Qu’est-ce qu’un placement immobilier ?
Un placement immobilier ou investissement immobilier correspond simplement au fait d’acquérir un bien immobilier dans le but de placer son épargne ou se constituer un patrimoine. Il peut s’agir par exemple d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble. Considéré comme un investissement concret et rentable, l’immobilier sous toutes ses formes est le placement privilégié par les français. Il est encore plus plébiscité lorsque lorsque les épargnants doivent placer de l'argent suite à une vente immobilière. Ces derniers préfèrent engager des fonds sur quelque chose de tangible plutôt que sur les marchés financiers, reconnus pour comporter des risques.
Cet investissement n’est pourtant pas dénué de risques ou de difficultés. La première étape consiste à savoir quel type d’immobilier choisir. Il en existe plusieurs typologies :
- L’immobilier résidentiel lié à l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire,
- l’immobilier locatif correspondant à l’acquisition d’un bien dédié à la location,
- l’investissement immobilier collectif, à travers la pierre papier ou le crowdfunding,
- l’immobilier de défiscalisation, type de placement créé pour alléger la pression fiscale.
Le placement immobilier résidentiel
L’acquisition d'un logement devient une priorité dès l’obtention d’un emploi stable. Devenir propriétaire permet de se constituer un patrimoine et apporte une certaine assurance dans la vie des épargnants. Cette solution de placement immobilier est privilégiée par les épargnants qui se projettent au moins 5 ans dans la même ville car elle implique :
- des frais de notaire qu’il faut pouvoir amortir,
- et très souvent, un emprunt dont le remboursement s’étale sur plusieurs années.
Dans un contexte où le prix de l’immobilier est en constante augmentation, il devient très vite rentable d’acquérir son propre bien plutôt que de le louer. En revanche, devenir propriétaire implique aussi plusieurs contraintes à prendre en considération. Les freins sont nombreux. L’investisseur doit :
- effectuer des recherches pour trouver un bien adapté à son projet et à son budget,
- obtenir un crédit immobilier,
- réaliser des travaux d’aménagement si nécessaire, etc.
En plus de cela, les démarches administratives au moment de l’acquisition d'une propriété peuvent décourager de futurs acheteurs. Par ailleurs, l’investisseur doit assumer de nouvelles responsabilités et de nouvelles charges financières comme l’entretien de son bien, le paiement de la taxe foncière, etc.
Parmi les français propriétaires de leur logement, seulement 10% d’entre eux détiennent également une résidence secondaire. Cette solution de placement peut s’avérer rentable en fonction des caractéristiques et de l’utilité du bien. Plusieurs questions se posent pour un tel investissement.
- Le bien sera-t-il occupé régulièrement ?
- Faut-il envisager des travaux de rénovation ou d’entretien ?
- L’achat nécessite-t-il un emprunt ?
- Le bien va-t-il être loué ?
En plus des contraintes inhérentes à l’achat d’un bien immobilier, il faut également s’attendre à un impact important sur la fiscalité. Une résidence secondaire est en effet soumise à une taxe d’habitation plus élevée, calculée selon la valeur locative du bien. Une majoration fixée par la ville allant de 1 à 15% peut également être appliquée.
En conclusion, l’investissement dans une résidence principale ou secondaire est très apprécié par les français de part ses avantages, qui ne sont pas tous rationnels. Mais détenir un bien immobilier implique également de lourds inconvénients et ne s’adresse pas à tous les épargnants. Avec des taux d'emprunts qui excèdent auprès des banques, les investissements immobiliers résidentiels ne figurent pas parmi les meilleurs placements sur le long terme.
L’investissement dans l’immobilier locatif
La seconde solution privilégiée par les épargnants en matière d’immobilier est l’investissement locatif. L’objectif est d’acquérir un bien, le plus souvent un logement, et de le louer. Cette opération permet à la fois d’obtenir des revenus réguliers complémentaires et se constituer un patrimoine. Comme pour une résidence, l’investissement peut être réalisé grâce à l’effet de levier de l’emprunt et la rentabilité peut être importante : entre 2 et 8% en fonction des zones géographiques. Les français sont nombreux à envisager ce placement comme un bien de succession.
Mais attention, comme tout placement, l’immobilier locatif n’est pas sans risques. Contrairement à l’achat d’une résidence principale, l’immobilier locatif expose son propriétaire à de nombreuses difficultés, à commencer par la non assurance du Taux de Distribution. Le marché locatif souffre de déséquilibres entre l’offre et la demande en fonction des zones géographiques et des parcs d’activités. Dans un secteur où l’offre est supérieure à la demande de logement, le bien peut ne pas être occupé. Au mieux, le propriétaire pourra choisir de réduire le montant du loyer pour réussir à trouver un locataire. Dans les deux cas, l’investisseur n’obtiendra pas la rentabilité espérée au moment de l’achat.
Même si ce n’est pas la priorité d’un épargnant qui achète un appartement, il est pourtant nécessaire de penser à sa revente. Bien qu’il soit possible de le revendre à n’importe quel moment, il n’existe aucune garantie sur le montant de la cession. La capacité à réaliser une plus value est donc très incertaine.
Enfin, tout comme l’achat d’une résidence principale, le propriétaire doit supporter de nouvelles charges :
- des frais liés à la détention d’un bien et éventuellement à la délégation de sa gestion (taxe foncière, agence immobilière, etc.),
- la gestion des locataires : création du bail, encaissement des loyers, trouver de nouveaux locataires en cas de vacances locatives,
- l’entretien du logement.
En conclusion, l’investissement immobilier locatif demande d’étudier particulièrement le marché et la zone géographique pour optimiser son Taux de Distribution.
Le placement dans la pierre papier
La pierre papier est une forme d’investissement dans l’immobilier mais qui se distingue par le fait d’être complètement dématérialisé. Plus concrètement, les investisseurs achètent une ou plusieurs parts d’un fonds qui va lui-même se charger d’acquérir un portefeuille de biens immobiliers, en France voire à l’étranger. Les loyers générés par ce patrimoine leurs permettent de percevoir de la rentabilité. On distingue plusieurs types de pierre papier :
- L’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier),
- La SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée),
- La SCI (Société Civile Immobilière),
- La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
La forme de pierre papier la plus répandue sur le marché est la SCPI, comme en témoigne sa collecte de plus de 5 milliards d’euros en 2023. Elle s'affirme comme l'un des placements préférés des français. Côté performances, les SCPI ont servi un Taux de Distribution moyen, l’indicateur de rendement propre aux SCPI, de 4,52%. Celui-ci n’est pourtant pas exceptionnel puisque cela fait plus de 30 ans que leur rendement annuel moyen est compris entre 4% et 8%, malgré les crises et les fluctuations liées au marché immobilier. A noter que les meilleures SCPI affichent des TD proches des 10%.
Au-delà du taux de Distribution versé aux associés, les SCPI offrent l’avantage d’être accessibles à tous les épargnants contrairement à de l'immobilier classique. Le prix minimum pour y investir est fixé à 200 euros, en fonction des véhicules, via plusieurs méthodes de financement :
- Au comptant,
- à crédit,
- en démembrement de propriété de SCPI en nue propriété ou en usufruit pour les personnes morales,
- En versement programmé,
- via un contrat d’assurance vie.
La SCPI présente également d’autres avantages significatifs en comparaison avec les investissements en résidence principale ou dédié à la location :
- L’absence de gestion locative : le patrimoine et les locataires d’une SCPI sont intégralement gérés par sa société de gestion.
- La dilution des risques : une SCPI détient en moyenne une cinquantaine d’immeubles. En cas de vacances locatives, le rendement est nettement moins impacté qu’avec un seul bien.
- La diversification : la SCPI sélectionne des biens dits professionnels comme des bureaux, des commerces, des entrepôts logistiques, etc., ce qui permet de diversifier ses sources de revenus et de limiter les risques de pertes en capital.
Le Guide des SCPI 2023 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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Gérées par les sociétés de gestion, certaines SCPI offrent également la possibilité de réduire le montant de ses impôts grâce à une loi défiscalisante. En effet, les dispositifs Pinel, Malraux, Denormandie, déficit foncier ou autres sont accessibles en direct en achetant son propre bien ou en passant par une SCPI afin de déléguer la gestion.
Puisqu'il s'agit d'un investissement sur le long terme, France SCPI recommande fortement d’investir en SCPI pour une durée minimum de 8 à 10 ans afin d’amortir les frais de souscription qui peuvent s’élever jusqu’à 12%. Les épargnants peuvent également réaliser une simulation SCPI. S'ils le souhaitent, ils peuvent aussi consulter le classement des meilleures SCPI. Bien que certaines SCPI proposent le meilleur rendement, il est bon de consulter l'ensemble des données qui composent un véhicule.
Le placement immobilier défiscalisant
Parmi les différents supports d’investissement immobilier disponibles, certains permettent de réduire la pression fiscale. Il existe en effet plusieurs dispositifs défiscalisants mis en place par chaque gouvernement pour encourager l’investissement des épargnants dans les biens immobiliers de logements neufs pour bénéficier d’une réduction d’impôts. Le dispositif le plus couramment utilisé est celui de la loi Pinel, mais on retrouve également, le dispositif Malraux, Déficit Foncier, Denormandie ou la LMNP (location meublée non professionnelle) qui ont chacun leurs caractéristiques. L’objectif est l’achat et la mise en location de ces actifs immobiliers en contrepartie d’un avantage fiscal.
En savoir plus sur le dispositif des SCPI fiscales
L’investissement immobilier participatif
On distingue un dernier type d'investissement immobilier qu’on appelle également le crowdfunding immobilier. Il s’agit d’une méthode de financement participatif qui consiste à collecter un capital pour financer un projet, immobilier ou non. Le financement participatif peut prendre plusieurs formes et s’adresse à plusieurs types d’investisseurs. Le rendement peut atteindre jusqu’à 12% mais le risque et l'argent investi sont d’autant plus importants. Si la durée du projet immobilier est fixée en amont, celle-ci a pour habitude de s'étendre.
Quel placement immobilier choisir ?
L’immobilier offre un large panel de possibilités à ceux qui souhaitent investir, mais tous ne sont pas accessibles et adaptés à tous les projets. Il n’existe aucun investissement immobilier parfait car celui-ci dépend essentiellement de la situation personnelle et patrimoniale de l’épargnant, et de ses objectifs à moyen et long terme.
De manière générale, les investisseurs qui privilégient la sécurité s'orientent naturellement vers l’acquisition de leur propre logement. À contrario, ceux qui privilégient la rentabilité avec un double objectif de rendement et de plus value peuvent opter pour l’investissement d’un appartement dédié à la location, avec toutes les contraintes de gestion que cela implique. Ceux qui souhaitent réduire le montant de leurs impôts peuvent choisir une loi défiscalisante comme le dispositif Pinel en direct ou via une SCPI. Enfin, cette dernière apparaît comme une solution adaptée à quasiment toutes les situations patrimoniales. Acheter des parts de SCPI offre des revenus locatifs sans en assurer la gestion des actifs.
Pour choisir le meilleur investissement pour soi, le plus simple est d’être accompagné par un consultant spécialisé dans ce domaine. Celui-ci apportera une réponse personnalisée et adaptée à chaque situation. Si la solution de la pierre papier semble intéressante vis-à-vis des objectifs, la plateforme en ligne France SCPI propose un conseil gratuit et personnalisé aux épargnants qui le souhaitent. Les consultants aident à choisir le véhicule de placement et à le financer en accord aux objectifs patrimoniaux.
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