Investir en SCPI en démembrement est sans doute la manière la plus confidentielle pour entrer sur le marché de la pierre-papier. Pourtant le montage financier du démembrement temporaire de propriété proposé par la société de gestion présente un large avantage puisqu’il permet de bénéficier d’une décote sur le prix des parts. Il peut, selon les situations, s’avérer plus pertinent qu’un investissement classique dans une SCPI de rendement notamment pour se constituer un patrimoine immobilier à un moindre coût. Choisir France SCPI pour investir permet notamment de réaliser l’acquisition de ses parts en démembrement.
SCPI en démembrement
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💡 Ce que vous devez retenir sur le démembrement en SCPI
- Le démembrement SCPI consiste à séparer temporairement le droit de propriété d’une part de SCPI entre deux investisseurs physiques ou morales : le premier détient l’usufruit et perçoit les revenus lorsque le second détient la nue-propriété et devient plein propriétaire à l’issue du démembrement.
- En investissant dans la nue propriété, l’investisseur bénéficie d’une décote. Celle-ci est déterminée à l’avance lors de la mise en place du démembrement et peut atteindre jusqu’à 40%, en fonction de la durée allant de 3 à 20 ans.
- Le démembrement temporaire n’est pas à confondre avec le démembrement en viager. Ce dernier prend fin au décès de l'usufruitier et non à une échéance fixée à l’avance.
Définition du démembrement
Pour comprendre le principe du démembrement de propriété de parts de SCPI, il est important de commencer par définir ce qu’est la pleine-propriété :
Plus couramment appelée propriété, la pleine propriété est le fait de disposer pleinement d’un patrimoine immobilier. C’est-à-dire avoir la liberté de le vendre, le conserver ou d’en percevoir les loyers si ce bien est loué.
Cette pleine propriété peut se décomposer en 2 types de droits :
- L’usufruit
- La nue-propriété
L’usufruit est l’attribut de :
- L’usufruitier peut jouir du bien, c’est-à-dire y habiter,
- D’en percevoir les fruits, c’est-à-dire d’encaisser les loyers s’il est loué.
La nue-propriété est le droit de disposer du bien à l’extinction du droit d’usufruit.
Les différents types de démembrement
Il existe 2 types de démembrements :
Le démembrement viager est le plus couramment rencontré et intervient principalement dans le cadre des successions, notamment lors du décès de l’un des parents. Dans cette configuration, le conjoint survivant devient alors usufruitier et l’utilise selon sa convenance lorsque les enfants, nus-propriétaires, deviendront pleinement propriétaires du bien à l’extinction de l’usufruit. Ce type de démembrement permet ainsi de protéger le conjoint survivant tout en optimisant la fiscalité liée aux futurs droits de succession.
À l’inverse, le démembrement dans le cadre d’un investissement en SCPI est temporaire. Il n’est pas lié à un décès mais à une durée prédéfinie. Il consiste à répartir la propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire pour une période généralement comprise entre 3 et 20 ans. À l’issue de cette période, l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts de SCPI et commence à percevoir ses dividendes.
Le démembrement SCPI en nue-propriété
La nue-propriété est donc une des composantes du démembrement permettant d’investir de manière différente dans les SCPI de rendement. L’investissement en nue-propriété prive l’épargnant des revenus émanant des parts.
En contrepartie de quoi, l’investisseur bénéficie d’un rabais sur le prix de la part lors de l’achat. Cette décote, souvent apparentée à une réduction, peut aller de 20 à 40% en fonction de la durée de démembrement choisie. Également appelée clé de répartition, cette réduction est plus importante lorsque la durée de détention est longue.
L’acquisition de part en démembrement constitue donc une solution pertinente pour investir en SCPI idéal pour préparer sa retraite. L'investisseur possède un nombre de parts plus important avec un budget équivalent.
Découvrez les avantages ainsi que les inconvénients du démembrement SCPI en nue-propriété :
Vous pouvez découvrir le démembrement de SCPI en nue-propriété sur notre page dédiée.
Le démembrement SCPI en usufruit
Le démembrement SCPI en usufruit est la contrepartie du démembrement en nue-propriété orchestrée par la société de gestion. Généralement détenu par une personne morale, l’usufruit de parts de SCPI permet la jouissance du bien immobilier, à savoir percevoir les rendements.
Cette solution est pertinente pour un épargnant s’il bénéficie d’impôts atténuées et qu’il recherche de forts compléments de revenus de manière immédiate. Il est également pertinent d’y investir pour imputer des déficits fonciers. A noter que l’usufruitier supporte aussi les charges du bien ou des parts qu’il possède.
Voici un tableau qui liste les avantages et inconvénients du démembrement SCPI en usufruit :
Vous pouvez également retrouver toutes les spécificités du démembrement SCPI en usufruit sur notre page dédiée.
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Quelles sont les contraintes d’un investissement en démembrement SCPI
Le montage du démembrement SCPI comporte les mêmes risques qu’un investissement SCPI classique. Entre revenus non garantis et variations possibles des prix de parts, retrouvez tous les risques SCPI en détail.
La contrainte supplémentaire lorsqu’on investit en nue-propriété ou en usufruit de SCPI est le blocage pur et simple de son investissement durant toute la durée du démembrement. Contrairement à un investissement classique en pleine propriété dans lequel on peut ressortir à n’importe quel moment, investir en démembrement temporaire de SCPI nécessite d’être parfaitement conscient du blocage de la somme placée. Autrement dit, l’épargnant ne pourra pas revendre ses parts pour récupérer son capital pendant cette période.
Vous pouvez également retrouver toutes les spécificités des risques SCPI sur notre page dédiée.
Qu’en est-il de la fiscalité du démembrement SCPI ?
La fiscalité du démembrement SCPI dépend du droit détenu par l’investisseur : nue-propriété ou usufruit.
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée du démembrement. En conséquence, aucune imposition sur les revenus n’est due. De plus, les parts détenues en nue-propriété sortent de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Lors du remembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans frais supplémentaires.
À l’inverse, l’usufruitier perçoit immédiatement les revenus générés par les parts de SCPI. Ces revenus sont imposables, selon le régime fiscal applicable (personne physique ou morale). L’usufruitier supporte également l’ensemble des charges liées aux parts. En contrepartie, ce type de démembrement permet d’imputer des déficits fonciers, ce qui peut réduire significativement l’impôt dû. La fiscalité de l’usufruit est donc particulièrement adaptée aux investisseurs recherchant des revenus immédiats tout en optimisant leur imposition.
Comment acheter des parts de SCPI en démembrement ?
Pour acheter des parts de SCPI en démembrement (que ce soit en nue-propriété ou en usufruit) via France SCPI, le processus se déroule généralement en plusieurs étapes simples, accompagnées par la plateforme ou un conseiller :
Sélectionner la SCPI adaptée : France SCPI vous propose de comparer plusieurs SCPI de rendement éligibles au démembrement.
Choisir le type de démembrement : Lors de la souscription, vous indiquez si vous souhaitez acquérir la nue-propriété (avec décote, sans revenus immédiats).
Compléter votre dossier de souscription : Vous devez fournir les pièces nécessaires (identité, coordonnées bancaires, justificatifs, etc.) et signer le contrat de souscription auprès de France SCPI.
Versement du montant d’achat : Vous pouvez régler l’achat soit au comptant avec vos fonds propres, soit parfois via financement à crédit si votre situation le permet (bien que le crédit soit plus souvent utilisé pour les SCPI en pleine propriété).
Suivi et réception des titres : Une fois la souscription validée par la société de gestion, vous recevez la confirmation de détention des parts en démembrement (usufruit ou nue-propriété). France SCPI assure également un accompagnement pour le suivi de votre investissement et la gestion administrative.
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Questions fréquentes sur la SCPI
Pendant la période de démembrement, c’est l’usufruitier qui perçoit tous les rendements générés par la SCPI. En effet, le nu-propriétaire devient propriétaire lors du remembrement. C’est uniquement à ce moment que le nouveau propriétaire commence à percevoir tous les bénéfices émanant de son investissement. Au même titre, dans le cadre d’une plus-value sur les cessions d’actifs, il ne perçoit aucun rendement.