Une SCPI de rendement est une Société qui détient et gère un portefeuille immobilier composé d’une multitude de biens (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Comme tout autre actif immobilier, ces biens ont une valeur qui peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction du marché immobilier. Chaque souscripteur de SCPI achète ainsi une ou plusieurs parts de SCPI à un prix de souscription donné qui peut lui aussi fluctuer.
Comment connaître la valeur réelle d’une SCPI ?
Bien que souvent très proche de la réalité, le prix de souscription d’une SCPI n'indique pas forcément la réalité de sa valorisation. La donnée technique qui reflète le mieux la valorisation du patrimoine de la SCPI est la fameuse valeur de reconstitution. Celle-ci correspond en fait à l’addition de :
- La valeur d’expertise du patrimoine de la SCPI réalisée tous les ans,
- Tous les frais d’acquisition pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique,
- La valeur des actifs financiers détenus par la SCPI.
Valeur de reconstitution et prix de souscription : pourquoi une telle différence ?
La question nous est souvent posée : Pourquoi le prix de souscription n’est-il pas celui qui reflète le plus la valorisation du patrimoine ? De manière réglementaire, le prix de souscription est fixé librement par la société de gestion mais doit être compris dans une tranche entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution. Si cette limite positive ou négative est franchie, la SCPI doit obligatoirement revaloriser son prix de souscription à la hausse ou à la baisse.
Exemple de calcul d'une valeur de reconstitution
- Le prix de souscription d'une part de SCPI est de 100€.
- Sa valeur de reconstitution est de 110€.
Le prix d'achat se trouve bien dans la limite des 10% : 1 - (100€ ÷ 110€) = 9,09%
La Société de Gestion peut ainsi décider ou non de réévaluer le prix de souscription de la part. L'année suivante, la valeur de reconstitution passe à 115€ et le prix de souscription reste à 100€.
La différence entre ces deux valeurs devient donc trop importante en dépassant la limite des 10% : 1 - (100€ ÷ 115€) = 13,04%
La Société de gestion sera donc contrainte de revaloriser son prix de part à 103,51€ minimum pour « repasser sous la barre des 10% : 1 - (103,51€ ÷ 115€) = 9,99%
Comment se servir de la valeur de reconstitution pour investir ?
En comprenant le fonctionnement de cette fameuse valeur de reconstitution, chaque investisseur peut déduire assez simplement :
- S'il achète sa part de SCPI moins chère que sa valeur réelle,
- S'il peut profiter d'une potentielle revalorisation.
Pour savoir s'il achète de manière sous-valorisée, il suffit de comparer le prix de souscription et la valeur de reconstitution. Si le prix de la part est inférieur à la valeur de reconstitution, j’achète probablement sous la valeur réelle du patrimoine. Attention, l'inverse est aussi vrai.
Enfin, pour savoir s'il peut profiter d'une potentielle revalorisation de part, il est évident que plus la différence entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription s’approche des 10%, plus la probabilité de revalorisation est forte même si elle n’est jamais garantie.
Le classement des variations valeurs de reconstitution – prix de souscription des SCPI 2021
| SCPI | SGP | PRIX DE PART (01/04/2022) | VALEUR RECONSTIT. (31/12/2020) | DIFF. |
| Novapierre Allemagne 2 | Paref gestion | 260 | 288,03* | 9,73% |
| Novapierre Allemagne | Paref gestion | 280 | 309,52* | 9,54% |
| Selectinvest 1 | La Française AM | 640 | 705,38 | 9,27% |
| Immo Placement | Atland Voisin | 875 | 963,25 | 9,16% |
| LF Grand Paris Patrimoine | La Française AM | 310 | 339,46 | 8,68% |
| Cap Foncières et Territoires | Foncières & Territoires | 255 | 278,94 | 8,58% |
| Pierre Privilège | La Française AM | 853 | 931,59 | 8,44% |
| Epargne Foncière | La Française AM | 835 | 907,37 | 7,98% |
| Selectipierre 2 | Fiducial Gérance | 760 | 823,6 | 7,72% |
| Novapierre | Paref gestion | 440 | 475 | 7,37% |
| Novapierre Résidentiel | Paref gestion | 1622 | 1745* | 7,05% |
| Allianz Pierre | Immovalor Gestion | 340 | 365,36 | 6,94% |
| LF Opportunité Immo | La Française AM | 203 | 218,05 | 6,90% |
| Primofamily | Primonial REIM | 200 | 214,59 | 6,80% |
| Fructipierre | AEW Ciloger | 606 | 649,47 | 6,69% |
| Foncière des Praticiens | Foncière Magellan | 1100 | 1173,19 | 6,24% |
| Immorente 2 | Sofidy | 305 | 324,43 | 5,99% |
| Crédit Mutuel Pierre 1 | La Française AM | 285 | 302,99 | 5,94% |
| Primopierre | Primonial REIM | 208 | 221 | 5,88% |
| Epargne Pierre | Atland Voisin | 208 | 220,38 | 5,62% |
| Pierre Expansion Santé | Fiducial Gérance | 267 | 282,56 | 5,51% |
| Pierval Santé | Euryale AM | 200 | 211,59 | 5,48% |
| Vendôme Régions | Norma Capital | 655 | 692,94 | 5,48% |
| Coeur de régions | Sogénial Immobilier | 648,5 | 685,31 | 5,37% |
| LF Europimmo | La Française AM | 1045 | 1101,01 | 5,09% |
| PF Grand Paris | Perial AM | 544 | 572,39 | 4,96% |
| Eurovalys | Advenis | 1030 | 1080,91 | 4,71% |
| Altixia Commerces | Altixia REIM | 200 | 208,93 | 4,27% |
| Atout Pierre Diversification | AEW Ciloger | 900 | 939,58 | 4,21% |
| Placement Pierre | Aestiam | 350 | 365,16 | 4,15% |
| Urban cœur commerce | Urban Premium | 300 | 312,36 | 3,96% |
| Logipierre 3 | Fiducial Gérance | 1600 | 1663,02 | 3,79% |
| Kyaneos Pierre | Kyaneos AM | 1080 | 1121,07 | 3,66% |
| Neo | Novaxia | 187 | 193,83 | 3,52% |
| Pierre Capitale | Swiss Life REIM | 203 | 209,6 | 3,15% |
| Activimmo | Alderan | 610 | 629 | 3,02% |
| Affinités Pierre | Groupama GAN REIM | 250 | 257,59 | 2,95% |
| Aestiam Pierre Rendement | Aestiam | 922 | 949,83 | 2,93% |
| Fair Invest | Norma Capital | 200 | 205,69 | 2,77% |
| Eurion | Corum AM | 204 | 209,74 | 2,74% |
| Cristal Rente | Inter Gestion | 247,34 | 253,53 | 2,44% |
| Coeur de Ville | Sogénial Immobilier | 206 | 210,69 | 2,23% |
| Efimmo 1 | Sofidy | 237 | 242,02 | 2,07% |
| PFO | Perial AM | 966 | 984,66 | 1,90% |
| Altixia Cadence XII | Altixia REIM | 200 | 203,69 | 1,81% |
| Iroko Zen | Iroko | 200 | 203,46 | 1,70% |
| Ficommerce | Fiducial Gérance | 230 | 232,63 | 1,13% |
| Rivoli Avenir Patrimoine | Amundi | 306 | 308,84 | 0,92% |
| Aestiam Cap'Hébergimmo | Aestiam | 250 | 252,04 | 0,81% |
| PFO2 | Perial AM | 196 | 197,58 | 0,80% |
| Atream Hôtels | Atream | 1000 | 1006,95 | 0,69% |
| Interpierre France | Paref gestion | 1050 | 1053 | 0,28% |
| Actipierre Europe | AEW Ciloger | 210 | 209,94 | -0,03% |
| Corum XL | Corum AM | 189 | 188,85 | -0,08% |
| Patrimmo Croissance | Primonial REIM | 678,61 | 674,42 | -0,62% |
| PF Hospitalite Europe | Perial AM | 200 | 198,16 | -0,93% |
| Immorente | Sofidy | 340 | 335,13 | -1,45% |
| Elysées Pierre | HSBC | 825 | 812,82 | -1,50% |
| Corum Origin | Corum AM | 1135 | 1117,1 | -1,60% |
| Fructiregions Europe | AEW Ciloger | 233 | 228,66 | -1,90% |
| Primovie | Primonial REIM | 203 | 199,16 | -1,93% |
| Laffitte Pierre | AEW Ciloger | 450 | 441,16 | -2,00% |
| Grand Paris Résidentiels | Inter Gestion | 200 | 195 | -2,56% |
| Interpierre Europe Centrale | Paref gestion | 250 | 243 | -2,88% |
| Edissimmo | Amundi | 237 | 230 | -3,04% |
| Buroboutic | Fiducial Gérance | 267 | 259,06 | -3,06% |
| Genepierre | Amundi | 270 | 259,77 | -3,94% |
| Pierre Plus | AEW Ciloger | 1098 | 1042,93 | -5,28% |
| Patrimmo Commerce | Primonial REIM | 197 | 183,6 | -7,30% |
*Ces SCPI ont déjà communiqué une valeur de reconstitution 2021 au moment de la revalorisation de leur prix de souscription.
Retrouvez également le classement des valeurs de reconstitution de l'année 2020.
