Une SCPI est-elle liquide ?

Le climat inflationniste et les tensions économiques peuvent fragiliser naturellement le marché immobilier, auquel sont directement exposées les SCPI. Certaines d'entre elles sont donc contraintes d’ajuster leur prix de souscription à la baisse pour refléter la réalité du marché.

Ces corrections, bien que rationnelles d’un point de vue économique, ébranlent généralement la confiance des épargnants. Face à cela, les demandes de retraits peuvent se multiplier, ravivant une question centrale : une SCPI est-elle un placement liquide ?

Cette situation rappelle toutefois une réalité essentielle : la SCPI n’est pas un placement immédiatement mobilisable. Son fonctionnement repose sur la détention d’actifs immobiliers, qui nécessitent donc du temps pour être acquis, valorisés ou cédés.

La SCPI, un placement immobilier tangible

Savoir si une SCPI est liquide est une question souvent posée. Et elle revient à répondre à une autre question sous-jacente : peut-on revendre facilement et rapidement ses parts de SCPI ? Avant de répondre à cette interrogation, il est important de rappeler qu'une SCPI de rendement est liquide dans le sens ou les parts ne sont pas bloquées. Chacun peut s'en séparer à tout moment.

Il convient néanmoins de préciser que la durée de détention recommandée par l'AMF doit s’envisager sur une longue durée entre 8 à 10 ans minimum. Deux raisons l'expliquent :

• Le marché immobilier répond à des cycles plus longs qu'un simple actif financier,
• Des frais de sorties, appelés des frais de souscription sont supportés par l'associé lorsqu'il revend ses parts. Ces derniers représentent 8% à 12% de la valorisation des SCPI au moment de la vente. Si l'associé ne vend pas ses parts, il ne subit donc pas ces frais.

Il est donc très important d'envisager l’investissement en SCPI sur une période qui permet d'amortir ces frais.

Pour ceux qui souhaitent vendre leurs parts de SCPI, un délai d’attente d’environ trois semaines est généralement observé avant que les associés perçoivent les fonds. Ce délai, jugé comme relativement court, dépend toutefois de la SCPI.

Liquidité SCPI, de quoi parlons-nous ?

La liquidité, l’un des trois piliers fondamentaux d’un placement aux côtés du rendement et du risque, constitue un critère essentiel dans l’évaluation d’un investissement. Dans le cadre des SCPI, la liquidité désigne la capacité à revendre rapidement ses parts afin de récupérer son capital investi.

De manière générale, un produit d’investissement est dit liquide lorsqu’il peut être vendu ou converti en espèces sans perte significative de valeur. À l’inverse, un actif illiquide est plus difficile à céder rapidement et nécessite souvent une décote importante pour attirer un acheteur.

La liquidité d’une SCPI dépend donc à la facilité et à la rapidité avec lesquelles un associé peut céder ses parts. Plus la SCPI attire de nouvelles souscriptions, plus elle est liquide, les entrées compensant les retraits. À l’inverse, lorsqu’il y a davantage de demandes de sortie que de souscriptions, le rachat de parts de SCPI devient plus complexe et la liquidité se réduit mécaniquement.

Toutefois, le sous-jacent immobilier des SCPI implique un horizon d’investissement long. Par nature, la SCPI n’est donc pas un placement liquide mais ne bloque pas pour autant les fonds investis contrairement aux produits de capitalisation.

Quelle différence de liquidité entre nouvelles et anciennes SCPI ?

Si la SCPI n’est donc pas un placement liquide, il est essentiel de nuancer cette notion, celle-ci est étroitement liée à la collecte. En effet, les nouveaux souscripteurs compensent ceux qui souhaitent sortir du fonds. Toutefois, toutes les SCPI ne présentent pas la même dynamique de collecte et une différence se dessine.

Les jeunes SCPI bénéficient généralement d’une collecte plus soutenue grâce à leur attractivité de nouveauté. À l’inverse, les SCPI plus anciennes ne collectent peu ou plus du tout. Elles peuvent ainsi rencontrer des difficultés à honorer les demandes de retrait, faute de contreparties. Dans ce cas, les associés doivent patienter, parfois jusqu’à la vente d’actifs immobiliers pour récupérer leurs fonds.

Ainsi, si les SCPI récentes présentent une forte liquidité, les plus anciennes peuvent se révéler nettement moins liquides.

La liquidité affecté par le statut des SCPI

Un autre élément influe directement sur la liquidité d’une SCPI : son statut juridique. Le délai et la facilité de revente des parts varient selon qu’il s’agisse d’une SCPI à capital fixe ou d’une SCPI à capital variable.

Dans le cas des SCPI à capital variable, la revente s’effectue sur le marché primaire, sous la supervision de la société de gestion. Celle-ci organise le rachat des parts grâce à la collecte des nouveaux souscripteurs. Les transactions se basent sur le prix nominal, au prix de souscription fixé par la société de gestion. Plus souples dans leur fonctionnement, les SCPI à capital variable ont tendance à attirer davantage d'investisseurs, notamment grâce à leur flexibilité d’ajuster leur capital selon les tendances du marché.

Les SCPI à capital fixe, quant à elles, disposent d’un nombre de parts limité. Les échanges se réalisent sur le marché secondaire, directement entre investisseurs, sans intervention de la société de gestion. Une différence notable puisque le prix des parts dépend alors du jeu de l’offre et de la demande. Ce modèle rend les transactions plus aléatoires. Ce type de SCPI étant moins sollicité, les investisseurs, associés de la SCPI, peuvent être contraints de céder leurs parts à un prix inférieur pour trouver preneur. Le prix de part des SCPI à capital fixe fluctue donc selon la moyenne des transactions du mois.

Les SCPI à capital fixe, perçues comme moins attractives en raison de leur fonctionnement, peuvent donc afficher un prix de part bien en-deçà de leur valeur de reconstitution, au-delà des -10%. Un paradoxe, puisque ces véhicules présentent généralement des performances supérieures à la moyenne du marché. Cette différence s’explique par le cadre propre aux SCPI à capital variable, dont le prix de souscription doit être fixé en référence à la valeur de reconstitution. La réglementation de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) encadre strictement cet écart. Ainsi, les SCPI à capital fixe se révèlent généralement moins liquides, tandis que les SCPI à capital variable offrent une sortie plus fluide.

Comment évaluer la liquidité d’une SCPI ?

La liquidité étant un élément central de la bonne santé d’une SCPI, plusieurs indicateurs permettent de l’évaluer :

• Le ratio entre les entrées et les sorties : Celui-ci donne une indication sur la dynamique du fonds. Lorsque les souscriptions dépassent les retraits, la SCPI bénéficie d’un bon niveau de liquidité. À l’inverse, un déséquilibre peut provoquer une tension sur le fonds.

• La part de fonds institutionnels dans le capital : Une présence importante d’investisseurs institutionnels peut fragiliser l’équilibre du véhicule. En cas de retrait massif, ces acteurs, qui investissent souvent plusieurs millions d’euros, risquent de déséquilibrer la structure de la SCPI et d’en impacter la liquidité.

• Le montant moyen investi par associé : Cet indicateur offre une lecture sur la structure du capital. Il permet d’identifier si la SCPI est concentrée entre les mains de gros porteurs ou, au contraire, répartie entre de nombreux investisseurs. Plus le nombre d’associés est restreint, plus le risque de retraits importants et soudains est élevé. La moyenne des capitaux investis par les investisseurs se calcule en divisant la capitalisation par le nombre d'associés.

Quelle solution pour les SCPI moins liquides ?

Lorsqu’une SCPI rencontre des difficultés de liquidité, plusieurs leviers peuvent être activés par sa société de gestion :

• Une des mesures consiste souvent à ajuster le prix de la part à la baisse. Cette décision, bien que négative, vise à stimuler la demande en rendant la SCPI plus accessible et plus attractive auprès des nouveaux investisseurs. En abaissant le prix de souscription, la société de gestion tente de relancer la reprise des échanges, ce qui peut, à terme, restaurer la liquidité du fonds.

• Une autre solution réside dans la création d’un fonds de remboursement. Après validation à l’assemblée générale, la SCPI peut constituer une poche spécifique dédiée au rachat de parts en attente de retrait. Ce fonds est alimenté par une partie des revenus locatifs et surtout par les cessions d’actifs. Les parts rachetées le sont selon un ordre chronologique et à un prix inférieur à la valeur de retrait, généralement avec une décote comprise entre 10% et 15%.

• Dans d’autres cas, certaines sociétés de gestion agissent sur des leviers d’attractivité pour encourager la collecte. Elles peuvent jouer sur les indicateurs de fonctionnement et réduire le délai de jouissance, diminuer les frais de souscription ou encore adapter leur politique de distribution afin d’attirer de nouveaux épargnants.