Qu'est-ce qu'un fonds immobilier ?
Le fonds immobilier, plus communément appelé fonds d'investissement immobilier, est un véhicule d'investissement qui offre l'opportunité à plusieurs épargnants de mutualiser leurs capitaux pour investir indirectement dans un portefeuille immobilier. Ces fonds, tels que les SCPI, OPCI ou SIIC, sont généralement confiés à une société de gestion spécialisée. Celle-ci a pour mission principale d'administrer ce parc immobilier, orchestrant les acquisitions, les cessions et la gérance des biens immobiliers dans le but de générer du rendement.
Au prorata de leur investissement, les épargnants perçoivent des revenus locatifs. Ce système leur offre l'avantage de diversifier leur patrimoine. Une tâche qui serait autrement difficile à réaliser en investissant directement dans l'immobilier.
Le fonds immobilier a la capacité de diversifier son portefeuille en acquérant une variété de biens, tels que des immeubles de bureaux, de commerces, de santé ou encore d'éducation. Selon la composition de ses actifs et sa zone géographique de prédilection, le fonds peut se spécialiser. De cette manière, les investisseurs qui privilégient un produit spécifique ont la possibilité de cibler une branche particulière, bénéficiant ainsi de l'expertise de la société de gestion.
Les rendements d'un fonds immobilier proviennent de deux sources principales :
- les loyers générés par la location des propriétés immobilières et
- les plus-values réalisées lors des cessions de biens.
Toutefois, il est important de souligner qu'à l'instar de tout investissement, celui dans l'immobilier n'est pas exempt de risques. La valorisation des propriétés, intimement liée aux variations du marché immobilier sur le long terme, peut osciller à la hausse ou à la baisse.
L’objectif d’un fonds immobilier
Le choix d'investir dans un fonds d'investissement immobilier s'appuie sur plusieurs objectifs clairement définis en amont. Ceux-ci sont susceptibles de différer d'un investisseur à l'autre, reflétant le profil d'investissement individuel, la tolérance au risque ainsi que les attentes en termes de rendement.
Ces objectifs, qui doivent être fixés sur le long terme, peuvent évoluer au fil du temps et être conditionnés aux fluctuations du marché. Cependant, ils tendent à se diriger généralement vers une série d'ambitions communes que les fonds immobiliers s'attachent à réaliser. Ces objectifs comprennent :
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La régularité des revenus : L'un des principaux objectifs d’un fonds d'investissement immobilier est de générer des revenus réguliers. Ces dividendes, issus principalement de loyers versés par les locataires tendent à être relativement stables et prévisibles. Cette caractéristique rend les fonds immobiliers particulièrement attractifs pour les investisseurs en quête d'une source de revenus réguliers.
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La diversification : Les fonds immobiliers constituent une solution d'investissement privilégiée pour diversifier un portefeuille. En effet, l'engagement dans un fonds immobilier offre à l'investisseur l'opportunité d'avoir une participation indirecte dans un éventail de propriétés immobilières. Celles-ci couvrent diverses typologies d'actifs et sont répartis sur de multiples zones géographiques. Cela serait complexe à atteindre par le biais d'un investissement direct. De plus, cette diversification permet de diluer le risque locatif associé à l'investissement.
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La gestion professionnelle : Les fonds immobiliers jouissent de la direction avisée d'experts dotés d'une connaissance approfondie du marché immobilier. Ces gestionnaires de fonds supervisent l'ensemble des opérations liées à l'investissement immobilier, telles que l'acquisition, la cession, la gestion des locataires, l'entretien des propriétés et la planification des travaux. Cette compétence professionnelle permet aux investisseurs de profiter de la sagesse immobilière sans la moindre contrainte. Ils peuvent être désengagés de toutes obligations de gestion.
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Une fiscalité avantageuse : En fonction de la convention propre à chaque pays, les fonds immobiliers peuvent proposer une fiscalité avantageuse aux investisseurs. Cette attractivité peut se traduire par des taux d'imposition réduits sur les revenus locatifs ou encore par les gains en capital lors de la réalisation de cessions.
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L’accès aux grands projets immobiliers : Les fonds immobiliers offrent aux investisseurs la possibilité de participer financièrement à des projets immobiliers d'envergure, généralement inaccessibles individuellement. Ces opportunités d’investissements peuvent s’étendre à divers secteurs, tels que des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des hôpitaux, des écoles ou encore de vastes projets comme celui du Grand Paris.
Les différents fonds immobiliers
Dans le panorama de l’investissement, un large éventail de fonds immobiliers s'offre aux investisseurs, permettant à chacun d'identifier le produit qui correspond le mieux à ses attentes. De ce fait, il est essentiel pour tout investisseur de comprendre pleinement le fonctionnement de ces structures, de leurs avantages et des risques qui leur sont associés.
En matière d'investissement, il est essentiel de distinguer deux types de fonds immobiliers : ceux à capital fixe et ceux à capital variable. Le fonds immobilier à capital fixe se caractérise par un nombre défini d'actions, qui sont négociées, parfois exclusivement sur le marché secondaire. De son côté, le fonds immobilier, à capital variable, fonctionne différemment : il émet continuellement de nouvelles actions et demeure en quête constante de nouveaux investisseurs.
Voici plusieurs types de fonds d’investissements couramment rencontrés sur le marché qui sont accessibles auprès des sociétés de gestion ou au sein d’un contrat d’assurance vie.
Les FIA
Plus connus sous l'acronyme FIA, le Fonds d'Investissement Alternatif offre une approche d'investissement plus diversifiée et moins conventionnelle. Les FIA, dont font partie les SCPI, allient souplesse, diversité et ont la capacité d'investir dans un éventail d'actifs, incluant l'immobilier, des entreprises ou encore des matières premières.
En fonction de la stratégie adoptée, les FIA peuvent également investir dans des valeurs mobilières cotées en bourse. Malgré une tendance marquée pour la diversification, ces fonds peuvent aussi se spécialiser dans un type d'investissement particulier, démontrant ainsi leur capacité à saisir des opportunités lorsque celles-ci se présentent.
L'AMF précise sur son site, qu’en raison de la stratégie d'investissement parfois complexe et du niveau de risque potentiellement élevé, certaines FIA sont destinés aux investisseurs professionnels ou aux individus à haut net worth : des investisseurs particuliers dotés d'une solide expérience en matière de marchés financiers et de moyens financiers considérables.
Les OPCI et OPPCI
L'OPCI, pour Organisme de Placement Collectif en Immobilier, est un produit d’investissement mixte, englobant des biens immobiliers et des actifs financiers comme les obligations. Cette diversité lui attribue une flexibilité incontestable lui permettant de s'adapter aux évolutions du marché. Accessible sous forme de parts, les OPCI suivent un cahier des charges précis : jusqu'à 60% de leur actif est alloué à l'immobilier, 30% au maximum est dédié aux valeurs mobilières, et un minimum de 10% doit être conservé sous forme de liquidités.
Cette configuration a été pensée en tenant compte de la vitesse de transaction des actifs financiers plus rapides que celles des biens immobiliers, assurant ainsi une liquidité avantageuse aux investisseurs. L'un des avantages cruciaux de l'OPCI réside justement dans cette aisance de transaction. La nature diversifiée de son portefeuille facilite grandement l'achat et la vente de ses parts, offrant aux investisseurs une manœuvrabilité et une flexibilité attractive. En contrepartie, cette forte liquidité offre potentiellement un rendement inférieur à d’autres fonds d’investissement.
L'OPCI se distingue également par une obligation réglementaire et doit redistribuer au moins 85% de ses profits et plus-values à ses associés. Agréés en 2005 par l'AMF, l’Autorité des Marchés Financiers, les OPCI sont accessibles via un compte-titres ou un contrat d'assurance-vie.
Les OPCI sont à ne pas confondre aux OPPCI, Organisme Professionnel de Placement Collectif Immobilier. Ce type de placement s'adresse à un cercle plus restreint d'investisseurs professionnels. Il s'agit principalement d'institutions financières telles que les banques, les compagnies d'assurances, mais aussi à une clientèle plus fortunée disposant d'un montant d'investissement très important, souvent supérieur à un million d'euros.
Voici un exemple de trois OPCI, accessibles au public :
- Silver Generation,
- Altixia Valeur,
- Amundi Transmission Immobilier.
Les SCPI
La SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier, se distingue des OPCI en concentrant ses placements exclusivement sur des actifs immobiliers. Avec une multitude de SCPI disponibles sur le marché de la pierre papier, chaque investisseur a la possibilité d'acquérir indirectement une riche diversité d'actifs immobiliers, en France ou à l'étranger. Cette diversification géographique constitue d’ailleurs une opportunité pour bénéficier d'une fiscalité attrayante.
Tandis que l'investissement locatif s’adresse à un public disposant d'une solide trésorerie ou d'un patrimoine déjà établi, les SCPI rendent l'investissement immobilier accessible à tous. En effet, à partir d’un montant de 200 euros, chaque investisseur peut acquérir des parts de SCPI.
Les SCPI ont fait preuve d'une robustesse remarquable au fil des années. Sur les trois dernières décennies, le rendement moyen des SCPI a su se maintenir dans une fourchette comprise entre +4% à +8%. Durant l’année 2023, les SCPI ont offert un Taux de Distribution moyen de 4,52%. Les meilleures SCPI ont même affiché des rendements très élevés compris entre 6% et 8%.
Diverses méthodes d’investissement sont à la disposition des épargnants pour souscrire à des parts de SCPI : en direct au comptant, à crédit via un établissement financier ou indirectement à travers l’assurance vie.
Voici trois SCPI, dont l’investissement est accessible à partir d’un montant minime :
Pour explorer les avantages liés à l’investissement en SCPI, les épargnants peuvent consulter l'article dédié aux bénéfices des SCPI.
Le Guide des SCPI 2023 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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Les SIIC
Les SIIC, pour Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées, sont des sociétés dont l'activité principale, comme pour d’autres fonds, est la détention et la gestion d'actifs immobiliers. Leur particularité réside dans le fait qu'elles soient cotées sur un marché boursier.
Acquérir des parts dans une SIIC revient à posséder une fraction de la société foncière, permettant de percevoir des revenus locatifs sous forme de dividendes. C’est donc un investissement boursier destiné au secteur immobilier.
Instaurées en France en 2003, les SIIC sont l'équivalent des Real Estate Investment Trusts (REIT) aux États-Unis. Elles bénéficient d'un statut fiscal distinct des autres sociétés et sont exemptées d'impôt sur les sociétés (IS). En contrepartie, elles doivent satisfaire certaines obligations, notamment la redistribution d'une part conséquente de leurs bénéfices à leurs actionnaires. Elles sont tenues de distribuer 95% de leurs bénéfices provenant des loyers et 60% des plus-values de cessions à leurs actionnaires.
L'investissement dans une SIIC offre un accès à un patrimoine immobilier généralement conséquent et diversifié, tout en offrant une liquidité certaine grâce à la cotation en bourse. La performance de ces sociétés est directement liée à l'évolution du marché immobilier, mais également à celle des marchés financiers. Bien que fréquemment comparées aux SCPI, les SIIC se distinguent par leur cotation en bourse, une condition essentielle à leur création.
Les SIIC, produits d’investissement cotés en bourse, sont accessibles uniquement pour les épargnants possédant un compte titres auprès d'un établissement financier ou d'un courtier en ligne. Ces titres, dont les transactions se déroulant pendant les heures d’ouverture de la Bourse, sont disponibles au sein de l’assurance-vie. Cependant, seules quelques-unes ont fait le choix de l’inclure dans leurs offres.
Voici un exemple de trois SIIC présentant une forte capitalisation :
- Unibail Rodamco Westfield,
- Covivio,
- Icade.
Les SCI
La Société Civile Immobilière, ou SCI, est une organisation juridique qui permet à plusieurs personnes, qu’elles soient physiques ou morales, de posséder conjointement une ou plusieurs propriétés. Elle est principalement mise en place pour faciliter la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier.
En tant que société civile non commerciale, une SCI est habilitée à acheter, vendre, et louer des biens immobiliers. Elle peut également entreprendre des travaux d'aménagement, de construction, ou de rénovation sur ces biens.
L'un des atouts majeurs de la SCI réside dans sa capacité à éviter l'indivision, situation souvent source de litiges entre les différents propriétaires d'un même bien commun. Avec une SCI, les décisions relatives à la gestion du bien sont prises proportionnellement au nombre de parts détenues par chaque associé, plutôt qu'en fonction du nombre d'associés.
Par ailleurs, la SCI offre également des avantages en termes de fiscalité et de transmission du patrimoine. Elle permet notamment de transférer progressivement son patrimoine immobilier à ses héritiers, tout en profitant d'abattements fiscaux.
Les SCI, souvent constituées au sein de cercles familiaux restreints, ne sont généralement accessibles qu'aux membres de la famille concernée. Pour acquérir des parts, l'acheteur potentiel et le vendeur doivent rédiger un contrat de cession de parts sociales sous seing privé (acte juridique). Ce document doit être formalisé devant un notaire.
Investir dans une SCI via un contrat d’assurance-vie constitue aussi une autre option. Dans ce cas, les versements effectués auprès d'établissements financiers, comme les banques ou les compagnies d’assurance, sont utilisés pour l’acquisition de parts de SCI.
Il est également possible d’acquérir des parts de SCI existantes sur le marché secondaire. Cette alternative implique l’achat de parts détenues par des associés actuels souhaitant les céder à d'autres investisseurs.
Voici 3 nouvelles SCI récemment créées :
- SCI Territoires d’Avenir,
- SC Novaxia Vista,
- SCI Cap Santé
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