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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI

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Le taux d’usure augmente : quel impact pour les investisseurs ?

Face à l'inflation, de nombreux investisseurs rencontrent des difficultés pour emprunter à cause du taux d’usure jugé trop bas et trop ancien. Dans cette perspective, la Banque de France a donc décidé d’augmenter mensuellement ce taux dans le but de permettre au plus grand nombre d’investir à crédit. Toutefois, la question se pose de savoir si cette hausse constitue réellement une solution. Voici quelques éléments de réponse.

Qu’est-ce que le taux d’usure - Définition ?

Le taux d'usure est un terme utilisé dans le domaine financier pour décrire le taux d'intérêt maximum légalement autorisé dans le cadre d’un prêt immobilier ou d’un crédit. Il s'agit là d'un mécanisme de protection des emprunteurs, fixé par les autorités réglementaires, qui vise à limiter les taux d'intérêt excessivement élevés pratiqués par certains prêteurs.

L'objectif du taux d'usure est de protéger les emprunteurs contre les pratiques prédatrices et les taux d'intérêt abusifs. Il permet d'éviter les situations d'endettement excessif et de prévenir les abus de la part des prêteurs. En fixant un plafond au taux d'intérêt, les autorités cherchent à favoriser l'accès au crédit tout en maintenant un équilibre entre les intérêts des emprunteurs et des prêteurs.

Si le taux d’intérêt dépasse le seuil légal, la demande de prêt est rejetée et est considérée comme usuraire. Les banques qui accordent tout de même un financement à un épargnant, encourent alors des sanctions financières et pénales.

Ce taux d'usure est également applicable dans le cas d'un crédit d'investissement dans les SCPI.

Comment se calcule le taux d’usure ?

En fonction du type de prêt, du cycle et du montant du crédit attribué, les taux varient et connaissent des fluctuations. Pour réaliser le calcul du taux d’usure, la Banque de France procède à une augmentation d'un tiers les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements bancaires au cours du trimestre précédent. Également appelé le seuil de l’usure, ce taux se calcule donc en combinant les différents éléments suivants :

  • Taux effectif global (TEG) moyen : Le taux d'usure est souvent basé sur le taux effectif global moyen pratiqué par les établissements financiers. Le TEG représente le coût total du crédit pour l'emprunteur, incluant :
  • les intérêts,
  • les frais de dossier,
  • les frais de garantie,
  • l’assurance, et autres coûts associés.

Les autorités réglementaires prennent en compte ce taux moyen pour fixer le taux d'usure.

  • Période de référence : Le taux d'usure est calculé sur une période donnée, généralement trimestrielle ou annuelle, afin de refléter les conditions du marché et les évolutions des taux d'intérêt. Les autorités mettent à jour régulièrement le taux d'usure pour s'adapter aux variations du marché financier.
  • Plafonnement : Le taux d'usure est généralement fixé en ajoutant un pourcentage au taux effectif global moyen. Ce pourcentage représente la marge de sécurité pour protéger les emprunteurs contre des taux d'intérêt excessifs. Par exemple, si le TEG moyen est de 5% et le pourcentage fixé à 10%, le taux d'usure sera de 15%.

Habituellement révisé chaque trimestre, le taux d’usure a connu une modification depuis le début de l’année 2023. Pour l’adapter au mieux à la remontée des taux de marché actuels, la Banque de France a décidé, à titre exceptionnel, de prendre en compte dans son calcul, toutes les catégories de crédits.

Pourquoi le taux d’usure a-t-il été instauré ?

Introduit en France en 1987, le taux d’usure a vu le jour grâce à la loi Neiertz. Celle-ci engage la responsabilité du prêteur qui doit s’assurer de la solvabilité de tout emprunteur avant d’accorder une permission d’endettement. Bien qu’elle ait été abrogée en 2000, cette loi continue d’être appliquée.

Elle vise avant tout à protéger les emprunteurs contre des pratiques abusives d’un établissement bancaire qui élèverait excessivement ses taux d’intérêt pour accorder des prêts. Elle permet également de réguler l’offre et la demande, et favorise une concurrence loyale entre les différentes banques. D'abord mise en place pour des prêts à la consommation, elle s’est étendue à d’autres types d’emprunts comme les crédits immobiliers ou les prêts personnels.

Pourquoi le taux d’usure augmente t-il ?

Face à la montée des prix depuis 2022, le taux d’usure a paralysé de nombreux dossiers. Les banques, soucieuses de maintenir leur rentabilité, ont également relevé leurs taux. Cela a conduit certains particuliers à dépasser le seuil légal de crédit et à renoncer à leur projet immobilier ou de consommation. Pour pallier cette situation, le seuil d'usure a donc été rehaussé, jugé comme étant trop bas.

Si cette augmentation comporte plusieurs inconvénients, cela permet aux épargnants de disposer d’une nouvelle marge de manœuvre dans leur projet. Lorsque le taux d’usure augmente, le taux d'intérêt maximum légal autorisé pour les prêts augmente également. Parmi les différents emprunts réalisables auprès d’une banque, les 2 types de crédits les plus courants sont le crédit immobilier et le crédit à la consommation.

Pour le crédit immobilier, le taux d’usure dépend de la durée de l’endettement. Depuis le 1er septembre 2023, le taux d’emprunt est de 4,23% pour un prêt compris entre 2 et 10 ans. Pour une période de 10 à 20 ans, il est de 5,28%. Au-delà de 20 ans, le taux d’usure s’élève à 5,56%. En février, il se situait à 3,79%.

Les prêts à taux variable sont légèrement inférieurs et se situent à 5,13%. En fonction des indices immobiliers ou autre, ce taux peut varier à la hausse ou à la baisse

Quant au crédit à la consommation, il varie selon le montant emprunté à la banque. Pour un prêt inférieur à 3.000 euros, le taux d’intérêt est de 16,21%. Pour un prêt compris entre 3.000 et 6.000 euros, il s’élève à 9,01%. Au-dessus d’un montant supérieur à 6.000 euros, le taux d’usure est de 5,14%.

Les conséquences du taux d’usure sur le crédit immobilier

Avec un taux d’usure à la hausse, de nouvelles opportunités de prêts s’offrent à ceux qui souhaitent utiliser l’effet de levier du crédit. Investir dans l’immobilier redevient envisageable pour les épargnants qui voient s'accroître à la fois leur possibilité de s’endetter et leurs mensualités.

Paradoxalement, selon les spécialistes immobiliers, plus de 30% des acheteurs potentiels pourraient être évincés du marché immobilier à cause de la non possibilité de rembourser leur prêt.

Le crédit immobilier résidentiel

Avec un seuil d’usure de 5,56% au mois de septembre 2023 pour une période d’emprunt de 20 ans, les épargnants qui peuvent investir dans l’immobilier résidentiel, espèrent donc un rendement au moins équivalent à celui des taux d’intérêts. Mais, cette stratégie d’investissement est mise à mal puisque les propriétaires font face à de nouveaux problèmes locatifs comme :

  • la réalisation des travaux de plus en plus onéreux,
  • la recherche de nouveaux locataires,
  • l'entretien du bien
  • et les charges de copropriété à payer.

Le crédit immobilier en SCPI

Avec les points de vigilance engendrés par l’investissement locatif classique, de nombreux épargnants se tournent vers l’acquisition de parts de SCPI autrement appelée pierre papier. Cette manière d’investir dans l’immobilier indirectement permet également d’acheter à crédit grâce à un prêt immobilier. Les investisseurs profitent alors de l’effet de levier du crédit pour se constituer un patrimoine.

Avec des taux d’intérêts en hausse, l’absence de locataires dans un investissement locatif à crédit peut devenir très vite préoccupante. Grâce au portefeuille immobilier conséquent des SCPI, le risque de loyers impayés est dilué.

Cet investissement attire également de plus en plus d’épargnants pour son absence de gestion. En effet, la recherche de locataires, les travaux à effectuer où l’entretien du bien sont sous la responsabilité de la société de gestion qui gère la SCPI. Enfin, en 2022, les SCPI ont versé en moyenne, un Taux de Distribution de 4,53%. Depuis 30 ans, et malgré de nombreuses crises, ce dernier a toujours été compris entre +4% et +8%.

Pour prendre conseil, les épargnants peuvent contacter France SCPI.

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Que faire face à la montée du taux d’usure et du taux de remboursement ?

Malgré une augmentation du taux d’usure, certains épargnants ne peuvent pas emprunter car ils font face à un niveau de remboursement trop élevé. Cependant, certaines pratiques peuvent être utilisées afin d’abaisser le TAEG :

  • Négocier les frais de dossier. Afin d’accorder des prêts et débloquer le marché immobilier, les banquiers se montrent flexibles et peuvent revoir ces frais à la baisse.
  • Externaliser l’assurance crédit. Pour chaque prêt accordé, la banque exige une assurance emprunteur. Externaliser l’assurance permet de faire jouer la concurrence et ainsi réduire le TAEG.
  • Emprunter à plusieurs. Certains épargnants se voient paralysé à cause du taux de remboursement trop élevé. S’associer à plusieurs dans un projet permet de faire baisser drastiquement l’assurance du prêt.
  • Augmenter l’apport. Bien que cela demande un effort supplémentaire de la part de l’investisseur, apporter un capital plus important permet de faire baisser le TAEG.
  • Adapter son projet à sa capacité d’emprunt. Avec des taux de remboursements qui ne cessent d’augmenter, l’épargnant doit rester cohérent à ses finances. Cette solution est la plus difficile mais elle permet de rester maître de son épargne sans mettre en péril son avenir. L’achat de parts de SCPI permet à chacun d’investir dans l’immobilier.

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Rubens Zadel
Article écrit par Rubens ZADEL Rédacteur Web Linkedin

Titulaire d'un Bachelor en Journalisme à l'ISCPA Lyon, il se constitue une expérience auprès de différents médias comme Lyon Capitale, Jerusalem Post ou La Manche Libre. Il rejoint les équipes de France SCPI en tant que Rédacteur Web.

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Questions fréquentes

Le taux d'usure est le Taux annuel effectif global que les établissements bancaires ne doivent pas dépasser pour accorder un prêt à un investisseur. Fixé par le ministère de l’Économie et des Finances, il protège les épargnants contre des taux d’emprunts considérablement élevés.
Exprimé en pourcentage, le taux d’usure dépend de la durée et du type d’emprunt. Pour un prêt à la consommation de 3.000€ à 6.000€, le taux est de 9,01%. Au-dessus de 6.000 euros jusqu’à 75.000 euros il s’élève à 5,14%. Pour les crédits immobiliers ou travaux à partir de 75.000€, le taux d’usure est de 5,28% pour une durée de 10 à 20 ans. Pour un crédit au-delà de 20 ans, il est de 5,56%.
Pour réduire son TAEG, Taux Annuel Effectif Global, l’épargnant dispose de plusieurs solutions. Il peut négocier les frais de dossier auprès de sa banque, externaliser l'assurance emprunteur et faire jouer la concurrence pour baisser le taux. Dans la mesure du possible, l’emprunteur peut augmenter son capital et réduire la durée du prêt.

Quelques questions fréquentes