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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI

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Depuis une dizaine d'années, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont pris d'assaut les opportunités immobilières européennes, et plus particulièrement en Allemagne. Entre mutualisation des risques géographiques, fiscalité plus douce et taux de vacance particulièrement bas, les véhicules immobiliers investi en Allemagne ont de nombreux atouts qui devraient plaire aux investisseurs français.

Les SCPI investies en Allemagne

La SCPI de rendement est un véhicule de placement qui permet aux épargnants d’investir dans l’immobilier. Au prorata du nombre de parts achetées, les investisseurs perçoivent un revenu locatif versé sous forme de dividendes. Il est d'ailleurs possible de se rendre compte de leur rendement grâce au palmarès des meilleures SCPI. Depuis leur création dans les années 1970, les SCPI ont toujours été françaises signifiant qu’aucune d’entre elles n’est domiciliée au-delà des frontières.

Pourtant, leurs investissements ne sont pas seulement limités à la France. Depuis quelques années, elles sont de plus en plus nombreuses à diversifier leur stratégie d’acquisition sur le marché européen, voire international. Et certaines ont choisi d’investir dans l’immobilier allemand, de manière partielle ou pour la totalité de leur portefeuille. En effet, l’allemagne bénéficie davantage de baux longs et d'une fiscalité adoucie. Bien qu’il existe des avantages notables pour les épargnants français, les SCPI investies outre-Rhin sont encore peu nombreuses.

Pourquoi investir en Allemagne avec les SCPI ?

La pierre papier dédiée à l'Allemagne permet donc d'investir en SCPI au-delà des frontières françaises. L’accroissement du télétravail a donné lieu à une polarisation du secteur tertiaire allemand. En effet, les entreprises sont davantage à la recherche d’immeubles de dernière génération situés en centre ville, bénéficiant d’accès par les transports en commun ou les pistes cyclables.

Une tendance qui a eu pour effet de dynamiser l’économie allemande. De surcroît, la fiscalité attractive, conférée par la convention franco-allemande place les actifs d’outre-Rhin comme un choix de premier plan.

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Le Guide des SCPI 2023 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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La 1er puissance économique de l’Union européenne démontre sa résilience

L’année dernière, l’Allemagne à une nouvelle fois démontré son dynamisme en zone Euro et dans le monde entier. L’Allemagne affichait un taux de chômage légèrement supérieur à 5% en 2023, soit presque 3 points de moins que l'ensemble de ses voisins limitrophes. Cette situation de quasi plein emploi stimule l’offre et la demande de bureaux sur l’ensemble du territoire allemand. En 2022, le volume total d’investissement immobilier dans la typologie de bureaux est supérieur à 280 Mrds d’euros. L’Allemagne a attiré cette année-là de nombreux investisseurs, générant plus de 63 Mrds sur le marché de l'immobilier professionnel. Le risque locatif est ainsi l’un des plus bas d’Europe.

Par ailleurs, l’Allemagne bénéficie d’une excellente répartition de son activité économique, politique et sociale partout sur son territoire et pas seulement dans sa capitale Berlinoise. Cette décentralisation lui permet de maintenir dans plusieurs villes l'engouement des entreprises internationales dans des villes comme Hanovre, Munich ou Cologne.

Cela lui permet ainsi de maintenir un engouement important de la part d’entreprises internationales sur la totalité du pays. Les SCPI allemandes peuvent donc se targuer de posséder des locataires de renom avec une solidité financière importante.

La mutualisation des risques locatifs

La principale raison pour laquelle les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont commencé à développer leurs acquisitions en Europe est la diversification géographique. En effet, plus le patrimoine est réparti sur différentes régions et plus le risque locatif est réduit. L’Allemagne permet ainsi de répartir ses investissements sur 19 agglomérations et 7 métropoles majeures, dont Berlin, Hambourg et Francfort, respectivement capitale administrative, grande ville portuaire et place financière importante.

Une convention fiscale franco-allemande plus avantageuse

L’investissement en Allemagne s’inscrit pour les SCPI dans une démarche de diversification de portefeuille. Dans le même temps, les associés peuvent bénéficier indirectement d'une fiscalité avantageuse. La convention fiscale franco-allemande dispense les épargnants des prélèvements sociaux, soit 17,2%, rendant ainsi l’impôt sur les revenus locatifs de source allemande moins confiscatoires. Cet avantage permet, par un jeu de crédit d’impôts, à ces véhicules immobiliers d’atteindre plus facilement des rendements supérieurs à la moyenne du marché de la pierre papier de 4,52% en 2023. Pour rappel, l’impôt appliqué sur les revenus locatifs des SCPI correspond à la Tranche Marginale d’Imposition (allant de 0% à 45%) additionnés des prélèvements sociaux (17,2%).

Comprendre la fiscalité des SCPI

Les meilleures SCPI Allemagne

Plusieurs Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont investies partiellement ou totalement sur le territoire allemand. En 2023, elles ont versé un Taux de Distribution moyen de 4,85%, un rendement supérieur à celui de 2022 qui s'établissait à 4,56%. Parmi celles-ci, trois SCPI ont particulièrement retenu l'attention de France SCPI.

La SCPI Novapierre Allemagne

Novapierre Allemagne est l’une des premières SCPI à s’être entièrement consacrée au territoire outre-Rhin. Créée en 2014 par la société de gestion Paref Gestion, elle affiche désormais une capitalisation de 560 M€. Sa stratégie d’acquisition repose sur les biens de commerces dits essentiels, à savoir l’alimentaire, le bricolage et les drugstores dans les länder (régions) allemands. Elle investit également dans les commerces dédiés à l’habillement. En 2023, la SCPI à capital variable a versé un rendement en légère baisse par rapport à 2022, passant de 4,80% à 4,50%. Le montant d’investissement minimum est de 8.400€, correspondant à une souscription de 30 parts au prix unitaire de 280€. Novapierre Allemagne ayant fermé son capital, les épargnants doivent souscrire au prix de part directement sur le marché secondaire. Afin de répondre à la demande croissante des investisseurs, Paref gestion a ainsi lancé une Société Civile de Placement Immobilier soeur, nommée logiquement Novapierre Allemagne 2 dont les caractéristiques sont semblables et pour laquelle l'acquisition au prix souscription est ouverte.

Découvrir la SCPI Novapierre Allemagne

La SCPI Eurovalys

La SCPI Eurovalys, créée en par la société de gestion Advenis REIM en 2015, s’est implantée très rapidement à Munich, Cologne ou encore Francfort. Elle possède un portefeuille de 34 immeubles de bureaux, situé à 100% en Allemagne . Un choix axé vers l’outre-Rhin pour profiter du faible chômage et donc de la forte demande en immobilier d’entreprise. Cette SCPI de rendement a affiché un taux de distribution de 5,04% en 2023. Depuis plusieurs années les revalorisations de prix de parts régulières font d’Eurovalys une SCPI plébiscité par les épargnants. Le montant minimum de souscription est de 960 euros correspondant au prix d'une seule part. Cette solution d’épargne permet aux épargnants souhaitant investir en SCPI de diversifier leurs placements immobiliers dans une zone géographique attractive.

Découvrir la SCPI Eurovalys

La SCPI LF Europimmo

A contrario d'Eurovalys, LF Europimmo est une SCPI investie à travers toute l’Europe. Elle sélectionne des biens immobiliers en Belgique, au Luxembourg, en Irlande, en Grande-Bretagne, mais aussi en France (en régions et à Paris). Grâce à une gestion intelligente de l’imposition, LF Europimmo dirige la majeure partie de ses investissements dans des bureaux situés en Allemagne. En 2023, la SCPI a enregistré un Taux de Distribution de 4,64%, en accord avec les objectifs fixés par la société de gestion La Française REIM. Le montant minimum d'investissement est de 4.725€, correspondant à une souscription de 5 parts dont le prix unitaire est de 945€.

Découvrir la SCPI LF Europimmo

Toutes les SCPI investies en Allemagne

Les SCPI 100% allemandes font bénéficier à leurs associés, grâce à la convention fiscale franco-allemande, d’une fiscalité plus douce sur les revenus émanant de la location d’immeubles. Le pays d’outre-Rhin s’est en effet imposé comme un pays attractif par son imposition basse et son risque locatif réduit. Par ailleurs, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. France SCPI présente le récapitulatif de toutes les SCPI investies outre-Rhin et leur proportion du patrimoine détenu en Allemagne.

SCPI SOCIÉTÉ DE GESTION TD 2023 % du patrimoine en Allemagne
Remake Live Remake AM 7,79% 6,99%
Corum Origin Corum AM 6,06% 4%
Atream Hôtels Atream 5,30% 30%
ESG Pierre Capitale Swiss Life REIM 5,16% 49%
Pierval Santé Euryale AM 5,10% 14,66%
Eurovalys Advenis 5,04% 100%
Novapierre Allemagne 2 PAREF Gestion 4,79% 82,6%
Sofidy Europe Invest Sofidy 4,71% 33,8%
LF Europimmo La Française 4,64% 59,20%
Novapierre Allemagne PAREF Gestion 4,50% 100%
PF Hospitalite Europe Perial AM 4,20% 66,6%
AEW Commerces Europe AEW Ciloger 4,00% 16%
AEW Diversification Allemagne AEW Ciloger 3,66% 100%
Opus Real BNP Paribas REIM 3,00% 100%

Comment investir dans en SCPI Allemagne ?

Il est possible de choisir les SCPI de rendement adéquates à ses investissements. Les épargnants peuvent réaliser leur souscription dans des SCPI allemandes. Afin d’orienter leur choix, il est possible de réaliser une simulation SCPI. Lors de la souscription à des parts le futur associé peut investir sous différentes formes, au comptant, à crédit, en démembrement de propriété, via une assurance vie ou en versement programmé pour certaines SCPI de rendement.

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Découvrez également les différents classements de France SCPI comme le classement des meilleures SCPI Santé, celui des SCPI de Bureaux, celui des SCPI de commerces ou encore celui des SCPI européennes.

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Questions fréquentes

Lors de la souscription au prix des parts, l'épargnant réalise l’évaluation des dividendes qu’il perçoit avec le Taux de Distribution (TD). Les SCPI les plus rentables servent des rendements supérieurs à 6%. Les épargnants souhaitant découvrir les meilleures SCPI peuvent retrouver le classement par rendement sur le site de France SCPI.

Découvrir les meilleures SCPI

Plusieurs SCPI proposent d’investir indirectement dans l’immobilier en Allemagne et affichent des performances plus qu’intéressantes : Taux d’Occupation Financier élevé, une imposition moins confiscatoire, des revenus complémentaires et une forte dilution du risque. Les épargnants peuvent souscrire dans un véhicule de placement immobilier dès 200€ d’investissement, directement sur notre site.

Investir en SCPI

Les SCPI qui investissent en sur le territoire allemand sont : Remake Live, Corum Origin, Pierval Santé, ESG Pierre Capitale, Atream Hôtels, Novapierre Allemagne, Novapierre Allemagne 2, Eurovalys, LF Europimmo, PF Hospitalite Europe, Opus Real AEW Commerces Europe et Sofidy Europe Invest.
Investir dans une SCPI en Allemagne comporte plusieurs avantages fiscaux. Les épargnants sont exonérés des prélèvements sociaux, s’élevant à 17,2%. Également, la Tranche Marginale d'Imposition est moins importante outre-Rhin. Concrètement, les investisseurs bénéficient des performances en termes de fiscalité et d'imposition, offerte par ce pays européen.