SCPI Allemagne : pourquoi et comment investir en 2026 ?

TOP 5 des SCPI Allemagne

TOP 5 des SCPI Allemagne

SCPI Allemagne N°1 : Edmond de Rothschild Europa • +8,75%

Edmond de Rothschild Europa

Pourquoi Edmond de Rothschild Europa est à la première place du classement des SCPI Allemagne ?

Edmond de Rothschild Europa s'est rapidement imposée parmi les SCPI les plus performantes du marché, notamment dans la catégorie des SCPI en Allemagne. Son patrimoine est réparti dans plusieurs pays européens avec une exposition outre-Rhin avec près de 45% de ses investissements. Cette spécialisation géographique lui permet de saisir les meilleures opportunités immobilières tout en limitant sa dépendance à un seul marché.

Avec un taux de distribution de 8,75% en 2025, la SCPI affiche l'un des meilleurs rendements du marché. Cette performance repose sur une stratégie opportuniste menée dans un contexte favorable aux acquisitions immobilières et sur une sélection rigoureuse des actifs. Malgré son jeune âge, Edmond de Rothschild Europa bénéficie de l'expérience d'une société de gestion reconnue à l'échelle internationale.

La capacité d’Edmond de Rothschild Europa à capter des rendements élevés tout en s’appuyant sur une gestion reconnue en fait une SCPI à suivre attentivement dans les prochaines années.

Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI

SCPI Allemagne N°2 : Eurovalys • +4,98%

Eurovalys

Pourquoi Eurovalys est sur la deuxième marche du podium des SCPI Allemagne ?

La SCPI Eurovalys s’est implantée dans les principales villes allemandes, dont Munich, Cologne ou encore Francfort. Elle possède un portefeuille de 36 immeubles de bureaux, entièrement outre-Rhin. Un choix pour profiter des avantages locatifs, illustré par un faible taux de chômage et d’une demande locative forte pour les espaces d’entreprises. Ce véhicule d’épargne permet donc aux associés de diversifier leur patrimoine immobilier au sein d’une zone géographique reconnue pour son attractivité. Pour l’année 2025, la SCPI Eurovalys a enregistré un taux de distribution de 4,98%.

La capacité d'Eurovalys à revaloriser régulièrement le prix de part démontre la solidité de la SCPI et de ses choix avisés. Sa gestion illustre parfaitement comment une SCPI peut offrir à la fois rendement très correct et croissance du capital.

Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI

SCPI Allemagne N°3 : ESG Pierre Capitale • +5,05%

ESG Pierre Capitale

Pourquoi ESG Pierre Capitale est en troisième position du classement des SCPI Allemagne ?

ESG Pierre Capitale incarne parfaitement l'essence même d'une SCPI diversifiée investie en Allemagne. Elle varie les acquisitions de son portefeuille immobilier en investissant dans 5 classes d'actifs et les étend également sur le plan géographique. Avec plus de la moitié de ses actifs localisés outre-Rhin, ESG Pierre Capitale jouit des avantages fiscaux indéniables de ce pays. Cette localisation, associée à un faible taux de chômage en Allemagne, se traduit par un Taux d'Occupation Financier (TOF) particulièrement élevé proche des 95%, optimisant ainsi sa performance globale. Pour l’année 2025, la SCPI ESG Pierre Capitale affiche un taux de distribution de 5,05%.

ESG Pierre Capitale illustre une gestion équilibrée entre performance, résilience et opportunisme. Bien que l'Allemagne constitue sa zone principale d'investissement, elle ne se cantonne pas à une unique région géographique et élargit son champ d'acquisitions..

Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI

SCPI Allemagne N°4 : Paref Prima • +5,00%

Paref Prima

Pourquoi Paref Prima figure parmi les meilleures SCPI Allemagne ?

Paref Prima, née de la fusion-absorption de Novapierre Allemagne 2 et Novapierre Allemagne, tend à poursuivre son développement sous cette nouvelle identité. Sa stratégie d’investissement se concentre sur l’immobilier de commerce essentiel, notamment les enseignes alimentaires, de bricolage et les drugstores (établissement comprenant une pharmacie et de la vente de produits divers), avec une présence majoritaire dans les Länder (régions) allemandes, à hauteur de près de 93%, et aux Pays-Bas. En 2025, Paref Prima a servi à ses associés un taux de distribution de 5%, marquant une progression continue de son Taux de Distribution depuis depuis le lancement initial des deux SCPI avant leur fusion.

Paref Prima incarne une nouvelle dynamique. En réunissant les deux véhicules, elle s’appuie sur une stratégie lisible, tournée vers l’immobilier essentiel dans des zones économiques solides. Sa capacité à conjuguer performance, résilience locative et vision long terme en fait une solution d’investissement particulièrement pertinente dans le contexte actuel.

Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI

SCPI Allemagne N°5 : Atream Hotels • +5,05%

Atream Hotels

Pourquoi Atream Hotels complète le classement des SCPI Allemagne ?

Atream Hotels adopte une stratégie spécialisée dans l’immobilier hôtelier et touristique européen. Son patrimoine est constitué d’établissements exploités par des opérateurs reconnus, sélectionnés pour la qualité de leurs emplacements et leur potentiel de fréquentation.

L’Allemagne représente environ 30% de son patrimoine, ce qui lui permet de bénéficier du dynamisme du tourisme d’affaires et de loisirs du pays tout en conservant une diversification géographique européenne. Avec un taux de distribution de 4,90%, Atream Hôtels offre aux investisseurs une exposition à une classe d’actifs différente des bureaux ou des commerces, tout en maintenant un niveau de rendement compétitif.

Atream Hotels propose une exposition à part dans l’univers des SCPI. Sa diversification européenne et la qualité de ses exploitants renforcent la cohérence de son positionnement.

Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI

Pourquoi investir en Allemagne avec les SCPI ?

Depuis leur création dans les années 1970, les SCPI ont toujours été françaises signifiant qu’aucune d’entre elles n’est domiciliée au-delà des frontières françaises.

Pourtant, leurs investissements ne sont pas seulement limités à la France. Depuis quelques années, elles sont de plus en plus nombreuses à diversifier leur patrimoine sur le territoire européen. Parmi celles-ci, certaines d'entre elles ont choisi d’investir dans l’immobilier allemand, de manière partielle ou pour certaines d’allouer la totalité de leur portefeuille outre-Rhin.

L’accroissement du télétravail a donné lieu à une polarisation du secteur tertiaire allemand. En effet, les entreprises sont davantage à la recherche d’immeubles de dernière génération situés en centre ville, bénéficiant d’accès par les transports en commun ou les pistes cyclables.

Une tendance qui a eu pour effet de dynamiser l’économie allemande et qui s'affirme du secteur de la pierre papier. Il est donc naturel de voir les regards se tourner vers l’Allemagne, pays reconnu pour sa croissance et sa stabilité économique.

Alors qu’en 2024, plus de 20 SCPI étaient investies en Allemagne, elles sont désormais près de 40 au 1er janvier 2026. Un engouement qui fait sens, compte tenu des nombreux atouts que présente le marché allemand. Ce mouvement s’inscrit également dans une dynamique européenne, appuyée par la convention franco-allemande, qui fait des actifs situés outre-Rhin un choix de premier plan pour les SCPI, et ce pour plusieurs raisons.

La 1ère puissance économique de l’Union européenne démontre sa résilience

Chaque année, l'Allemagne confirme son dynamisme et son influence en Europe. Depuis le XIXe siècle, le pays n’a cessé de marquer l’histoire par sa réussite industrielle et économique. Encore aujourd'hui, elle est la deuxième puissance économique européenne. Malgré les difficultés conjoncturelles, dont la crise de l’emploi et l’instabilité politique, le pays affichait un taux de chômage légèrement supérieur à 6% en janvier 2026, soit près de deux points de moins que l'ensemble de ses voisins limitrophes.

Par ailleurs, l’Allemagne bénéficie d’une excellente répartition de son activité économique, politique et sociale sur l’ensemble de son territoire, bien au-delà de sa capitale berlinoise. Cette décentralisation renforce son attractivité auprès des entreprises internationales, qui choisissent de s’implanter dans plusieurs villes telles qu'Hanovre, Munich ou Cologne. Ce maillage territorial fait de l’Allemagne un environnement particulièrement favorable à l’investissement immobilier via les SCPI.

Cette structuration territoriale permet ainsi aux SCPI de rendement présentes en Allemagne de bénéficier de locataires solides, souvent des entreprises de renom, offrant ainsi des garanties de stabilité et de performance à long terme pour les associés investisseurs.

Les avantages pour investir dans les SCPI Allemagne

L'investissement en Allemagne séduit un nombre croissant de sociétés de gestion pour deux raisons principales. Au-delà du dynamisme de son marché immobilier, le pays permet aux SCPI de mieux diversifier leurs patrimoines tout en offrant aux associés un cadre fiscal particulièrement avantageux grâce à la convention fiscale franco-allemande.

La mutualisation du risque locatif

L'un des principaux atouts des SCPI investies en Allemagne réside dans une meilleure mutualisation des risques locatifs. En immobilier, le risque locatif correspond notamment à la vacance d'un bien, aux impayés de loyers ou encore au départ d'un locataire. Plus le patrimoine d'une SCPI est réparti entre différents actifs, secteurs d'activité et bassins économiques, plus l'impact de ces aléas est limité.

L'Allemagne contribue directement à cette stratégie. Avec ses nombreuses métropoles économiques, comme Berlin, Hambourg, Munich ou Francfort, le pays permet aux sociétés de gestion de répartir leurs investissements sur plusieurs marchés immobiliers aux dynamiques différentes. Ainsi, une baisse d'activité ou une hausse de la vacance dans une ville ou un secteur est plus facilement compensée par les performances des autres actifs du portefeuille.

Une convention fiscale franco-allemande plus avantageuse

L'un des principaux atouts des SCPI investies en Allemagne réside dans la convention fiscale franco-allemande. Celle-ci permet d'éviter une double imposition des revenus locatifs perçus outre-Rhin et offre un traitement fiscal souvent plus favorable que celui des revenus issus d'un patrimoine situé en France.

Concrètement, les revenus fonciers de source allemande ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français de 17,2 %, contrairement aux revenus distribués par une SCPI investie exclusivement en France. Les associés bénéficient également d'un mécanisme de crédit d'impôt qui neutralise la double imposition entre les deux pays.

Pour autant, cet avantage ne signifie pas que ces revenus échappent à toute fiscalité. Ils restent pris en compte dans le calcul de l'impôt sur le revenu en France. Leur imposition dépend de la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) de chaque investisseur, qui correspond au taux auquel est imposée la dernière tranche de ses revenus. Plus cette tranche est élevée, plus l'intérêt de bénéficier d'une exonération des prélèvements sociaux peut être significatif.

Toutes les SCPI investies en Allemagne

L'ensemble de ces atouts explique pourquoi l'Allemagne s'est imposée comme l'une des principales destinations d'investissement des SCPI. Chaque année, de nouvelles sociétés de gestion renforcent leur présence outre-Rhin, séduites par la profondeur de son marché immobilier, ses perspectives économiques et son cadre fiscal favorable. France SCPI vous propose de découvrir le classement des SCPI investies en Allemagne, en présentant pour chacune la part de son patrimoine située outre-Rhin ainsi que son Taux de Distribution.

Comment investir dans en SCPI Allemagne ?

Il est possible de choisir les SCPI de rendement adéquates à ses investissements. Les épargnants peuvent réaliser leur souscription dans des SCPI allemandes. Afin d’orienter leur choix, il est possible de réaliser une simulation SCPI. Lors de la souscription à des parts le futur associé peut investir sous différentes formes, au comptant, à crédit, en démembrement de propriété, via une assurance vie ou en versement programmé pour certaines SCPI de rendement.

Découvrez également les différents classements de France SCPI comme le classement des meilleures SCPI Santé, celui des SCPI de Bureaux, celui des SCPI de commerces ou encore celui des SCPI européennes.