Le crédit joue un rôle central dans la vie financière des ménages. Il permet de concrétiser un projet sans disposer immédiatement de l’intégralité des fonds nécessaires. Qu’il s’agisse de financer un bien ou un investissement immobilier, de couvrir un achat coûteux ou de faire face à une dépense imprévue, l’emprunt offre une solution pour répartir la charge financière.
Cependant, si le recours au crédit semble relativement accessible, il repose sur de nombreux paramètres. Les conditions du marché, la stratégie des banques ou encore les règles qui encadrent le financement influencent directement la faisabilité d’un dossier. Parmi ces règles figure un mécanisme essentiel, souvent mentionné mais rarement expliqué en détail : le taux d’usure.
Qu’est-ce que le taux d’usure - Définition ?
Le taux d’usure désigne le taux d’intérêt maximum légal qu’un établissement financier est autorisé à appliquer dans le cadre d’un prêt immobilier ou d’un crédit à la consommation. Ce taux, fixé par la Banque de France, a pour objectif de protéger les emprunteurs particuliers contre des pratiques abusives.
Il permet ainsi d'éviter les situations d'endettement excessif et de prévenir les abus de la part des prêteurs. En fixant un plafond au taux d'intérêt, les autorités cherchent à favoriser l'accès au crédit tout en maintenant un équilibre entre les intérêts des emprunteurs et des prêteurs.
Si le taux d’intérêt dépasse le seuil légal, la demande de prêt est considérée comme usuraire et doit être rejetée. Les banques qui accorderaient tout de même un financement, pourraient encourir alors des sanctions financières et pénales.
Comment se calcule le taux d’usure ?
En fonction du type de prêt, du cycle et du montant du crédit attribué, les taux d’intérêts ainsi que les taux d’usure varient. Pour calculer ce dernier, également appelé seuil de l’usure, la Banque de France procède à une augmentation d'un tiers sur les taux d’intérêts moyens pratiqués par les établissements bancaires au cours du trimestre précédent. Elle s’appuie sur le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), un indicateur représentant le coût total d'un crédit qui a remplacé en 2016 le TEG (Taux Effectif Global). Celui-ci combine différents éléments :
- les intérêts,
- les frais de dossier,
- les frais de garantie,
- l’assurance et
- autres coûts associés.
Le taux d’usure considère également la période de référence. Il est calculé sur une période donnée, généralement trimestrielle, afin de refléter les conditions du marché et les évolutions des taux d'intérêt.
Toutefois, dans un contexte de forte inflation, la révision trimestrielle du taux d’usure peut se révéler trop lente par rapport à l’évolution du marché. Pour répondre à cette situation exceptionnelle, la Banque de France peut décider de réviser mensuellement le taux d’usure, afin de s'adapter davantage.
Pourquoi le taux d’usure a-t-il été instauré ?
Introduit en France en 1987, le taux d’usure a vu le jour grâce à la loi Neiertz, nommée selon Véronique Neiertz, ancienne secrétaire d'État chargée de la Consommation. Celle-ci engage la responsabilité du prêteur qui doit s’assurer de la solvabilité de tout emprunteur avant d’accorder une permission d’endettement. Bien qu’elle ait été abrogée en 2000, ses dispositifs continuent d’être appliqués.
Si son but premier est de protéger les emprunteurs contre des pratiques abusives d’un établissement bancaire, elle permet de réguler l’offre et la demande et favorise une concurrence loyale entre les différentes banques. D'abord mise en place pour des prêts à la consommation, elle s’est étendue à d’autres types d’emprunts comme les crédits immobiliers et ceux de l’investissement en SCPI.
Le taux d’usure face aux crises financières
En période de tensions financières, le taux d’usure revient souvent sur le devant de la scène. Lors des crises, comme ce fut le cas récemment avec la poussée inflationniste, il concentre une grande partie des inquiétudes. De nombreux dossiers peuvent en effet se retrouver bloqués.
Les banques, face à la hausse de leurs propres coûts de financement, ajustent leurs barèmes et relèvent à leur tour les taux d’intérêt pour préserver leur rentabilité. Cela conduit certains emprunteurs à dépasser le seuil légal du crédit, les obligeant à renoncer à leur projet immobilier ou de consommation.
Pour éviter ces blocages et redonner de l’air au marché, la Banque de France est ainsi amenée à relever le taux d’usure, considéré comme trop bas par rapport aux conditions réelles du marché.
Les chiffres clés du taux d’usure
Si la hausse du taux d’usure comporte plusieurs inconvénients, elle permet aux épargnants de disposer d’une nouvelle marge de manœuvre dans leur projet. Lorsque le taux d’usure progresse, le taux d'intérêt maximum légal autorisé pour les prêts augmente également.
Pour le crédit immobilier, le taux d’usure dépend de la durée de l’endettement alors que le crédit à la consommation considère également le montant emprunté à la banque.
Taux d'usure fixe appliqué au au quatrième trimestre 2025 pour le crédit immobilier :
Prêt à taux sur 10 ans : 4,23% ;
Prêt à taux sur 20 ans : 4,71% ;
Prêt à taux ≥ 20 ans : 5,09%.
Taux d'usure fixe appliqué au au quatrième trimestre 2025 pour le crédit à la consommation :
Montant ≤ 3.000 € : 23,49% ;
Montant > 3.000 € et ≤ 6.000 € : 15,71% ;
Montant > 6.000 € : 8,73%.
Les conséquences du taux d’usure sur le crédit immobilier
Avec un taux d’usure à la hausse, de nouvelles opportunités de prêts se dessinent pour ceux qui souhaitent utiliser l’effet de levier du crédit. Investir dans l’immobilier redevient envisageable pour les épargnants qui voient s'accroître à la fois leur possibilité de s’endetter et leurs mensualités.
Cependant, cette dynamique cache un effet paradoxal. Bien que le marché semble s’ouvrir en surface, les conditions d’emprunt deviennent plus exigeantes. En effet, la remontée des taux d’intérêt même si elle est encadrée par un taux d’usure plus élevé entraîne mécaniquement une hausse des mensualités ou une durée de remboursement plus longue. Par conséquent, les capacités d’endettement de nombreux ménages se trouvent réduites. Selon les spécialistes immobiliers, plus de 30% des acheteurs potentiels pourraient être évincés du marché immobilier à cause de la non possibilité de rembourser leur prêt compatible avec les critères bancaires.
Le crédit immobilier résidentiel
Les épargnants, qui peuvent investir dans l’immobilier résidentiel, espèrent donc un rendement au moins équivalent à celui des taux d’intérêts. Mais, cette stratégie d’investissement est mise à mal puisque les propriétaires font face à de nouveaux problèmes locatifs comme :
- la réalisation des travaux de plus en plus onéreux,
- la recherche de nouveaux locataires,
- l'entretien du bien et
- les charges de copropriété à payer.
Le crédit immobilier en SCPI
Avec les points de vigilance engendrés par l’investissement locatif en direct, de nombreux épargnants se tournent vers l’acquisition de parts de SCPI. Cette manière d’investir dans l’immobilier indirectement permet également d’acheter à crédit dans le cadre d’un prêt immobilier. Les investisseurs profitent alors de l’effet de levier du crédit pour se constituer un patrimoine.
Avec des taux d’intérêts en hausse, l’absence de locataires dans un investissement locatif à crédit peut devenir très vite préoccupante. Grâce au portefeuille immobilier conséquent des SCPI, le risque de loyers impayés est très fortement dilué.
Cet investissement attire également de plus en plus d’épargnants pour son absence de gestion. En effet, la recherche de locataires, les travaux à effectuer où l’entretien du bien sont sous la responsabilité de la société de gestion qui gère la SCPI. En 2024, les SCPI ont d’ailleurs versé en moyenne, un Taux de Distribution de 4,72%. Depuis 30 ans, et malgré de nombreuses crises, ce dernier a toujours été compris entre +4% et +8%.
De plus, l’accessibilité est l’un des avantages majeurs des SCPI : en effet, il est possible d’y investir avec une mise de départ très modeste, à partir de 100 euros, ouvrant ainsi la voie à de nombreux investisseurs souhaitant se diriger vers l’investissement locatif.
Pour prendre conseil et investir dans les meilleures SCPI, les épargnants peuvent contacter France SCPI.
Que faire face à la montée du taux d’usure ?
Malgré une augmentation du taux d’usure, certains épargnants ne peuvent pas emprunter à cause d’un niveau de remboursement trop élevé. Cependant, certaines pratiques peuvent être utilisées afin d’abaisser son TAEG :
- Négocier les frais de dossier. Afin d’accorder des prêts et débloquer le marché immobilier, les banquiers se montrent flexibles et peuvent revoir ces frais à la baisse.
- Externaliser l’assurance crédit. Pour chaque prêt accordé, la banque exige la souscription d’une assurance emprunteur. En faisant appel à un un organisme externe, l’emprunteur peut faire jouer la concurrence et ainsi réduire son TAEG, grâce à la loi Lagarde instaurée en 2010.
- Emprunter à plusieurs. Certains épargnants se voient paralysé à cause du taux de remboursement trop élevé. S’associer à plusieurs dans un projet permet de faire baisser drastiquement l’assurance du prêt.
- Augmenter l’apport. Bien que cela demande un effort supplémentaire de la part de l’investisseur, apporter un capital plus important permet de faire baisser le TAEG.
- Adapter son projet à sa capacité d’emprunt. Avec des taux de remboursements qui ne cessent d’augmenter, l’épargnant doit rester cohérent à ses finances. Cette solution est la plus difficile mais elle permet de rester maître de son épargne sans mettre en péril son avenir. L’achat de parts de SCPI permet à chacun d’investir dans l’immobilier sans se compromettre grâce à un ticket d'entrée très bas.
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