La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un produit d’épargne qui permet à tout type d’épargnant d’investir dans l’immobilier. La SCPI détient un patrimoine constitué de bureaux, de commerces, d’hôtels, entre autres, destiné à la location. En achetant des parts d’une SCPI, l’épargnant en devient alors associé et perçoit des rendements grâce aux revenus locatifs. Des dividendes lui sont ainsi versés au prorata de son investissement en SCPI. Le taux de distribution moyen, c'est-à-dire le rendement d’une SCPI, est évalué à 4,91% pour l’ensemble du marché de la pierre papier en 2025.
Si les revenus semblent être l’intérêt le plus important du point de vue de l’épargnant, la SCPI propose également d’autres avantages, notamment lors de la transmission des parts.
Comment fonctionne la transmission de SCPI ?
La transmission de son patrimoine est un sujet souvent délicat à aborder lors du décès d'un proche. Mais contrairement à de l’immobilier classique, la SCPI est un placement facilement transmissible. Contrairement à ce qu'on imagine souvent, les parts de SCPI ne sont pas considérées comme de l'immobilier au sens strict : aux yeux de la loi, ce sont des parts de société. Cette distinction a une conséquence très concrète pour les héritiers. Le notaire n'a pas à rédiger l'acte le plus coûteux d'une succession immobilière, celui qui transfère officiellement la propriété d'un bien. Résultat : à patrimoine égal, transmettre des parts de SCPI coûte moins cher que transmettre un appartement.
Au décès d'un associé, ses parts entrent, comme tout actif successoral, dans l'indivision entre les héritiers jusqu'au règlement de la succession. Leur avantage tient à leur nature divisible : contrairement à un bien immobilier unique, elles peuvent être réparties finement entre plusieurs héritiers, part par part, sans qu'aucun d'eux n'ait à en céder la pleine propriété à un autre. À l'inverse, lors du décès de son propriétaire, un appartement revient à tous les héritiers en indivision sans pouvoir être matériellement divisé : pour que chacun récupère sa part en numéraire et puisse en disposer librement, la vente ou un partage devient le plus souvent nécessaire. Dans le cas de la pierre-papier, les bénéficiaires de parts ont deux options :
- Conserver les parts et commencer à percevoir des rendements,
- Revendre les parts à la valeur de retrait en vigueur.
Quels sont les frais de transmission de SCPI ?
Si la transmission des parts de SCPI est particulièrement simplifiée par rapport à celle d’un bien immobilier, elle n’exclut pas certains frais.
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La fiscalité successorale
Comme pour n’importe quel actif d’un patrimoine, les parts de SCPI n’échappent pas à l’imposition sur la succession. Le montant de cet impôt dépend du patrimoine hérité et du lien de parenté entre le défunt détenteur des parts et le bénéficiaire. Le barème des frais de succession est défini par l’administration fiscale. Certains héritiers pourront bénéficier d’un abattement fiscal, notamment entre parent et enfant, afin de réduire l’assiette imposable.
Attention toutefois à une idée reçue : ces abattements ne sont pas toujours identiques selon qu'on donne de son vivant ou qu'on transmet à son décès. Pour un enfant, c'est bien le même montant dans les deux cas : 100 000 €. Mais pour un petit-enfant, l'écart est énorme. En donation, il bénéficie d'un abattement de 31 865 €. En héritage, ce montant tombe à 1 594 €.
L'abattement se reconstitue tous les quinze ans, mais pas avant. Les donations consenties dans les quinze années précédant le décès sont donc prises en compte : l'abattement disponible au moment de la succession est diminué de la fraction déjà utilisée. Un enfant ayant reçu 60 000 € douze ans plus tôt ne dispose ainsi que de 40 000 €. Au-delà de ce délai, l'abattement redevient intégralement disponible.
Les frais de notaire
Le recours au notaire n’est pas systématique : il s’impose dès lors que la succession comprend un bien immobilier, qu’un testament a été rédigé ou que l’actif transmis dépasse 5 000 €. Un portefeuille de parts de SCPI relève systématiquement de ce dernier cas.
Ses émoluments suivent un barème fixé par l’État, identique quel que soit le notaire choisi, et dégressif par tranches : plus le patrimoine est important, plus le pourcentage appliqué diminue. La fourchette de 1,5% à 2,5% de l’actif successoral souvent citée intègre l’acte relatif aux biens immobiliers détenus en direct, qui n’a pas lieu d’être pour des parts de SCPI. La facture est donc sensiblement plus légère.
Tant que les héritiers demeurent en indivision, aucun droit de partage n’est dû. S’ils procèdent à une répartition formelle des biens, l’État prélève en revanche 2,5% de la valeur partagée. Le taux réduit de 1,10% parfois évoqué ne concerne que les partages consécutifs à un divorce ou à une rupture de PACS.
Les frais imposés par la société de gestion
La société de gestion de SCPI doit quant à elle éditer de nouveaux documents pour le nouveau bénéficiaire des parts, même s’il ne s’agit pas nécessairement d’une vente. La plupart facturent à ce titre des frais de mutation, généralement forfaitaires et prélevés par ligne de parts transmise. Leur montant varie d’une société de gestion à l’autre et figure dans la note d’information de la SCPI.
La transmission de parts de SCPI détenues en assurance vie
Dans le cadre de l’assurance vie, l'héritier ne bénéficie pas directement des parts du défunt, mais d'une somme d'argent. En effet, le décès du propriétaire des parts entraîne nécessairement l’extinction du contrat d’assurance vie et le versement du capital au bénéficiaire désigné.
Anticiper la transmission avec le démembrement viager de SCPI
Pour investir en SCPI, plusieurs options s’offrent à l’épargnant (au comptant, à crédit, en assurance vie, etc.). Parmi elles, le démembrement de propriété est un montage encore confidentiel mais qui s’avère particulièrement adapté dans le cadre d'une transmission. Celui-ci permet de séparer les droits attachés aux parts de la façon suivante :
- L’usufruitier conserve la jouissance des parts et en perçoit les revenus locatifs,
- Le nu-propriétaire détient les parts sans en percevoir les revenus et recouvre la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, sans démarche ni fiscalité supplémentaire.
Le démembrement dit viager permet de répartir le droit de propriété jusqu’au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire, autrement dit l’héritier, devient alors le plein propriétaire et hérite des parts de SCPI. Pendant toute la durée du démembrement, la valorisation des parts dépend de l’âge de l’usufruitier. Elle peut être calculée selon ce tableau :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruitier | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| Moins de 31 ans | 80% | 20% |
| Moins de 41 ans | 70% | 30% |
| Moins de 51 ans | 60% | 40% |
| Moins de 61 ans | 50% | 50% |
| Moins de 71 ans | 40% | 60% |
| Moins de 81 ans | 30% | 70% |
| Moins de 91 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Cette solution de transmission est considérée comme une donation et permet donc à l’héritier d’éviter la totalité ou une partie de la fiscalité appliquée en cas de succession. L’administration française prévoit en effet un abattement fiscal de 100.000 euros maximum pour les donations entre un parent et son enfant. Cet abattement, appliqué sur la valorisation de la nue-propriété au moment de la donation, permet de réduire ou de supprimer les droits de donation. Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint automatiquement et rejoint la nue-propriété sans droits de succession supplémentaires.
Comment optimiser la transmission de SCPI ?
Le démembrement viager de SCPI est la meilleure alternative pour organiser la succession de SCPI. Le détenteur de parts peut établir la donation de la nue propriété auprès d’un notaire de son vivant et devenir ainsi usufruitier. Pour organiser ce montage financier, il est possible d’être accompagné par un consultant France SCPI.
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