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Quels sont les risques des SCPI

La pandémie de Covid-19, les restrictions mondiales sur les déplacements et la défiance envers les marchés financiers impactent de manière très négative les différents indices boursiers, et font planer sur l’épargne des particuliers beaucoup de doutes. Plus que jamais échaudés par la volatilité des marchés, les investisseurs recherchent des placements alternatifs et susceptibles d’être insensibles aux montagnes russes des marchés actions. Mais l’immobilier, y compris les SCPI, d’ordinaire placements refuges, suscitent des interrogations. Quels sont les risques supportés par l’associé d’une SCPI ou par celui qui voudrait y investir ? Il nous semble donc important de rappeler les risques des SCPI.

Risque de baisse de rendement

Le rendement d’une SCPI est directement lié aux loyers encaissés par la SCPI. En effet, celle-ci gère un portefeuille immobilier qui génère nécessairement des loyers. Si un bien laissé vacant ne retrouve pas de nouveaux locataires, le revenu total encaissé par la SCPI s’en trouve impacté. Il y a donc un risque de baisse de revenus SCPI pour l’associé.

Cependant, les SCPI ont des moyens de pallier cette potentielle baisse de revenus. Que cette dernière provient de la crise du Covid-19 ou d’autres facteurs exogènes, plusieurs garde-fous existent dans les SCPI pour pallier ce risque de baisse de rendements.

Moyen N°1 de contrer le risque de baisse de loyers pour une SCPI : la dilution locative

Une SCPI contrairement à un investisseur particulier n’investit pas dans un seul bien avec un seul locataire. Le portefeuille de la SCPI est naturellement composé de plusieurs biens eux-mêmes loués par plusieurs locataires. De ce fait, les gérants de SCPI se prémunissent d’un locataire défaillant ou d’une baisse de loyers.

Moyen N°2 de contrer le risque de baisse de loyers pour une SCPI : La diversification typologique

Lors d’une crise, certains secteurs sont plus exposés aux changements économiques. Pour la dernière crise du Covid-19, les biens dits de commerces ou ceux d’hôtellerie ont été mécaniquement plus impactés que les autres. Avec une baisse de fréquentation logique due au confinement, ces typologies d’actifs souffrent encore. Une nouvelle fois, la SCPI possède une réelle latitude dans ses thèmes d’investissements. Des bureaux aux entrepôts, en passant par l’immobilier de santé, cette diversification demeure un rempart aux expositions mono-typologiques.

Moyen N°3 de contrer le risque de baisse de loyers pour une SCPI : le report à nouveau

Les SCPI peuvent à leur discrétion mettre de côté une partie des loyers perçus pour les mettre en réserve. Une sorte de poche faite pour pallier les imprévus ou les variations de marchés comme celle vécue au moment du Covid-19. Cette réserve s’appelle le RAN pour Report à Nouveau. D’où la nécessité d’étudier les SCPI avant chaque investissement et de porter attention à ce fameux indicateur.

Même si les performances passées ne présagent pas de l’avenir, sur les 30 dernières années et malgré plusieurs crises (Internet, Subprimes, Coronavirus), les SCPI n’ont jamais eu un rendement inférieur à 4% et jamais supérieur à 8%. La bande passante dans laquelle se trouve le rendement moyen (TDVM) des SCPI est donc rassurant et encourageant.

Risque de baisse de la valorisation du prix de part

3 points doivent être pris en compte par les épargnants pour la crainte d’une variation de valorisation de part dans un investissement SCPI.

  • La valeur de la part peut effectivement fluctuer à la hausse comme à la baisse :

Si l’on regarde ce qui a pu se passer en 2008 juste après la crise, les SCPI ont enregistré une baisse moyenne de -5,38%, incroyablement défensives quant au même moment l’indice du CAC 40 dévissait de -42,68%.

  • L’investissement SCPI doit se considérer sur le long terme (10 ans minimum) :

Un investissement en SCPI comme tout investissement immobilier doit être considéré sur le long terme. L’associé d’une SCPI conserve en moyenne ses parts 21 ans lui laissant ainsi le temps d’absorber d’éventuelles variations. Pour reprendre l’exemple ci-dessus, l’investisseur qui aurait placé 100€ dans les SCPI fin 2017 en commençant par la baisse de 2008 se retrouverait en 2020 avec 115€. Correspondant à une augmentation moyenne de +1% par an. Pas négligeable quand on sait qu’en plus, le rendement moyen (TDVM) de 2008 à 2019 a été de +5,06%. Ce qu’il est important de retenir, c’est que l’immobilier professionnel, par opposition à l’immobilier résidentiel est un actif de rendement et que la valorisation potentielle ne doit pas être un argument pour investir

Risque de non-liquidité des SCPI

Depuis plusieurs années, les sociétés de gestion sont obligées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) d’organiser le marché secondaire. En d’autres termes, elles s’occupent de la confrontation entre les ordres d’achat et les ordres de vente. Actuellement, le taux de rotation des parts de SCPI est de 2%. C’est-à-dire qu’il y a 2 vendeurs pour 100 acheteurs. Par ailleurs, le temps moyen pour récupérer ses fonds lorsqu’on décide de vendre est de 3 semaines. Ce qui pour un bien immobilier est très court.

En savoir plus sur la liquidité d’une SCPI.

La question se pose plutôt si le nombre des vendeurs dépasse celui des acheteurs. Dans ce cas, l’article L.214-93 du Code Monétaire et Financier explique clairement que :

Lorsque la société de gestion constate que les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois […] représentent au moins 10 % des parts émises par la société, elle en informe sans délai l'Autorité des marchés financiers. La même procédure est applicable au cas où les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts. Dans les deux mois à compter de cette information, la société de gestion convoque une assemblée générale extraordinaire et lui propose la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée. 

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