200 € 218,35 € 8,40%
Epsilon 360 Epsilon Capital 250 € 272,86 € 8,38%
Aestiam Cap'hébergimmo Aestiam 250 € 271,50 € 7,92%
Atream Hôtels Atream 1 000 € 1 084,70 € 7,81%
Epargne Pierre Atland Voisin 208 € 225,14 € 7,61%
Aestiam Pierre Rendement Aestiam 922 € 996,18 € 7,45%
Epargne Foncière La Française 835 € 901,39 € 7,37%
GMA Essentialis Greenman Arth 200 € 215,88 € 7,36%
Cristal Rente Inter Gestion 250 € 268,34 € 6,83%
Accès Valeur Pierre BNP REIM 840 € 900,69 € 6,74%
Kyaneos Pierre Kyaneos AM 1 080 € 1 157,60 € 6,70%
Coeur de ville Sogenial Immobilier 210 € 224,36 € 6,40%
Placement Pierre Aestiam 350 € 373,84 € 6,38%
Coeur d'Europe Sogenial Immobilier 200 € 213,41 € 6,28%
LF Grand Paris Patrimoine La Française 310 € 330,73 € 6,27%
Affinités Pierre Groupama 250 € 266,15 € 6,07%
Crédit Mutuel Pierre 1 La Française 285 € 303,39 € 6,06%
Pierre Expansion Santé Fiducial Gérance 267 € 283,92 € 5,96%
Allianz Pierre Allianz Immovalor 340 € 361,29 € 5,89%
Logipierre 3 Fiducial Gérance 1 600 € 1699,63 € 5,86%
Novapierre Allemagne PAREF Gestion 280 € 296,66 € 5,62%
Vendôme Régions Norma Capital 670 € 709,40 € 5,55%
Coeur de régions Sogenial Immobilier 659 € 697,34 € 5,50%
Novapierre Résidentiel PAREF Gestion 1 664 € 1750,3 € 4,93%
My Share SCPI My Share Company 188 € 197,67 € 4,89%
Urban Coeur Commerces Urban Premium 300 € 314,52 € 4,62%
Novapierre Allemagne 2 PAREF Gestion 260 € 272,08 € 4,44%
Cap Foncières et Territoires Foncières & Territoires 258 € 269,71 € 4,34%
Altixia Cadence XII Altixia REIM 200 € 208,62 € 4,13%
Elialys Advenis 1 000 € 1 042,94 € 4,12%
Altixia Commerces Altixia REIM 203 € 211,52 € 4,03%
Fair Invest Norma Capital 200 € 208,17 € 3,92%
Primofamily Primonial REIM 204 € 212,24 € 3,88%
Interpierre France PAREF Gestion 1 050 € 1091,07 € 3,76%
Grand Paris Résidentiels Inter Gestion 200 € 207,48 € 3,61%
Sofiprime Sofidy 265 € 274,93 € 3,61%
Iroko Zen Iroko 200 € 207,17 € 3,46%
Eurion Corum AM 215 € 222,55 € 3,39%
Corum Origin Corum AM 1 135 € 1 171,90 € 3,15%
Pierre Capitale Swiss Life REIM 205 € 211,09 € 2,89%
Foncière Des Praticiens Foncière Magellan 1 100 € 1 131,73€ 2,8%
Immorente 2 Sofidy 320 € 328,21 € 2,50%
Eurovalys Advenis 1 030 € 1 054,94 € 2,36%
LF Europimmo La Française 1 045 € 1 067,07 € 2,07%
Epargne Pierre Europe Atland Voisin 200 € 204,09 € 2,00%
Pierval Santé Euryale AM 204 € 207,70 € 1,78%
Interpierre Europe Centrale PAREF Gestion 250 € 253,98 € 1,57%
Remake Live Remake AM 204 € 206,98 € 1,44%
AEW Patrimoine Santé AEW Ciloger 1 000 € 1 014,16 € 1,40%
PFO Perial AM 966 € 979,58 € 1,39%
PF Grand Paris Perial AM 544 € 550,90 € 1,25%
Ficommerce Fiducial Gérance 230 € 231,99 € 0,86%
Atout Pierre Diversification AEW Ciloger 900 € 906,79 € 0,75%
Allianz Home Allianz Immovalor 200 € 201,03 € 0,51%
Activimmo Alderan 610 € 612,24 € 0,37%
LOG IN Theoreim 250 € 250,67 € 0,25%
AEW Diversification Allemagne AEW Ciloger 1 000 € 1 001,82 € 0,18%
Elysées Pierre HSBC REIM 825 € 826,16 € 0,14%
Laffitte Pierre AEW Ciloger 412 € 412,34 € 0,08%
Opus Real BNP REIM 2 040 € 2 041,42 € 0,07%
Immorente Sofidy 340 € 339,92 € -0,02%
Amundi Delta Capital Santé Amundi Immobilier 250 € 249,05 € -0,38%
Neo Novaxia 187 € 186,19 € -0,44%
Actipierre Europe AEW Ciloger 210 € 208,45 € -0,74%
Efimmo 1 Sofidy 237 € 235,04 € -0,83%
Primovie Primonial REIM 203 € 200,51 € -1,24%
NCap Continent Norma Capital 200 € 196,30 € -1,63%
PF Hospitalite Europe Perial AM 200 € 196,26 € -1,91%
Primopierre Primonial REIM 208 € 203,76 € -2,08%
Rivoli Avenir Patrimoine Amundi Immobilier 306 € 298,30 € -2,58%
Corum XL Corum AM 195 € 189,93 € -2,67%
Sofipierre Sofidy 655 € 635,45 € -3,08%
PFO2 Perial AM 196 € 189,67 € -3,34%
Sofidy Europe Invest Sofidy 235 € 226,88 € -3,58%
Buroboutic Fiducial Gérance 267 € 252,77 € -5,63%
LF Avenir Santé La Française 300 € 283,31 € -5,89%
Edissimmo Amundi Immobilier 237 € 222,83 € -6,36%
Accimmo Pierre BNP REIM 205 € 192,12 € -6,70%
Fructiregions Europe AEW Ciloger 233 € 217,88 € -6,94%
Pierre Plus AEW Ciloger 1 098 € 1 023,95 € -7,23%
Patrimmo Commerce Primonial REIM 197 € 181,25 € -8,69%
Genepierre Amundi Immobilier 270 € 248,25 € -8,76%

Valeur de reconstitution et prix de souscription : pourquoi une telle différence ?

La question nous est souvent posée : Pourquoi le prix de souscription n’est-il pas celui qui reflète le plus la valorisation du patrimoine ? De manière réglementaire, le prix de souscription est fixé librement par la société de gestion mais doit être compris dans une tranche entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution. Si cette limite positive ou négative est franchie, la SCPI doit obligatoirement revaloriser son prix de souscription à la hausse ou à la baisse.

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Exemple de calcul d'une valeur de reconstitution

  • Le prix de souscription d'une part de SCPI est de 100€.
  • Sa valeur de reconstitution est de 110€.

Le prix d'achat se trouve bien dans la limite des 10% : 1 - (100€ ÷ 110€) = 9,09%

La Société de Gestion peut ainsi décider ou non de réévaluer le prix de souscription de la part. L'année suivante, la valeur de reconstitution passe à 115€ et le prix de souscription reste à 100€.

La différence entre ces deux valeurs devient donc trop importante en dépassant la limite des 10% : 1 - (100€ ÷ 115€) = 13,04%

La Société de gestion sera donc contrainte de revaloriser son prix de part à 103,51€ minimum pour « repasser sous la barre des 10% : 1 - (103,51€ ÷ 115€) = 9,99%

Comment se servir de la valeur de reconstitution pour investir ?

En comprenant le fonctionnement de cette fameuse valeur de reconstitution, chaque investisseur peut déduire assez simplement :

  • S'il achète sa part de SCPI moins chère que sa valeur réelle,
  • S'il peut profiter d'une potentielle revalorisation.

Pour savoir s'il achète de manière sous-valorisée, il suffit de comparer le prix de souscription et la valeur de reconstitution. Si le prix de la part est inférieur à la valeur de reconstitution, j’achète probablement sous la valeur réelle du patrimoine. Attention, l'inverse est aussi vrai.

Enfin, pour savoir s'il peut profiter d'une potentielle revalorisation de part, il est évident que plus la différence entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription s’approche des 10%, plus la probabilité de revalorisation est forte même si elle n’est jamais garantie.

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