Qu’est-ce qu’un PEL ? Définition et fonctionnement
Lancé sous le gouvernement Pompidou en 1969, le Plan Epargne Logement (PEL) est un compte d’épargne qui permet aux épargnants de bénéficier d’une plus grande source de revenus, et in fine d’un prêt bancaire. Lors de sa création, la transformation des grandes métropoles - et du Grand Paris - fait drastiquement monter le prix de l'immobilier, renvoyant les politiques à mettre en place un investissement rassurant pour les épargnants. Cette aide est incarnée par le PEL.
Peu exposé aux risques, celui-ci sert également un rendement régulier aux épargnants à chaque fin d'exercice. En plus de cela, le PEL donne accès à un plan d’épargne logement, afin de financer des projets immobiliers tels que l’achat ou la construction d’une résidence principale, l'acquisition d’un terrain en construction ou encore la réalisation de travaux de rénovation. Pour en bénéficier, les investisseurs doivent détenir un PEL pour une durée de 4 ans minimum, sans effectuer le moins retrait sous peine de voir leur compte clôturé.
Quelles sont les conditions de souscription pour ouvrir un PEL ?
L’ouverture d’un PEL s’adresse uniquement aux personnes physiques. Lors de sa souscription, l’épargnant doit verser une enveloppe minimale de 225 euros. Par la suite, les détenteurs du PEL doivent verser un minimum de 540 euros chaque année, de manière immédiate ou périodique (mensuels, trimestriels ou semestriels). Si cette dernière condition n’est pas respectée, le compte est alors clôturé par l’établissement bancaire. En cas de rupture de contrat avant deux ans, l’épargnant sera privé de prêt et ses intérêts seront calculés sur la base du Compte Epargne Logement (CEL), à un taux d’intérêt généralement plus bas. Tout comme le PEL, ce support d’investissement permet d'accéder à un prêt immobilier, mais cette fois, avec un délai de placement court. Les épargnants peuvent, en effet, recourir à un crédit à partir de 18 mois.
Si le CEL est une alternative sérieuse au PEL, il camoufle toutefois quelques inconvénients, à commencer par le montant du prêt accordé. Établi à 23.000 euros, celui-ci est donc nettement inférieur à celui accordé par le PEL (92.000 euros). En outre, le CEL offre généralement un rendement inférieur, en atteste la dernière modification de son taux à 1,25% le 1er août 2025. Bien qu’ils présentent des conditions de souscription assez semblables, les deux placements ne répondent donc pas aux mêmes besoins, notamment en termes de liquidités. Un retrait de fonds issus du PEL engendre automatiquement la fermeture de celui-ci.
Quel est le taux de rendement d’un PEL ?
En souscrivant à un Plan Épargne Logement, les épargnants bénéficient d’un rendement annuel calculé sur les sommes déposées. A la fin de chaque année, les intérêts sont versés et s'additionnent au montant initial, permettant ainsi aux bénéficiaires d’augmenter leur capital investi. Toutefois, il est important de noter que ce taux d’intérêt dépend de la date d’ouverture du PEL. Les plans ouverts dans les années 1980 profitaient d’un taux d’intérêt proche de 5% lorsqu’en 2025, il atteint 1,75%, contre 2,25% pour les comptes ouverts au cours de l’année 2024. Le rendement du PEL se rapproche donc de la rémunération d’un Livret A, qui s’élève à 1,7% depuis le 1er août 2025.
Si ce faible rendement peut freiner les investisseurs, il n'empêche que l’encours à un PEL permet de réduire les coûts d’emprunt. Alors qu’un crédit classique sur 20 ans applique un taux d’intérêt de 3,10%, celui du PEL est affiché à 2,95%, ce qui rend l’achat d’un bien immobilier plus abordable.
Quel est le plafond du PEL ?
Si un montant minimum est requis, un maximum l’est également : le plafond du PEL est fixé à 61.200 euros. Bien qu’il affiche un rendement faible, ce support d'investissement permet de débloquer un prêt d’épargne logement à des taux préférentiels, en deçà de ceux proposés par les banques. Ce prêt peut être utilisé pour réaliser les opérations suivantes :
- l’achat de la résidence principale,
- la construction d’une résidence principale,
- les travaux d’extension, de réparation ou d’amélioration,
- l’acquisition de parts de SCPI résidentielles.
Pour ce dernier élément, les investisseurs qui souhaitent se tourner vers ces SCPI thématiques pourront, de ce fait, bénéficier de l’effet de levier du crédit, d’autant plus que le remboursement s’étale sur une période de 2 à 15 ans. Ils pourraient, en effet, rembourser une partie des mensualités du crédit immobilier à l’aide des revenus générés par le portefeuille de la SCPI.
Quelle est la fiscalité du PEL ?
Depuis le 1er janvier 2018, les revenus générés par le PEL sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%, composé de l'impôt sur le revenu de 12,8% et des cotisations sociales, affichées à un taux de 17,2%. Cette imposition annuelle permet une gestion plus simplifiée et prévisible de la fiscalité liées aux intérêts du PEL et facilite la planification financière des épargnants.
Les épargnants peuvent également choisir d’abaisser ce taux d’imposition grâce au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Une personne disposant de revenus annuels compris entre 11.498 euros et 29.315 euros subira, de ce fait, un impôt sur le revenu de 11%, un taux inférieur aux 12,8% prescrits par le PFU. Cette décision est cependant irrévocable et s’applique sur toute la durée de placement, même en cas de hausse de revenus pouvant grimper jusqu’à 45%.
Pourquoi clôturer son PEL pour acheter des parts de SCPI ?
Le fait de clôturer son Plan Épargne Logement peut s’avérer judicieux pour investir en SCPI. Le PEL a en effet une durée limitée de 15 ans. A partir de 10 ans de détention, les épargnants n’ont plus la possibilité d’effectuer de nouveaux versements même s'ils continuent de percevoir des intérêts sur une durée de 5 ans. Passé ce délai, leur PEL est clôturé et les fonds accumulés sur ce compte sont convertis sur un livret bancaire classique. Ainsi, acquérir des parts de SCPI s’avère être une alternative intéressante pour percevoir des revenus complémentaires sur le long terme. En effet, la SCPI dépasse largement le PEL en termes de rendement. Sur l’année 2024, le taux de distribution moyen des SCPI s'établit à 4,72% ; un rendement qui s’est toujours tenu dans une fourchette de +4% à +8% sur les 30 dernières années.
En outre, contrairement à un bien immobilier classique, il n’est pas nécessaire de faire un crédit de plusieurs milliers d’euros pour acquérir des parts de SCPI. En effet, certains véhicules d’investissement sont accessibles à partir d’une centaine d’euros. C’est le cas de la SCPI Reason, dont le prix de souscription s’élève à 1 euro. Pour se constituer un patrimoine, les investisseurs peuvent tout de même avoir recours au crédit pour l’achat de parts de SCPI.
Pour rappel, les SCPI sont des fonds d’investissement qui détiennent un portefeuille immobilier composé de biens professionnels tels que des bureaux, des commerces, des établissements de santé ou des hôtels. Les épargnants souhaitant investir dans des parts de SCPI deviennent ainsi associés de la société foncière. Ils perçoivent des revenus complémentaires sous la forme de dividendes, au prorata de leur investissement.
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Est-il possible d’acquérir des parts de SCPI à partir d’un PEL ?
Selon la circulaire du 29 avril 1993 relative au régime de l’épargne logement, les détenteurs du PEL peuvent bénéficier d’un prêt épargne logement pour financer l’acquisition de parts de SCPI. Cependant, l’octroi du prêt épargne logement est conditionnée au fait que le patrimoine des SCPI dont les parts peuvent être acquises au moyen d’un prêt d’épargne logement, doit être destiné à l’habitation à hauteur minimale de 90%.
Lors de la demande de prêt, l’établissement de crédit doit obtenir de l’emprunteur la communication d’un exemplaire de la note d’information visée par la Commission des opérations de bourse au sein duquel est précisé, la composition du patrimoine de la SCPI concernée et sa politique d’investissement. En outre, ce document devra être conservé par l’établissement prêteur.
Certaines SCPI résidentielles sont donc éligibles au prêt épargne logement car elles disposent d’un patrimoine immobilier constitué principalement d’immeubles à usage d’habitation. La SCPI Novapierre Résidentiel en est un exemple concret. Créé en 1996 par la société de gestion Paref Gestion, ce véhicule d’investissement se distingue par la détention d’actifs de la loi de 1948, qui concernent les logements ayant été construits dans certaines communes avant cette date. Le patrimoine immobilier de cette SCPI est majoritairement composé de biens résidentiels anciens ou neufs. Toutefois, contrairement aux SCPI de rendement classiques, cette SCPI a la particularité de ne pas verser de revenus à ses associés. En effet, ayant le statut de SCPI de plus-value, Novapierre Résidentiel a pour objectif de valoriser son patrimoine sur le long terme et réaliser des plus-values lors de cession de biens immobiliers.
Quelles sont les avantages d’acquérir des parts de SCPI à travers un PEL ?
Les taux d’emprunt deviennent difficilement amortissables pour les épargnants qui souhaitent investir dans des biens immobiliers neufs ou anciens. L’acquisition des parts de SCPI à l’aide du PEL présente ainsi certains avantages :
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Un fort rendement : acquérir des parts de SCPI permet à ses associés de bénéficier d’un rendement conséquent. Les meilleures SCPI affichent des taux de distribution pouvant atteindre les 10%. Cependant, il est important de noter que le rendement n’est pas garanti et peut fluctuer à la hausse ou à la baisse.
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Une diversification du patrimoine : investir en SCPI réduit le risque locatif lié à un seul investissement immobilier en direct. En effet, les associés peuvent diversifier leur placement dans plusieurs biens immobiliers. Ainsi, si un actif rencontre des difficultés, leur investissement est moins impacté.
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Une absence de gestion : contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct, les associés des SCPI ne sont pas contraints à s’occuper de la gestion du patrimoine immobilier. En effet, ils n’ont pas besoin de se préoccuper de l’entretien des locaux, de la gestion locative ou des travaux de construction ou de réparation. Ce sont les sociétés de gestion dirigeantes de SCPI qui en assument la responsabilité.
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