SCPI ou investissement locatif, que choisir en 2026 ?

Les Français, dès lors qu'ils disposent d'un peu d'épargne ont à coeur d'investir dans la pierre pour se loger grâce à leur résidence principale ou investir pour se constituer un patrimoine immobilier. Ces particuliers se tournent alors vers l’investissement en parts de SCPI autrement appelé la pierre papier ou vers l’investissement immobilier locatif classique à savoir investir dans le résidentiel. Mais chacune de ces 2 voies implique forcément des contraintes et des atouts que nous proposons d'exposer.

Tableau comparatif SCPI vs locatif

L’investissement locatif : avantages et inconvénients

Quand on demande aux jeunes actifs comment ils envisagent d'investir leur épargne, leur réponse est souvent la même : dans l'immobilier. Mais pour beaucoup, la pertinence d'un tel placement repose plus sur ce qu'ont pu faire les générations précédentes, qu'à une réelle compréhension de l'investissement.

La gestion locative est compliquée

Quand on questionne les épargnants sur ce qui les convainc d'acheter un appartement ou une maison pour les mettre en location, les arguments sont nombreux. Ils considèrent d'abord que gérer eux-mêmes les biens leur assure d'optimiser leur placement à travers :

• La maîtrise du coût des travaux (quitte à les faire eux-mêmes),
• La recherche active de locataires pour limiter les périodes de vacances.

Le recours à l'endettement ne les effraie pas, même si l'environnement de taux d'emprunts immobiliers bas semble définitivement terminé. Enfin, ils considèrent souvent, à tort ou à raison, que leur bien se valorisera avec le temps et qu'ils réaliseront nécessairement une plus-value à la revente.

En réalité, la gestion locative liée à l'immobilier peut s'avérer plus compliquée au fur et à mesure des années. En effet, chaque propriétaire sera très probablement confronté à des changements de locataires, des impayés, des désaccords, etc. Après quelques années d'auto-gestion, il est donc courant que de nombreux propriétaires délèguent la gestion à des professionnels, engendrant donc de nouvelles dépenses. Certains propriétaires activent même une assurance sur les loyers impayés. Par ailleurs, la gestion d'un bien immobilier implique souvent des imprévus :

• Nouvelles normes énergétiques à prendre en compte lors des travaux de rénovation et d'entretien,
• Ravalements de façade,
• Dégâts imprévus,
• Nouvelles lois venant encadrer les loyers.

La rentabilité difficile à évaluer

Les aspects financiers ne sont pas non plus simples à modéliser : si le calcul des coûts d'achat-revente et de crédit est clair, la pertinence de l'investissement immobilier sur plusieurs années est bien plus complexe. Il faut prendre en compte non seulement le coût du crédit et de son assurance mais aussi des différents travaux d'entretien, la taxe foncière, l'imposition sur les loyers et sur la plus-value, les frais de notaire, d'agence, de dossier de crédit, de garantie. Par ailleurs, comme évoqué dans la partie Gestion Locative, il est courant pour un propriétaire de déléguer la gestion à une agence ou même de souscrire à une assurance contre les loyers impayés. Ainsi, la rentabilité d'un investissement qui peut atteindre les 5 à 6%, se retrouve diminuée de moitié.

Même s'il permet d'encaisser des revenus fonciers, la rentabilité réelle du placement dans l'immobilier locatif - et de la charge mentale qu'il occasionne - peut questionner. Il est en effet courant de voir des épargnants s'interroger sur le rendement net et la pertinence d'un tel placement.

Le prix d’investissement

Enfin, l’investissement dans l'immobilier locatif n’est pas forcément concevable pour tous les épargnants. Pour certains d'entre eux, l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location reste inaccessible à cause des montants minimums. Il est également plus compliqué d'investir dans un environnement économique qui reste marqué par les séquelles de la remontée des taux depuis 2023, même si le marché immobilier montre des premiers signaux d'amélioration depuis 2025. En revanche, l’investissement minimum pour devenir associé d’une SCPI correspond à quelques centaines d’euros.

La SCPI, sans souci de gestion et plus accessible

Quand on leur parle de SCPI de rendement, beaucoup d'épargnants ignorent ce qu'on appelle également la pierre papier. Et pourtant, quand on leur explique le fonctionnement, la quasi-majorité d'entre eux estime qu'il pourrait s'agir du placement idéal.

Assez confidentielle, la SCPI n'est autre qu'une société qui investit dans des actifs professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, etc.) et qui encaisse les loyers. Les épargnants peuvent donc acheter une ou plusieurs parts de SCPI et ainsi percevoir des revenus fonciers sans se soucier de l'aspect locatif du patrimoine.

En plus d'éviter la gestion des biens aux épargnants, la SCPI permet également d'investir dans l'immobilier dès 200€. Il s'agit probablement de l'investissement foncier le plus accessible. L'investissement SCPI permet de répartir indirectement son épargne sur plusieurs biens immobiliers dont on devient propriétaire au prorata de la somme investie.

La dilution du risque locatif est également un des avantages de la SCPI. En plus d'investir sur différentes typologies de biens, la SCPI de rendement n'est pas cantonnée à une seule zone géographique. Elle peut donc investir dans une multitude de zones géographiques, en France mais également à l'étranger. Le risque locatif, qui se traduit par des loyers impayés, est donc fortement dilué grâce aux portefeuilles des SCPI investis de manière diversifiée à la fois sur différentes typologies, zones géographiques à une multitude de locataires.

La SCPI n'est toutefois pas dénuée de risques. Le capital investi n'est pas garanti et peut varier à la hausse comme à la baisse selon la valorisation du patrimoine immobilier. La revente des parts n'est pas non plus garantie ni immédiate : elle dépend de l'existence d'une contrepartie sur le marché secondaire (SCPI à capital fixe) ou de la capacité de la société de gestion à honorer les demandes de retrait (SCPI à capital variable). Comme pour l'investissement locatif, un horizon de placement long (8 à 10 ans minimum) est donc recommandé pour amortir les frais de souscription et lisser les cycles immobiliers.

Les SCPI sont donc un moyen simple de placer son épargne dans l'immobilier sans aucune gestion. Les rendements sont attractifs, bien que non garantis comme ceux de l'immobilier direct : le taux de distribution moyen des SCPI s'est élevé à 4,91% en 2025, contre 4,72% en 2024. Mais la durée de détention moyenne de parts de SCPI est de plus de 20 ans, car ce placement correspond parfaitement à un objectif de création de revenus complémentaires de long terme.

Les SCPI diversifient plus facilement l’exposition immobilière

Les SCPI permettent généralement d’accéder à plusieurs biens, locataires et secteurs avec un seul investissement, tandis que l’immobilier locatif direct concentre souvent davantage le risque sur un ou quelques biens. En contrepartie, l’investisseur en SCPI ne contrôle pas directement les actifs et doit accepter des frais ainsi qu’une liquidité spécifique, la revente de ses parts n’étant pas garantie.

La diversification dépend néanmoins de la composition réelle de la SCPI. Certains fonds restent concentrés sur un secteur, un pays ou quelques locataires. Il faut donc consulter leur stratégie, leur rapport annuel et leurs derniers bulletins avant d’investir.

Comparer la diversification des deux solutions

L’immobilier locatif direct et les SCPI donnent tous deux accès à la pierre, mais ils ne répartissent pas l’exposition de la même manière. L’achat d’un logement concentre généralement une part importante du capital sur un actif identifié. Une SCPI regroupe l’épargne de plusieurs associés pour constituer un portefeuille immobilier plus étendu.

Nombre de biens et de locataires

Dans l’immobilier locatif direct, un premier investissement correspond le plus souvent à l’achat d’un seul logement. Les revenus dépendent alors d’un bien et, généralement, d’un seul locataire ou foyer.

En cas de vacance, d’impayé ou de travaux, la totalité du revenu locatif peut être affectée. Le propriétaire doit continuer à régler les mensualités de crédit, les charges, la taxe foncière et les dépenses d’entretien, même lorsque le logement ne produit aucun loyer.

Une SCPI peut détenir plusieurs dizaines ou centaines d’immeubles loués à de nombreux occupants. Le départ d’un locataire ne supprime donc pas nécessairement l’ensemble des revenus du fonds. Son incidence dépend du poids qu’il représente dans les loyers encaissés.

Cette mutualisation ne supprime toutefois pas le risque locatif. Une SCPI peut rester dépendante de quelques grandes entreprises ou d’actifs représentant une part importante de son patrimoine. Il faut notamment vérifier :

• le nombre d’immeubles ;
• le nombre de locataires ;
• le poids du principal locataire ;
• la part des principaux actifs ;
• la durée résiduelle des baux ;
• le taux d’occupation financier.

L’immobilier direct peut lui aussi être diversifié, mais cela suppose généralement d’acheter plusieurs biens, ce qui demande davantage de capital, de financement et de temps de gestion.

Diversification géographique

Un bien locatif direct expose son propriétaire au marché de la ville et du quartier où il se trouve. Sa demande locative, son prix de revente et son potentiel de valorisation dépendent fortement de cet environnement local.

Le propriétaire peut sélectionner précisément l’emplacement. Il peut étudier les transports, les commerces, les projets urbains, le bassin d’emploi et la demande locative. Cette connaissance locale constitue un avantage, mais elle ne réduit pas la concentration géographique du placement.

Une SCPI peut répartir ses actifs entre :

• Paris et l’Île-de-France,
• plusieurs régions françaises,
• différents pays européens,
• des marchés situés hors de la zone euro.

Cette répartition peut limiter la dépendance à une seule ville ou à une seule économie. Elle peut aussi ajouter des risques liés à la fiscalité étrangère, à la réglementation locale ou aux devises.

La localisation réelle des actifs doit être vérifiée. Une SCPI annoncée comme européenne peut rester fortement investie dans un pays, tout comme une SCPI française peut concentrer son patrimoine sur une seule région.

Diversification sectorielle

L’investissement locatif direct concerne généralement l’immobilier résidentiel. Le propriétaire peut varier les formats en achetant un studio, un appartement familial, une maison ou un logement au sein d’une résidence gérée. Son exposition reste néanmoins centrée sur l’habitation.

Une SCPI peut donner accès à des secteurs plus difficiles à atteindre directement pour un particulier :

• bureaux,
• commerces,
• santé et éducation,
• logistique,
• locaux d’activité,
• hôtellerie,
• résidentiel.

Chaque secteur réagit différemment aux évolutions économiques, aux usages et à la réglementation. Répartir les investissements entre plusieurs catégories peut limiter la dépendance à un seul marché sans empêcher plusieurs secteurs de baisser simultanément.

Toutes les SCPI ne sont pas sectoriellement diversifiées. Certaines se spécialisent volontairement dans les bureaux, la santé ou la logistique. Leur intérêt doit être évalué en fonction de votre patrimoine existant et de la concentration que vous acceptez.

Diversification des sociétés de gestion

La société de gestion sélectionne les immeubles d’une SCPI, négocie les acquisitions, suit les locataires, programme les travaux et organise les cessions. Détenir plusieurs SCPI administrées par différents acteurs peut répartir la dépendance entre plusieurs équipes et méthodes de gestion.

Posséder plusieurs fonds gérés par la même société ne crée pas nécessairement une diversification complète. Leurs stratégies et leurs patrimoines peuvent rester différents, mais ils dépendent d’une organisation et de processus communs.

Cette dimension n’a pas d’équivalent direct pour le propriétaire qui gère lui-même son logement. S’il délègue sa gestion à une agence, il reste propriétaire du bien et peut changer de prestataire selon les conditions de son mandat.

L’investisseur en SCPI ne peut pas remplacer lui-même la société de gestion. Les conditions d’un éventuel changement sont encadrées par le fonctionnement collectif du fonds. Son expérience, la transparence de ses publications et la cohérence de ses décisions doivent donc être étudiées avant la souscription.

Comparer la gestion et le niveau de contrôle

La différence la plus visible entre les deux solutions concerne le rôle de l’investisseur. Avec une SCPI, la gestion est confiée à une société spécialisée. En immobilier direct, le propriétaire prend lui-même les décisions ou choisit les missions qu’il souhaite déléguer.

Gestion déléguée avec les SCPI

L’associé d’une SCPI ne recherche pas personnellement les immeubles ou les locataires. La société de gestion s’occupe notamment :

• des acquisitions et des cessions,
• de la mise en location,
• de l’encaissement des loyers,
• du suivi des locataires,
• des travaux,
• des expertises immobilières,
• de la gestion administrative et comptable.

Cette délégation peut convenir aux investisseurs qui ne souhaitent pas assurer la gestion quotidienne d’un logement. Elle leur permet également d’accéder indirectement à des immeubles professionnels ou européens difficiles à acquérir seuls.

En contrepartie, l’associé ne choisit ni les immeubles, ni les locataires, ni le calendrier des travaux et des ventes. Il doit accepter les décisions prises par la société de gestion dans le cadre de la stratégie prévue.

La gestion déléguée entraîne aussi des frais. Leur niveau et leur incidence sur la performance sont précisés dans le document d’informations clés et la note d’information de chaque SCPI.

Gestion directe avec l’immobilier locatif

Le propriétaire d’un bien locatif conserve la maîtrise des principales décisions. Il choisit notamment :

• le bien et son emplacement,
• le mode de financement,
• le niveau du loyer dans le respect de la réglementation,
• le locataire,
• les travaux,
• le gestionnaire éventuel,
• le moment de la revente.

Ce contrôle peut permettre d’adapter précisément l’investissement à un projet patrimonial. Un propriétaire connaissant bien un marché local peut aussi rechercher un bien dont il estime le potentiel sous-évalué ou réaliser lui-même certains travaux.

Cette autonomie implique une responsabilité plus importante. Le propriétaire doit suivre les obligations réglementaires, sélectionner le locataire, gérer les incidents, anticiper les travaux et tenir compte des règles applicables à la location.

Il peut déléguer une partie de ces tâches à une agence, mais cette délégation génère des frais et ne le libère pas de toutes ses obligations de propriétaire.

Travaux, locataires et arbitrages

Avec une SCPI, les travaux et les relations locatives sont mutualisés à l’échelle du portefeuille. La société de gestion peut décider de rénover, transformer ou céder certains actifs afin d’adapter le patrimoine.

L’associé ne décide pas personnellement de ces opérations. Il en supporte indirectement les coûts et les conséquences à travers la performance du fonds.

Dans l’immobilier direct, le propriétaire choisit les travaux qu’il réalise, sous réserve des obligations légales et des décisions prises par la copropriété. Il peut sélectionner les prestataires, négocier les devis et organiser le calendrier.

Il supporte cependant seul les dépenses concernant son logement. Un ravalement, une rénovation énergétique ou un remplacement d’équipement peut peser fortement sur sa rentabilité pendant plusieurs années.

L’arbitrage diffère également. La société de gestion peut vendre certains immeubles sans que l’associé ait à céder ses parts. Le propriétaire direct doit vendre son bien dans sa totalité s’il souhaite sortir de l’investissement, sauf montage particulier ou vente à la découpe possible.

Comparer la liquidité, le financement et les risques

Les SCPI et l’immobilier locatif sont des placements de long terme. Aucun des deux ne permet de récupérer immédiatement son capital à un prix garanti. Leurs mécanismes de sortie, de financement et de risque sont néanmoins différents.

Liquidité des parts de SCPI

Les parts de SCPI ne sont pas cotées en Bourse. Leur revente dépend de l’existence d’acheteurs et des règles applicables au capital de la SCPI.

Pour une SCPI à capital variable, les demandes de retrait sont généralement confrontées aux nouvelles souscriptions. Lorsque les retraits deviennent plus nombreux que les achats, le délai peut s’allonger.

Pour une SCPI à capital fixe, les parts sont notamment échangées sur un marché secondaire organisé par la société de gestion. Le prix dépend alors de l’offre et de la demande.

Dans les deux cas, la société de gestion ne garantit pas la revente des parts. L’AMF rappelle que la sortie suppose l’existence d’une contrepartie.

La possibilité de céder seulement une partie de ses parts peut offrir une souplesse que la vente d’un logement entier ne permet généralement pas. Cette divisibilité ne garantit cependant ni le délai, ni le prix de vente.

Revente d’un bien immobilier

La vente d’un logement nécessite de déterminer son prix, de trouver un acquéreur, de négocier et de réaliser les formalités nécessaires à la transaction. Le délai dépend de l’emplacement, de l’état du bien, du prix demandé et de la situation du marché.

Un propriétaire peut choisir le moment de la mise en vente et négocier directement les conditions. Il conserve donc davantage de contrôle sur le processus qu’un associé de SCPI.

En revanche, il ne peut pas garantir :

• qu’un acheteur se présentera rapidement,
• que le prix souhaité sera obtenu,
• que la vente couvrira les frais engagés,
• qu’une plus-value sera réalisée,
• que le capital restant dû sera intégralement couvert en cas de crédit.

La présence d’un locataire, la performance énergétique du logement, les travaux nécessaires ou la situation de la copropriété peuvent également influencer le délai et le prix de vente.

Ni les parts de SCPI ni l’immobilier direct ne doivent donc être assimilés à une épargne immédiatement disponible.

Investissement à crédit

L’immobilier locatif direct comme les SCPI peuvent être financés à crédit. Dans les deux cas, le prêt permet de rechercher un effet de levier, mais il augmente aussi les risques.

Pour un bien locatif, la banque peut prendre une garantie sur l’actif financé. Elle étudie le projet, la valeur du logement, les loyers attendus, l’apport et la situation de l’emprunteur.

Pour des parts de SCPI, l’offre de financement peut être plus restreinte. Certaines banques limitent leur financement aux SCPI qu’elles commercialisent ou demandent des garanties complémentaires. Le taux, le montant minimal et les fonds accessibles varient selon les établissements.

Dans les deux cas :

• le crédit doit être remboursé même si les revenus diminuent,
• les loyers ne doivent pas être considérés comme garantis,
• une hausse des charges peut augmenter l’effort d’épargne,
• la valeur de revente peut être inférieure au capital restant dû,
• la capacité de remboursement doit être vérifiée avant de s’engager.

La possibilité de déduire certains intérêts d’emprunt dépend du montage, du mode de détention et de la fiscalité applicable. Elle doit être vérifiée selon la situation de l’investisseur.

Risque de perte en capital et revenus non garantis

Une SCPI expose l’investisseur à une baisse possible du prix de ses parts. Ses revenus dépendent des loyers encaissés, du taux d’occupation, des charges, des travaux et des décisions de distribution. L’AMF rappelle que ni le rendement ni le capital investi ne sont garantis.

L’immobilier locatif direct comporte des risques comparables sous une autre forme. La valeur du logement peut baisser, le locataire peut partir ou ne plus payer, et des travaux imprévus peuvent réduire la rentabilité.

Le propriétaire direct concentre généralement ces risques sur un nombre limité de biens. La SCPI les répartit entre plusieurs actifs, mais ajoute :

• le risque lié aux décisions de la société de gestion,
• les frais propres au fonds,
• une liquidité dépendant du marché des parts,
• une exposition à des actifs que l’investisseur ne choisit pas lui-même.

Aucune des deux solutions n’est sans risque. Leur comparaison doit intégrer le rendement net de l’ensemble des coûts, le temps consacré à la gestion, la fiscalité, l’endettement et la disponibilité du capital.

Quelle solution selon son profil ?

Le choix ne se résume pas à déterminer quelle solution serait la meilleure dans l’absolu. Il dépend du temps que vous souhaitez consacrer à votre investissement, du contrôle recherché, de votre budget et de votre patrimoine actuel.

Les deux solutions peuvent également être complémentaires si leur poids cumulé ne crée pas une exposition immobilière excessive.

Investisseur recherchant une gestion simplifiée

La SCPI peut convenir à un investisseur qui souhaite accéder à l’immobilier sans gérer directement les locataires, les travaux et les formalités quotidiennes.

Elle peut également correspondre à une personne :

• disposant d’un budget inférieur au prix d’un logement,
• souhaitant investir progressivement,
• recherchant plusieurs secteurs ou territoires,
• ne possédant pas d’expertise immobilière locale,
• ne voulant pas consacrer de temps à la gestion locative.

Cette simplicité opérationnelle ne dispense pas de suivre son investissement. L’associé doit lire les bulletins, contrôler les indicateurs, surveiller la liquidité et vérifier que la stratégie reste adaptée à ses objectifs.

Investisseur souhaitant contrôler directement son bien

L’immobilier locatif direct peut davantage convenir à une personne qui souhaite choisir précisément son logement, son emplacement, ses travaux et son mode de location.

Cette solution demande généralement :

• un capital ou une capacité d’emprunt suffisante,
• du temps pour sélectionner et gérer le bien,
• une bonne connaissance du marché local,
• la capacité d’absorber une vacance ou des travaux,
• l’acceptation d’une concentration sur un actif.

Le contrôle direct peut créer des opportunités lorsque l’investisseur possède une expertise particulière. Il s’accompagne cependant d’obligations administratives, techniques et réglementaires plus importantes.

Investisseur recherchant une exposition immobilière répartie

La SCPI permet généralement d’accéder plus facilement à plusieurs immeubles, locataires, secteurs et territoires. Elle peut donc répondre à un investisseur qui souhaite répartir son exposition immobilière sans acquérir directement plusieurs biens.

Cette diversification doit être vérifiée dans les documents de chaque fonds. Le nombre d’actifs ne suffit pas si la SCPI reste fortement concentrée sur un secteur, un territoire ou quelques entreprises.

Un investisseur peut également associer immobilier direct et SCPI : le premier apporte le contrôle d’un actif identifié, tandis que les secondes peuvent compléter l’exposition avec d’autres secteurs et zones géographiques.

Cette combinaison doit rester cohérente avec le reste du patrimoine, l’épargne de précaution et les besoins de liquidité. Pour approfondir cette réflexion, consultez notre guide pour diversifier son patrimoine avec les SCPI.

Article écrit par Paul BOURDOIS Cofondateur Linkedin

Titulaire d'un Master Audit - Contrôle de Gestion depuis 2008, Paul Bourdois travaille comme consultant pendant plusieurs années au sein de la gestion privée du Groupe AXA. Il se spécialise dans la SCPI et cofonde France SCPI en 2015 avec...

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