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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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Quels sont les risques des SCPI

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Quels sont les risques des SCPI

Les risques SCPI, souvent négligés, doivent être pris en considération avant d'investir. La pierre papier comporte effectivement beaucoup d'avantages qui ne doivent pas venir masquer les dangers de la SCPI. France SCPI vous répertorie tous ces risques en les expliquant un par un.

Lorsqu’il s’agit d’investir dans la pierre papier, on parle souvent des très nombreux avantages de cette solution. Mais le placement parfait n’existe pas. En effet, l’épargnant est exposé à une multitude de risques en investissant dans la pierre papier. Il nous semble donc pertinent de rappeler quels sont ces dangers à avoir en tête lorsqu’on investit dans des parts de SCPI.

Les risques SCPI liés au produit SCPI lui même

Risque SCPI N°1 - La non garantie du rendement de la SCPI

Un des risques SCPI les plus importants est sans aucun doute la non garantie du rendement. En effet, comme pour tout bien immobilier, la rentabilité d’un investissement SCPI est particulièrement liée aux loyers perçus des locataires et au taux d’usure de ce bien par le locataire. Dans le domaine de la pierre papier, si certains des biens d’un portefeuille immobilier ne sont pas loués, il est certain que cela se traduira par une perte de rentabilité pour la SCPI impactant directement les revenus de l’investisseur.

Même si chacun l’a probablement à l’esprit, il est bon de rappeler que le risque SCPI le plus important demeure dans le fait que personne ne puisse garantir la pérennité du locataire et sa propension à être un bon payeur. Le rendement affiché d’une SCPI, exprimé en Taux de Distribution, renseigne sur la rentabilité de l’année précédente. Or aucun de ces véhicules ne peut garantir de rendement.

Même si les performances passées ne présagent pas de l’avenir, les épargnants peuvent se rassurer sur l’historique de rendement des SCPI qui depuis 1988 a toujours été compris entre +4% et +8%.

Risque SCPI N°2 - La liquidité de la SCPI

A la croisée des chemins, entre immobilier et financier, les SCPI sont considérées comme un placement hybride avec une structuration financière classique. L’épargnant achète effectivement des parts de SCPI au même titre qu’il achèterait des actions de société cotée. Cette configuration particulière ferait presque oublier que le sous-jacent de la SCPI est immobilier et que la revente de ses parts peut prendre plusieurs jours à plusieurs mois. Ainsi le risque de liquidité de la SCPI peut fluctuer en fonction du moment auquel l’associé décide de les revendre.

Par ailleurs, ce risque SCPI de liquidité est lié aux frais de souscription de la SCPI. En effet, un épargnant qui choisit d’investir dans les SCPI, accepte de supporter, au moment de la revente des parts, des frais qui sont souvent compris entre 8 et 12%. Il est donc important de considérer l’investissement SCPI sur le long terme pour amortir ces fameux frais de souscription.

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Risque SCPI N°3 - La fiscalité de la SCPI

Dans le paysage de l’épargne, la SCPI est une solution dont le rendement est plutôt satisfaisant. Mais sa fiscalité est parfois vue comme rédhibitoire. La pierre papier est considérée comme un investissement immobilier et les revenus perçus par les épargnants identifiés par l’administration fiscale comme des revenus fonciers. La fiscalité appliquée à ces derniers peut donc être considérée comme confiscatoire car dépendante de la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de chacun. Elle va de 11% à 45% selon les revenus totaux du foyer fiscal. A cette tranche sont ajoutés les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) de 17,2%. Un épargnant avec une TMI de 30% verra donc ses revenus SCPI imposés à 47,2% (30% + 17,2%) soit une rémunération nette diminuée de moitié par rapport à sa base brute. Cette imposition identifiée comme un risque SCPI relève plus de la contrainte mais est à prendre en compte.

Les risques SCPI liés à la conjoncture économique et aux marchés immobiliers

Risque SCPI N°4 - La non garantie du prix de part

Le risque SCPI de non garantie du prix de part reflète simplement le fait que personne ne puisse garantir la valeur du patrimoine détenu par la SCPI. La valeur des immeubles de bureaux, de commerces, d’entrepôts, d’actifs liés à l'hôtellerie, etc. peut varier à la hausse ou à la baisse. Et de manière mécanique la valeur de la part s’en retrouve directement impactée. Ce risque SCPI de non-garantie est exactement le même que dans l’immobilier classique. Le propriétaire d’un bien immobilier, quel qu’il soit, ne peut avoir la garantie de revendre son appartement plus ou moins cher que son prix d’acquisition.

A titre informatif et même si les performances passées ne présagent pas de l’avenir, depuis 1990, l’évolution du prix de part moyen des SCPI a été en moyenne de +0,40% par an.

Risque SCPI N°5 - L’hyper-spécialisation de la typologie des SCPI

La SCPI a pour but principal de se constituer un portefeuille immobilier composé de biens dont la typologie peut être aussi diverse que variée : Il peut s’agir de bureaux, de commerces, de locaux logistiques, de biens résidentiels, etc. La plupart des SCPI investit de manière diversifiée en constituant un patrimoine composé de plusieurs types d’actifs. A contrario, certaines SCPI dites spécialisées se concentrent sur un portefeuille mono-typologique. En général, ces véhicules spécialisés, plus opportunistes, affichent une rentabilité annuelle plus élevée que la moyenne des SCPI. Mais l’adage qui incite à ne pas “mettre tous ses oeufs dans le même panier” met en exergue un des risques SCPI. A titre d’exemple, de nombreux sites internet conseillaient en 2019 d’investir dans les SCPI spécialisées dans l'hôtellerie. La crise du Covid qui a commencé en 2020 a mis à l’arrêt toute activité touristique, faisant mécaniquement baisser le rendement de ces SCPI liées au secteur hôtelier.

Cette hyper-spécialisation des SCPI représente donc un danger pour l’investisseur qui peut se retrouver trop exposé à un secteur ou un domaine en particulier.

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Risque SCPI N°6 - La perte en capital liée à une perte de change sur des SCPI investies en devises étrangères

C’est un risque SCPI moins commun que les précédents mais suffisamment envisageable pour être évoqué. Certaines SCPI peuvent investir tout ou partie de leur parc immobilier en dehors de la zone euro. À l’achat puis lors de la vente, il est alors nécessaire d’effectuer ce qu’on appelle une opération de change. Les fluctuations de la devise avec laquelle a été réalisée l’opération de change (par exemple le dollar ou la livre sterling) peuvent occasionner une perte liée à une dépréciation de cette devise par rapport à l’euro pendant la durée de l’investissement. Il en résulte dans ce cas une moins-value pour l’investisseur ou a minima une moindre plus-value. A contrario, si l’inverse se produit, une dépréciation de l’euro par rapport à la devise qui a servi à l’achat, le détenteur de parts de SCPI verra leur valeur profiter de la hausse de cette devise. Cette fluctuation de la monnaie constitue un risque SCPI supplémentaire à ceux déjà identifiés ci-dessus.

Les risques SCPI liés à la société de gestion

Risque SCPI N°7 - Variation du prix de la part due à une mauvaise gestion

La Société de Gestion est l’acteur sans lequel la SCPI ne peut pas vivre. Elle s’occupe en effet de rassembler les fonds des épargnants pour constituer le portefeuille de la SCPI. Elle s’occupe également de la gestion de ce portefeuille immobilier à travers les locataires et les travaux. La Société de Gestion prend également en charge l’encaissement des loyers et le versement des dividendes aux associés. Elle est donc un maillon essentiel à la bonne marche de la SCPI. Si elle vient à prendre des mauvais choix notamment sur la gestion locative, la Société de gestion peut mettre à mal la rentabilité de la SCPI gérée. Il est donc possible de voir une dégradation de la valorisation du patrimoine de la SCPI et par effet de ricochet, une variation à la baisse du prix de la part.

Risque SCPI N°8 - Risque de défaillance de la Société de gestion

Une société de gestion comme n’importe quelle entreprise n’est pas à l’abri d’une défaillance qui peut survenir à l’occasion de difficultés financières. Qu’advient-il alors des parts d’une SCPI lorsque sa société de gestion n’est plus en mesure d’assurer ses activités ? Quelle protection la réglementation offre-t-elle aux détenteurs de parts ?

Rappelons tout d’abord, que les SCPI et leurs sociétés de gestion sont soumises à un cadre réglementaire strict et à l’autorité tutélaire de l’AMF. Il faut ensuite avoir à l’esprit que la Société de Gestion et sa Société Civile de Placement Immobilier sont deux entités différentes. Les actifs immobiliers détenus par la SCPI appartiennent à celle-ci et, par conséquent, à ses associés, et ne sont pas la propriété de la société de gestion. Si cette dernière venait à défaillir, la loi prévoit que la gestion des SCPI dont elle a la charge soit transférée à une autre société de gestion agréée par l’AMF. L’épargnant reste donc détenteur de ses parts mais supporte un risque plausible de non perception de revenus le temps que la SCPI retrouve un gestionnaire. Parmi la centaine de SCPI existantes et depuis 20 ans, cet événement exceptionnel est survenu moins de 5 fois.

Les risques SCPI liés à la performances

Risque SCPI N°9 - L’appréciation des performances passées

Tout investisseur connaît l’expression qui affirme que “les performances passées ne présagent en aucun cas de l’avenir” et peuvent en déduire que la rentabilité affichée pour une SCPI ne peut être garantie pour les années à venir. Cela peut paraître anecdotique mais c’est précisément un risque SCPI qu’on retrouve régulièrement dans l’investissement SCPI et qui peut engendrer quelques déconvenues ou frustrations. On retrouve en général ce risque lorsque des SCPI, nouvellement créées, offrent des Taux de Distribution largement supérieurs à la moyenne. Ces sur-performances, liées à la jeunesse de la SCPI peuvent parfois laisser imaginer aux associés qu’elles seront légions. En général, à mesure que le patrimoine de la SCPI vieillit ou que le renouvellement de baux commence, la rentabilité s’en trouve dégradée. A la grande déception des associés qui pensaient leur investissement plus pertinent que les autres.

Risque SCPI N°10 - L’arnaque liée aux SCPI

Elles sont de plus en plus nombreuses et fleurissent en général sur Internet. Ces arnaques constituent un vrai danger pour l’investisseur en SCPI. La plupart du temps, les épargnants sont attirés par mail ou sur un site avec pour principaux arguments, la réduction du prix de part voire une promesse du cashback SCPI. On vous promet alors un virement d’un pourcentage de la somme investie dès que vous aurez acquis vos parts. La technique est parfaitement rodée et les épargnants, sous pression commerciale, appâtés par l’économie potentielle foncent tête baissée dans ce type d’arnaque. On parle plus en détail des arnaques SCPI auxquelles France SCPI s’est laissé (volontairement) avoir pour avertir tous les épargnants.

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