Qu’est-ce qu’un PEL ? Définition et fonctionnement
Créé en 1969, le Plan Epargne Logement (PEL) est un compte bancaire réglementé par l'État et relativement sécurisé. Peu risqué, il impose aux épargnants de placer leur argent pour une durée de 4 ans minimum. Pendant cette période, ceux-ci n’ont pas la possibilité d’effectuer de retraits s’ils ne veulent pas que leur compte soit clôturé. Après les 4 ans écoulés, les épargnants peuvent, s’ils le souhaitent, bénéficier d'un prêt immobilier, plus communément appelé le prêt épargne logement. Ce dernier peut être utilisé pour financer plusieurs projets immobiliers notamment l’achat ou la construction d’une résidence principale, l'acquisition d’un terrain en construction, la réalisation de travaux de rénovation ou encore l’achat de parts de SCPI. Le plafond du prêt est fixé à 92 000 euros sur une durée de 2 à 15 ans.
Quelles sont les conditions de souscription pour ouvrir un PEL ?
Seules les personnes physiques, majeures comme mineures, peuvent ouvrir un PEL auprès de leur établissement bancaire. Les entités telles que les sociétés ou les associations sont donc exclues de ce dispositif. Le dépôt minimum sur l’enveloppe du PEL est de 225 euros. Par la suite, les détenteurs du PEL devront également verser annuellement 540 euros minimum. Le versement peut être unique ou périodique (mensuels, trimestriels ou semestriels) selon la préférence des épargnants. Le plafond de dépôt sur un PEL est établi à 61 200 euros maximum. Dans le cas où les conditions de souscription ne seraient pas respectées, les établissements bancaires ont l’obligation de clôturer leur PEL.
Quel est le taux de rendement d’un PEL ?
En souscrivant à un Plan Epargne Logement, les épargnants bénéficient d’un rendement annuel calculé sur les sommes déposées. A la fin de chaque année, les intérêts sont versés et s'additionnent au montant initial, permettant ainsi aux bénéficiaires d’augmenter le capital. Toutefois, il est important de noter que ce taux d’intérêt dépend de la date d’ouverture du PEL. Ainsi pour les plans ouverts dans les années 80, les bénéficiaires profitent d’un taux d’intérêt proche de 5%. En revanche, ceux qui ont ouvert l’enveloppe en 2024 ne peuvent constater qu’un taux de 2,25%, inférieur à la rémunération d’un Livret A qui s’élève à 3% au 1er avril 2024.
L’intérêt initial du PEL réside dans sa capacité à faire bénéficier à ses détenteurs d’un taux préférentiel lors de la réalisation d’un crédit immobilier. Il permettait à l’origine de réduire les coûts d’emprunt et rendait l’achat d’un bien immobilier plus abordable. Cependant cet avantage s’est érodé car les taux d’intérêt dans le cadre d’un emprunt ont été souvent inférieurs à ceux proposés par le PEL depuis sa création.
Quelle est la fiscalité du PEL ?
La fiscalité appliquée au Plan Epargne Logement varie en fonction de la date d’ouverture du compte. Pour les comptes ouverts avant le 1er mars 2011, les intérêts générés sont assujettis aux prélèvements sociaux. Ces derniers sont prélevés en une fois à la 10ème année de détention du plan puis annuellement par la suite. En revanche, pour ceux qui ont ouvert leur compte à partir du 1er mars 2011, les prélèvements sociaux sont ponctionnés chaque année et calculés sur les intérêts versés le 31 décembre.
Les détenteurs du PEL sont également soumis à l’Impôt sur le Revenu. L’application de cette imposition dépend également de la période à laquelle ils ont ouvert leur compte. Les détenteurs du PEL qui ont souscrit avant le 1er janvier 2018 ne sont pas taxés sur les intérêts des 12 premières années. Cependant à partir de la 13ème année ils sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à un taux global à hauteur de 30%.
Pour les PEL ouverts après le 1er janvier 2018, les intérêts sont imposés dès la première année sur le régime du PFU qui se décompose de la manière suivante : 12,8% pour l’Impôt sur le Revenu et 17,2% sur les prélèvements sociaux. Cette imposition annuelle permet une gestion plus transparente et prévisible de la fiscalité liées aux intérêts du PEL et facilite la planification financière des épargnants.
Pourquoi clôturer son PEL pour acheter des parts de SCPI ?
Le fait de clôturer son Plan Épargne Logement peut s’avérer judicieux pour investir en SCPI. Tout d’abord, le PEL a une durée limitée de 15 ans. A partir de 10 ans de détention, les épargnants n’ont plus la possibilité d’effectuer de nouveaux versements même s'ils continuent de percevoir des intérêts sur une durée de 5 ans. Passé ce délai, leur PEL est clôturé et les fonds accumulés sur ce compte sont convertis sur un livret bancaire classique. Ainsi, acquérir des parts de SCPI s’avère être une alternative intéressante pour percevoir des revenus complémentaires sur le long terme. A titre de comparaison, le rendement moyen 2023 des SCPI s'établit à 4,52%.
En outre, contrairement à un bien immobilier classique, il n’est pas nécessaire de faire un crédit de plusieurs milliers d’euros pour acquérir des parts de SCPI. En effet, certains véhicules d’investissement sont accessibles à partir d’une centaine d’euros. C’est le cas pour la SCPI Novaxia Neo dans laquelle son prix de souscription s’élève à 187 euros correspondant à 1 part.
Pour rappel, les SCPI sont des sociétés qui détiennent un portefeuille immobilier composé de biens professionnels tels que des bureaux, des commerces, des établissements de santé ou des hôtels. Les épargnants souhaitant investir dans des parts de SCPI deviennent associés et indirectement détenteurs d’une partie du patrimoine de celle-ci. Ils perçoivent des revenus complémentaires sous la forme de dividendes au prorata de leur investissement.
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Est-il possible d’acquérir des parts de SCPI à partir d’un PEL ?
Selon la circulaire du 29 avril 1993 relative au régime de l’épargne logement (PEL), les détenteurs du PEL peuvent bénéficier d’un prêt épargne logement pour financer l’acquisition de parts de SCPI. Cependant, l’octroi du prêt épargne logement est conditionnée par des conditions cumulatives :
- Le patrimoine des SCPI dont les parts peuvent être acquises au moyen d’un prêt d’épargne logement, doit être destiné à l’habitation,
- Les immeubles acquis par la SCPI doivent être affectés, au minimum pour 90% de leur superficie, à un usage d’habitation,
- La quotité du prix d’achat de parts de SCPI financées par un prêt d’épargne logement ne doit pas excéder la part de la surface des immeubles acquis par la SCPI destinée à l’habitation,
- Lors de la demande de prêt, l’établissement de crédit doit obtenir de l’emprunteur la communication d’un exemplaire de la note d’information visée par la Commission des opérations de bourse au sein duquel est précisé, la composition du patrimoine de la SCPI concernée et sa politique d’investissement. En outre, ce document devra être conservé par l’établissement prêteur.
Certaines SCPI résidentielles sont donc éligibles au prêt épargne logement car elles disposent d’un patrimoine immobilier constitué principalement d’immeubles à usage d’habitation. La SCPI Novapierre Résidentiel en est un exemple concret. En effet, créée en 1996 par la société de gestion, Paref Gestion, ce véhicule d’investissement se distingue par sa détention d’actifs soumis à la loi de 1948 qui concernent les logements ayant été construits dans certaines communes avant cette date.
Le patrimoine immobilier de cette SCPI est majoritairement composé de biens résidentiels anciens ou neufs. Toutefois, contrairement aux SCPI de rendement classiques, cette SCPI a la particularité de ne pas verser de revenus à ses associés. En effet, ayant le statut de SCPI de plus-value, Novapierre Résidentiel a pour objectif de valoriser son patrimoine sur le long terme. Ainsi, les investisseurs peuvent réaliser des plus-values intéressantes lors de la cession d’un bien immobilier détenu par la SCPI.
Quelles sont les avantages d’acquérir des parts de SCPI à travers un PEL ?
L’augmentation des taux d’emprunt devient difficile pour les épargnants d’investir dans des biens immobiliers neufs ou anciens. Ainsi, l’acquisition des parts de SCPI à l’aide du PEL présente certains avantages :
- Un fort rendement : acquérir des parts de SCPI permet à ses associés de bénéficier d’un rendement conséquent. En moyenne, le Taux de Distribution des SCPI est établi à 4,52% en 2023. Cependant, il est important de noter que le rendement n’est pas garanti et peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction du marché immobilier.
- Diversification du patrimoine : investir en SCPI réduit le risque lié à un investissement d’un bien immobilier. En effet, au lieu de placer son argent dans une seule typologie d’actifs, les associés peuvent diversifier leur placement dans plusieurs biens immobiliers. Ainsi, si un actif rencontre des difficultés, leur investissement global sera moins impacté.
- Absence de gestion : Contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct, les associés des SCPI ne sont pas contraints à s’occuper de la gestion du patrimoine immobilier. En effet, ils n’ont pas besoin de se préoccuper de l’entretien des locaux, de la gestion locative ou des travaux de construction ou de réparation. Ce sont les sociétés de gestion qui en assument la responsabilité.
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