Dans un contexte inflationniste, les Français sont nombreux à vouloir se diriger vers un placement locatif en direct. Et même si l’environnement est moins favorable qu’auparavant, l’investissement immobilier reste considéré comme une valeur refuge par excellence.
Reste que, face à des prix encore élevés et des frais annexes importants, l’investissement immobilier reste difficilement accessible pour la majorité des ménages. Le recours à l’emprunt s’impose alors comme la solution.
Capacité d'emprunt : quels sont les critères pris en compte ?
Avant d'accorder un crédit immobilier, une banque évalue la capacité d'emprunt de l'investisseur. Son objectif est de déterminer le montant qu'il est en mesure de rembourser sans déséquilibrer sa situation financière. Pour cela, elle s'appuie sur plusieurs critères, à commencer par le taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 35% des revenus.
Pour calculer ce taux d'endettement, l'établissement bancaire analyse le profil de l'emprunteur dans son ensemble :
- les revenus nets perçus,
- le patrimoine,
- le statut professionnel,
- les crédits en cours, qu'ils soient immobiliers ou à la consommation,
- ainsi que l'apport personnel.
Ce dernier point représente généralement autour de 10% du prix du bien convoité. Il permet de financer les frais annexes liés à l'acquisition, comme les droits de mutation, les garanties ou les frais de dossier. Plus il est important, plus il rassure la banque et facilite l'obtention du financement.
Dans le cadre d'un investissement locatif, un autre élément entre en ligne de compte : les revenus locatifs futurs. Par prudence, les banques n'en retiennent généralement que 70% dans le calcul de la capacité d'emprunt. Cette décote leur permet d'anticiper d'éventuelles périodes de vacance locative, des impayés ou des charges imprévues.
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Comment optimiser sa capacité d’emprunt ?
Une capacité d'emprunt insuffisante ne signifie pas nécessairement qu'un investissement immobilier doit être abandonné. Plusieurs leviers permettent d'améliorer son dossier et d'augmenter le montant qu'une banque est prête à financer. La première solution consiste à emprunter à deux. En intégrant les revenus d'un conjoint ou d'un co-emprunteur, les ressources du foyer augmentent, ce qui améliore mécaniquement la capacité d'emprunt.
Il est également possible de réduire ses charges avant de solliciter un financement. Les crédits dont la durée restante est inférieure à deux ans ne sont généralement pas pris en compte dans le calcul du taux d'endettement. Le remboursement anticipé de ceux-ci permet d'alléger les mensualités prises en compte par la banque. Dans la même logique, le regroupement de plusieurs emprunts en un seul, en mutualisant notamment les assurances et en optimisant les frais de gestion associés, peut diminuer le montant des remboursements mensuels, même s'il augmente le coût total du crédit.
Autre levier : allonger la durée du prêt. En étalant le remboursement sur une période plus longue, les mensualités diminuent, ce qui améliore la capacité d'emprunt. Cette solution permet d'accéder à un financement plus important, mais elle s'accompagne d'un coût des intérêts plus élevé.
À noter que certains dispositifs peuvent également faciliter un premier achat immobilier. Le prêt à taux zéro (PTZ), réservé au financement d'une résidence principale sous conditions, permet de compléter un crédit immobilier classique sans intérêts. Bien qu'il ne soit pas destiné à l'investissement locatif en direct, il peut constituer un premier levier patrimonial avant de se lancer dans un projet d'investissement.
Quel budget prévoir pour un investissement locatif ?
Le calcul de la capacité d'emprunt diffère de celui d'un achat de résidence principale. En plus des revenus de l'emprunteur, la banque prend en compte les loyers futurs que le bien est susceptible de générer. Pour estimer ces revenus, il est donc nécessaire de définir en amont son projet d'investissement. L'épargnant doit notamment :
- identifier la ou les villes dans lesquelles il souhaite investir ;
- estimer le prix d'acquisition du bien ;
- connaître les loyers pratiqués sur le secteur afin d'évaluer les revenus locatifs potentiels.
Ces éléments permettent d'estimer la rentabilité du projet et d'évaluer plus précisément la capacité d'emprunt.
Peut-on réaliser un investissement locatif sans apport ?
Obtenir un financement sans apport reste possible, mais cette situation reste relativement rare. Les banques privilégient les emprunteurs capables de démontrer une situation financière solide et une capacité de remboursement suffisante. Être déjà propriétaire de sa résidence principale ou disposer d'un patrimoine représente un avantage notoire.
De plus, les conditions de financement sont généralement plus strictes que pour l'acquisition d'une résidence principale. Les établissements bancaires considèrent en effet qu'un investissement locatif présente un risque de non-paiement. Cela se traduit par des critères d'octroi plus exigeants et, selon les profils, des taux d'emprunt légèrement supérieurs.
La SCPI, une alternative à l'investissement locatif en direct
L'investissement locatif en direct ne constitue pas la seule façon de se constituer un patrimoine immobilier. Pour les épargnants qui ne disposent pas d'une capacité d'emprunt suffisante ou qui souhaitent éviter les contraintes de gestion, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) représentent une alternative.
Contrairement à l'acquisition d'un bien en direct, les SCPI de rendement permettent d'investir dans l'immobilier à partir de quelques centaines d'euros, sans avoir à rechercher un locataire, gérer les travaux ou assurer le suivi administratif des biens. L'ensemble de ces missions est confié à une société de gestion, qui sélectionne les actifs, pilote le patrimoine immobilier et redistribue potentiellement les revenus locatifs aux associés.
Les meilleures SCPI répondent également à l'un des principaux risques de l'investissement locatif : la concentration du patrimoine sur un seul bien. En investissant dans un portefeuille composé de nombreux biens, répartis entre différents locataires, secteurs d'activité et zones géographiques, les investisseurs mutualisent et diluent leur risque locatif. Une vacance ou un impayé sur un actif a ainsi un impact plus limité que dans le cadre d'un investissement immobilier détenu en direct.
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