Qu’est-ce qu’une SCPI de plus-value ?
Une SCPI de plus-value, aussi appelée SCPI de capitalisation ou plus rarement SCPI de valorisation, est un véhicule de placement collectif. Tout comme la SCPI de rendement classique, elle possède un patrimoine immobilier qu’elle loue à des particuliers ou des sociétés. La différence de la SCPI de plus value réside dans le fait qu’elle n’a pas pour vocation à verser des dividendes réguliers à ses associés mais des plus-values immobilières.
Une plus-value correspond au gain réalisé entre l’achat et la revente d’un bien. Cette dernière peut prendre la forme de :
- Distribution exceptionnelle suite à la cession d’un actif immobilier,
- Valorisation à la hausse du prix de la part pour capitaliser sur le montant investi.
Concrètement, les épargnants d’une SCPI de plus value tirent profit, non pas des loyers, mais des opérations d’achat et cession d’actifs et de l’appréciation du patrimoine immobilier à long terme.
De ce fait, les SCPI de plus value ont l’habitude d’investir dans l’immobilier résidentiel car c’est une classe d’actifs à fort potentiel de revalorisation.
L’avantage des SCPI de plus value : la valorisation
Investir dans une SCPI de capitalisation permet d'obtenir une potentielle plus-value. Après plusieurs années de détention, l’épargnant peut en effet décider de céder ses parts, dont la valeur aura probablement augmenté depuis l’achat. Ce n’est qu’au moment de la revente qu’il récupère son capital initial accompagné d’une plus value plus ou moins élevée. Ainsi, l’épargnant profite d’une valorisation progressive de ses parts pendant toute la durée de détention. Cette opération permet à la fois d’optimiser son capital et sa fiscalité puisque l’épargnant n’est pas soumis à l'impôt sur le revenu, excepté pour les SCPI de plus value qui servent aussi un rendement.
Les inconvénients des SCPI de capitalisation : l’irrégularité du rendement
Les SCPI de plus value ne s'adressent pas aux épargnants qui souhaitent obtenir un rendement régulier ou d’avantage fiscal. Elles ont en effet pour but de valoriser à la hausse leur patrimoine et / ou d’obtenir des plus values sur les cessions de biens. Or, ces deux objectifs ne peuvent pas être réguliers ou se prévoir précisément dans le temps. Certains de ces véhicules affichent tout de même un taux de distribution modeste, à l’image de Sofiprime qui a versé un rendement de 0,38% en 2021. Au-delà de cet inconvénient, un investissement en SCPI de plus-value implique autant de risques que pour une SCPI de rendement classique, à savoir la non-garantie du prix de part et du rendement, le manque de liquidité, la perte en capital, etc.
À qui s'adressent les SCPI de plus value ?
La SCPI de plus-value s’adresse aux épargnants qui souhaitent investir dans l'immobilier sans en subir les contraintes. Ils peuvent ainsi valoriser leur capital à long terme sans effort.
L’imposition sur les plus value des SCPI
La fiscalité appliquée sur les plus values des SCPI est exactement la même que celle des biens immobiliers détenus en direct. Chaque associé qui perçoit une plus value est donc imposable au taux de 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS), soit 17,2%.
Un abattement fiscal prévu dès la 6ème année de détention des parts permet de diminuer la base imposable :
Pour l’imposition sur la plus-value à 19%, la base sera réduite de :
- 6% par an, de la 6ème année à la 21ème année,
- 4% la 22ème année
- La plus-value n’est plus imposable au-delà de 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux de 17,2%, la base sera réduite de :
- 1,65% par an de la 6ème année à la 21ème année,
- 1,6% la 22ème année,
- 9% par an de la 23ème année à la 30ème année
- Au-delà de 30 ans, la plus-value n’est plus imposable aux prélèvements sociaux.
Chaque année, les SCPI ont pour habitude de transmettre une notice explicative à leurs associés pour simplifier la déclaration des revenus.
Toutes les SCPI de plus-value
Parmi les toutes les SCPI de capitalisation, 3 d’entre elles ont retenu particulièrement notre attention :
Novapierre Résidentiel, la première SCPI résidentielle de capitalisation
Novapierre Résidentiel est initialement une SCPI spécialisée dans les actifs dits de “loi 48”, c’est-à-dire des biens situés dans certaines communes et construits avant 1948. Elle s’est ensuite orientée de manière générale vers le résidentiel ancien et neuf à prix décoté. Sa vocation est de générer des revenus sous forme de plus-values immobilières. Elle a notamment réalisé une performance aussi importante qu’une SCPI de rendement en 2021 : 6% de revalorisation du prix de la part et 2% de distribution de plus-values. Paref, sa société de gestion, procède d'ailleurs à une revalorisation de son prix de part chaque année. La dernière en date s’élève à +4,31% en avril 2022.
Patrimmo Croissance, la SCPI à impact
Créée en 2014, Patrimmo Croissance est une SCPI qui investit essentiellement dans les actifs résidentiels en nue-propriété. Elle sélectionne plus particulièrement des logements sociaux dont les bailleurs usufruitiers ont l’entière gestion locative. Au terme du démembrement, la SCPI cède ses biens et réinvestit le produit de cette opération. Au-delà d’être simplement une SCPI de capitalisation, Patrimmo Croissance a pour vocation de générer un impact social et environnemental positif en facilitant l’accès au logement des familles les plus fragiles, notamment dans les communes à forte tension locative. Elle ne verse aucun dividende mais ses performances s’apprécient sur l’augmentation de son prix de part à long terme : +44% entre la création du fonds et le 1er trimestre 2022.
Sofiprime, la SCPI spécialisée dans le prime à Paris
Sofiprime est une SCPI à capital fixe créée par Sofidy. Elle est investie dans les logements dits “prime”, c’est-à-dire dans les quartiers les plus recherchés de la capitale. Plutôt que le rendement immédiat, elle privilégie la recherche de performance à long terme avec une politique de sélection des actifs très exigeante. Elle verse donc un faible rendement mais elle procède à une revalorisation régulière de son prix de part : +7,23% en 2020 et +1,78% en 2021.
