Pourquoi investir dans les SCPI 100% à l’étranger ?

L’émergence des marchés immobiliers internationaux

La mondialisation a ouvert la porte à de nouveaux marchés immobiliers attractifs. L’investissement dans des villes comme Berlin, Londres, Bruxelles, Rome ou encore Dublin est devenu accessible à un large éventail d’investisseurs, longtemps réservé aux acteurs institutionnels.

Cette ouverture des marchés européens a été grandement facilitée par le traité de Maastricht en 1992, qui a constitué les fondements de l'Union Européenne (UE). Ce traité, en établissant la libre circulation des capitaux, a ouvert la voie aux régulations européennes, notamment grâce à la directive AIFM (Alternative Investment Fund Managers) qui fournit un cadre réglementaire aux gestionnaires de fonds en Europe et simplifie les investissements transfrontaliers.

Face à cet engouement, les SCPI se sont naturellement tournées vers ce marché plus profond, regorgeant d’opportunités immobilières. La fin des années 1990 a ainsi vu émerger les premières SCPI européennes à déplacer une partie de leur patrimoine en dehors de l’Hexagone.

Ce phénomène s'est ensuite accéléré dans les années 2010 lorsque certaines SCPI ont franchi le pas et ont décidé d’investir exclusivement à l’étranger. C’est donc au cours de la dernière décennie que les SCPI 100% investies à l'étranger ont véritablement pris leur essor. Des sociétés de gestion telles que Corum L’Epargne, Advenis REIM ou Paref Gestion se sont ainsi installées au-delà des frontières françaises, en Europe de l’Est et de l’Ouest, afin de capter les multiples opportunités qu’offrent ces marchés.

Pourquoi investir dans les SCPI 100% à l’étranger ?

Cet enthousiasme pour l’investissement à l’étranger n’est pas dû au hasard. Le marché immobilier français, bien qu'important, présente une concentration de risques qui incite désormais certaines SCPI à s'en détourner. En voici les principales raisons :

• Saturation du marché français : Le marché immobilier français a atteint un stade de maturité, voire de saturation dans certaines régions, en particulier dans le secteur des bureaux. Les rendements locatifs y sont souvent réduits en raison de la forte concurrence et des prix élevés des actifs. Les SCPI se tournent donc vers des marchés étrangers où la demande locative est plus vigoureuse, les coûts d'acquisition plus compétitifs et les rendements potentiellement plus attractifs.

• Régulation et contraintes fiscales : La France est réputée pour son environnement fiscal lourd, en particulier en ce qui concerne les revenus locatifs et les plus-values immobilières. Les investisseurs doivent également supporter des charges sociales importantes, s'élevant à 17,2%. Ces prélèvements sociaux (CSG, CRDS) réduisent significativement les rendements nets des investissements immobiliers. Ce cadre fiscal contraignant peut rendre l'investissement immobilier en France moins attractif et incite donc les SCPI à explorer d'autres marchés plus favorables.

• Optimisation fiscale : À l'étranger, les SCPI peuvent bénéficier de conditions fiscales plus favorables, souvent facilitées par des conventions internationales. En échappant aux lourdeurs fiscales du marché français, elles sont en mesure de proposer des rendements plus attractifs. De plus, certains gouvernements étrangers encouragent l'investissement dans leurs pays en offrant des incitations fiscales spécifiques, telles que des exonérations partielles d'impôts, des réductions de taxes ou des régimes fiscaux avantageux pour les revenus immobiliers. Grâce aux accords fiscaux entre la France et les pays européens, les investisseurs ne subissent pas de double imposition sur les revenus locatifs de leurs investissements à l'étranger et paient leurs impôts dans le pays où se situe le bien immobilier.

• Divergence politique et économique : En France, l'économie est étroitement liée à la politique. En se détournant du marché hexagonal, les SCPI qui décident de développer un portefeuille à l’étranger, réduisent ainsi leur exposition au risque d’instabilité politique. À l'inverse, dans des pays comme les Pays-Bas ou le Royaume-Uni, un consensus politique sur les grandes orientations économiques, quel que soit le parti au pouvoir, permet de maintenir une stabilité, même en période de tensions politiques ou sociales.

• Innovation et nouvelles tendances du marché immobilier : Investir à l'étranger permet aux SCPI de capter des tendances immobilières émergentes parfois moins présentes en France. Le développement rapide des espaces de coworking, des résidences étudiantes ou des résidences pour seniors est souvent plus avancé dans d'autres pays, offrant ainsi des opportunités d'investissement inédites. De plus, les SCPI qui investissent à l'étranger peuvent tirer parti des innovations dans la construction durable et les smart buildings, particulièrement développées dans des villes européennes comme Stockholm, Copenhague, Amsterdam, Hambourg ou Londres.

Depuis leur apparition, les SCPI 100% investies à l’étranger connaissent un succès exponentiel auprès des épargnants en quête de nouvelles opportunités. Désormais, l’investissement à l’étranger est devenu un argument majeur pour ceux qui se dirigent vers la pierre papier.

Quels sont les principaux marchés ciblés par les SCPI investies 100% à l’étranger ?

Face aux contraintes du marché français, les SCPI se tournent vers des pays qui répondent davantage à leurs besoins. Si celui de l’Allemagne présente des atouts indéniables malgré quelques turbulences actuelles, d'autres se démarquent également. France SCPI identifie donc six pays qui lui semblent très pertinents :

Les Pays-Bas, un marché durable

Les Pays-Bas offrent une combinaison de stabilité économique, de dynamisme logistique et d'innovations durables en Europe. Le marché logistique néerlandais, alimenté par l'essor du e-commerce, connaît une demande croissante. Avec une offre relativement limitée, les entrepôts et centres de distribution affichent des rendements locatifs élevés.

Les Pays-Bas se distinguent également par leur avancée en matière de durabilité, avec des constructions intégrant des innovations en efficacité énergétique. De plus, le pays bénéficie d'une position géographique stratégique, grâce au port de Rotterdam, le plus grand d’Europe, et l’aéroport de Schiphol à Amsterdam. Cette connectivité, faisant des Pays-Bas un hub logistique majeur en Europe, est renforcée par un réseau de transport bien développé, facilitant les échanges commerciaux et attirant les entreprises. Le pays se démarque aussi par sa qualité de vie élevée, qui attire des résidents ainsi que des entreprises internationales en quête d'un environnement agréable.

L’Espagne, un marché en plein essor

L'Espagne se démarque particulièrement dans le secteur de la santé, qui connaît une forte expansion. Le pays attire, de manière croissante, des investissements dans des infrastructures modernes et des technologies avancées pour répondre à la demande accrue de services de santé. Cet intérêt est soutenu par le gouvernement, qui offre des avantages fiscaux et des subventions pour les projets répondant à des besoins sociaux. Grâce à la qualité élevée de ses services de santé à des coûts relativement bas, l'Espagne devient une destination prisée par le tourisme médical. Son climat agréable et son effervescence touristique attire d’ailleurs des millions de visiteurs chaque année.

La demande pour des infrastructures de bien-être et de réhabilitation crée ainsi des opportunités pour les SCPI spécialisées dans le domaine de la santé. Par ailleurs, la démographie vieillissante de l'Espagne accroît la demande pour des résidences médicalisées et des centres de réhabilitation. Cette dynamique stimule également d'autres secteurs. Malgré la crise inflationniste, l'Espagne a su maintenir son attractivité et capter aussi des investissements dans le secteur de la logistique.

Le Royaume-Uni, un marché solide

Le Royaume-Uni, malgré les défis engendrés par le Brexit, reste un marché immobilier mature offrant une grande variété d'opportunités pour les SCPI internationales, que ce soit dans les secteurs du bureau, du commerce ou de la logistique. En tant que l'une des plus grandes économies mondiales, le pays affiche une croissance économique croissante, soutenue par une stabilité politique et économique. En effet, le Royaume-Uni est perçu comme un environnement sûr pour les investissements, grâce à des institutions solides et un cadre réglementaire fiable.

Son attractivité est renforcée par un taux d'imposition des sociétés parmi les plus bas des pays développés ainsi que par des exonérations de TVA pour certaines activités, notamment dans les secteurs financiers et éducatifs. De plus, le Royaume-Uni s'impose comme un leader en technologies vertes et en énergies renouvelables. Le gouvernement encourage l'innovation dans ces domaines à travers des subventions, des incitations fiscales et un engagement fort vers la neutralité carbone d'ici 2050. Le pays a investi massivement dans l'énergie éolienne offshore (en mer) et d'autres sources d'énergie renouvelable.

Cela offre des opportunités attractives pour les SCPI intéressées par des investissements durables, en particulier depuis la nouvelle ordonnance de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) du 3 juillet 2024. Le cadre législatif, soutenu par des lois strictes telles que l'Environment Act, renforce la protection environnementale, rendant le marché encore plus attrayant pour les investisseurs soucieux de l’écologie. De plus, le fuseau horaire GMT du Royaume-Uni - unique en Europe - présente un avantage stratégique pour les affaires internationales, permettant des interactions en temps réel avec les marchés asiatiques et américains.

La Pologne, un marché servant de carrefour

Bien que la Pologne soit indirectement affectée par la guerre en Europe de l'Est, elle continue de montrer un fort potentiel. Malgré les incertitudes actuelles, le pays pourrait se démarquer une fois le conflit terminé, grâce à son marché attractif et à ses infrastructures bien développées. En dépit de la situation géopolitique, la Pologne connaît une croissance notable dans les secteurs des technologies, des services financiers et du conseil, attirant un flux constant d'investissements étrangers.

Cette dynamique est renforcée par une fiscalité avantageuse, qui rend la Pologne particulièrement compétitive par rapport à d'autres pays européens. En parallèle, le marché de l'emploi en Pologne est en forte amélioration, avec un taux de chômage en constante diminution. Cette évolution soutient une demande croissante pour des espaces de bureaux modernes et des infrastructures logistiques.

De plus, située au cœur de l'Europe, la Pologne sert de carrefour logistique entre l'Europe de l'Ouest, l'Europe de l'Est et l'Asie. Sa position géographique en fait une plaque tournante, facilitant les connexions et les échanges commerciaux à travers le continent européen et asiatique. Cette localisation avantageuse renforce l'attractivité des investissements dans les centres de distribution et les entrepôts, des secteurs en pleine croissance dans le pays.

L'Irlande, un marché dynamique

Depuis le Brexit - le retrait du Royaume-Uni de l'UE -, l'Irlande s'est imposée comme un marché de premier plan, reprenant parfaitement le rôle de liaison entre la zone euro et les États-Unis. Cette position est soutenue par une économie en pleine croissance et un environnement fiscal très favorable. L'Irlande offre en effet l'un des taux d'imposition les plus bas d'Europe pour les entreprises, notamment dans les secteurs des technologies et des services financiers.

D'abord tournés vers le matériel agricole, les engrais, l'aluminium, puis le montage de voitures et l'électronique, le pays a évolué et s’est dirigé vers les composants électroniques et l'informatique. L'Irlande est ainsi devenu le premier exportateur de logiciels et d'outils informatiques en Europe, attirant des géants technologiques comme Google, Microsoft, et Apple, qui y ont établi leurs sièges européens. Cette concentration d'entreprises technologiques fait de l'Irlande un noyau essentiel pour l'innovation et renforce indirectement la demande de l’ensemble de l'immobilier professionnel et résidentiel.

De plus, Dublin en particulier, s'est affirmée comme la capitale des data centers en Europe, avec un développement rapide dans ces infrastructures, favorisé par un climat frais et une infrastructure numérique avancée.

Le cadre fiscal attractif de l'Irlande, combiné à une législation encourageant la construction de bâtiments écologiques, en fait une destination privilégiée pour les SCPI labellisées ISR qui cherchent à intégrer des immeubles durables dans leurs portefeuilles. Le pays a également mis en place des initiatives visant à promouvoir les énergies renouvelables et à améliorer la qualité de l'air ainsi que la gestion des déchets.

Le Canada, un marché prometteur

Parmi les destinations internationales, le Canada s’impose comme le premier pays hors d’Europe à attirer les SCPI, placement immobilier purement français. Le Canada propose en effet des opportunités d'investissement dans les secteurs du bureau, l'industriel et le commerce de luxe. La stabilité du dollar canadien, associée à la prudence de la politique monétaire de la Banque du Canada, renforce la prévisibilité économique et réduit les risques de change pour les investisseurs étrangers.

La convention fiscale entre la France et le Canada, qui évite la double imposition, facilite également ces investissements. Reconnu comme l'un des plus sûrs au monde, le système bancaire canadien offre une sécurité supplémentaire pour les investisseurs grâce à une réglementation rigoureuse et une forte résilience.

Le pays est également très apprécié pour son excellent système de santé et ses institutions éducatives de haut niveau. La sécurité publique, renforcée par des taux de criminalité bas, contribue également à l'attractivité du marché immobilier.

En choisissant de diversifier leurs investissements hors de l'UE au Canada, les SCPI (actuellement deux SCPI y sont implantées) réduisent leur exposition aux risques macroéconomiques spécifiques à la zone euro. De plus, le pays a signé de nombreux accords de libre-échange, comme l’Accord États-Unis-Mexique-Canada (ACEUM) et l’Accord économique et commercial global (AECG) avec l’UE. Ces partenariats facilitent les échanges commerciaux et renforcent la position du Canada sur la scène économique mondiale.

Quels sont les inconvénients à investir dans des SCPI étrangères ?

L’investissement dans les SCPI 100% étrangères présente des opportunités intéressantes, mais cela s’accompagne également de certains risques qui ne doivent pas être négligés. Avant de s’engager, les investisseurs doivent être conscients des défis potentiels liés à un portefeuille immobilier essentiellement à l’étranger :

• Un risque de liquidité : Les marchés immobiliers internationaux peuvent parfois être moins liquides que le marché français, notamment dans certaines zones géographiques, comme la Hongrie, la Roumanie ou la Bulgarie. Toutefois, ce risque n’est pas spécialement propre à ces régions. Les marchés immobiliers dans les zones rurales ou moins densément peuplées peuvent aussi présenter ce risque. Cela signifie qu’il peut être plus difficile ou plus long de vendre des biens immobiliers en cas de nécessité.

• Des frais de gestion plus importants : Investir à l’étranger entraîne généralement des frais de gestion plus élevés pour les SCPI, en raison de la nécessité de gérer des actifs dans différentes juridictions, avec des réglementations et des pratiques variées. Ces coûts supplémentaires peuvent inclure la conversion de devises, les frais juridiques et fiscaux spécifiques au pays, ainsi que les coûts associés à la gestion à distance.

• Le risque de taux de change : L’investissement dans des pays situés en dehors de la zone euro, comme le Canada, le Royaume-Uni ou la Suisse, expose les SCPI au risque de change. En effet, les revenus générés par des biens immobiliers situés dans ces pays sont souvent libellés dans des devises étrangères. Les fluctuations des taux de change peuvent donc avoir un impact significatif sur les rendements, surtout si la monnaie locale se déprécie par rapport à l'euro.

• Une moins bonne maîtrise du marché local : Les SCPI investissant à l’étranger peuvent avoir une connaissance limitée des marchés locaux par rapport à leur expertise sur le marché français. Cela peut entraîner des erreurs d’évaluation ou des difficultés de gestion des biens immobiliers à distance. La gestion des immeubles à l’étranger est souvent plus complexe en raison des différences culturelles, légales et économiques. Bien que certaines sociétés de gestion comme Corum L’Épargne disposent d'équipes sur place, cela implique des coûts élevés que toutes les sociétés, notamment les plus jeunes, ne peuvent pas forcément se permettre. Ces dernières doivent donc déléguer la gestion à des sociétés indépendantes, aussi appelées Brokers.

• Les risques des pays : La santé d'un État est un facteur essentiel à considérer lors de l'investissement à l'étranger. Bien que la France présente certaines contraintes, celles-ci existent également dans d'autres pays. Investir sur des marchés étrangers expose les investisseurs à des risques politiques, économiques et réglementaires spécifiques à chaque pays. Des événements tels que des changements de gouvernement, des crises géopolitiques, des modifications de la réglementation immobilière ou des instabilités sociales peuvent affecter la valeur des actifs et les revenus locatifs. Paref Gestion en a notamment fait l'expérience avec sa SCPI Paref Evo, anciennement nommée Interpierre Europe centrale. Initialement ancrée sur le marché polonais, la SCPI a réorienté sa stratégie vers plus de diversité et a changé de nom pour marquer une évolution face aux risques que le conflit russo-ukrainien fait peser sur l'économie de la région.

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Marché français vs marché étranger : quelles perspectives ?

Le marché immobilier français, bien que mature et parfois perçu comme saturé, retrouve un certain attrait depuis le début du contexte inflationniste en 2023. La hausse des prix a considérablement réduit le nombre d'acheteurs, créant ainsi des opportunités d'acquisitions à des rendements plus élevés. Cette dynamique encourage certaines SCPI, comme Corum Origin, à réévaluer leur stratégie. Longtemps cantonnée aux marchés étrangers, la SCPI ne se freine plus à investir dans l’immobilier français en cas d’opportunités.

Néanmoins, les marchés étrangers offrent des perspectives diversifiées et attractives, conjuguant fiscalité avantageuse et opportunités de croissance. Répartis à travers le monde, ils permettent une diversification géographique essentielle pour les SCPI cherchant à réduire les risques et à optimiser leurs rendements. C’est dans cette dynamique que la SCPI Activimmo de la société de gestion Alderan, autrefois concentrée sur le marché français, s'est ouverte à la zone euro depuis le début de l’année 2024.

Cependant, investir à l'étranger nécessite des ressources significatives, tant en termes de gestion que de coûts, ce qui peut limiter l'accès à ces marchés pour les sociétés de gestion les plus jeunes.

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