Quand revendre ses parts SCPI ?
Contrairement à un produit financier, la SCPI qui est un placement immobilier, comporte un avantage important : l’investisseur peut prétendre à se séparer de ses parts à n’importe quel moment. Pourtant, lorsqu’un épargnant réalise un investissement dans SCPI de rendement, il est informé sur la durée recommandée pendant laquelle il doit conserver ses parts pour optimiser sa rentabilité, appelé horizon de placement.
L'horizon de placement immobilier pour la SCPI est généralement de 8 à 10 ans. Pourtant, il est possible de se faire racheter ses parts avant ce délai. En effet, rien n’empêche l'épargnant de se détacher de la SCPI avant l’horizon de placement recommandé.
Comment revendre ses parts de SCPI ?
Si les détenteurs de parts de SCPI peuvent s’en séparer à n’importe quel moment, le procédé de vente diffère selon le type de SCPI : SCPI à capital fixe ou variable.
La revente de SCPI à capital variable
Il s’agit du procédé le plus utilisé puisque la plupart des SCPI sont à capital variable. Les détenteurs de parts de ces SCPI s’adressent donc à l’intermédiaire à l’origine de l’opération pour effectuer une demande ou auprès de la société de gestion responsable de la SCPI. On parle alors d’une demande de "retrait".
Si des épargnants souhaitent investir sur cette SCPI, la société de gestion procède alors à une simple cession de parts. Quelques semaines après leurs demandes, les vendeurs reçoivent le montant du prix de part multiplié par le nombre de parts détenues. En revanche, si aucun épargnant souhaite investir sur cette SCPI, la société de gestion peut être amenée à se séparer d’un actif immobilier de son portefeuille pour satisfaire toutes les demandes des épargnants.
La revente de SCPI à capital fixe
Contrairement à la SCPI précédente, les parts de SCPI se rachètent au prix d’exécution. C’est le détenteur des parts qui fixe un prix minimum auprès d’un carnet d’ordres tenu par la société de gestion. La vente peut se réaliser dès lors que la SCPI trouve un acheteur qui accepte le prix minimum fixé. En fonction de l’offre et de la demande du marché SCPI, une plus-value pourra être constatée au moment de la cession.
Les sociétés de gestion sont contraintes d’organiser ce marché secondaire SCPI depuis le début des années 2000 pour éviter des problèmes de liquidités au sein des SCPI. Il n’interdit pas pourtant aux épargnants de procéder eux-mêmes à une vente SCPI par leurs propres moyens, sur le marché de gré à gré. Bien sûr, ils doivent en informer la société de gestion responsable de la SCPI.
Quel délai pour ces transactions ?
Sur ces dernières années, à partir du moment où le détenteur des parts manifeste l’envie de les vendre, le délai observé avant de percevoir les fonds sur son compte est généralement de 3 semaines.
La transaction peut parfois être retardée si aucun épargnant ne souhaite investir dans la SCPI. Habituellement et conformément aux statuts de chaque SCPI, après un an d’attente, une Assemblée Générale Extraordinaire peut être convoquée pour contraindre la société de gestion à trouver une solution pour rembourser les fonds. Si aucun fonds ne sont trouvés pour rendre ses capitaux à l’investisseur, la SCPI peut être amenée à se séparer d’un actif.
Les frais liés : quel est son prix
Bien que cette transaction soit possible à n’importe quel moment, elle n’est pas sans conséquence. Des frais de souscription, généralement de 7 à 12% selon chaque SCPI, sont retenus au moment de la vente. Si vous achetez votre part 100€ avec 10% de frais, vous la revendez donc le jour même au prix de 90€. Il est donc important d’attendre un minimum de temps pour amortir ces frais.
En revanche, ceux qui ne vendent pas leurs parts ne supporteront pas ces frais. Certains épargnants ont acheté des parts SCPI dans les années 80, perçoivent les dividendes et ne paieront ces frais qu’au moment de la revente. En moyenne, l'investissement en SCPI est de 23 ans.
À titre indicatif, sur le marché de gré à gré, les vendeurs ne sont pas soumis à des frais de retrait mais à des frais de mutation.
La fiscalité lors de cette transaction
Entre l’achat et la vente de parts de SCPI, il arrive que son prix soit revalorisé à la hausse ou à la baisse, au regard du marché immobilier. Si le prix augmente, il s'agit d’une plus-value. Il faut savoir qu’une plus-value de SCPI est considérée comme une plus-value immobilière. Elle est donc imposable en fonction de sa valeur et de la durée de détention puisque des abattements sont prévus selon cette durée.
La liquidité lors de la revente SCPI
La liquidité est un des principaux risques en SCPI. En effet, rien ni personne ne garantit aux épargnants qu’ils recevront leur capital intact au moment de la revente. Bien qu’elles soient la plupart du temps capables de le faire, les sociétés gérantes ne garantissent pas la cession des parts. Lorsque les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs, il peut y avoir de l’attente avant de récupérer ses fonds.
Dans le cas extrême ou au moins 10% des parts émises par la SCPI ne trouveraient pas preneurs durant 12 mois, la société de gestion serait obligée d’en informer l’Autorité des Marchés Financiers. Dans ce cas, l'AMF qui sert d'assurance aux intérêts des investisseurs, lui donnerait l'ordre de convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les 2 mois afin de procéder à une vente de biens immobiliers pour rembourser les souscripteurs.
