Dans l’univers de la pierre papier, terme qui se rapporte à l’investissement immobilier indirect, plusieurs types de fonds se distinguent nettement des autres. Parmi eux, deux produits encadrées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) occupent une place centrale, souvent perçus comme opposés : l’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) et la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
Initialement conçu pour moderniser l’offre et proposer une alternative à la SCPI, l’OPCI n’a pas véritablement concurrencé son aînée et s’est, au contraire, imposé comme un fonds d’investissement à part entière. Davantage tourné vers la diversification, mêlant immobilier et placements financiers, son enveloppe hybride attire une clientèle tournée vers le risque.
La SCPI reste, quant à elle, le pilier historique de la pierre papier. Centrée exclusivement sur l’immobilier, elle continue de séduire en corrigeant les lacunes de l’investissement locatif en direct. Dans un contexte post-inflationniste, elle tire son épingle du jeu, grâce à un climat opportuniste et des rendements « très » attractifs, notamment pour les fonds les plus jeunes.
Mais alors, entre ces deux solutions aux besoins et aux objectifs bien distincts, quel placement privilégié ?
L’OPCI, un produit diversifié pour davantage de risque
Inspiré de la SCPI pour la dimension immobilière et des OPCVM (fonds d’investissement en valeurs mobilières) pour l'approche financière, l’OPCI mutualise l’épargne des investisseurs pour l’allouer à un portefeuille diversifié. Sa composition est strictement encadrée par la réglementation et doit répondre à un cahier des charges précis :
- 60% minimum investis dans de l’immobilier professionnel,
- 35% maximum dans des actifs financiers,
- 5% au minimum en liquidités pour garantir la sortie des investisseurs,
L’OPCI doit redistribuer au minimum 85% de ses revenus (y compris les plus-values éventuelles) à ses associés. La souscription se fait via un compte-titres ou un contrat d’assurance vie, souvent à partir de 100 euros seulement.
La SCPI, l’alternative à l’investissement locatif en direct
Si les OPCI incluent une poche immobilière, les SCPI en ont fait leur spécialité. Elles se constituent un portefeuille essentiellement immobilier professionnel et s'imposent comme une alternative solide à l’investissement locatif en direct, jugé trop contraignant. La SCPI corrige en effet de nombreux écueils de l’immobilier classique. En cela, elle répond aux attentes des investisseurs :
- un ticket d’entrée très accessible,
- un rendement stable et régulier,
- une gestion entièrement déléguée à une société de gestion agréée,
- un risque locatif dilué grâce à un portefeuille conséquent,
- un cadre réglementaire strict, sous la supervision de l’AMF.
Pour une analyse complète sur l’investissement en SCPI, vous pouvez consulter cet article concernant les avantages de la SCPI.
OPCI SCPI : Les points communs
Outre la thématique immobilière, les principaux points communs entre OPCI et SCPI concernent :
- L’accessibilité : Il est possible de souscrire à des parts de SCPI ou d’OPCI à partir de quelques centaines d’euros.
- L’absence de gestion : même si le sous-jacent de ces supports d’investissement est l’immobilier, les épargnants n’interviennent pas dans l’administration des biens ou la gestion des locataires. L'ensemble de ces missions est confié à leurs sociétés de gestion.
Les principales différences entre OPCI et SCPI
Le mode de détention
La première différence notable réside dans leur mode de détention. Les SCPI de rendement se détiennent en nominal, au prix de souscription fixé par la société de gestion. Lors de l’achat de parts, l’investisseur reçoit un certificat de propriété mentionnant des parts numérotées et nominatives.
On note toutefois que les parts de SCPI peuvent également se détenir au sein d’un contrat d’assurance vie. Les épargnants restent néanmoins peu nombreux à opter pour ce mode d’investissement car chargé en frais.
À l’inverse, les OPCI ne peuvent pas être souscrits en direct. Ils doivent obligatoirement être logés dans un contrat d’assurance vie ou dans un compte-titres. L’OPCI, qui s’apparente donc au fonctionnement de l’OPCVM, est composé d’un portefeuille d’actifs immobiliers et financiers, dont la valeur est calculée très régulièrement. La société de gestion publie alors une valeur liquidative, dite valeur réelle du portefeuille qui détermine le prix d’achat ou de vente de l’OPCI.
Le but du placement
Bien que l’OPCI soit soumis à l’obligation de distribuer 85% de ses revenus, il s’agit avant tout d’un placement de capitalisation. Une subtilité qui s’explique en effet par son mode de détention : les parts d’OPCI sont logées dans un contrat d’assurance vie. Dans ce cadre, les revenus générés ne sont pas versés directement à l’épargnant mais à l’assureur. Ce dernier les réinvestis automatiquement dans le fonds, permettant de faire croître la valeur liquidative de l’OPCI. Ainsi, bien qu’il y ait distribution, celle-ci est capitalisée, sans perception immédiate de revenus.
À l’inverse, la SCPI est un produit de rendement, conçu avant tout pour distribuer régulièrement des revenus à ses associés. En investissant dans de l’immobilier professionnel, considéré comme un actif de rendement, la SCPI verse des dividendes mensuels ou trimestriels. Ce modèle répond parfaitement aux attentes des épargnants à la recherche de revenus complémentaires.
Toutefois, l'investissement en SCPI peut également prendre une dimension de capitalisation lorsqu’elle est souscrite en nue-propriété. Dans ce cas, l’investisseur ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement, mais bénéficie en contrepartie d’une revalorisation de son capital à l’échéance, au moment du remembrement de la pleine propriété.
La fiscalité du placement
L’enveloppe dans laquelle sont souscrits les parts de SCPI ou d’OPCI influence la fiscalité appliquée au placement. Généralement, les OPCI sont logés au sein d’un contrat d’assurance vie. À ce titre, les revenus générés sont soumis à la flat tax de 30%, qui inclut l’impôt sur le revenu (12,8%) et les prélèvements sociaux (17,2%).
À l’inverse, les revenus issus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers la plupart des cas. Ils sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’investisseur, qui peut osciller de 0% à 45%. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux lorsque les biens sont situés en France.
Toutefois, cette fiscalité peut considérablement varier. Les investisseurs ont la possibilité de choisir des SCPI investies à l’étranger, dans des pays ayant signé une convention fiscale avec la France. Dans ce cadre, les revenus sont imposés dans le pays où se situent les actifs, ce qui permet donc de réduire la charge fiscale et surtout d’éviter la double imposition.
La volatilité
Les OPCI, en raison de leur composition hybride, sont exposés aux marchés financiers, notamment à travers des actifs financiers. Cette structure les rend donc plus vulnérables à la volatilité. Si les composantes de l’OPCI peuvent générer de forts rendements, elles l'exposent à un niveau de risque plus élevé. La poche financière de l’OPCI peut impacter significativement la performance du fonds, notamment en période de turbulences économiques, comme c’est le cas depuis plusieurs années.
À l’inverse, les SCPI reposent exclusivement sur des actifs immobiliers. Leur rendement provient principalement des loyers perçus sur des biens détenus à long terme. Par nature, l’immobilier est moins exposé à la volatilité des marchés économiques. Les revenus locatifs sont plus prévisibles et plus stables. Les SCPI présentent donc un profil plus résilient.
La liquidité
Directement liés au mode de détention, les OPCI sont beaucoup plus liquides. En effet, cette garantie est obligatoirement assurée :
- Par la société de gestion qui gère l’OPCI si les parts sont détenues dans le cadre d’un compte titres,
- Par l’assureur si les parts d’OPCI sont logées dans le cadre d’un contrat d’assurance vie.
La composition de cette enveloppe a été pensée afin de permettre une meilleure réactivité du fonds et une plus grande facilité de retrait. Ceci explique donc pourquoi un OPCI ne peut pas être composé à 100% de biens immobiliers. La SCPI de son côté n’a aucune garantie de liquidité.
SCPI vs OPCI, quel placement choisir ?
La création de l’OPCI en 2005, fait pour moderniser l’investissement immobilier indirect, montre ses limites. Malgré une liquidité plus accrue, la forte volatilité à laquelle il est soumis ne convainc pas les investisseurs. Ceci est d’autant plus vrai dans une période d’incertitude économique.
À l’inverse, la SCPI reste largement plébiscitée. Et ce, malgré une fiscalité plus lourde dans certains cas et une liquidité plus faible. Son modèle de distribution séduit un grand nombre d’épargnants à la recherche de compléments de revenus. Reposant exclusivement sur l’immobilier, elle répond directement à une volonté d’investissement locatif sans les contraintes d’un placement en direct.
Ces deux supports d’investissement, bien que classés dans la même famille, répondent ainsi à des objectifs différents. L’OPCI s’inscrit comme un produit de capitalisation lorsque la SCPI se présente comme un produit de rendement, plus stable.
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