Qu’est-ce que l’inflation ?
L’inflation correspond à une situation de hausse généralisée et durable des prix. Elle cause notamment la chute du pouvoir d’achat et une baisse de la valeur monétaire. Concrètement, durant une période inflationniste, il faut dépenser plus pour acheter la même chose. On évalue ce phénomène grâce à l’indice des prix à la consommation établi par l’INSEE qui calcule tous les mois l’évolution des prix. À titre indicatif, l’inflation en 2021 était de 1,6% en moyenne. En 2022, elle a explosé et a atteint 5,2%. À l'issue de l'année 2023, l'inflation a légèrement diminué pour s'établir à 4,9% .
L’inflation peut trouver son origine dans plusieurs facteurs :
- L’augmentation du coût des matières premières où des produits importés comme les énergies sont impactés par le conflit russo-ukrainien.
- La progression plus rapide de la demande de biens et services par rapport à l’offre : un produit plus rare devient mécaniquement plus cher. C’est ce que nous connaissons depuis le début du Covid avec une production ralentie et une demande qui reste soutenue.
- La hausse de la masse monétaire : plus le stock de monnaie est élevé et plus sa valeur se déprécie.
L’inflation modérée à court terme peut avoir des effets bénéfiques sur l’économie mais elle peut également causer un déséquilibre sur les entreprises et les épargnants. Ces derniers subissent directement une perte de leur pouvoir d'achat, accentuée par l’augmentation des taux d’intérêt. Ils ont alors tendance à privilégier l’épargne de précaution par rapport à l’investissement.
Investir en SCPI pour protéger son épargne de l’inflation
La reprise économique post-Covid engendre donc un retour de l’inflation généralisée en Europe. La pandémie a ralenti la production tandis que la fin des restrictions sanitaires a provoqué une demande forte et soudaine. C’est notamment le cas pour le secteur des énergies où un "bouclier tarifaire" a dû être mis en place par le gouvernement.
L’augmentation des prix n’est pourtant pas maîtrisée dans tous les domaines. Avec une inflation 2023 à 4,9%, de nombreux investisseurs sont en quête d’un placement "refuge" pour protéger leur épargne de l’inflation tout en évitant les variations trop brutales des marchés. L’immobilier, et plus particulièrement la SCPI de rendement, est une réponse pertinente pour plusieurs raisons.
La SCPI est un des seuls placements indexés sur l’inflation
La pierre papier, tout comme l’immobilier de façon générale, a l’avantage de pouvoir adapter le prix de ses loyers à l’inflation. En clair, lorsque l’inflation progresse, le propriétaire d’un bien immobilier peut ajuster son loyer en fonction d’un indice de référence. Dans le cas d’une SCPI de rendement, les loyers peuvent être amenés à évoluer et la rémunération des porteurs de parts de SCPI à croître. Ce dispositif d’indexation sert de bouclier face à l'inflation.
Plusieurs indices existent en fonction de la typologie du bien immobilier :
- L’indice de référence des loyers (IRL) pour les biens résidentiels. Son calcul est basé sur l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyer).
- L’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les commerces, les locaux d’activité et les bureaux. Il est calculé à partir de l’indice des prix à la consommation (hors tabac et loyer) et de l’indice du coût à la construction.
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), dont le calcul dépend également du produit intérieur brut (PIB).
Quel que soit le type de bien immobilier, le prix peut être revalorisé en fonction des prix à la consommation, et donc de l’inflation.
Par exemple, l’IRL du 4ème trimestre 2023 était à 142,06, soit une hausse annuelle de 3,50%. Les SCPI composées de biens résidentiels peuvent donc augmenter leur loyer une fois par an, à condition que le bail comporte une clause de révision annuelle dont la base repose sur le loyer hors charge. Les sociétés de gestion de SCPI peuvent donc ajuster leur revenus en fonction de la situation.
La SCPI comparée aux autres placements
Parmi la multitude de placements disponibles, l’immobilier est le seul à adapter son rendement au cours de l’inflation. Les courbes de progression de l’inflation et de l’immobilier locatif se juxtaposent tandis que celles des autres produits d’épargne restent identiques. Les livrets, les fonds euros, les comptes-titres et autres, sont donc pénalisés par la hausse des prix.
La SCPI pour mutualiser les risques
En plus d’être indexé sur l'inflation, la SCPI est un placement diversifié dont les risques sont répartis sur la totalité d’un parc immobilier. Cette mutualisation du risque dépend toutefois de la typologie de ses actifs, de la zone géographique et du secteur d’activité de ses locataires. Face à l’inflation, il est d’autant plus recommandé de diversifier son allocation en SCPI.
Quelles SCPI résistent à l’inflation ?
Avec l’indexation sur les loyers, toutes les SCPI demeurent pertinentes pour protéger son épargne, par rapport aux autres placements. Mais l’inflation progresse toujours et s’établit à 5,4% en France sur la première partie de saison 2023. Pour compenser ses effets, il est possible de choisir les SCPI dont le rendement surpasse l’augmentation des prix. C’est le cas de certains véhicules de placement qui fournissent jusqu’à plus de 7% de rendement. France SCPI présente les véhicules qui figurent en haut du classement des meilleures SCPI et qui affichent le Taux de Distribution le plus élevé en 2023.
Les SCPI qui surpassent l’inflation en 2024, estimée à 5,4%
La SCPI Transitions Europe - + 8,16%
Pour sa première année en exercice, la SCPI Transitions Europe, lancée par la société de gestion Arkea REIM en début d'année 2023, se place sur la première marche du podium des meilleures SCPI avec rendement dépassant les 8%. Avec 9 actifs dans son portefeuille pour une capitalisation de plus 110 millions d'euros, la SCPI diversifiée a su se distinguer sur le marché de la pierre papier.
La SCPI Remake Live - + 7,79%
Remake Live est la SCPI qui propose le deuxième meilleur rendement 2023. Grâce à ses 31 immeubles et un taux d'occupation financier de 100%, sa capitalisation s'élève à près de 400 M€. Lancée en 2022 par la société de gestion Remake Asset Management, la SCPI est diversifiée et se dirige vers plusieurs classes d'actifs.
La SCPI Iroko Zen - + 7,12%
Iroko Zen fait partie des SCPI positionnées sur le podium des meilleurs rendements depuis son lancement en 2020. Elle affiche un taux de distribution supérieur à l’inflation avec une stratégie d’acquisition particulièrement diversifiée, tant sur le plan géographique que sectoriel. La SCPI a dépassé le cap symbolique des 460 M€ de capitalisation à la fin d'année 2023.
La SCPI Novaxia Neo - + 6,51%
Novaxia Neo est un véhicule de placement qui s’est très rapidement démarqué sur le marché de la pierre papier par sa politique sans frais de souscription. D’autre part, sa stratégie d’acquisition repose sur le potentiel de réversibilité des immeubles pour offrir à ses associés des rendements élevés. Elle affiche en effet un Taux de Distribution supérieur à 6% depuis sa création.
La SCPI Cœur de régions - + 6,20%
Cœur de régions est une SCPI diversifiée gérée par Sogenial Immobilier. Elle privilégie des acquisitions dont le rendement et le potentiel de revalorisation à long terme sont élevés pour verser un taux de distribution en progression chaque année.
La SCPI Corum Origin - + 6,06%
Corum Origin est une SCPI dont la stratégie repose essentiellement sur la diversification géographique. Elle est en effet investie à travers toute l’Europe (Allemagne, Lituanie, Finlande, etc.). Par ailleurs, elle verse un rendement supérieur à 6% depuis sa création en 2012, ce qui la rend particulièrement intéressante en période d’inflation.
