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Valeur de Reconstitution SCPI : Définition & Classement 2021

Souvent oubliée ou peu connue, cette fameuse valeur de reconstitution permet pourtant de connaître la réelle valeur de la SCPI. France SCPI a donc dressé le classement des valeurs de reconstitution 2021 pour aider les investisseurs.

Une SCPI de rendement est une Société qui détient et gère un portefeuille immobilier composé d’une multitude de biens (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Comme tout autre actif immobilier, ces biens ont une valeur qui peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction du marché immobilier. Chaque souscripteur de SCPI achète ainsi une ou plusieurs parts de SCPI à un prix de souscription donné qui peut lui aussi fluctuer.

Comment connaître la valeur réelle d’une SCPI ?

Bien que souvent très proche de la réalité, le prix de souscription d’une SCPI n'indique pas forcément la réalité de sa valorisation. La donnée technique qui reflète le mieux la valorisation du patrimoine de la SCPI est la fameuse valeur de reconstitution. Celle-ci correspond en fait à l’addition de :

  • La valeur d’expertise du patrimoine de la SCPI réalisée tous les ans,
  • Tous les frais d’acquisition pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique,
  • La valeur des actifs financiers détenus par la SCPI.

Valeur de reconstitution et prix de souscription : pourquoi une telle différence ?

La question nous est souvent posée : Pourquoi le prix de souscription n’est-il pas celui qui reflète le plus la valorisation du patrimoine ? De manière réglementaire, le prix de souscription est fixé librement par la société de gestion mais doit être compris dans une tranche entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution. Si cette limite positive ou négative est franchie, la SCPI doit obligatoirement revaloriser son prix de souscription à la hausse ou à la baisse.

Exemple de calcul d'une valeur de reconstitution

  • Le prix de souscription d'une part de SCPI est de 100€.
  • Sa valeur de reconstitution est de 110€.

Le prix d'achat se trouve bien dans la limite des 10% : 1 - (100€ ÷ 110€) = 9,09%

La Société de Gestion peut ainsi décider ou non de réévaluer le prix de souscription de la part. L'année suivante, la valeur de reconstitution passe à 115€ et le prix de souscription reste à 100€.

La différence entre ces deux valeurs devient donc trop importante en dépassant la limite des 10% : 1 - (100€ ÷ 115€) = 13,04%

La Société de gestion sera donc contrainte de revaloriser son prix de part à 103,51€ minimum pour « repasser sous la barre des 10% : 1 - (103,51€ ÷ 115€) = 9,99%

Comment se servir de la valeur de reconstitution pour investir ?

En comprenant le fonctionnement de cette fameuse valeur de reconstitution, chaque investisseur peut déduire assez simplement :

  • S'il achète sa part de SCPI moins chère que sa valeur réelle,
  • S'il peut profiter d'une potentielle revalorisation.

Pour savoir s'il achète de manière sous-valorisée, il suffit de comparer le prix de souscription et la valeur de reconstitution. Si le prix de la part est inférieur à la valeur de reconstitution, j’achète probablement sous la valeur réelle du patrimoine. Attention, l'inverse est aussi vrai.

Enfin, pour savoir s'il peut profiter d'une potentielle revalorisation de part, il est évident que plus la différence entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription s’approche des 10%, plus la probabilité de revalorisation est forte même si elle n’est jamais garantie.

Le classement des variations valeurs de reconstitution – prix de souscription des SCPI 2021

SCPI SGP PRIX DE PART (01/04/2022) VALEUR RECONSTIT. (31/12/2020) DIFF.
Novapierre Allemagne 2 Paref gestion 260 288,03* 9,73%
Novapierre Allemagne Paref gestion 280 309,52* 9,54%
Selectinvest 1 La Française AM 640 705,38 9,27%
Immo Placement Atland Voisin 875 963,25 9,16%
LF Grand Paris Patrimoine La Française AM 310 339,46 8,68%
Cap Foncières et Territoires Foncières & Territoires 255 278,94 8,58%
Pierre Privilège La Française AM 853 931,59 8,44%
Epargne Foncière La Française AM 835 907,37 7,98%
Selectipierre 2 Fiducial Gérance 760 823,6 7,72%
Novapierre Paref gestion 440 475 7,37%
Novapierre Résidentiel Paref gestion 1622 1745* 7,05%
Allianz Pierre Immovalor Gestion 340 365,36 6,94%
LF Opportunité Immo La Française AM 203 218,05 6,90%
Primofamily Primonial REIM 200 214,59 6,80%
Fructipierre AEW Ciloger 606 649,47 6,69%
Foncière des Praticiens Foncière Magellan 1100 1173,19 6,24%
Immorente 2 Sofidy 305 324,43 5,99%
Crédit Mutuel Pierre 1 La Française AM 285 302,99 5,94%
Primopierre Primonial REIM 208 221 5,88%
Epargne Pierre Atland Voisin 208 220,38 5,62%
Pierre Expansion Santé Fiducial Gérance 267 282,56 5,51%
Pierval Santé Euryale AM 200 211,59 5,48%
Vendôme Régions Norma Capital 655 692,94 5,48%
Coeur de régions Sogénial Immobilier 648,5 685,31 5,37%
LF Europimmo La Française AM 1045 1101,01 5,09%
PF Grand Paris Perial AM 544 572,39 4,96%
Eurovalys Advenis 1030 1080,91 4,71%
Altixia Commerces Altixia REIM 200 208,93 4,27%
Atout Pierre Diversification AEW Ciloger 900 939,58 4,21%
Placement Pierre Aestiam 350 365,16 4,15%
Urban cœur commerce Urban Premium 300 312,36 3,96%
Logipierre 3 Fiducial Gérance 1600 1663,02 3,79%
Kyaneos Pierre Kyaneos AM 1080 1121,07 3,66%
Neo Novaxia 187 193,83 3,52%
Pierre Capitale Swiss Life REIM 203 209,6 3,15%
Activimmo Alderan 610 629 3,02%
Affinités Pierre Groupama GAN REIM 250 257,59 2,95%
Aestiam Pierre Rendement Aestiam 922 949,83 2,93%
Fair Invest Norma Capital 200 205,69 2,77%
Eurion Corum AM 204 209,74 2,74%
Cristal Rente Inter Gestion 247,34 253,53 2,44%
Coeur de Ville Sogénial Immobilier 206 210,69 2,23%
Efimmo 1 Sofidy 237 242,02 2,07%
PFO Perial AM 966 984,66 1,90%
Altixia Cadence XII Altixia REIM 200 203,69 1,81%
Iroko Zen Iroko 200 203,46 1,70%
Ficommerce Fiducial Gérance 230 232,63 1,13%
Rivoli Avenir Patrimoine Amundi 306 308,84 0,92%
Aestiam Cap'Hébergimmo Aestiam 250 252,04 0,81%
PFO2 Perial AM 196 197,58 0,80%
Atream Hôtels Atream 1000 1006,95 0,69%
Interpierre France Paref gestion 1050 1053 0,28%
Actipierre Europe AEW Ciloger 210 209,94 -0,03%
Corum XL Corum AM 189 188,85 -0,08%
Patrimmo Croissance Primonial REIM 678,61 674,42 -0,62%
PF Hospitalite Europe Perial AM 200 198,16 -0,93%
Immorente Sofidy 340 335,13 -1,45%
Elysées Pierre HSBC 825 812,82 -1,50%
Corum Origin Corum AM 1135 1117,1 -1,60%
Fructiregions Europe AEW Ciloger 233 228,66 -1,90%
Primovie Primonial REIM 203 199,16 -1,93%
Laffitte Pierre AEW Ciloger 450 441,16 -2,00%
Grand Paris Résidentiels Inter Gestion 200 195 -2,56%
Interpierre Europe Centrale Paref gestion 250 243 -2,88%
Edissimmo Amundi 237 230 -3,04%
Buroboutic Fiducial Gérance 267 259,06 -3,06%
Genepierre Amundi 270 259,77 -3,94%
Pierre Plus AEW Ciloger 1098 1042,93 -5,28%
Patrimmo Commerce Primonial REIM 197 183,6 -7,30%

*Ces SCPI ont déjà communiqué une valeur de reconstitution 2021 au moment de la revalorisation de leur prix de souscription.

Retrouvez également le classement des valeurs de reconstitution de l'année 2020.

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