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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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Depuis une dizaine d'années, les SCPI ont pris d'assaut les opportunités immobilières européennes, et plus particulièrement en Allemagne. Entre mutualisation des risques géographiques, fiscalité plus douce et taux de vacance particulièrement bas, les SCPI Allemagne ont de nombreux atouts qui devraient plaire aux investisseurs français.

Les SCPI investies en Allemagne

La SCPI de rendement est un véhicule de placement qui permet aux épargnants de réaliser un investissement dans l’immobilier. En fonction du nombre de parts achetées, ces épargnants perçoivent un revenu locatif versé sous forme de dividendes. Depuis leur création dans les années 70, les SCPI ont toujours été françaises signifiant qu’aucune d’entre elles n’est domiciliée hors de l'hexagone.

Pourtant, leurs investissements ne sont pas seulement limités à la France. Et depuis quelques années, elles sont de plus en plus nombreuses à diversifier leur placement sur le marché européen, voire international. Certaines ont choisi d’investir dans l’immobilier allemand, de manière partielle ou pour la totalité de leur portefeuille immobilier. Les SCPI investies en Allemagne sont encore peu nombreuses alors qu’il existe de nombreux avantages pour les épargnants français.

Pourquoi investir en Allemagne avec les SCPI ?

La pierre papier dédiée à l'allemagne permet donc d'investir en SCPI au delà des frontières françaises. Outre la mutualisation des risques et le faible taux de vacance, c’est avant tout l’économie allemande très dynamique et l’avantage fiscal que confère la convention fiscale franco-allemande qui incitent les SCPI à investir dans les actifs allemands.

Profiter du dynamisme de la 1ère puissance économique de la zone Euro

L’Allemagne fait partie des pays les plus dynamiques de la zone Euro. Elle représente 28% du PIB en 2021 et l’emploi y est particulièrement stable. Son taux de chômage s'établit à 3,3%, soit 4 points de moins que l'ensemble de la zone Euro pendant la même année. Cette situation de quasi plein emploi stimule la croissance et la demande de bureaux partout en Allemagne. En conséquence, 64,1 milliards d’euros ont été investis en 2021 sur le marché des bureaux outre-Rhin, qui affiche le taux de vacance locative le plus bas d’Europe.

Par ailleurs, l’Allemagne a l’avantage d’avoir répartit son activité économique, politique et sociale partout sur son territoire et pas seulement dans sa capitale Berlinoise. Cela lui permet ainsi de maintenir un engouement important de la part d’entreprises internationales sur la totalité du pays. Les SCPI allemandes peuvent donc se targuer de posséder des locataires de renom avec une solidité financière importante.

Mutualiser les risques locatifs

La principale raison pour laquelle les SCPI ont commencé à investir en Europe est la diversification géographique. En effet, plus le patrimoine est réparti sur différentes régions et plus le risque locatif est réduit. L’Allemagne permet ainsi de répartir ses investissements sur 19 agglomérations et 7 métropoles majeures, dont Berlin, Hambourg et Francfort, respectivement capitale administrative, grande ville portuaire et place financière importante.

Bénéficier d’une convention fiscale franco-allemande avantageuse

Au-delà de la diversification qu’apportent les SCPI investies en Allemagne, leur associés y trouvent également un intérêt fiscal. La convention fiscale franco-allemande dispense les épargnants des prélèvements sociaux, soit 17,2%, rendant ainsi l’impôt sur les revenus locatifs de source allemande moins confiscatoires. Cet avantage permet, par un jeu de crédit d’impôts, à ces SCPI d’atteindre plus facilement des rendements supérieurs à la moyenne des SCPI (4,49% en 2021). Pour rappel, l’impôt appliqué sur les revenus locatifs des SCPI correspond à la Tranche d’Imposition Marginale (allant de 0% à 45%) additionnés des prélèvements sociaux (17,2%).

Comprendre la fiscalité des SCPI

Les meilleures SCPI Allemagne

Plusieurs SCPI sont investies partiellement ou totalement sur le territoire allemand. En 2021, elles ont versé un taux de distribution moyen de 4,4%, proche de la moyenne globale des SCPI. 3 d’entre ont particulièrement retenu notre attention.

La SCPI Novapierre Allemagne

Novapierre Allemagne est l’une des premières SCPI du marché à s’être entièrement consacrée à l’Allemagne. Créée en 2014, elle affiche désormais une capitalisation de 560 M€. Sa stratégie d’acquisition repose sur les biens de commerces dits essentiels, à savoir l’alimentaire, le bricolage et les drugstores. Elle investit également dans les commerces dédiés à l’habillement. En 2021, la SCPI a versé un rendement en légère hausse par rapport à 2020, passant de 4,51% à 4,84%. Ce dernier permet à la SCPI de se positionner en tête du classement des SCPI 100% investies en Allemagne.

Découvrir la SCPI Novapierre Allemagne

La SCPI Eurovalys

La SCPI Eurovalys a été créée seulement un an après Novapierre Allemagne. Elle s’est implantée très rapidement à Munich, Cologne ou Francfort et possède un portefeuille 100% allemand fort de 30 immeubles de bureaux. Sa société de gestion, Advenis REIM, a choisi d’investir en outre-Rhin pour profiter du faible taux de chômage et donc de la forte demande en immobilier d’entreprise. Cette SCPI a versé un dividende de 48,10€ pour un prix de part de 1015€ en 2021, soit un taux de distribution de 4,74% supérieur au taux de rendement moyen de toutes les SCPI . Les performances d’Eurovalys sont reconnues pour être constantes depuis plusieurs années avec des revalorisations de prix de parts régulières.

Découvrir la SCPI Eurovalys

La SCPI LF Europimmo

Contrairement aux deux premières SCPI présentées, LF Europimmo est une SCPI investie à travers toute l’Europe. Elle sélectionne des actifs immobiliers en Belgique, au Luxembourg, en Irlande, en Grande-Bretagne mais aussi en France, en régions et à Paris. La majeure partie de ses actifs immobiliers se situent en Allemagne et il s’agit de bureaux, de commerces et de résidences gérées. En 2021, la SCPI a versé un dividende de 10,5€ par part, soit un taux de distribution de 4,02%, en accord avec les objectifs fixés par la société de gestion La Française.

Découvrir la SCPI LF Europimmo

Toutes les SCPI investies en Allemagne

Si certaines SCPI ont décidé d’investir 100% de leur capital en Allemagne, d’autres ont fait le choix de répartir leurs acquisitions également sur d’autres pays d’Europe. Retrouvez le récapitulatif de toutes les SCPI investies en Allemagne en fonction de leur taux de distribution pour l’année 2021 et de leur proportion de patrimoine détenue en Allemagne.

SCPI SOCIÉTÉ DE GESTION TD 2021 % du patrimoine en Allemagne
Corum Origin Corum AM 7,03% 10%
Pierval Santé Euryale AM 5,33% 20,1%
Novapierre Allemagne PAREF Gestion 4,84% 100%
Pierre Capitale Swiss Life REIM 4,84% 31,0%
Eurovalys Advenis 4,74% 100%
PF Hospitalite Europe Perial AM 4,53% 42,1%
LF Europimmo La Française 4,02% 60,1%
Novapierre Allemagne 2 PAREF Gestion 3,39% 100%
Opus Real BNP REIM 2,79% 100%
Atream Hôtels Atream 2,64% 32%
Sofidy Europe Invest Sofidy N.C. 50,7%

*La SCPI Sofidy Europe Invest a été créée en 2021 mais les premiers dividendes n’ont été versés qu’à partir du 3ème trimestre seulement.

Le taux de distribution correspond à l’indicateur de performance des SCPI mais il ne se suffit pas à lui-même pour sélectionner et investir dans une SCPI. D'autres notions comme le taux d'occupation financier, la valeur de reconstitution ou encore le report à nouveau doivent être confrontées pour évaluer la pertinence d'une SCPI. Il est recommandé de faire appel à un consultant spécialisé pour réaliser un investissement en SCPI.

Comment investir dans en SCPI Allemagne ?

Au même titre que toutes les SCPI de rendement classiques, les épargnants peuvent réaliser leur souscription pour les SCPI allemandes directement en ligne depuis le site de France SCPI. L’acquisition de parts est possible dès 200 euros au comptant, à crédit, en démembrement de propriété, via une assurance vie ou en versement programmé pour certaines d’entre elles.

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Questions fréquentes

La rentabilité d’une SCPI s’apprécie grâce à son taux de distribution, calculé à l’aide du prix de part et des dividendes versés aux épargnants. Les plus rentables d’entre elles fournissent des rendements supérieurs à 6%. Pour découvrir les meilleures SCPI, retrouvez le classement par rendement.

Découvrir les meilleures SCPI

Plusieurs SCPI proposent d’investir dans l’immobilier en Allemagne et affichent des performances plus qu’intéressantes : taux d’occupation élevé, une imposition moins confiscatoire, des revenus complémentaires et une forte dilution du risque. Les épargnants peuvent procéder à la souscription de SCPI dès 200€ d’investissement, directement en ligne.

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