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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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Il est nécessaire de comprendre la fiscalité des SCPI pour bien y investir. Les revenus sont certes importants mais la fiscalité à laquelle ils sont taxés est également à prendre en compte. Comme la plupart des sources de rémunérations, les revenus distribués par les SCPI sont donc fiscalisés et à mentionner sur votre déclaration de revenus auprès de l'administration fiscale.

Cette fiscalité des SCPI est exactement la même que celle d'un bien immobilier détenu en direct, tant sur les revenus que sur les plus-values de cession générées. Chaque année, avant de déclarer vos revenus, vous recevrez d’ailleurs de la part des sociétés de gestion de SCPI une notice explicative vous permettant de remplir facilement votre déclaration. Mais avant cela essayons de comprendre les différentes sources de revenus générés par les SCPI comment sont-ils taxés.

Quels sont les types de revenus générés par la SCPI

L’associé d’une SCPI profite de différents types de revenus tous fiscalisés :

  • Des revenus fonciers issus des loyers d’immeubles détenus dans le portefeuille,
  • Des revenus financiers issus des placements de trésorerie effectués par la SCPI elle-même,
  • Des revenus issus des plus-values réalisées lors de la vente d’immeubles au sein même de la SCPI.

Fiscalité sur les différents type de revenus SCPI

Fiscalité SCPI sur les revenus fonciers

Fiscalité SCPI sur les revenus fonciers pour les personnes physiques

Si vous êtes un particulier, autrement dit une personne physique, les revenus fonciers issus des loyers perçus par la SCPI sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. L’administration fiscale applique donc votre tranche marginale d’imposition (TMI) pouvant aller de 0 à 45%. A cette dernière imposition seront également appliqués les prélèvements sociaux en vigueur (17,2% en 2021).

Dans le cas d’une personne physique, la fiscalité des SCPI sur les revenus fonciers classiques prend également en compte les charges d’intérêt d’emprunt déductibles de la base imposable des revenus fonciers. Ce régime est appelé régime réel.

À défaut d’opter pour ce régime réel, l’associé personne physique peut alors choisir le régime micro foncier qui ne peut s’appliquer que sous certaines conditions :

  • Les revenus fonciers bruts perçus par l’associé personne physique doivent être inférieurs à 15.000€ par an,
  • La personne physique doit percevoir des revenus fonciers d’autres immeubles par ailleurs.

Si le contribuable opte pour le régime micro foncier, il bénéficie d’un abattement de 30% sur la base imposable mais ne peut pas déduire les intérêts d’emprunt éventuel qu’il pourrait avoir. Par ailleurs, le choix de ce régime micro foncier est irrévocable pendant 3 années.

Fiscalité SCPI sur les revenus fonciers pour les personnes morales

La fiscalité SCPI sur les revenus fonciers pour les personnes morales est assez simple. Ces revenus sont soumis au même régime d’imposition que celui dans lequel se trouve la personne morale en question. La plupart du temps, celui-ci est l’impôt sur les Sociétés (IS).

Fiscalité SCPI sur les revenus financiers

Fiscalité SCPI sur les revenus financiers pour les personnes physiques

Perçus de manière marginale, les revenus financiers issus des placements de trésorerie sécurisés de la SCPI seront soumis, sauf demande contraire du contribuable, à un taux d’imposition unique de 12,8% auxquels s’ajouteront les 17,2% de prélèvements sociaux pour une imposition globale de 30%.

Si l’associé le demande, il pourra opter pour l’option du barème progressif de l'impôt sur le revenu après application des prélèvements sociaux en vigueur. Cette option est avantageuse dans le seul cas où sa TMI est de 0%.

Fiscalité SCPI sur les revenus financiers pour les personnes morales

Tout comme les revenus fonciers, les revenus financiers émanant des SCPI seront imposés dans le cadre du régime d’imposition de la personne morale.

Fiscalité SCPI sur les plus-values de cession d’immeubles

La SCPI peut à tout moment arbitrer les lignes de son portefeuille immobilier. En vendant des actifs, elle peut réaliser une plus-value de cession sur laquelle seront imposés tous les détenteurs de parts au prorata du nombre de parts.

Fiscalité SCPI sur les plus-values de cession d’immeubles pour les personnes physiques

La plus-value imposable est donc la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble et elle est calculée par la Société de gestion qui gère la SCPI. Chaque associé personne physique sera redevable d’une fiscalité sur plus-value de cession d’immeubles au taux de 19% auxquels s’ajouteront les 17,2% de prélèvements sociaux (CSG, CRDS). Chaque année, l’administration fiscale octroie un abattement qui permet de diminuer la base de la plus-value imposable :

Pour l’imposition sur le revenu à 19%, la base sera réduite de :

  • 6% par an de la 6ème année à la 21ème année,
  • 4% la 22ème année.

À la 23ème année, la plus-value n’est plus imposable à l’impôt sur le revenu.

Pour les prélèvements sociaux de 17,2%, la base sera réduite de :

  • 1,65% par an de la 6ème année à la 21ème année,
  • 1,6% la 22ème année,
  • 9% par an de la 23ème année à la 30ème année.

À la 31ème année, la plus-value n’est plus imposable aux prélèvements sociaux.

Fiscalité SCPI sur les plus-values de cession d’immeubles pour les personnes morales

Comme pour les revenus fonciers ou financiers, les plus-values de cession d’immeubles pour les personnes morales sont taxées aux taux d’imposition en vigueur. Si une société est soumise à l’IS classique (Impôt sur les Sociétés), les plus-values le seront également au même taux.

Questions fréquentes

L’IFI, comme son nom l'indique, est une taxe sur la propriété immobilière. Anciennement appelé ISF, il a changé de dénomination depuis le 1er janvier 2018. Un débat houleux est apparu autour de cet impôt et des SCPI. Et pour cause, les SCPI font désormais partie de l’assiette taxable de l’IFI.

En savoir plus sur les SCPI et l’IFI