Qu’est-ce qu’un OPCI ?
Un OPCI pour Organisme de Placement Collectif en Immobilier est une sorte d’OPCVM (Organisme de Placement Collectif de Valeurs Mobilières) à dominante immobilière qui investit dans l’immobilier physique contraint par une limite maximale de 51%. Le reste peut quant à lui être investi dans des fonds immobiliers classiques ou des produits financiers. Le point important à retenir est que la proportion investie dans l’immobilier ne peut dépasser 60%. En conséquence, un OPCI est un produit à dominante immobilière mais pas seulement.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
À contrario une SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier est une Société qui investit exclusivement et directement dans l’immobilier physique. Ces actifs peuvent être des bureaux, des commerces, des entrepôts mais également du résidentiel. Elle possède tout simplement un portefeuille immobilier occupé par des locataires.
OPCI SCPI : Les points communs
Outre la thématique immobilière, les principaux points communs entre OPCI et SCPI demeurent dans :
- La facilité d’accès : Il n’est en aucun cas question de passer chez un notaire ou de procéder à une augmentation de capital devant expert-comptable, les parts de SCPI ou d’OPCI s’acquièrent en ligne, en quelques minutes à partir de quelques dizaines d’euros.
- L’absence de gestion qui caractérise l’OPCI comme la SCPI : Même si le sous-jacent est immobilier, les épargnants n’ont absolument pas la gestion des biens ou des locataires.
Les principales différences entre OPCI et SCPI
Le mode de détention
La première différence notable réside dans le mode de détention. Les SCPI de rendement se détiennent directement au nominal. Lors de l’achat de parts de pierre papier, vous recevez un certificat de propriété de parts numérotées et uniques.
On note toutefois que depuis quelques années, les parts de SCPI peuvent se détenir au sein d’un contrat d’assurance vie. Les épargnants restent néanmoins peu nombreux à opter pour ce mode d’investissement car chargé en frais.
Les OPCI ne peuvent pas se détenir en direct. Les parts sont obligatoirement logées au sein d’un contrat d’assurance-vie ou d’un compte titres ordinaire.
Le but du placement
Un OPCI est avant tout un placement de capitalisation. Du fait de son mode de détention, il n’a pas pour principal objectif de distribuer des revenus.
La SCPI est quant à elle faite pour distribuer des revenus aux détenteurs de parts. L’immobilier professionnel dans lequel elle investit est d’ailleurs considéré comme un actif de rendement par opposition à un actif de capitalisation. Ceci explique le succès de l'investissement en SCPI pour se constituer un complément de revenus à la retraite.
La fiscalité du placement
Dans le mode de détention, il est évident que les OPCI sont moins taxés. Ces derniers supportent la flat tax à 30%. Les revenus des SCPI sont, elles, considérés comme des revenus fonciers taxés à hauteur de la tranche marginale d’imposition de l’épargnant à laquelle s'ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) de 17,2%.
La volatilité
Les OPCI, en grande partie investis sur des supports financiers pâtissent de la forte volatilité des marchés actions contrairement aux SCPI investies sur de l’immobilier direct à 100%. En 2023, les OPCI grand public affichent une performance globale (rendement courant et revalorisation) de -7,6%. De leur côté, les SCPI affichent pour 2023 un TD de 4,52%.
La liquidité
Directement liés au mode de détention, les OPCI sont beaucoup plus liquides. En effet, cette garantie est obligatoirement assurée :
- Par la société de gestion qui gère l’OPCI s’il les parts sont détenues dans le cadre d’un compte titres,
- Par l’assureur si les parts sont logées dans un contrat d’assurance vie.
Ceci explique également pourquoi un OPCI ne peut pas être composé à 100% d’immobilier. La SCPI de son côté n’a aucune garantie de liquidité à l’instar d’un appartement ou d’un autre investissement immobilier.
La conclusion entre OPCI et SCPI
L’émergence du produit OPCI au début des années 2000, fait pour remplacer la SCPI montre ses limites. Même s’il offre plus de liquidité, la forte volatilité à laquelle il peut être soumis ne convainc pas les investisseurs. Ceci est d’autant plus vrai dans la période actuelle de crise du Coronavirus.
En dépit d’une fiscalité plus forte et d’une liquidité moindre, les investisseurs préfèrent se tourner vers un produit dont la structure de rémunération répond à un besoin de complément de revenus.
