Valeur de Reconstitution SCPI : Définition & Classement 2025

La rentabilité d’un placement immobilier est une question qui préoccupe tous les investisseurs. De manière légitime, ils s’interrogent sur la valorisation de leur argent, cherchant à connaître si le prix d’achat est sous-évalué, surévalué ou en adéquation avec les standards du marché.

Pour apporter davantage de transparence et protéger les investisseurs, l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) a donc mis en place un indicateur spécifique à la SCPI : la valeur de reconstitution. En plus d’apporter des informations précises sur l’état du patrimoine immobilier d’une SCPI, l’indicateur conforte les associés dans leur choix de placement.

Valeur de reconstitution d'une SCPI : définition

La Valeur de Reconstitution d’une SCPI représente la valeur réelle de son patrimoine immobilier. Comme son nom l’indique, elle synthétise le coût théorique nécessaire à la reconstitution exacte du portefeuille du fonds d’investissement. Établie par des experts et validée par un commissaire aux comptes, elle fige chaque année la qualité du parc immobilier de la SCPI. Depuis cette année 2025, elle doit être établie à l’issue de chaque semestre. Cette donnée peut donc se maintenir, augmenter, ou diminuer, selon l’évolution du portefeuille détenu par la SCPI.

Instaurée par l’AMF depuis 2012, la valeur de reconstitution doit être obligatoirement communiquée par les sociétés de gestion, tel un gage de transparence vis-à-vis des associés. Depuis l’ordonnance des SCPI du 3 juillet 2024, celles-ci ont le devoir d'afficher cet indicateur chaque semestre, alors qu’elles y étaient initialement soumises lors de la publication du rapport annuel.

Pour évaluer la valeur de reconstitution, plusieurs éléments sont pris en compte:

• La valeur de réalisation : celle-ci, calculée par des experts externes et internes, comprend la valeur vénale des actifs détenus, de laquelle est soustraite la dette.
• Le montant des frais et des droits d’acquisition : il s’agit des dépenses nécessaires pour acquérir des actifs, autrement dits les droits de mutation, incluant notamment les frais de notaire, les frais de gestion et les droits d’enregistrement.
• La valeur des actifs financiers : la SCPI peut également détenir des actifs financiers, tels des liquidités, des parts actionnaires ou encore des réserves.

France SCPI présente une liste de fonds d’investissement selon la variation entre leur valeur de reconstitution et leur prix de souscription. Cela permet de savoir s'il est pertinent d'investir dans une SCPI, qu'il s'agisse d'un achat de SCPI en démembrement ou en pleine propriété.

Téléchargez notre guide des SCPI.

Le classement des variations valeurs de reconstitution – prix de souscription des SCPI 2024

Valeur de reconstitution et prix de souscription : pourquoi une telle différence?

Le prix de part et la valeur de reconstitution sont deux indicateurs catégoriquement distincts. Sur la base de la réglementation légale, le prix de souscription est, en effet, fixé librement par la Société de Gestion qui dirige la SCPI. Toutefois, il doit nécessairement se situer dans une tranche comprise entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution. Suivant ce cadre réglementaire, un changement, à la hausse comme à la baisse, de la valeur de reconstitution peut donc conduire à la modification simultanée du prix de part. Cela contribue à la conformité des produits d’investissement et contient l’abus qui pourrait être exercé par les sociétés de gestion.

Dans un marché immobilier devenant de plus en plus concurrentiel avec l’arrivée de nouveaux véhicules d’investissement, celles-ci gagnent en attractivité à afficher une valeur de reconstitution supérieure à leur prix de part. Les souscripteurs souscrivent donc à un prix inférieur de ce que cela vaut réellement. Cela signifie qu’elles conservent une solution d’investissement pertinente pour les investisseurs.

Exemple de calcul d'une valeur de reconstitution

Afin d’être plus explicite, France SCPI illustre la valeur de reconstitution par un exemple :

• La valeur de reconstitution est de 110 €,
• Le prix de souscription d'une part de SCPI est de 100 €.

Inférieur à la valeur de reconstitution, le prix d’achat se situe dans la limite des +10% : 1 - (100€ ÷ 110€) = 9,09%.

Toujours dans le même exemple, la valeur de reconstitution passe de 110€ à 115€ et le prix de souscription reste fixé à 100€. L’écart entre ces deux valeurs dépasse la limite réglementaire des +10% mise au point par l’AMF : 1 - (100€ ÷ 115€) = 13,04%.

La société de gestion est donc dans l’obligation de valoriser son prix de part à la hausse qui s’établira donc à un montant minimum de 103.51€ pour « repasser » sous la barre des +10% : 1 - (103,51€ ÷ 115€) = 9,99%.

Comment se servir de la valeur de reconstitution pour investir?

En comprenant le fonctionnement de cette donnée, chaque investisseur peut donc déduire :

• s'il acquiert une part en SCPI à un montant surévalué ou décoté par rapport à sa valeur réelle,
• s'il peut profiter d'une potentielle revalorisation des parts.

Pour savoir si le prix de part est sous-valorisé, il suffit de le comparer à la valeur de reconstitution. Si le prix de la part est inférieur, cela signifie que l’investisseur acquiert pour un montant décoté. A l’inverse, s’il est supérieur, l’épargnant achète ses parts au-dessus de la valeur réelle du portefeuille immobilier, à un prix surcoté. Ainsi, si un épargnant souhaite connaître une potentielle valorisation de prix de part, il peut suivre l’évolution de la valeur de reconstitution, détaillée par les sociétés de gestion. Plus la différence entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription s’approche de la limite des -10% et +10%, plus la probabilité de revalorisation, à la hausse ou à la baisse, de parts est forte. Cependant, celle-ci n’est pas garantie.

Bien qu’une baisse de la valeur de reconstitution soit communément perçue comme une mauvaise gestion du patrimoine immobilier, elle peut également être justifiée par d’autres facteurs :

• La dépréciation du marché immobilier,
• La crise économique ou récession
• La hausse des vacances locatives,
• L’état des immeubles,
• La hausse de la dette encourue.

Si une baisse peut éveiller les doutes, elle ne signale pas pour autant un danger immédiat. En analysant l’historique de la SCPI et l’évolution de sa valeur de reconstitution au fil des années, l’épargnant peut ainsi comprendre qu’elle est amenée à subir des changements, qui dépend d’autres indicateurs de performance de la SCPI, tels le Taux d’Occupation Financier (TOF) et le Taux d’Occupation Physique (TOP), la zone, le type de locataire et d’autres encore.

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