SCPI en démembrement
Investir en SCPI en démembrement est sans doute la manière la plus confidentielle pour entrer sur le marché de la pierre-papier. Pourtant le montage financier du démembrement temporaire de propriété proposé par la société de gestion présente un large avantage puisqu’il permet de bénéficier d’une décote sur le prix des parts. Il peut, selon les situations, s’avérer plus pertinent qu’un investissement classique dans une SCPI de rendement notamment pour se constituer un patrimoine immobilier à un moindre coût. Choisir France SCPI pour investir permet notamment de réaliser l’acquisition de ses parts en démembrement.
Définition du démembrement
Pour comprendre le principe du démembrement de propriété de parts de SCPI, il est important de commencer par définir ce qu’est la pleine-propriété :
Plus couramment appelée propriété, la pleine propriété est simplement le fait de disposer pleinement d’un patrimoine immobilier. C’est-à-dire avoir la liberté de le vendre, le conserver ou d’en percevoir les loyers si ce bien est loué.
Cette pleine propriété peut se décomposer en 2 types de droits :
- L’usufruit
- La nue-propriété
L’usufruit est l’attribut de :
- L’usufruitier peut jouir du bien, c’est-à-dire y habiter,
- D’en percevoir les fruits, c’est-à-dire d’encaisser les loyers s’il est loué.
La nue-propriété est le droit de disposer du bien à l’extinction du droit d’usufruit.
Les différents types de démembrement
Il existe 2 types de démembrements :
Le démembrement viager qui est le plus courant puisqu’il s’agit du type de démembrement rencontré lors des successions et notamment lorsqu’un des parents prédécède. Le conjoint survivant devient alors usufruitier et les enfants nu-propriétaires. Dans ce cas, l'usufruitier continue de jouir du bien ou d’en percevoir les revenus s’il y a lieu. La plupart du temps, ce type de démembrement permet d'enclencher la transmission aux héritiers. Ce type de démembrement permet à la fois de protéger le conjoint survivant et d’optimiser la fiscalité sur les attribuent futurs de succession.
Le démembrement temporaire correspond à une répartition de la propriété entre usufruitier et nu propriétaire pendant une durée bien précise. Au terme de ce démembrement qui peut aller de 3 à 20 ans, l’usufruitier perd son droit et le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire. Il s’agit du remembrement.
Quand l’épargnant acquiert des parts de SCPI en démembrement, les durées de détention des parts peuvent aller de 3 à 20 ans.
Le démembrement SCPI en nue-propriété
La nue-propriété est donc une des composantes du démembrement permettant d’investir de manière différente dans les SCPI. L’investissement en nue-propriété prive l’épargnant des revenus émanant des parts. En contrepartie de quoi, l’investisseur bénéficie d’un rabais sur le prix de la part lors de l’achat. Cette décote, souvent apparentée à une réduction, peut aller de 20 à 30% en fonction de la durée de démembrement choisie. Également appelée clé de répartition, cette réduction est plus importante lorsque la durée de détention est longue. L’acquisition de part en démembrement constitue donc une solution pertinente pour investir en SCPI. L'investisseur possède en effet un nombre de parts plus important avec un budget équivalent.
Les avantages de l'achat en nue-propriété
La décote proposée par la société de gestion n’est pas le seul atout de la nue-propriété, voici ses avantages :
- Les charges pendant toute la durée du démembrement son assuré par l’exploitant, ayant l’usufruit du bien,
- Le prix de souscription reste le même : aucun impôt sur la fortune immobilière (IFI) et le niveau de fiscalité ne change pas,
- L’accès au marché de l’immobilier à moindre coût. Il n’y a pas de frais supplémentaires lors du remembrement. Le prix de la part évolue mécaniquement à la hausse,
- Les héritiers peuvent directement obtenir la pleine propriété grâce à la transmission prévue de la nue-propriété,
- L’impôt sur la plus-value est allégé. De surcroît, il n'y a pas de durée minimale de détention et sa part peut être cédée à n’importe quel moment.
Le démembrement SCPI en usufruit
Le démembrement SCPI en usufruit est la contrepartie du démembrement en nue-propriété orchestrée par la société de gestion. Généralement détenu par une personne morale, l’usufruit de parts de SCPI permet la jouissance du bien immobilier, à savoir percevoir les rendements. Cette solution est pertinente pour un épargnant s’il bénéficie d’impôts atténuées et qu’il recherche de forts compléments de revenus de manière immédiate. Il est également pertinent d’y investir pour imputer des déficits fonciers. A noter que l’usufruitier supporte aussi les charges du bien ou des parts qu’il possède.
Quelles sont les contraintes d’un investissement en démembrement SCPI
Le montage du démembrement SCPI comporte les mêmes risques qu’un investissement SCPI classique. Entre revenus non garantis et variations possibles des prix de parts, retrouvez tous les risques SCPI en détail.
La contrainte supplémentaire lorsqu’on investit en nue-propriété ou en usufruit de SCPI est le blocage pur et simple de son investissement durant toute la durée du démembrement. Contrairement à un investissement classique en pleine propriété dans lequel on peut ressortir à n’importe quel moment, investir en démembrement temporaire de SCPI nécessite d’être parfaitement conscient du blocage de la somme placée. Autrement dit, l’épargnant ne pourra pas revendre ses parts pour récupérer son capital pendant cette période.