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SCPI ou investissement locatif, lequel choisir ?

L'investissement immobilier est une solution rassurante pour la plupart des épargnants français. Mais ce placement peut prendre la forme d’un investissement en SCPI ou en investissement locatif direct. Quels sont les avantages et les inconvénients de ces deux placements ?

Bien que de nombreux épargnants aient à cœur d'acquérir d'abord leur résidence principale, ce projet ne convient pas à toutes les situations. Ils se tournent alors vers l’investissement en SCPI ou l’investissement locatif. En voici un comparatif.

L’investissement locatif : avantages et inconvénients

Quand on demande aux jeunes actifs comment ils envisagent d'investir leur épargne, leur réponse est souvent la même : dans l'immobilier. Mais pour beaucoup, la foi dans un tel placement tient plus à ce qu'ont pu faire leurs parents avant eux qu'à une réelle compréhension de ce qu'implique leur investissement.

La gestion locative est compliquée

Quand on questionne les épargnants sur ce qui les rassure lorsqu'ils achètent un appartement pour le mettre en location, les arguments sont nombreux. Ils considèrent d'abord que gérer eux-mêmes les biens leur permet d'être sûrs d'optimiser leur placement : maîtrise du coût des travaux (quitte à les faire eux-mêmes), recherche active de locataires pour limiter les périodes de vacances. Le recours à l'endettement ne les effraie pas, les taux d'emprunts immobiliers étant historiquement bas. Enfin, ils considèrent souvent, à tort ou à raison, que leur bien se valorisera avec le temps et qu'ils feront une plus-value à la revente.

En réalité, la gestion locative peut s'avérer compliquée à gérer dans le temps (changements fréquents de locataires, relations humaines). Beaucoup ont recours au bout de quelques années à des professionnels qui s'en chargent à leur place, occasionnant de nouvelles dépenses. Par ailleurs, la gestion du bien en lui-même vient avec son lot de surprises : nouvelles normes énergétiques à prendre en compte lors des travaux de rénovation et d'entretien, ravalements de façade, dégâts imprévus.

La rentabilité difficile à évaluer

Les aspects financiers ne sont pas non plus simples à modéliser : si le calcul des coûts d'achat-revente et de crédit sont clairs, la pertinence de l'investissement sur plusieurs années est bien plus complexe. Il faut prendre en compte non seulement le coût du crédit et de l'assurance mais aussi des différents travaux d'entretien, la taxe foncière, l'imposition sur les loyers et sur la plus-value, les frais de notaire, d'agence, de dossier de crédit, de garantie. Finalement, au regard de la rentabilité réelle du placement (et de la charge mentale qu'il occasionne), on peut se demander s'il n'aurait pas été plus simple et tout aussi rentable de placer son argent autrement.

Le prix d’investissement

Enfin, l’investissement locatif n’est pas forcément concevable pour tous les épargnants. Pour certains d'entre eux, l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location à plusieurs millions d’euros est tout simplement impossible. En revanche, l’investissement minimum pour devenir associé d’une SCPI correspond à quelques centaines d’euros.

La SCPI, sans souci de gestion et plus accessible

Quand on leur parle de SCPI, seuls 3% des personnes interrogées les connaissent. Et pourtant, quand on leur explique de quoi il s'agit, la quasi-majorité d'entre-elle estiment que c'est le placement idéal.

Les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier dès 200€. C'est donc un placement accessible à de nombreux épargnants. L'investissement est réparti sur plusieurs biens immobiliers dont on devient propriétaire au prorata de la somme investie. Il s'agit de biens professionnels : bureaux, commerces, établissements de santé, crèches, parkings. (et non pas d'immobilier résidentiel). Les loyers perçus proviennent de plusieurs locataires, réduisant le risque d'un locataire mauvais payeur. Et surtout, une "société de gestion" s'occupe de gérer la SCPI pour vous : achat et revente des biens, gestion locative, travaux, vous n'avez rien à faire.

Les SCPI sont donc un moyen simple de placer son épargne dans l'immobilier sans aucune gestion. Les rendements sont attractifs (biens que non garantis comme avec l'immobilier direct) : 4,18% en moyenne en 2020. Comme avec l'immobilier classique, il faut envisager ce placement dans la durée (10 ans minimum conseillé) pour amortir les frais de souscription payés en sortie. Mais la durée de détention moyenne de parts de SCPI est de plus de 20 ans car ce placement correspond parfaitement à un objectif de création de revenus complémentaires de long terme.

Découvrir les avantages des SCPI

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