Qu’est-ce que le Taux de Rendement Interne d’une SCPI ?
Le Taux de Rendement Interne (TRI) sert à exprimer la performance annuelle de n’importe quel placement. Les sociétés de gestion de SCPI doivent communiquer le TRI de leur véhicule au moins une fois par an, dans leur rapport annuel. Il est généralement calculé sur plusieurs années, de 3 à 15 ans, en fonction de la durée d'existence de la SCPI. Rappelons que le TRI ne concerne que les performances passées et n’a pas vocation à anticiper les performances futures d’une SCPI de rendement.
Calculer le Taux de Rendement Interne d’une SCPI
Le Taux de Rendement Interne correspond à la performance annualisée d’un placement sur une période donnée. Il se différencie du taux de distribution en tenant compte à la fois du montant investi, des revenus perçus et de l’évolution du prix de part sur la période de référence. Il s’agit donc bien de deux notions différentes.
Il se calcule en divisant le prix de souscription constaté en fin de période additionné de l’ensemble des dividendes versés au titre de la période, par le prix de souscription au moment de l’investissement SCPI.
Plus concrètement :
TRI = {[(prix de part final + revenus perçus) ÷ prix de part de départ](1/n) } - 1
Dans ce calcul, n correspond au nombre d'années prises en compte dans le calcul du TRI.
Le calcul du TRI ne prend pas en compte les transactions de part de gré-à-gré. Par ailleurs, dans le cas d’une opération de fusion / absorption d’un autre véhicule, le TRI à prendre en considération est celui de la SCPI absorbante.
Exemple d’un calcul de Taux de Rendement Interne (TRI) pour une SCPI
Prenons l’exemple d’un achat de 100.000€ en parts de SCPI. Grâce à cet investissement, l’épargnant perçoit 5% de rendement annuel pendant 10 ans, soit 5.000€. Par ailleurs, au bout de 10 ans, les parts ont été réévaluées et l’investissement initial vaut désormais 110.000€. Le Taux de Rendement Interne des SCPI sur 10 ans sera de :
TRI = {[(prix de part final + revenus perçus) ÷ prix de part de départ](1/n) } - 1
= {[(110.000€ + (5.000 x 10)) ÷ 100.000€](1/10) } - 1
= {[(110.000€ + 50.000) ÷ 100.000€](1/10) } - 1
= {[160.000€ ÷ 100.000€](1/10) } - 1
= {[1,6](1/10) } - 1
= {1,60,1 } - 1
= 1,0481 - 1
TRI = 4,81%
Comment interpréter le Taux de Rendement Interne (TRI) d’une SCPI ?
Le Taux de Rendement Interne est utilisé pour comparer les performances des SCPI entre elles sur une même durée. Concrètement, plus le TRI est élevé et plus la rentabilité d’un placement est importante. À la différence du taux de distribution, un indicateur propre au rendement des SCPI, le Taux de Rendement Interne peut aussi être utilisé pour comparer différents placements. En effet, le graphique ci-dessous permet de connaître le TRI moyen des SCPI sur 30 ans (de 1989 à 2019) comparé à celui de produits d’épargne reconnu comme l’assurance vie et le livret A.
En plus du TRI, d’autres indicateurs sont nécessaires à l’analyse d’une SCPI comme le taux de distribution, le TOF et le RAN. Retrouvez notre lexique pour connaître toutes les définitions importantes.
Le classement des SCPI par Taux de Rendement Interne
Retrouvez les SCPI classées par Taux de Rendement Interne calculé sur 10 ans. Toutes les SCPI ne figurent pas dans le tableau puisque certaines ne sont pas assez anciennes pour calculer leur TRI sur 10 ans.
