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Valeur de Reconstitution SCPI : Définition & Classement 2022

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Valeur de Reconstitution SCPI : Définition & Classement 2022

Souvent oubliée ou peu connue, cette fameuse valeur de reconstitution permet pourtant de connaître la réelle valeur de la SCPI. France SCPI a donc dressé le classement des valeurs de reconstitution 2022 pour aider les investisseurs à choisir leur véhicule de placement.

Une SCPI de rendement est une société qui détient et gère un portefeuille immobilier composé d’une multitude de biens (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Comme tout autre actif immobilier, ces biens ont une valeur qui peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction du marché immobilier. Chaque souscripteur de SCPI de rendement achète ainsi une ou plusieurs parts de SCPI à un prix de souscription donné qui peut lui aussi fluctuer.

Quelle est la valeur de reconstitution d'une SCPI ?

Bien que souvent très proche de la réalité, le prix de souscription d’une SCPI n'indique pas forcément la réalité de sa valorisation. La donnée technique qui reflète le mieux la valorisation du patrimoine de la SCPI est la fameuse valeur de reconstitution. Celle-ci correspond en fait à l’addition de :

  • La valeur d’expertise du patrimoine de la SCPI réalisée tous les ans,
  • Tous les frais d’acquisition pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique,
  • La valeur des actifs financiers détenus par la SCPI.

Voici donc le classement des variations de valeurs de reconstitution vs. prix de souscription qui permet de savoir s'il est pertinent d'investir dans une SCPI plus qu'une autre.

Le classement des variations valeurs de reconstitution – prix de souscription des SCPI 2022

SCPI SOCIÉTÉ DE GESTION Prix de part 01/01/22 Valeur de reconstitution 31/12/21 Différence
Selectipierre 2 Fiducial Gérance 765 848,75 9,87%
Novapierre Allemagne 2 PAREF Gestion 260 288 9,72%
LF Opportunité Immo La Française 203 224,71 9,66%
Selectinvest 1 La Française 640 706,45 9,41%
Novapierre Allemagne PAREF Gestion 280 309 9,39%
LF Europimmo La Française 1045 1149,62 9,10%
Epargne Foncière La Française 835 917,82 9,02%
LF Grand Paris Patrimoine La Française 310 340,44 8,94%
Pierre Privilège La Française 853 931,59 8,44%
Immorente 2 Sofidy 305 331,61 8,02%
Fructipierre AEW Ciloger 606 656,92 7,75%
Elialys Advenis 1000 1082,12 7,59%
Foncière Des Praticiens Foncière Magellan 1100 1190,16 7,58%
Cap Foncières et Territoires Foncières & Territoires 255 275,36 7,39%
Novapierre PAREF Gestion 440 475 7,37%
Epargne Pierre Atland Voisin 208 224,04 7,16%
Fair Invest Norma Capital 200 215,39 7,15%
Novapierre Résidentiel PAREF Gestion 1622 1745 7,05%
Affinités Pierre Groupama 250 268,36 6,84%
Eurovalys Advenis 1030 1105,13 6,80%
Altixia Commerces Altixia REIM 200 214,39 6,71%
Primofamily Primonial REIM 204 218,53 6,65%
Crédit Mutuel Pierre 1 La Française 285 304,82 6,50%
Allianz Pierre Allianz Immovalor 340 363,43 6,45%
Coeur d'Europe Sogenial Immobilier 200 212,52 5,89%
Vendôme Régions Norma Capital 670 711,45 5,83%
Pierre Capitale Swiss Life REIM 203 215,54 5,82%
Cristal Life Inter Gestion 200 212,04 5,68%
Coeur de régions Sogenial Immobilier 653,5 691,75 5,53%
Aestiam Pierre Rendement Aestiam 922 975,89 5,52%
Pierre Expansion Santé Fiducial Gérance 267 282,17 5,38%
Primopierre Primonial REIM 208 219,61 5,29%
Atout Pierre Diversification AEW Ciloger 900 948,23 5,09%
Atream Hôtels Atream 1000 1052,85 5,02%
Pierval Santé Euryale AM 200 210,31 4,90%
Logipierre 3 Fiducial Gérance 1600 1681,92 4,87%
PF Grand Paris Perial AM 544 570,47 4,64%
Eurion Corum AM 215 225,41 4,62%
Placement Pierre Aestiam 350 365,4 4,21%
Cristal Rente Inter Gestion 250 260,63 4,08%
Coeur de ville Sogenial Immobilier 210 218,9 4,07%
Aestiam Cap'hébergimmo Aestiam 250 260,44 4,01%
Altixia Cadence XII Altixia REIM 200 208,27 3,97%
Kyaneos Pierre Kyaneos AM 1080 1123,54 3,88%
Corum Origin Corum AM 1135 1177,43 3,60%
Iroko Zen Iroko 200 207,12 3,44%
Activimmo Alderan 610 626,46 2,63%
Corum XL Corum AM 195 199,25 2,13%
Rivoli Avenir Patrimoine Amundi Immobilier 306 312,38 2,04%
Epsilon 360 Epsilon Capital 250 254,84 1,90%
Efimmo 1 Sofidy 237 241,43 1,83%
PFO Perial AM 966 983,17 1,75%
Interpierre France PAREF Gestion 1050 1064 1,32%
Actipierre Europe AEW Ciloger 210 212,14 1,01%
Ficommerce Fiducial Gérance 230 232,29 0,99%
Immorente Sofidy 340 341,68 0,49%
Grand Paris Résidentiels Inter Gestion 200 199,87 -0,07%
Primovie Primonial REIM 203 202,79 -0,10%
Elysées Pierre HSBC REIM 825 822,04 -0,36%
PF Hospitalite Europe Perial AM 200 198,8 -0,60%
Patrimmo Croissance Primonial REIM 678,61 674,42 -0,62%
Edissimmo Amundi Immobilier 237 235,08 -0,82%
PFO2 Perial AM 196 194,21 -0,92%
LF Avenir Santé La Française 300 297 -1,01%
Interpierre Europe Centrale PAREF Gestion 250 247 -1,21%
Allianz Home Allianz Immovalor 200 197,53 -1,25%
Sofidy Europe Invest Sofidy 235 230,36 -2,01%
Genepierre Amundi Immobilier 270 264,11 -2,23%
Neo Novaxia 187 182,64 -2,39%
Laffitte Pierre AEW Ciloger 450 438,29 -2,67%
Fructiregions Europe AEW Ciloger 233 226,27 -2,97%
Buroboutic Fiducial Gérance 267 256,02 -4,29%
Pierre Plus AEW Ciloger 1098 1052,09 -4,36%
Patrimmo Commerce Primonial REIM 197 179,47 -9,77%

Valeur de reconstitution et prix de souscription : pourquoi une telle différence ?

La question nous est souvent posée : Pourquoi le prix de souscription n’est-il pas celui qui reflète le plus la valorisation du patrimoine ? De manière réglementaire, le prix de souscription est fixé librement par la société de gestion mais doit être compris dans une tranche entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution. Si cette limite positive ou négative est franchie, la SCPI doit obligatoirement revaloriser son prix de souscription à la hausse ou à la baisse.

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Exemple de calcul d'une valeur de reconstitution

  • Le prix de souscription d'une part de SCPI est de 100€.
  • Sa valeur de reconstitution est de 110€.

Le prix d'achat se trouve bien dans la limite des 10% : 1 - (100€ ÷ 110€) = 9,09%

La Société de Gestion peut ainsi décider ou non de réévaluer le prix de souscription de la part. L'année suivante, la valeur de reconstitution passe à 115€ et le prix de souscription reste à 100€.

La différence entre ces deux valeurs devient donc trop importante en dépassant la limite des 10% : 1 - (100€ ÷ 115€) = 13,04%

La Société de gestion sera donc contrainte de revaloriser son prix de part à 103,51€ minimum pour « repasser sous la barre des 10% : 1 - (103,51€ ÷ 115€) = 9,99%

Comment se servir de la valeur de reconstitution pour investir ?

En comprenant le fonctionnement de cette fameuse valeur de reconstitution, chaque investisseur peut déduire assez simplement :

  • S'il achète sa part de SCPI moins chère que sa valeur réelle,
  • S'il peut profiter d'une potentielle revalorisation.

Pour savoir s'il achète de manière sous-valorisée, il suffit de comparer le prix de souscription et la valeur de reconstitution. Si le prix de la part est inférieur à la valeur de reconstitution, j’achète probablement sous la valeur réelle du patrimoine. Attention, l'inverse est aussi vrai.

Enfin, pour savoir s'il peut profiter d'une potentielle revalorisation de part, il est évident que plus la différence entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription s’approche des 10%, plus la probabilité de revalorisation est forte même si elle n’est jamais garantie.

Retrouvez également les classements des années précédentes :

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