La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un produit d’épargne qui permet à tout type d’épargnant d’investir dans l’immobilier. La SCPI détient un patrimoine constitué de bureaux, de commerces, d’hôtels, entre autres, destiné à la location. En achetant des parts d’une SCPI, l’épargnant en devient alors associé et perçoit des rendements grâce aux revenus locatifs. Des dividendes lui sont ainsi versés au prorata de son investissement en SCPI. Le taux de distribution moyen, c'est-à-dire le rendement d’une SCPI est évalué à 4,52% pour l’ensemble du marché de la pierre papier en 2023.
Si les revenus semblent être l’intérêt le plus important du point de vue de l’épargnant, la SCPI propose également d’autres avantages, notamment lors de la transmission des parts.
Comment fonctionne la transmission de SCPI ?
La transmission de son patrimoine est un sujet souvent délicat à aborder lors du décès d'un proche. Mais contrairement à de l’immobilier classique, la SCPI est un placement facilement transmissible. Les parts de SCPI sont en effet considérées comme n’importe quel actif immobilier dans le cadre de la succession. Ainsi, au décès d’un associé, ses parts doivent être transmises aux différents héritiers. Elles sont alors réparties équitablement et distribuées aux héritiers. À l’inverse, lors du décès de son propriétaire, un appartement appartiendrait à tous les héritiers devenant ainsi un bien en indivision. Celui-ci devrait alors être vendu pour que chacun récupère sa part en numéraire et puisse prendre des décisions sans avoir de compte à rendre aux autres. Dans le cas de la pierre-papier, les bénéficiaires de parts ont deux options :
- Conserver les parts et commencer à percevoir des rendements,
- Revendre les parts à la valeur de retrait en vigueur.
Quels sont les frais de transmission de SCPI ?
Si la transmission des parts de SCPI est particulièrement simplifiée par rapport à celle d’un bien immobilier, elle n’exclut pas certains frais.
Le Guide des SCPI 2023 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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La fiscalité successorale
Comme pour n’importe quel actif d’un patrimoine immobilier, les parts de SCPI n’échappent pas à l’imposition sur la succession. Le montant de cet impôt dépend du patrimoine hérité et du lien de parenté entre le défunt détenteur des parts et le bénéficiaire. Le barème des frais de succession est défini par l’administration fiscale.
Certains héritiers pourront bénéficier d’un abattement fiscal, notamment entre parent et enfant, afin de réduire l’assiette imposable. Il faut toutefois noter que le barème de l'abattement en cas de succession est le même que celui prévu dans le cadre d’une donation. Concrètement, si une donation a été réalisée moins de 15 ans avant le décès, l'abattement total sera réduit du montant de la donation.
Les frais de notaire
La présence d’un notaire est requise lors du partage d’un patrimoine entre plusieurs héritiers, le plus souvent les enfants du défunt. Il faut donc compter entre 1% et 5% environ de frais calculés sur la valeur totale du patrimoine pour établir un acte notarié et officialiser la succession.
Les frais imposés par la société de gestion
La société de gestion de SCPI doit quant à elle éditer de nouveaux documents pour le nouveau bénéficiaire des parts, même s’il ne s’agit pas nécessairement d’une vente. La plupart d’entre elles appliquent donc une commission de cessions de parts, aussi appelés frais de mutation.
La transmission de parts de SCPI détenues en assurance vie
Dans le cadre de l’assurance vie, l'héritier ne bénéficie directement des parts du défunt mais d’une somme d’argent. En effet, le décès du propriétaire des parts entraîne nécessairement l’extinction du contrat d’assurance vie et le versement du capital au bénéficiaire désigné.
Anticiper la transmission avec le démembrement viager de SCPI
Pour investir en SCPI, plusieurs options s’offrent à l’épargnant (au comptant, à crédit, en assurance vie, etc.). Parmi elles, le démembrement de propriété est un montage financier encore confidentiel mais qui s’avère très pertinent dans le cadre d’une succession. Celui-ci permet de partager les droits de propriété entre l’usufruit et la nue propriété de la façon suivante :
- L’usufruitier peut jouir du bien et en percevoir des revenus,
- Le nu propriétaire quant à lui peut disposer du bien à l’extinction des droits de l’usufruitier.
Le démembrement dit viager permet de répartir le droit de propriété jusqu’au décès de l’usufruitier. Le nu propriétaire, autrement dit l’héritier, devient alors le plein propriétaire et hérite des parts de SCPI. Pendant toute la durée du démembrement, la valorisation des parts dépend de l’âge de l’usufruitier. Elle peut être calculée selon ce tableau :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruitier | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| Moins de 31 ans | 80% | 20% |
| Moins de 41 ans | 70% | 30% |
| Moins de 51 ans | 60% | 40% |
| Moins de 61 ans | 50% | 50% |
| Moins de 71 ans | 40% | 60% |
| Moins de 81 ans | 30% | 70% |
| Moins de 91 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Cette solution de transmission est considérée comme une donation et permet donc à l’héritier d’éviter la totalité ou une partie de la fiscalité appliquée en cas de succession. L’administration française prévoit en effet un abattement fiscal de 100 000 euros maximum pour les donations entre un parent et son enfant. Cet abattement, appliqué sur la valorisation des parts au moment du décès, permet de réduire ou de supprimer l’impôt successoral.
Comment optimiser la transmission de SCPI ?
Le démembrement viager de SCPI est la meilleure alternative pour organiser la succession de SCPI. Le détenteur de parts peut établir la donation de la nue propriété auprès d’un notaire de son vivant et devenir ainsi usufruitier. Pour organiser ce montage financier, il est possible d’être accompagné par un consultant France SCPI.
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