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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI

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SCPI ou investissement locatif, que choisir en 2024 ?

L'investissement immobilier est une solution rassurante pour la plupart des épargnants français. Mais ce placement peut prendre la forme d’un investissement en SCPI ou en investissement locatif direct. Quels sont les avantages et les inconvénients de ces deux placements ? France SCPI dresse un comparatif entre les 2 solutions pour aider à choisir entre l'investissement immobilier locatif classique ou la SCPI.

Les Français, dès lors qu'ils disposent d'un peu d'épargne ont à coeur d'investir dans la pierre pour se loger grâce à leur résidence principale ou investir pour se constituer un patrimoine immobilier. Ces particuliers se tournent alors vers l’investissement en parts de SCPI autrement appelé la pierre papier ou vers l’investissement immobilier locatif classique à savoir investir dans le résidentiel. Mais chacune de ces 2 voies impliquent forcément des contraintes et des atouts que nous proposons d'exposer.

L’investissement locatif : avantages et inconvénients

Quand on demande aux jeunes actifs comment ils envisagent d'investir leur épargne, leur réponse est souvent la même : dans l'immobilier. Mais pour beaucoup, la pertinence d'un tel placement repose plus sur ce qu'ont pu faire les générations précédentes, qu'à une réelle compréhension de l'investissement.

La gestion locative est compliquée

Quand on questionne les épargnants sur ce qui les convainc d'acheter un appartement ou une maison pour les mettre en location, les arguments sont nombreux. Ils considèrent d'abord que gérer eux-mêmes les biens leur assure d'optimiser leur placement à travers :

  • La maîtrise du coût des travaux (quitte à les faire eux-mêmes),
  • La recherche active de locataires pour limiter les périodes de vacances.

Le recours à l'endettement ne les effraie pas, même si l'environnement de taux d'emprunts immobiliers bas semble définitivement terminé. Enfin, ils considèrent souvent, à tort ou à raison, que leur bien se valorisera avec le temps. Ils demeurent une nouvelle fois convaincus qu'ils constateront nécessairement une plus-value à la revente.

En réalité, la gestion locative liée à l'immobilier peut s'avérer plus compliquée au fur et à mesure des années. En effet, chaque propriétaire sera très probablement confronté à des changements de locataires, des impayés, des désaccords, etc. Après quelques années d'auto-gestion, il est donc courant que de nombreux propriétaires délèguent la gestion à des professionnels, engendrant donc de nouvelles dépenses. Certains propriétaires activent même une assurance sur les loyers impayés. Par ailleurs, la gestion d'un bien immobilier implique souvent des imprévus :

  • Nouvelles normes énergétiques à prendre en compte lors des travaux de rénovation et d'entretien,
  • Ravalements de façade,
  • Dégâts imprévus,
  • Nouvelles lois venant encadrer les loyers.

La rentabilité difficile à évaluer

Les aspects financiers ne sont pas non plus simples à modéliser : si le calcul des coûts d'achat-revente et de crédit sont clairs, la pertinence de l'investissement immobilier sur plusieurs années est bien plus complexe. Il faut prendre en compte non seulement le coût du crédit et de son assurance mais aussi des différents travaux d'entretien, la taxe foncière, l'imposition sur les loyers et sur la plus-value, les frais de notaire, d'agence, de dossier de crédit, de garantie. Par ailleurs, comme évoqué dans la partie Gestion Locative, il est courant pour un propriétaire de déléguer la gestion à une agence ou même de souscrire à une assurance contre les loyers impayés. Ainsi, la rentabilité d'un investissement qui peut atteindre les 5 à 6%, se retrouve diminuée de moitié.

Même s'il permet d'encaisser des revenus fonciers, la rentabilité réelle du placement dans l'immobilier locatif - et de la charge mentale qu'il occasionne - peut questionner. Il est en effet courant de voir des épargnants s'interroger sur le rendement net et la pertinence d'un tel placement.

Le prix d’investissement

Enfin, l’investissement dans l'immobilier locatif n’est pas forcément concevable pour tous les épargnants. Pour certains d'entre eux, l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location reste inaccessible à cause des montants minimums. Il est également plus compliqué d'investir dans un environnement économique turbulent avec une conjoncture défavorable comme celle que l'on connait depuis 2023. En revanche, l’investissement minimum pour devenir associé d’une SCPI correspond à quelques centaines d’euros.

La SCPI, sans souci de gestion et plus accessible

Quand on leur parle de SCPI de rendement, seuls 3% des personnes interrogées connait ce qu'on appelle également la pierre papier. Et pourtant, quand on leur explique le fonctionnement, la quasi-majorité d'entre-elles estime qu'il pourrait s'agir du placement idéal.

Assez confidentielle, la SCPI n'est autre qu'une société qui investit dans des actifs professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, etc.) et qui encaisse les loyers. Les épargnants peuvent donc acheter une ou plusieurs parts de SCPI et ainsi percevoir des revenus fonciers sans se soucier de l'aspect locatif du patrimoine.

En plus d'éviter la gestion des biens aux épargnants, la SCPI permet également d'investir dans l'immobilier dès 187€. Il s'agit probablement de l'investissement foncier le plus accessible. L'investissement SCPI permet de répartir indirectement son épargne sur plusieurs biens immobiliers dont on devient propriétaire au prorata de la somme investie.

La dilution du risque locatif est également un des avantages de la SCPI. En plus d'investir sur différentes typologies de biens, la SCPI de rendement n'est pas cantonnée à une seule zone géographique. Elle peut donc investir dans une multitude de zones géographiques, en France mais également à l'étranger. Le risque locatif, qui se traduit par des loyers impayés, est donc fortement dilué grâce aux portefeuilles des SCPI investis de manière diversifiée à la fois sur différentes typologies, zones géographiques à une multitude de locataires.

Les SCPI sont donc un moyen simple de placer son épargne dans l'immobilier sans aucune gestion. Les rendements sont attractifs (biens que non garantis comme ceux de l'immobilier direct) : 4,52% en 2023. Comme pour l'immobilier classique, il faut envisager ce placement dans la durée (10 ans minimum conseillé) pour amortir les frais de souscription payés en sortie. Mais la durée de détention moyenne de parts de SCPI est de plus de 20 ans car ce placement correspond parfaitement à un objectif de création de revenus complémentaires de long terme.

Découvrir les avantages des SCPI
Paul Bourdois
Article écrit par Paul BOURDOIS Cofondateur Linkedin

Titulaire d'un Master Audit - Contrôle de Gestion depuis 2008, Paul Bourdois travaille comme consultant pendant plusieurs années au sein de la gestion privée du Groupe AXA. Il se spécialise dans la SCPI et cofonde France SCPI en 2015 avec...

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Questions fréquentes

L’investissement en SCPI est un placement accessible à tous. Les épargnants peuvent acquérir des parts à partir de 200 euros. L’entretien du bien et la recherche des locataires sont sous la responsabilité de la société de gestion qui gère la SCPI. Grâce à l’important portefeuille immobilier de la SCPI, le risque locatif est dilué et les associés continuent de percevoir leurs loyers.
Malgré plusieurs avantages, l’investissement en SCPI compte plusieurs points de vigilance. C’est un investissement qui demeure immobilier et donc à envisager sur le long terme. France SCPI recommande de placer son épargne en SCPI pour une durée minimum de 8 à 10 ans afin d’amortir les frais de souscription. Le rendement n’est donc pas garanti et dépend de la fluctuation du marché immobilier, à la hausse ou à la baisse. Le prix auquel on acquiert les parts de SCPI est également non garanti puisqu’il peut, lui aussi fluctuer en fonction de la conjoncture et du marché.
En 2023, les SCPI ont versé un rendement moyen de 4,52% à leurs épargnants. Ce Taux de Distribution peut évidemment être plus importante selon les SCPI. Certaines d’entre elles permettent en effet d’investir sur le marché de l’hôtellerie ou de logistique. Ce type d’actifs permet à ces SCPI d’afficher des taux supérieurs à 7% et dans certains cas à 10% comme la SCPI Comète

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