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Valeur de Reconstitution SCPI : Définition & Classement 2023
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Publié le
11/01/2022
- Dernière modification le
01/09/2023
Temps de lecture :
28 min
Souvent oubliée ou peu connue, cette fameuse valeur de reconstitution permet pourtant de connaître la réelle valeur de la SCPI. France SCPI a donc dressé le classement des valeurs de reconstitution 2023 pour aider les investisseurs à choisir leur véhicule de placement.
Une SCPI de rendement est une société qui détient et gère un portefeuille immobilier composé d’une multitude de biens (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Comme tout autre actif immobilier, ces biens ont une valeur qui peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction du marché immobilier. Chaque souscripteur de SCPI de rendement achète ainsi une ou plusieurs parts de SCPI à un prix de souscription donné qui peut lui aussi fluctuer.
Quelle est la valeur de reconstitution d'une SCPI ?
Bien que souvent très proche de la réalité, le prix de souscription d’une SCPI n'indique pas forcément la réalité de sa valorisation. La donnée technique qui reflète le mieux la valorisation du patrimoine de la SCPI est la fameuse valeur de reconstitution. Celle-ci correspond en fait à l’addition de :
La valeur d’expertise du patrimoine de la SCPI réalisée tous les ans,
Tous les frais d’acquisition pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique,
La valeur des actifs financiers détenus par la SCPI.
Voici donc le classement des variations de valeurs de reconstitution vs. prix de souscription qui permet de savoir s'il est pertinent d'investir dans une SCPI plus qu'une autre. Qu'il s'agisse d'un achat de SCPI en démembrement ou en pleine propriété.
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Valeur de reconstitution et prix de souscription : pourquoi une telle différence ?
La question nous est souvent posée : Pourquoi le prix de souscription n’est-il pas celui qui reflète le plus la valorisation du patrimoine ? De manière réglementaire, le prix de souscription est fixé librement par la société de gestion mais doit être compris dans une tranche entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution. Si cette limite positive ou négative est franchie, la SCPI doit obligatoirement revaloriser son prix de souscription à la hausse ou à la baisse.
Le prix de souscription d'une part de SCPI est de 100€.
Sa valeur de reconstitution est de 110€.
Le prix d'achat se trouve bien dans la limite des 10% : 1 - (100€ ÷ 110€) = 9,09%
La Société de Gestion peut ainsi décider ou non de réévaluer le prix de souscription de la part. L'année suivante, la valeur de reconstitution passe à 115€ et le prix de souscription reste à 100€.
La différence entre ces deux valeurs devient donc trop importante en dépassant la limite des 10% : 1 - (100€ ÷ 115€) = 13,04%
La Société de gestion sera donc contrainte de revaloriser son prix de part à 103,51€ minimum pour « repasser sous la barre des 10% : 1 - (103,51€ ÷ 115€) = 9,99%
Comment se servir de la valeur de reconstitution pour investir ?
En comprenant le fonctionnement de cette fameuse valeur de reconstitution, chaque investisseur peut déduire assez simplement :
S'il achète sa part de SCPI moins chère que sa valeur réelle,
S'il peut profiter d'une potentielle revalorisation.
Pour savoir s'il achète de manière sous-valorisée, il suffit de comparer le prix de souscription et la valeur de reconstitution. Si le prix de la part est inférieur à la valeur de reconstitution, j’achète probablement sous la valeur réelle du patrimoine. Attention, l'inverse est aussi vrai.
Enfin, pour savoir s'il peut profiter d'une potentielle revalorisation de part, il est évident que plus la différence entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription s’approche des 10%, plus la probabilité de revalorisation est forte même si elle n’est jamais garantie.
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