Baisse SCPI, qu’est-ce que cela signifie ?
Depuis 2022, l'inflation s'est installée en France, engendrant une diminution de l'activité sur le marché immobilier. Cette situation a naturellement provoqué un recul, accompagné d'une dépréciation de certaines typologies d'actifs, en particulier certains immeubles de bureaux. Les prix immobiliers ayant atteint des sommets considérables ces dernières années, cette conjoncture n’était que prévisible. Dans ce contexte, certaines SCPI, pour Sociétés Civiles de Placement Immobilier, ont été confrontées à des baisses significatives de la valeur de leurs actifs. Par effet domino, elles se voient obligées de reporter ces baisses sur la valorisation des parts. Voici plus en détail ce qui vient expliquer la baisse des SCPI :
La hausse des taux d’intérêts
Dans un contexte d’augmentation de taux d’intérêt, les épargnants voient leur possibilité et capacité d’investissement dans l’immobilier se réduire. Cette conjoncture engendre une réduction du dynamisme du marché immobilier duquel fait partie la SCPI. Les actifs immobiliers détenus par les SCPI voient ainsi leur valeur décliner.
Parallèlement, la montée des taux d'intérêt impacte directement la demande locative. Les entreprises, locataires des espaces de bureaux auprès des SCPI, reconsidèrent leurs priorités économiques et réduisent leurs charges, entraînant ainsi une diminution de la demande locative. Cette situation influence, à son tour, le portefeuille immobilier de la SCPI, qui se voit contrainte de réduire le prix de ses parts.
Une réglementation stricte de l’Autorité des Marchés Financiers
L’AMF, soucieuse de préserver les intérêts des investisseurs, établit des cadres précis quant à la valorisation des biens immobiliers détenus par les SCPI. Elle accepte ainsi une variation de la valeur de reconstitution dans une marge oscillant de -10% à +10%. Cette valeur de reconstitution qui représente la valeur réelle des actifs immobiliers détenus par la SCPI englobe leur valeur vénale ainsi que les frais liés à la reconstitution du patrimoine par le biais d'expertises spécialisées. Lorsque les fluctuations du marché immobilier engendrent une déviation significative entre le prix de souscription et cette fameuse valeur de reconstitution, les SCPI réajustent leur prix de part en conséquence. La valeur de reconstitution n’est déterminée qu’une seule fois par an, en fin d’année. Fait exceptionnel : pour la première fois, l’AMF a demandé aux Sociétés de Gestion d’établir une cotation de cette valeur de reconstitution au 30/06/2023 pour chaque SCPI.
Une gestion d'investissements pointée du doigt
Orchestrées par les sociétés de gestion, les SCPI de rendement réalisent parfois une collecte conséquente et s'exposent à des injonctions d’acquisitions rapides. En effet, les gestionnaires doivent alors gérer les montants collectés, en les investissant dans des biens immobiliers conformes à leurs critères de rendement et de risque. Cependant, une collecte rapide peut les inciter à des décisions moins réfléchies et à l'acquisition d'actifs ne répondant pas pleinement aux attentes. Cela conduit ainsi les SCPI à investir parfois dans des actifs se révélant moins rentables que prévu. Les fluctuations du marché immobilier et les évolutions économiques peuvent, en conséquence, entraîner la surévaluation d’actifs immobiliers acquis par les SCPI. Lorsque ces biens ne parviennent pas à générer les rendements espérés, cela se traduit par une baisse de la valeur de la SCPI.
Une collecte significative réalisée par plusieurs SCPI peut aussi induire une concurrence accrue sur le marché immobilier. Cette situation peut conduire à une hausse des prix d'acquisition des biens et, par conséquent, à une diminution des rendements espérés.
Le Guide des SCPI 2023 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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Les effets de la baisse SCPI
La baisse du prix de part de SCPI engendre une série de répercussions qui peuvent sembler préoccupantes. Il est alors important de souligner que ces conséquences ne sont pas nécessairement négatives sur le long terme. Malgré tout, cette évolution influence sur divers aspects de l'investissement dans les SCPI :
Perte de confiance auprès des investisseurs
La perception des investisseurs vis-à-vis des SCPI peut être amenée à remettre en question la stabilité et la fiabilité de ce modèle d'investissement. Les investisseurs pourraient alors s'interroger sur la capacité des SCPI à maintenir leur performance sur le long terme, engendrant potentiellement des sorties massives de capitaux. Les différentes baisses des SCPI peuvent également influencer le choix des investisseurs en matière de placement. Voyant cela comme un signal négatif, les épargnants peuvent se diriger vers d’autres placements financiers ou immobiliers.
Changement de cap pour certaines SCPI
Face à la fluctuation des prix de parts et aux évolutions du paysage immobilier, certaines SCPI se voient contraintes de réorienter leurs stratégies pour préserver leur compétitivité. Parmi ces SCPI, celles spécialisées dans l'investissement en bureaux sont particulièrement sensibles aux fluctuations du marché. Cette conjoncture les amène à repenser leur portefeuille immobilier, réévaluer leurs actifs et envisager de nouvelles opportunités. Cette période de réflexion peut mener à des ajustements significatifs dans la stratégie d'acquisition et la gestion des biens immobiliers. Il est également à noter que les SCPI diversifiées ainsi que les SCPI résidentielles ont affiché de meilleurs signaux et ont revalorisé à la hausse leur prix de souscription en 2023.
Un Taux de Distribution à la hausse
Une réduction du prix de part au sein des SCPI engendre inévitablement une augmentation du TD. À euros constants, c'est-à-dire en préservant les loyers perçus par les investisseurs, le rendement, exprimé en pourcentage, croît. En effet, si le dividende reste stable face à une valeur de part réduite, la proportion du dividende par rapport au prix d'achat augmente. Ce mécanisme renforce ainsi de manière significative la performance de la SCPI. La société de gestion Amundi Immobilier illustre cette stratégie à merveille. En réduisant le prix de part de trois de ses SCPI, notamment celui de Genepierre de plus de 17%, elle a renforcé son Taux de Distribution. Cette initiative vise à contrer la comparaison avec d’autres placements tels que le Livret A, tout en maintenant une compétitivité solide sur le marché. Ainsi, les SCPI retrouvent leur attractivité et affichent des Taux de Distribution concurrentiels.
Initialement perçues comme une potentielle détérioration, les baisses de prix de part ravivent, en réalité, les performances des SCPI. Bien que les épargnants puissent manifester des inquiétudes à court terme et voir cela comme un signe de crise au sein du marché de la pierre papier, la perspective d'une croissance du Taux de Distribution constitue un avantage majeur pour les investisseurs à moyen et long terme. Ainsi, la diminution des prix de part se positionne comme un élément favorisant une augmentation durable de la rentabilité et de l'attrait des SCPI aux yeux des épargnants.
Les SCPI qui ont baissé leur prix de part
Ces derniers mois, plusieurs SCPI ont dû revoir leur prix de part à la baisse suscitant de fortes interrogations parmi les épargnants quant à ce type de placement. Il est donc crucial de noter le caractère hétérogène des SCPI. En effet, toutes ne sont pas logées à la même enseigne et certaines révisent leur prix de part à la hausse. Cette évolution démontre que les SCPI continuent de générer une rentabilité malgré les variations du marché.
Pour les investisseurs qui cherchent à obtenir une vision plus complète et à prendre des décisions éclairées, il peuvent consulter la liste complète des SCPI ayant revalorisé, à la hausse ou à la baisse, leur prix de part depuis le début de l’année 2024.
Baisse SCPI : un marché d’opportunités
La baisse des SCPI ne doit pas être perçue comme un signal négatif, mais comme la possibilité d'entrer sur un marché attractif en acquérant des parts à des prix plus abordables. Les investisseurs doivent garder à l'esprit que les performances des SCPI, en tant que produits immobiliers, ne se mesurent pas uniquement à court terme. Les fluctuations périodiques font partie intégrante de tout marché financier, y compris celui des SCPI. Les résultats et les rendements cumulés sur plusieurs années témoignent de la réelle capacité des SCPI à générer des bénéfices stables et durables pour les investisseurs.
Malgré les défis que peuvent présenter les fluctuations de prix, les SCPI conservent leur attrait en tant qu'investissement solide. La baisse des SCPI met en lumière et souligne la variété d'approches et de performances au sein du secteur, reflétant la diversité des stratégies et des opportunités présentes sur le marché immobilier. Cette période peut également conduire à des évolutions positives dans la gestion au sein du marché de la pierre papier.
Ces changements mettent en perspective la capacité d'adaptation des SCPI à un environnement en constante évolution, avec pour objectif ultime de maintenir une rentabilité à long terme tout en offrant aux investisseurs des opportunités solides et attractives.
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