Longtemps réservé aux épargnants les plus aisés, l'investissement locatif continue d'attirer un large public. Il incarne la stabilité et la possibilité d’évoluer financièrement. Toutefois, malgré ce fort engouement, l’accès à ce placement reste inaccessible, en particulier dans un contexte économique marqué par la hausse des taux d’intérêt.
Pourtant, certains produits d’investissement permettent d’accéder indirectement à l’immobilier locatif, sans passer par l’achat d’un bien en direct. C’est notamment le cas des SCPI et de l’immobilier fractionné.
Si ces deux placements reposent sur un principe commun - celui de la mutualisation de l’acquisition d’un bien immobilier entre plusieurs investisseurs, ils sont souvent, à tort, présentés comme équivalents. Car derrière cette proximité apparente, ces deux solutions poursuivent des objectifs patrimoniaux bien différents, avec des fonctionnements qui n’ont rien de comparable.
L’immobilier fractionné, une nouvelle manière d’investir pour les épargnants
Apparu aux États-Unis au début des années 2010 avec des plateformes comme Fundrise, l'immobilier fractionné s'est développé plus récemment en France, où il est particulièrement prisé des jeunes actifs. L’immobilier fractionné (fractional ownership en anglais) consiste à investir collectivement dans un bien immobilier avec d’autres investisseurs. Contrairement à l’achat d’un bien en direct qui nécessite un apport minimum conséquent et qui peut impliquer généralement le recours à un crédit, l’immobilier fractionné permet aux épargnants de détenir de manière collective une fraction d’un bien, sous formes de parts. L’objectif est ainsi de réaliser un investissement locatif et de percevoir des revenus complémentaires sous la forme de coupons obligataires distribués soit de manière mensuelle ou trimestrielle.
Quelles sont les étapes pour investir dans l’immobilier fractionné ?
Pour investir dans l’immobilier fractionné, les investisseurs doivent se tourner vers des plateformes qui proposent cette solution d’investissement. Ces dernières sélectionnent un bien immobilier, généralement résidentiel. Le rôle de ces différentes plateformes est de détecter des biens immobiliers disponibles sur le marché pour les proposer aux investisseurs. Chaque investisseur peut ensuite acheter une fraction de l’actif.
Quels sont les avantages de l'immobilier fractionné ?
L’immobilier fractionné est une solution d’investissement attrayante pour les investisseurs qui souhaitent réaliser un investissement locatif. Voici les principaux avantages de ce type d’investissement :
- Forte accessibilité : les souscripteurs peuvent investir collectivement de manière abordable. Le montant minimum requis est généralement d’une centaine d’euros.
- Un bon rendement : le taux de distribution est calculé en fonction des revenus locatifs et de la valeur du bien immobilier sur le long terme. Dans le cas de l’immobilier fractionné, le rendement est généralement compris entre 3% et 7%.
- Absence de gestion : les souscripteurs qui investissent dans l’immobilier fractionné n’ont pas la nécessité de s’occuper de la gestion du bien. Ce sont les plateformes spécialisées qui font appel aux sociétés de gestion.
- Fiscalité adoucie : l’investissement dans l’immobilier fractionné est soumis à une imposition sur le revenu fixé à 30% sur les loyers et les dividendes perçus (flat tax). Cette imposition comprend 12,8% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux.
Quels sont les inconvénients de l’immobilier fractionné ?
Ce type d’investissement comporte également des inconvénients :
- L’immobilier fractionné est une solution récente : Ce type d’investissement suscite certes un engouement, mais les différentes plateformes qui structurent les produits sont encore trop jeunes et possèdent peu d’historique.
- Un cadre réglementaire encore hétérogène : Certaines plateformes d'immobilier fractionné sont enregistrées ou agréées par l'AMF en tant que Prestataires de Services de Financement Participatif (PSFP), un statut qui concerne la plateforme et non le produit d'investissement lui-même. Ce statut n'offre pas le même niveau de protection qu'un produit réglementé comme la SCPI, malgré des discours commerciaux qui peuvent parfois laisser penser le contraire.
- Un manque de liquidité : Les investisseurs qui souhaitent revendre leurs parts d’immobilier fractionné peuvent avoir plus de difficultés pour revendre leurs parts. Le temps d'attente peut s’avérer considérable. Certaines plateformes d’investissement collectif ne disposent pas de marché secondaire pour les associés qui souhaitent céder leurs parts.
- Des frais de gestion élevés : Ces derniers peuvent s’avérer être très onéreux pour les investisseurs. Parmi ces coûts, on retrouve les frais de notaire, les commissions des plateformes spécialisées ainsi que les frais de gestion.
- Un capital non garanti : Les porteurs de projets ne peuvent garantir le capital à ceux qui souhaitent céder leurs parts. Comme dans tout projet immobilier, la perte en capital représente un risque non négligeable.
La SCPI : une alternative à l’immobilier fractionné
Si l'immobilier fractionné peine encore à séduire les épargnants, la SCPI constitue à l'inverse une solution d'investissement viable ayant déjà fait ses preuves depuis plusieurs décennies.
La SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier, est en effet un véhicule d’investissement qui se constitue un portefeuille immobilier composé d’une multitude de biens professionnels tels que des bureaux, des commerces, des locaux d’activités ou des établissements de santé. Contrairement à l’immobilier fractionné, où l’investisseur détient une ou plusieurs parts d’un seul bien, la SCPI repose sur la mutualisation du risque locatif : les épargnants acquièrent des parts d’un portefeuille, qui peut compter plusieurs dizaines d’actifs.
Quelles sont les avantages d’investir en SCPI ?
La SCPI dispose de nombreux avantages pour les épargnants qui souhaitent se diriger vers ce produit d’investissement. Parmi eux figurent :
- Un fort rendement : En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI s'élève à 4,91% (contre 4,72% en 2024). Ces trois dernières décennies, le rendement moyen oscillait entre +4% et +8%.
- Une facilité d’accès : Pour investir en SCPI, les épargnants peuvent débourser un montant minimum de 100 euros.
- Une dilution du risque locatif : Une SCPI détient un portefeuille immobilier occupé par de multiples locataires ce qui permet une mutualisation du risque locatif.
- Une absence de gestion : Les détenteurs de parts de SCPI n’ont pas à se préoccuper de la gestion des biens qui est supervisée et pilotée par la société de gestion de la SCPI.
- Un produit agréé par l’AMF : Les SCPI sont réglementées de manière stricte par l’AMF, le gendarme financier français.
Pour plus d’informations complémentaires, les épargnants peuvent consulter l’article de France SCPI dédiés aux avantages de ce produit immobilier.
Quels sont les inconvénients de la SCPI ?
La SCPI comporte aussi des limites à connaître avant d'investir :
- Une absence de garantie sur le capital et le rendement : comme tout placement immobilier, la SCPI n'offre aucune garantie de restitution du capital investi. À titre d'illustration, le prix moyen des parts de SCPI a reculé de 3,45% en 2025.
- Un risque de liquidité : la revente des parts dépend de l'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché ; le délai de retrait peut varier et n'est pas garanti par la société de gestion.
- Des frais de souscription qui peuvent réduire la performance nette, notamment en cas de revente anticipée.
- Une fiscalité parfois lourde : les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux.
- Un horizon de placement long : la SCPI est un placement de long terme (8 à 10 ans minimum recommandé).
Pour les nouveaux souscripteurs qui souhaitent acheter des parts de SCPI, ils peuvent consulter cet article rédigé par France SCPI.
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Diplômée d'une Licence en Psychologie à l'université de Paris-Nanterre, Manon se destine à être journaliste. Après une expérience de communication interne notamment au sein de la Collectivité Territoriale de la ville de Nanterre, elle rejoint France SCPI en tant que...
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