Comment fonctionne l’investissement locatif ?
L’investissement locatif n’est pas un achat immobilier classique. L’objectif est d’acquérir un bien pour en tirer des compléments de revenus. Dans ce cas de figure, il reste tout de même les charges d’une éventuelle résidence principale. Ce sont des conditions à ne pas ignorer, en particulier lorsque cet investissement nécessite un emprunt.
La banque ne prend en compte que 70% des revenus locatifs
Pour prévenir les risques de l’investissement locatif tels que les loyers impayés ou les logements vacants, la banque ne reconnaît que 70% des revenus locatifs. Les 30% restants lui permettent de couvrir ces risques.
Pour intégrer les revenus locatifs à un profil emprunteur, il est soit possible de les ajouter à l'ensemble des revenus, ou bien les déduire entièrement des charges. Ce sont des éléments importants pris en compte par les banques dans l’étude d’une demande d’emprunt. Si le taux d’endettement dépasse les 33%, tout espoir n’est pas perdu.
Concrètement, tout dépend de la situation personnelle de l’emprunteur. Par exemple, être propriétaire ou non de sa résidence principale influence la capacité d’emprunt.
Un prêt immobilier sans apport ?
Il est rare mais pas impossible d’obtenir un prêt sans apport pour votre investissement locatif. L’essentiel est de convaincre la banque sur sa capacité de remboursement. Sans apport, le fait d’être propriétaire d’une résidence principale est un avantage notoire.
Par ailleurs, au régime réel d’imposition, les intérêts d’emprunts peuvent être déduits du revenu locatif et les frais de gestion locative, les travaux et les provisions de charges de copropriété peuvent être déduits.
Faut-il emprunter sur 25 ans ?
La rentabilité de votre investissement locatif dépend de la durée de remboursement de votre emprunt. Pour être en mesure de gérer les loyers impayés ou les périodes de vacance, il est nécessaire d’avoir à disposition une trésorerie assez importante. En choisissant un prêt long de 20 à 25 ans, les mensualités sont plus faibles, ce qui permet d’avoir des disponibilités importantes. Cependant toutes les banques n’accordent pas des prêts sur 25 ans pour un investissement locatif.
Investissement locatif et résidence principale : des taux d’emprunt différents
Il existe une différence entre le taux obtenu pour un investissement locatif et un investissement de résidence principale. En réalité, certaines banques ont des critères différents pour le locatif et sont plus hésitantes concernant ces projets. Mais dans la plupart des cas, lors d’une simulation de votre prêt immobilier, ce sont les informations personnelles qui conduisent à des taux plus élevés. En effet, le risque lié au locatif et le manque d’apport personnel sont parfois compensés par des taux moins avantageux. Et cela malgré une durée d’emprunt moins longue.
Calcul d’une capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt se calcule grâce au montant maximum qu’un ménage est prêt à rembourser mensuellement pendant une période donnée. En fonction de vos revenus, d’un éventuel apport et de votre situation personnelle, votre capacité d’emprunt pourra varier.
Pour en savoir plus, réalisez une simulation de capacité d’emprunt.
Les difficultés pour obtenir un prêt immobilier
Emprunter sans être propriétaire
Comme évoqué précédemment, être propriétaire avant d’emprunter pour un investissement locatif est un sérieux avantage car la réussite d’un premier projet immobilier est un gage de confiance. Cependant, investir avant d’acquérir une résidence principale est une idée qui séduit de nombreux jeunes actifs désireux de se constituer un patrimoine immobilier rapidement. Mais tant que la limite de taux d’endettement des banques n’est pas franchie, ce projet pourra sûrement voir le jour.
Le calcul de votre capacité d’emprunt
Le calcul de la capacité d’emprunt pour un investissement locatif est plus complexe que celui d’un achat immobilier classique. Tout dépend des revenus locatifs générés qui eux-même, dépendent du prix du bien et de sa situation géographique. L'épargnant doit suivre plusieurs étapes :
- Cibler les villes où il souhaite investir.
- Connaître prix d’achat et de location au mètre carré dans la zone choisie.
- Effectuer un calcul de votre capacité d'emprunt
- Prendre contact avec un courtier.
La domiciliation des revenus est facultative
La domiciliation des revenus professionnels est facultative. Ce qui complique parfois la tâche aux emprunteurs. Pour un investissement locatif, les banques demandent moins de contreparties. Le plus simple est alors de domicilier ses revenus locatifs chez la banque qui accorde l’emprunt. Cependant, c’est la réduction des contreparties qui pousse les banques à faire moins de concessions sur les taux.
L’investissement locatif inclut donc quelques difficultés qui remettent en question la pertinence de ce placement. En effet, il existe des solutions alternatives pour acheter de l’immobilier, comme investir dans les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Moins contraignantes en termes de gestion, les SCPI de rendement permettent d’obtenir un rendement dès 200€ d’investissement. En 2023, le rendement moyen des SCPI s'établissait à 4,52%.
Les épargnants ont la possibilité de faire un comparatif pour aiguiller leur décision entre la SCPI et l’investissement locatif.
