Comprendre ce que sont les SCPI
Définition et fonctionnement d’une SCPI Immobilier
Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, également appelée Pierre Papier, est un moyen dématérialisé d'investir dans l'immobilier locatif. C'est une alternative simplifiée à l'achat traditionnel d'un bien immobilier comme : les longues recherches de biens, l'intervention d'une agence immobilière, les formalités notariales et administratives. Les épargnants, ou associés, investissent en achetant des parts de la SCPI à une valeur défini aussi appelé prix de souscription. En contrepartie, ils reçoivent des dividendes au prorata du nombre de parts détenues. Il est important de rappeler que le patrimoine de la SCPI est administré par la société de gestion, dirigée par des professionnels de l'immobilier.
Les Différents types de SCPI Immobilier
- Les SCPI de rendement visent à fournir un rendement régulier et attrayant à leurs associés. Il existe différentes typologies d'investissement principalement réparties dans des bureaux et des commerces. Par ailleurs, il existe des variantes plus thématiques comme l'hôtellerie ou la logistique. Historiquement, depuis 30 ans, ces SCPI n’ont jamais généré un rendement inférieur à 4%. Cette règle se vérifie, puisqu’en 2023 le Taux de Distribution moyen a été 4,52%. Certains véhicules affichent même des taux supérieurs à 7%. France SCPI suggère de consulter le classement des meilleures SCPI en fonction de leur Taux de Distribution.
- La SCPI fiscale est un type de placement immobilier qui offre des avantages fiscaux aux épargnants. L’Etat les concède pour favoriser les investissements à caractère spéciaux (bâtiment classés, monuments historiques ou zones moins attractives). À ce titre, les SCPI fiscales suivent les mêmes mécanismes que les investissements immobiliers direct défiscalisant. Ainsi on retrouve des SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Monument Historique ou SCPI de déficit foncier. L’avantage d’investir dans ce type de parts SCPI est de profiter de lois défiscalisantes sans supporter le risque locatif lié à un seul bien.
- La SCPI de plus-value, également appelée SCPI de capitalisation, est un type d'investissement immobilier collectif visant à générer des revenus sous forme de plus-values. Elles sont évidemment possibles grâce à l’appréciation de la valeur des actifs immobiliers. A contrario, ce type de parts SCPI ne génère pas de revenus réguliers comme une SCPI de rendement.
Le Guide des SCPI 2023 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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Les avantages de l'investissement en SCPI
L'investissement dans une SCPI offre de nombreux avantages indéniables pour ceux qui cherchent à entrer sur le marché immobilier. En effet, elle permet d'éviter les contraintes et complications associées à la propriété directe. Cette forme de placement comporte plusieurs bénéfices parmi lesquels :
- L’accessibilité : La SCPI et sa société de gestion permettent d'investir sur le marché immobilier avec une somme relativement modeste. Dans le cadre d'un investissement immobilier traditionnel, il est généralement difficile pour l’épargnant de trouver un placement en adéquation avec ses attentes. En d'autres termes, la constitution d'un portefeuille immobilier peut facilement commencer par l’achat de parts de SCPI.
- Un fort rendement : Les SCPI ont la réputation d'offrir des rendements attractifs et stables. En effet, elles génèrent des revenus réguliers sous forme de dividendes provenant des loyers perçus. Historiquement, les SCPI ont tendance à offrir des taux de rendement généralement plus élevés que de nombreux autres types de placements financiers, les rendant particulièrement attrayantes pour les investisseurs.
- Une mutualisation du risque : L’un des principaux atouts des SCPI est la diversification. Elles offrent l'opportunité d'investir dans un large portefeuille de biens immobiliers, souvent répartis sur différents marchés et régions. Cela permet de réduire les risques associés à la détention d'un seul type de bien ou à l'investissement dans un seul secteur. De plus, une SCPI peut détenir un patrimoine composé de bureaux, commerces, logements, ou même d’hôtellerie dans différentes régions, offrant ainsi une diversification sectorielle et géographique.
- L’absence de gestion : C’est un des arguments favorables à l’investissement en SCPI. En effet, les investisseurs ne veulent pas avoir à faire face à des problèmes tels que des locataires indésirables ou encore la gestion des entrées et sorties. En outre, l'acquisition de parts de SCPI offre aux associés la tranquillité d'esprit, surtout quand il s'agit de faire des rénovations et des travaux. C’est pour cela que l’on considère à juste titre ce véhicule de placement comme de l’immobilier avec les avantages, mais pas les inconvénients.
Comment intégrer les SCPI Immobilier dans une stratégie d'investissement ?
Investir en SCPI Immobilier en fonction de sa situation (3 situations) ?
- Préparer sa retraite : C'est un thème d'actualité qui mobilise de plus en plus la Société : la retraite est-elle destinée à disparaître ? Une question à laquelle personne ne sait répondre. Le seul élément sur lequel tout le monde s’accorde semble être la baisse des rentes servies par l’Etat à laquelle peuvent répondre les SCPI. En effet, les SCPI permettent par leurs revenus récurrents, palier ce manque à gagner. Ce véhicule de placement offre par ailleurs à l’épargnant des options d’investissement au comptant, à crédit ou encore en nue-propriété.
- Se créer des revenus complémentaires immédiats : Une Société Civile de Placement Immobilier peut générer des revenus complémentaires. En effet, une SCPI possède un portefeuille immobilier lui permettant d’encaisser des dividendes générés par les loyers émanant du patrimoine. Grâce à ces derniers, des revenus locatifs sont distribués aux investisseurs sous forme de dividendes réguliers. Même si l’horizon de placement et le risque y sont plus importants, l'acquisition de parts de SCPI est plus rentable que les livrets bancaires classiques ou les contrats d’assurance-vie. Par ailleurs, les épargnants peuvent bénéficier de mécanisme de revalorisation du prix de part des SCPI, augmentant la valeur de leurs investissement d’année en année. Ainsi, lorsque l'investisseur décide de vendre ses parts, il peut potentiellement récupérer un gain supérieur à celui investi à l'origine.
- Transmission de son patrimoine immobilier : La SCPI se révèle être un placement facilement transmissible contrairement à l’immobilier classique. En effet, lors du décès d’un propriétaire, un bien immobilier classique doit être vendu pour que les héritiers récupèrent leurs parts en numéraires. Dans le cas des SCPI, au décès de l'associé, les parts sont réparties de manières équitables et distribuées aux héritiers. Chacun en disposant de manière indépendante des autres. Grâce à un abattement de droit, les frais engendrés peuvent être réduits notamment avec une donation en pleine propriété ou en démembrement pour bénéficier d’une décote sur le prix de part.
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Quelle est la SCPI la plus adaptée à ses besoins d’investissement ?
Lorsqu'il s'agit de réaliser un ou plusieurs investissements en SCPI, les épargnants peuvent s'interroger sur le placement le plus adapté à leurs objectifs. Il existe autant de SCPI que de situations. Néanmoins, certains indicateurs permettent d’y voir plus clair. Le plus facile à appréhender est le Taux de Distribution même s’il existe d’autres critères tout aussi pertinents :
- La typologie et la localisation du patrimoine des SCPI varient en fonction de la politique d’investissement de la SCPI. En effet, il existe des véhicules spécialisés dans l’investissement de bureaux, de commerces, d’hôtels ou encore des établissements dédiés à la santé, à la logistique ou l’éducation. De la même manière, certaines SCPI détiennent leur patrimoine majoritairement en France, dans les grandes villes comme Paris ou les métropoles régionales. Les actifs peuvent également être situés en Europe. En fonction de la zone géographique, certaines stratégies d’acquisitions présentent des avantages fiscaux et rendements différents.
- La capitalisation est également un indicateur clé à analyser. Celui-ci, renseigne sur la taille de la SCPI, ainsi que sur le rythme de collecte. En 2024, la capitalisation la plus élevée en SCPI dépasse les 5 milliards d’euros.
- D’autres indicateurs comme le Taux d’Occupation Financier (TOF) ou le Report À Nouveau (RAN) sont mis à disposition par les SCPI. Ces indicateurs sont expliqués en détail dans le lexique SCPI. Ainsi, il est essentiel de confronter les différents indicateurs qui caractérisent une SCPI, en réalisant un comparatif SCPI pour déterminer la SCPI la mieux adaptée à ses besoins. France SCPI met à disposition des experts pour répondre aux questionnements liés aux SCPI.
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