Pourquoi investir sur la SCPI Edissimmo ?
Historique de la SCPI Edissimmo
Edissimmo est l'une des plus anciennes sociétés civiles de placement immobilier du marché français. Créée durant l’année 1986, dans un contexte de libéralisation financière et d'essor de la pierre-papier en France, elle est née de la volonté de démocratiser l'accès à l'immobilier d'entreprise, secteur alors réservé aux grands institutionnels. Elle est d'ailleurs gérée par la société de gestion Amundi Immobilier, un acteur majeur de la gestion d’actifs immobiliers en Europe.
Edissimmo se positionne comme une SCPI de rendement, investissant principalement dans l’immobilier tertiaire. Son statut de SCPI à capital variable lui confère une certaine flexibilité dans la collecte de fonds et la gestion des souscriptions et rachats de parts. En 2001, le développement d'Edissimmo prend une nouvelle tournure lorsqu’elle absorbe les cinq SCPI de la gamme Unipierre. Cette opération stratégique a permis à la SCPI d’augmenter significativement la taille de son portefeuille et son nombre d'associés, confirmant son rang de poids lourd du marché.
En décembre 2021, Edissimmo franchit une nouvelle étape en obtenant le label ISR (Investissement Socialement Responsable). Le label a été renouvelé en décembre 2024, engageant Edissimmo dans un nouveau cycle de trois ans, avec des objectifs renforcés comme l’atteinte d’un seuil minimum dans la notation ESG de ses immeubles et la surperformance sur certains indicateurs de durabilité à horizon 2027.
Caractéristiques et chiffres clés de la SCPI Edissimmo
Caractéristiques
Chiffres clés et évolution
- Capitalisation
- 3030 M€
- Nombre d'associés
- 59 148
- Valeur de reconstitution
- 166,75 €
- Prix de retrait
- 158,25 €
- Ran en % du dividende
- 42,59 %
- Ran en jours
- 155,00 jours
- Pgr en % du dividende
- 2,41 % du dividende
- Tri à 10 ans
- 3,01 %
Depuis l'année 2021, le rendement est exprimé par le terme « TD » ou Taux de distribution*, les années précédentes, ce même rendement était exprimé par le terme « TDVM » ou Taux de Distribution sur Valeur de Marché.
Prix de référence au 01/01 de l'année.
Notre avis sur la SCPI Edissimmo
Edissimmo, sous la houlette d’Amundi Immobilier, offre une forte dilution du risque locatif grâce à un portefeuille diversifié. Cependant, son taux de distribution inférieur à la moyenne et ses réserves jugées excessives pourraient limiter la distribution de dividendes plus généreuse.
Points positifs
- 1.Une SCPI ultra défensive par sa dilution locative et son importante capitalisation.
- 2.Une répartition sectorielle et géographique rassurante.
Points de vigilance
- 1.Un rendement assez faible.
- 2.Des réserves très conséquentes au détriment d’un meilleur rendement.
- 3.Un taux d’occupation financier un peu trop bas.
Avis détaillé sur Edissimmo
Points positifs détaillés
Si vous recherchez une SCPI avec suffisamment de locataires et d’immeubles pour diluer le risque locatif, la SCPI Edissimmo entre parfaitement dans cette catégorie. Elle détient, en effet, un portefeuille de près de 180 biens pour presque 1.570 locataires pour l’année 2024. Cette multitude de baux lui permet d’être considérée comme une des SCPI de rendement les plus diluées du marché. Cette mutualisation, conjuguée à sa maxi-capitalisation dépassant les 3,3 milliards d’euros lui font atteindre le statut de mastodonte du marché avec tous les avantages que cela engendre. C’est un des points positifs à acheter des parts d’Edissimmo. Par ailleurs, le prix de souscription d’une part de cette SCPI est de 172 euros.
Toujours dans l’optique d’un investissement SCPI ultra défensif, la SCPI ISR Edissimmo détient un portefeuille très investi en Bureaux, classe d’actifs réputée défensive. La répartition géographique de ses biens est quant à elle majoritairement orientée sur Paris et l’Ile de France à plus de 55%. Une nouvelle fois, ces répartitions tant sectorielle que géographique confèrent à la SCPI européenne un caractère très défensif.
Points de vigilance détaillés
Malgré tout, une SCPI avec un fort historique et un patrimoine à caractère défensif ne peut pas cumuler que des avantages. Le revers de la médaille dans ces cas-là est clairement son rendement. Quand la moyenne du Taux de Distribution (TD) parmi toutes les SCPI de rendement devrait atteindre 4,72% en 2024, la SCPI écologique Edissimmo affiche un 4,27% pour 2024. Un rendement dans la fourchette basse du marché.
Dans les points de vigilance, nous soulignons également des réserves très importantes pour la SCPI Edissimmo. Dans le monde de la Pierre Papier, le Report à Nouveau (RAN) indique combien de temps peut tenir une SCPI sans percevoir de loyers tout en continuant à verser des dividendes à ses associés. Cette poche de réserve est alimentée à la discrétion des gérants et c’est souvent un plus. Dans le cas de la SCPI Edissimmo, et au regard du Taux de Distribution relativement faible, nous pensons que les réserves pourraient être allégées pour favoriser le dividende versé à chaque associé. Il est équivalent à 213 jours plus de 6 mois de revenus.
La SCPI de bureaux Edissimmo a été créée dans les années 80 et affiche une gestion avec un Taux d’Occupation Financier (TOF) inférieur à 90% qui peut soulever des questionnements. Cet indicateur renseigne sur la proportion du patrimoine loué dans tout le portefeuille de la SCPI. Généralement, les SCPI de cette ancienneté possèdent un TOF plutôt supérieur à 89,45%. L’occupation financière du patrimoine de la SCPI Edissimmo montre une gestion qui peut être améliorée.
Stratégie de la SCPI Edissimmo
Une stratégie géographique tournée vers l’Europe
La SCPI Edissimmo adopte une stratégie d’investissement géographiquement étendue, avec environ 24% de son patrimoine situé en Europe hors France. Cette stratégie permet de diversifier et de diluer le risque locatif liés au marché français. Les associés bénéficient également d’une fiscalité favorable, les revenus locatifs perçus à l’étranger échappant aux prélèvements sociaux français.
En France, bien que le marché de l'immobilier d’entreprise ait connu un ralentissement, notamment sur le segment des bureaux, Edissimmo continue de miser sur des localisations centrales comme Paris intramuros qui propose une meilleure résilience et demande locative.
En parallèle, son exposition à l'international lui permet de capter la reprise progressive des marchés européens, où la correction des prix semble atteindre un plateau où les taux de rendement prime se stabilisent. Ce positionnement permet à la SCPI européenne permet d'ajuster ses acquisitions en fonction des cycles immobiliers, tout en exploitant la dynamique retrouvée sur certains segments européens.
Une stratégie sectorielle centrée autour des bureaux
Edissimmo reste principalement une SCPI de bureaux, avec environ 70% de son portefeuille investi dans ce secteur. Malgré les incertitudes pesant sur ce marché depuis la pandémie, Edissimmo conserve sa conviction sur le potentiel des bureaux situés dans les zones les plus centrales et attractives, notamment dans le Quartier Central des Affaires de Paris et dans les grandes capitales européennes. Le taux d’occupation financier est élevé dans ces zones, contrairement aux zones périphériques, où la vacance est plus marquée.
Consciente des mutations structurelles du marché immobilier, la SCPI a toutefois amorcé une légère diversification. Ainsi, les commerces et la logistique représentent ensemble près de 23% du patrimoine, avec une attention particulière portée aux retail parks, aux locaux d’activités et aux actifs logistiques dans des régions tendues comme Rhône-Alpes ou Provence-Alpes Côte d’Azur. Quant au secteur de l’hôtellerie, il reste marginal dans le portefeuille d’Edissimmo.
Le patrimoine de la SCPI Edissimmo
Edissimmo est une SCPI à capital variable gérée par la société de gestion Amundi Immobilier qui détient une capitalisation de plus de 3,3 milliard d’euros. Sectoriellement, Edissimmo possède près de 70% de son portefeuille immobilier. Les autres 30% sont des actifs de commerces, de logistiques, d'hôtels etc.
Géographiquement la SCPI s'implante en France majoritairement et aussi en Europe tels qu’en Allemagne ou en Espagne. Ses biens au nombre de 178 immeubles affiche un taux d’occupation financier à hauteur de 86,47%. Pour l’année 2025, la SCPI se présente ainsi avec un taux de distribution modeste sur le marché de la pierre papier de 3,63%. Elle a actuellement plus de 59.100 associés. Son prix de souscription unitaire est de 172,00€. La valeur de retrait de la SCPI Edissimmo est de 158,25€.
Les caractéristiques du patrimoine de Edissimmo
- Prépondérance
- Bureaux
- Nombre d'immeubles
- 178
- Nombre de locataires
- 1 889
- Taux d'occupation financier
- 87,03 %
Répartition du patrimoine de Edissimmo
Répartition sectorielle
Au 31/12/2025
Répartition géographique
Au 31/12/2025
Exemples d'acquisitions
| Localisation du patrimoine | Typologie de bien | Date d'acquisition | Surface m² | Prix d'acquision € |
|---|---|---|---|---|
| Hôtel Soho House - Paris - France | Hôtel | 09/2022 | 3 800 | Supérieur à 50 M€ |
| Portefeuille de commerces - Allemagne | Commerce | 09/2022 | 37 500 | de 5 à 50 M€ |
| Trait d'Union - Lieusaint - France | Commerce | 09/2022 | 37 500 | Supérieur à 50 M€ |
| Aix-en-Provence, France | Autre | 06/2022 | 0 | de 5 à 50 M€ |
| 1 Avenue Gustave Eiffel - Pessac - France | Commerce | 02/2022 | 17 900 | de 5 à 50 M€ |
| 46 Klimentská - - 110 00 - République tchèque | Bureaux | 11/2021 | 8 800 | de 5 à 50 M€ |
La documentation sur la SCPI Edissimmo
La SCPI Edissimmo dévoile ses derniers bulletins trimestriels et rapports annuels. Vous y trouverez les indicateurs essentiels, comme la capitalisation, le prix de la part en vigueur et le Taux d’Occupation Financier, ainsi que les actualités récentes de la SCPI de rendement. Par ailleurs, la société de gestion Amundi Immobilier propose des documents réglementaires tels que les statuts, le Document d’Informations Clés pour l’Investisseur et la note d’information, à lire impérativement avant tout investissement.
Interview des dirigeants de la SCPI Edissimmo
France SCPI a échangé avec les dirigeants de la SCPI Edissimmo. Visionnez ou lisez ces interviews ici.
Interview du gérant de la SCPI Edissimmo 2021
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